臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第166號原 告 周氏國際企業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林明正律師複代理人 趙佑全律師
李幸恩律師謝孟馨律師馬翠吟律師被 告 臺北市曼哈頓大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 李淑寶律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國99年3 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，及擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。又所謂基礎事實同一係指與原訴請求之主要爭點事實具有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用。
二、經查：原告起訴時原依民法第259 條第1 款規定，請求被告返還買賣價金新臺幣（下同）1,595 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（見本院卷第3 頁），嗣因其中75萬元用以辦理移轉買賣標的物稅款、規費、代書費等相關費用，非買賣價金，原告於民國98年11月23日具狀依民法第226 條、349 條、353 條及260 條、兩造間不動產買賣契約書第9 條約定，請求被告賠償該75萬元（見本院卷第229-234 頁），復因聯華代書事務所退還本應繳納契稅之49萬4,355 元，原告於98年12月25日具狀減縮此部分請求，變更本金部分聲明為：請求被告應給付1,545 萬5,645 元（見本院卷第236-237 頁）。故有關變更本金金額部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，另原告追加債務不履行之損害賠償部分主張，與原訴請求之主要爭點事實具有共同性，追加訴訟標的與原訴之基礎事實顯屬同一，均應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於97年8 月27日與被告及訴外人王百祿簽訂不動產買賣契約，以總價新臺幣（下同）1 億5,200 萬元購買如附表所示建物及土地，原告已依約給付第一期款1,000 萬元、第二期款520 萬元及稅款75萬元，詎於辦理所有權移轉登記期間，上開不動產之地下一層部分及12樓土地持分竟遭鈞院執行假扣押予以查封，原告遂以臺北敦南郵局第103 號存證信函限期催告被告排除該查封登記，然被告於催告期限屆滿後仍置之不理，原告乃以臺北敦南郵局第198 號存證信函向被告表示解除契約，請求被告返還已交付價金1,520 萬元，並賠償代書費用25萬5,645 元。退步言之，縱鈞院認原告解約為無理由，惟被告沒收原告所支付價金1,520 萬元充作違約金顯屬過高，請求依民法第252 條規定予以酌減等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,545 萬5645元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保，請准請宣告假執行。
二、被告則以：原告雖依約將第一、二期款存入聯邦銀行信託部專戶，並簽發1 億3,680 萬元本票交由承辦地政士保管，惟其於97年10月17日經地政士通知，應於同年月22日前確認貸款銀行並完成對保手續，並支付尾款差額補入價金信託帳號，原告卻拒不辦理開戶、對保等手續，亦未將存摺、取款條、密碼等資料交地政士專責保管，以致授權核貸銀行無法逕予撥入金額至伊指定帳戶內付清尾款，原告顯已違反前開不動產契約書第3 條付款約定及第4 條貸款處理約定。因原告未依約給付尾款1 億3,680 萬元，伊與王百祿於97年10月23日以臺北興安郵局第02469 號存證信函催告其於函到七日內付清尾款，逾期即沒收已付款項並解除契約，原告仍置之不理，伊已於98年1 月9 日以臺北興安郵局第00053 號存證信函解除兩造間買賣契約，並沒入所支付價金充作違約金。至於原告以王百祿所有系爭土地遭假扣押強制執行為由，解除系爭不動產買賣契約，因系爭土地遭假扣押強制執行係在97年11月19日即在原告違約之後，故本件並非因系爭土地遭假扣押致生給付不能，且假扣押業經提供反擔保，辦理撒銷假扣押在案，故原告解除系爭買賣契約並不合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免於假執行宣告。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、被告為門牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○ 號12樓、12樓之1、12樓之2 、12樓之3 、12樓之5 、地下一層之未辦保存登記建物之所有人，王百祿為前開建物所坐落臺北市○○區○○段2 小段228、228之3地號土地之所有人。
㈡、原告、王百祿及被告於97年8 月27日簽訂不動產買賣契約，由被告及王百祿將前開不動產出售予原告，總價款為1 億5,
