臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第125號原 告 台北市市場處法定代理人 甲○○訴訟代理人 林正疆律師
蔡正廷律師上 一 人複代理人 林俊吉律師被 告 坡心商業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳福寧律師上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國九十八年五月四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟肆佰貳拾參萬伍仟伍佰陸拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰柒拾肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣壹仟肆佰貳拾參萬伍仟伍佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為投資興建坡心市場，於民國75年12月1日與台北市政府簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，承租台北市○○區○○段2小段388、389地號市有土地，租賃期限自75年12月1日起至90年11月30日止，共計十五年，契約期限屆滿時得更新之，但以一次為限，租金以土地公告地價百分之二計算，但年利率調整時，應隨同調整。而臺北市政府將系爭土地撥交由伊管理，嗣租賃期限屆滿，被告不同意伊所提之續約條件，並拒絕辦理續約手續，故兩造自90年12月1日起已無租賃關係存在，被告卻繼續無權占用系爭土地，獲有相當租金之利益，致伊受有損害，爰依上開租賃契約第16條、民法第179條及第184條第1項規定，訴請被告給付自95年4月1日起至97年9月30日止之租金損害及遲延利息計新台幣（下同）14,235,568元等情，爰聲明求為命被告給付原告14,235,568元；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地上坐落之建物原來雖均登記為被告公司所有，但自89年4月18日起，經原告同意，已陸續將部分建物所有權移轉登記與他人，現被告所有之建物樓板面積占建物總面積之比例為百分之二十九‧三，被告應僅在此比例範圍內負返還不當得利及賠償損害。又依系爭租賃契約第16條約定，原告應先訴請強制執行拆屋還地始能請求。再者，原告依系爭租賃契約第16條約定以租金之二倍計算損害金，即不能再按週年利率百分之五計算遲延利息。此外，本件原告是按週年利率百分之二‧五計算不當得利及損害賠償，實屬過高等語，資為抗辯。而聲明求為原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經本院與兩造整理本件不爭執事項及爭執事項：
（一）不爭執事項
1、系爭土地為臺北市政府所有，原告為管理機關。
2、被告與台北市政府於75年12月1日簽訂「坡心市場市有地租賃契約」，被告向原告承租系爭土地，租賃期間自75年12月21日起至90年11月30日止，約定租金按土地公告地價年息2﹪計算，按年繳納；被告則在系爭土地上興建建築物作為市場使用，市場興建完成後，由被告出租與原配租坡心市場之攤商或其他固定攤販。
3、系爭租賃契約於90年11月30日租賃期間屆滿後，就系爭土地並未再重新締結租賃契約，兩造自90年12月1日起已無租賃關係存在。
4、原告前就被告於91年3月1日起至93年3月31日止期間占有系爭土地一事，依民法第179條及第184條第1項規定，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，經本院以92年度重訴字第1874號判決、臺灣高等法院93年度重上字第223號判決、最高法院94年度台上字第587號裁定確定在案；該確定判決認定被告自90年12月1日起占用系爭土地為無權占有。
5、原告再就被告於93年4月1日起至95年3月30日止期間占用系爭土地一事，依民法第179條規定，請求被告按系爭土地公告地價年息5﹪計算，給付相當於租金之不當得利，經本院以95年度重訴字第281號判決原告勝訴確定。
（二）爭執事項
1、被告在租賃期間屆滿後，有無依約騰空返還系爭土地與原告？
2、被告自95年4月1日起至97年9月30日止是否確實占用系爭土地？占有面積若干？被告有無因系爭土地上建物所有權經移轉與他人，而減少所占有之土地面積？
3、原告依租賃契約第16條請求被告給付租金兩倍計算之損害賠償金（即按土地公告地價年息4%計算，但原告本件只請求按年息2.5%計算），有無理由？
4、原告請求被告給付自95年4月1日起至97年9月30日止相當於租金之不當得利，是否可採？又原告以系爭土地公告地價年息2.5%計付相當於租金之不當得利，其數額是否適當？
四、經查：
（一）系爭租賃契約第16條約定：「租期屆滿租約自然終止，承租人未經換訂書面租賃契約應騰空交還土地，如不騰空交還土地時，由出租機關強制執行拆屋交還土地，並由承租人負擔占用期間相當於租金二倍之損害賠償金，不得主張不定期租約或要求任何補償」（本院卷第14頁），本件被告於租賃期限93年3月31日終止後，仍繼續占用系爭土地，原告主張被告應給付自95年4月1日起至97年9月30日止之損害賠償金，自屬可取；再依系爭租賃契約第8條約定，系爭租賃契約租金之計算方式為年租金按土地公告地價百分之二計算（本院卷第11頁），則原告主張按公告地價年息百分之二‧五計算損害賠償金，自屬可取，系爭土地自95年4月1日起至97年9月30日止按公告地價年息百分之二‧五計算損害賠償金之金額合計13,539,492元，及自各應繳款日起至97年9月30日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息計696,076元，合計14,235,568元，有計算表乙份附卷可查（本院卷第8頁），並為被告所不爭（本院卷第122頁背），原告主張被告應給付14,235,568元，洵屬可取。
（二）被告雖抗辯其自89年4月18日起陸續將部分建物所有權移轉登記與他人，被告所有之建物樓板面積占建物總樓地板面積之比例為百分之二十九‧三，被告應僅在此比例範圍負損害賠償責任云云，惟查，被告租用系爭土地興建坡心市場，被告於租期屆滿後並未依約騰空交還系爭土地，自應依系爭租賃契約第16條約定按租金二倍計付賠償損害金，自與被告是否將坡心市場所有權部分轉讓他人致未占用坡心市場全部樓地板面積無涉。被告再云系爭租賃契約第16條約定，原告應先強制執行拆屋交還土地始能請求被告給付損害金。然查，依系爭租賃契約第16條乃約定「由出租機關強制執行拆屋交還土地，『並』由承租人負擔占用期間相當於租金二倍之損害賠償金…」（本院卷第14頁），故原告在被告租期屆滿仍繼續占用系爭土地之情況下，得行使之權利包括拆屋交還土地及負擔租金二倍之損害賠償金，並無被告所述需先請求強制執行拆屋交還土地始能請求損害賠償金之問題。至被告抗辯原告請求之損害賠償金不能加計按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之法定遲延利息，民法第233條第1項定有明文。被告既不爭執其給付損害賠償金之義務已陷於遲延，原告自得請求被告給付按週年利率百分之五計算之法定遲延利息。此外，被告雖爭執上開損害賠償金過高云云，惟縱認系爭租賃契約第16條之租金二倍之損害賠償金約定，係屬違約金之約定，而按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法第252條規定參照），但此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。然本件被告不能舉證證明系爭租賃契約第16條約定有過高情事，則其抗辯上開損害賠償金約定之違約金過高，自無可取。
五、綜上所述，原告依系爭租賃契約第16條約定，請求被告給付14,235,568元，洵屬有據，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、據上論結，依民事訴訟法第78條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事第三庭 法 官 黃書苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
書記官 蔡月女