200 萬元。依據系爭不動產買賣契約書第3 條付款約定付款期別分為：第一期款壹仟萬元，第二期款伍佰貳拾萬元，及尾款壹億叁仟陸佰捌拾萬元；另第三期款之應用時履行條件欄記載：「於土地增值稅、契稅核下後，自受託地政士通知日起三日內由買方（即原告）支付之，雙方並應同時繳清稅款。」尾款之應用時履行條件欄則記載：「⑴無貸款者於支付第三期款同時以現金支付。⑵以貸款抵付尾款者，其付款方式依第四條之約定。」又第四條貸款處理約定：一、買方預定貸款壹億叁仟陸佰捌拾萬元整，關於辦理貸款、付款等事宜約定如下：⑴買方應提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構。⑵買方如需辦理貸款應於交付第一期款同時與登記名義人開立與尾款同額且指名曼哈頓大廈管理委員會主任委員丙○○；王百祿之（禁止背書轉讓）本票交承辦地政士保管；俟核貸後由受託人通知雙方會同領款交付之同時，將本票返還買方。⑶買方應依受託地政士通知之期日親自辦理開戶、對保，且將存摺、取款條、密碼等資料交地政士專責保管，買方並授權核貸銀行逕予撥入賣方（即被告）指定之帳戶以代交付（即代清償原貸銀行稻江商業銀行股份有限公司，餘款匯入聯邦商業銀行信託部）。貸款倘因買方延誤、拒辦或條件不合而無法獲准，或核貸款金額不足抵付尾款時，除本約另有約定外，買方均應於完稅過戶前以現金補足。⑷尾款以貸款支付，買方至遲應於契約公證後一個月內完成銀行貸款之對保手續（即銀行貸款同意書及撥款委託書至遲應於契約公證後一個月內提出），否則視同無條件放棄貸款之權利應於完稅過戶前以現金付清尾款。」再第九條違約罰則第一項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」第十二條其他特別約定之其他約定事項：「⒉雙方同意本約付清全部價款、點交不動產之期日不得逾越97年11月19日。」有不動產買賣契約書影本一份在卷可參（見本院卷第7-14頁）。
㈢、原告已將第一期款1,000 萬元、第二期款520 萬元匯至聯邦銀行南京分行信託部專戶內，由聯邦銀行受託管理，並將契稅、規費75萬元匯入聯華代書事務所，且簽發尾款1 億3,68
0 萬元本票交予地政士保管，原告雖於97年9 月8 日至大臺北商業銀行（原名稻江商業銀行）長安分行申請貸款1 億3,
455 萬元，該行亦於97年11月4 日函覆貸款金額核定1 億2,
300 萬元，惟原告並未至該行完成對保手續，亦未依約將尾款1 億3,680 萬元匯至履保專戶內。
㈣、被告於97年10月23日以臺北興安郵局第2469號存證信函催告原告於函到7 日內付清尾款，逾期即沒收已付款項並解除買賣契約；復於98年1 月9 日寄送臺北興安郵局第53號存證信函，以原告未於臺北興安郵局第2469號存證信函收到7 日內付清尾款，表示解除系爭買賣契約，原告於97年1 月10日收受該存證信函（見本院卷第51-54 ，58-61頁）。
㈤、原告於97年10月31日以臺北敦南郵局第384 號存證信函函覆被告已與銀行完成貸款手續；惟於98年1 月9 日以臺北敦南郵局第103 號存證信函催告被告於函到3 日內塗銷系爭土地之假扣押查封登記，逾期即解除系爭買賣契約，被告於97年
1 月10日收受該存證信函；復於98年1 月14日以臺北敦南郵局第198 號存證信函向被告表示，因其未依限塗銷假扣押查封登記，故解除系爭買賣契約，並要求返還已付價金，被告於97年1 月15日收受該存證信函（見本院卷第18-21 ，55-57頁）。
㈥、系爭不動產土地部分經訴外人乙○○○聲請假扣押，經本院以97年12月31日97年度執全字第3266號函囑託臺北市大安地政事務所辦理查封登記在案，有土地登記第二類謄本在卷可參（見本院卷第67-119頁），嗣於98年2 月16日因王百祿提供反擔保塗銷查封登記，有本院囑託塗銷查封登記書附卷可按（見本院卷第139 頁）。
四、兩造爭執之要點：
㈠、原告以系爭不動產土地部分經查封登記而陷於給付不能為由，解除不動產買賣契約是否有理由？
㈡、被告以原告未依約支付尾款為由，解除不動產買賣契約是否有理由？
㈢、若被告解除不動產買賣契約為有理由，則其沒收原告已支付之價金充作違約金，是否過高而應予酌減？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、原告以系爭不動產土地部分經查封登記而陷於給付不能為由，解除不動產買賣契約是否有理由？原告於97年10月21日後約1 至2 天，即知悉乙○○○被告間就系爭不動產土地部分有爭執，此據證人即聲請假扣押系爭土地之乙○○○庭具結證稱：「我在聲請調解後一、二天就告訴原告，我與被告有土地糾紛，以防止原告主張善意」等語明確在卷（本院卷第204 頁反面），且為原告到庭所不爭執（本院卷第216 頁），關於土地爭執之雙方聲請調解是97年10月21日，有乙○○○何香瑩等聲請調解書內容在卷可稽（本院卷第179 頁），可認原告於97年10月23日後即已知悉系爭土地存有紛爭，惟原告對於乙○○○買賣標的物是否真有權利一事，並未詢問被告或王百祿，與一般交易習慣在第三人主張就買賣標的物有權利時，買受人會請求出賣人說明，以避免權益受損之情形不符，當被告及王百祿於97年10月23日以臺北興安郵局第2469號存證信函催告原告於函到7 日內付清尾款時，原告雖於97年10月31日以臺北敦南郵局第38
4 號存證信函回覆，惟其內容均未提及乙○○○王百祿就系爭土地有糾紛，堪認原告對於乙○○○系爭土地之主張，並不認為足以影響其權益，原告雖於98年1 月9 日以臺北敦南郵局第103 號存證信函催告被告於函到3 日內塗銷系爭土地之假扣押查封登記，又於98年1 月14日因被告未遵期塗銷查封登記，以臺北敦南郵局第198 號存證信函向被告解除系爭不動產買賣契約，並要求返還已付價金，惟均在雙方不動產買賣契約書第12條特別約定事項：付清全部價款、點交不動產之期日不得逾越97年11月19日之後，斯時被告與王百祿已以原告未遵期繳納尾款為由，解除系爭不動產買賣契約。因此，原告以系爭不動產土地部分經查封登記而陷於給付不能為由，解除系爭不動產買賣契約，已在契約履行期限之後，並無理由，由於原告之解約無理由，其主張依解除契約及債務不履行之相關規定，請求被告返還已支付之價金並賠償代書費用云云，並非有據。
㈡、被告以原告未依約支付尾款為由，解除不動產買賣契約是否有理由？
1、因原告係以貸款抵付尾款，依前述不動產買賣契約第3 條付款約定及第4 條貸款處理之相關約定，其經受託地政士通知，雖於97年10年22日將稅費、規費款75萬元匯入聯華代書事務所，然並未辦理對保俾核貸銀行得將貸款金額撥入被告指定之帳戶以代尾款之交付，亦未以現金付清尾款，故被告於97年10月23日以臺北興安郵局第2469號存證信函催告原告於函到7 日內繳付尾款，逾期即沒收已付款項並解除契約，並非無據，原告仍置之不理，也未向被告表明其不付尾款之源由，嗣經過系爭不動產買賣契約第12條所約定履行期限即97年11月19日之後，被告與王百祿遂於98年1 月9 日以臺北興安郵局第53號存證信函向原告表示解除契約，並沒入原告所支付之價金，以充作違約金，此已為原告於98年1 月10日收受，故被告以原告未依約支付尾款為由，解除不動產買賣契約，應有理由。
2、原告雖主張：伊已向稻江商業銀行申請貸款並完成貸款手續，並無被告主張違約之情事，又系爭不動產遭第三人假扣押，伊依民法第386 條規定可拒絕支付價金云云；惟查：⑴原告既以貸款抵付尾款，依前開系爭不動產買賣契約第4 條第
1 項第3 款約定，其經受託地政士通知後，除親至貸款銀行辦理開戶外，尚須辦理對保，且將存摺、取款條、密碼等資料交地政士專責保管，並授權核貸銀行逕予撥入被告指定之帳戶以代尾款之交付，但原告僅至稻江商業銀行長安分行申請貸款，並未完成對保手續，此為其到庭所不爭執，是原告稱已完成貸款手續云云，洵無可採。⑵次按買受人有正當理由，恐第三人主張權利，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部者，得拒絕支付價金之全部或一部。但出賣人已提出相當擔保者，不在此限。民法第386 條第1 項固定有明文。
系爭不動產土地部分雖於97年12月31日，因第三人聲請假扣押查封登記而陷於給付不能，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第79頁），然被告於97年10月23日已催告原告履行契約並付清尾款，甚或是契約所定最後履行期限即97年11月19日，斯時尚無第三人主張權利之情事，致失其因買賣契約所得權利之全部或一部之事由，故原告以事後系爭土地遭查封登記為由拒絕價金支付，亦無可採。
㈢、若被告解除不動產買賣契約為有理由，則其沒收原告已支付之價金充作違約金，是否過高而應予酌減？
1、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有規定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條、第252 條定有明文。復按約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院49年臺上字第807 號、79年臺上字第1915號判例意旨可資參照。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院93年臺上字第909 號判決意旨亦可參照。準此，原告主張系爭買賣契約約定之違約金過高，自應對違約金過高之利己事實負舉證責任。
2、經查：依系爭不動產買賣契約第9 條第1 項約定：「買方（即原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」是原告在締約時，已可預見如違約所支付之價款將可能全數被沒收，充作違約金之懲罰，自得盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時自己所受損害等等為購買系爭不動產與否之依據。再者，被告因支出管銷費用用以銷售系爭不動產予原告以及再轉售予他人、以及被告支出人事費用用以與原告協商履約事宜、或因房地產價格下滑無法以出售與原告之價格再出售系爭不動產等，可視為被告因解除系爭買賣契約所受之損害，參以本件系爭不動產總價款為1 億5,200 萬元，原告所繳付之價金於被告與王百祿解除系爭不動產買賣契約前共計1,520 萬元，已如前所述，為系爭房地總價款之10％，本院審酌上情，並依據前揭規定與說明，認被告以原告已繳納之1,520 萬元作為違約金而沒收之，並未過高，亦未有失公平，原告主張被告所請求之違約金過高，洵屬無據，並非可採。
五、綜上所述，原告主張依民法第259 條、第226 條、349 條、
353 條及260 條等規定，請被告返還價金1,520 萬元及代書費用25萬5645元，共計1545萬5,645 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 29 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 29 日
書記官 林孔華附表┌─┬─────────┬──┬─┬───────────────┬──────┬─────┐│土│ 土 地 坐 落 │ │地│面 積 │ │ ││ ├───┬──┬──┤ │ ├──┬──┬────┬────┤權利範圍 │備 註 ││地│鄉鎮市○段 ○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│平方公分│ │ ││ ├───┼──┼──┼──┼─┼──┼──┼────┼────┼──────┼─────┤│標│大安區│懷生│ 二 │228 │建│ 00 │ 07 │ 05 │ 00 │8028/100000 │王百祿所有││ ├───┼──┼──┼──┼─┼──┼──┼────┼────┼──────┤，現信託予││示│大安區│懷生│ 二 │228 │建│ 00 │ 00 │ 20 │ 00 │8028/100000 │臺灣銀行股││ │ │ │ │-3 │ │ │ │ │ │ │份有限公司│└─┴───┴──┴──┴──┴─┴──┴──┴────┴────┴──────┴─────┘┌─┬──┬───────────┬──────┬──────┬────┬────────┬──────┐│ │編號│門 牌 │ 主建物面積 │附屬建物面積│權利範圍│共同使用建號面積│權利範圍 ││ │ │ │（平方公尺）│（平方公尺）│ │ （平方公尺） │ ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 519.48 │2331/100000 ││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│建│12A │忠孝東路3段136號12樓 │ 136.50 │ 25.34 │全部 │ 98.93 │30776/100000││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 996.77 │1366/100000 ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 519.48 │955/100000 ││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│ │12B │忠孝東路3段136號12樓 │ 61.15 │ 5.06 │全部 │ 98.93 │12593/100000││物│ │之1 │ │ │ ├────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 996.77 │559/100000 ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 519.48 │1663/100000 ││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│ │12C │忠孝東路3段136號12樓 │ 110.81 │ 4.60 │全部 │ 98.93 │21943/100000││ │ │之2 │ │ │ ├────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 996.77 │974/100000 ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│標│ │ │ │ │ │ 519.48 │1043/100000 ││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│ │12D │忠孝東路3段136號12樓 │ 68.70 │ 3.63 │全部 │ 98.93 │13756/100000││ │ │之3 │ │ │ ├────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 996.77 │610/100000 ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 519.48 │1586/100000 ││ │ │ │ │ │ ├────────┼──────┤│示│12E │忠孝東路3段136號12樓 │ 93.68 │ 16.39 │全部 │ 98.93 │20932/100000││ │ │之5 │ │ │ ├────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ 996.77 │929/100000 ││ ├──┼───────────┼──────┼──────┼────┼────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ │ ││ │B1 │忠孝東路3段136號地下1 │ 143.81 │ │7272/ │ 996.77 │43235/100000││ │ │層 │ │ │100000 │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │└─┴──┴───────────┴──────┴──────┴────┴────────┴──────┘