臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第259號原 告 金政策管理顧問股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 南雪貞律師被 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國98年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊公司於民國85年4 月9 日分別與被告乙○○、甲○○簽訂房屋及土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告乙○○、甲○○預購伊公司興建坐落臺北市○○區○○段3 小段第637 地號等23筆土地及其上編號A 棟6 樓、8 樓（建築完成後編訂為門牌號碼台北市○○區○○路2段127 號6 樓、8 樓）各1 戶（下稱系爭房地），約定系爭房地買賣價金各為新臺幣（下同）1, 182萬元，依系爭房地買賣契約第3 條規定：「甲方應於接到乙方繳款通知之日起
7 日內以現金或即期支票向乙方或其指定之銀行專戶繳納該期價款。甲方如逾期繳納價款，每逾期1 日按該期應繳納價款之千分之一計算滯納金，並應於該期繳款時一併繳付，…」，迄86年2 月3 日止，被告僅各給付伊444 萬5,800 元。
嗣於88年2 月3 日伊公司將系爭房地所有權移轉予被告。詎被告遲不繳付剩餘尾款764 萬5200元，經伊公司當時法定代理人莊錦環於88年1 月22日發函被告催辦貸款，未獲置理，伊旋於89年5 月24日及同年6 月22日再度函催被告繳付買賣價金尾款，被告仍置之不理，被告既有違約遲延繳付尾款事由，伊得依系爭買賣契約第3 條第3 項之約定，請求被告各給付自88年2 月1 日起至97年11月25日止，經予以酌減計算之滯納金455 萬。又依系爭契約第10條約定：「…移轉登記後開徵之地價稅、…，不論甲方（指被告）所購房屋交屋與否，均由甲方負擔…」、第13條約定：「自水電接通日起，不論是否交屋或遷入使用，甲方均應負擔左列各項費用：㈠本戶之水電、瓦斯費用。…㈢…應由用戶分擔之管理費、清潔費、維護費」，伊自系爭房地所有權移轉予被告後，已代墊地價稅8 萬2557元，另自87年8 月14日領得使用執照接通水電迄今，亦各代被告墊付35萬3,696 元之管理費、水電費約1 萬1700元。爰依系爭房地買賣契約及不當得利法律關係請求被告各如數給付500 萬元等語。併聲明：㈠被告乙○○、甲○○應各給付原告500 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊等並無任何違反系爭買賣契約情事，而係原告公司負責人以偽造文書方式變造起造人為系爭房地所有權移轉登記，且系爭房地有坪數不足之違約情事，自無須給付滯納金，且兩造就系爭房地買賣糾紛，業經本院88年度重訴字第1972號、臺灣高等法院91年度重上字第120 號、94年度重上更㈠字第2 號、94年度重上更㈡字第124 號、95年度上更㈢字197 號、最高法院96年度台上字第1394號、93年度台上第2535號、94年度台上字第1838號、95年度台上字第2142號、96年度台上字第1394號判決在案，自無給付滯納金之義務；又兩造間業於97年12月22日，就系爭房地買賣契約衍生爭議簽訂協議書（下稱系爭協議書），伊等並依協議書履行各給付原告771 萬5,200 元。依系爭協議書第7 條約定：「甲乙雙方於簽訂協議書，點交完畢後，就此房地買賣不得再有任何爭執或主張，不得反悔」，則原告請求滯納金、地價稅、管理費等，即屬無據；況依系爭房地買賣契約附件之大樓管理公約第6 條約定，住戶於原告通知交屋後始有繳納管理費之義務，原告既於伊等履行系爭協議書繳清尾款後，始通知交屋，故原告請求自系爭房地接通水電之日起之管理費，亦無所憑等語置辯。併均聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於民國85年4 月9 日分別與被告乙○○、甲○○簽訂系
爭房地預定買賣契約書，由被告乙○○、甲○○預購系爭房屋6 樓、8 樓各1 戶，約定系爭房地之買賣價金各為1,182萬元。
㈡系爭房屋於87年8 月14日經臺北市政府工務局發給系爭房屋使用執照，並接通水電。
㈢被告2 人僅給付原告買賣價金各444 萬5800元，未全數繳付
尾款，訴外人莊錦環於88年1 月22日函催被告2 人應於文到
3 日內依約辦理貸款手續辦理貸款；原告復於89年5 月24日及同年6 月22日再度函催被告2 人應於文到3 日內繳付尾款，否則將於15日後解除契約，沒收被告2 人已付定金，並請求將系爭房地退過戶予原告，經被告2 人於89年5 月25日及同年6 月23日受收。
㈣原告以被告2 人不依約給付尾款及不配合辦理貸款為由，解
除系爭買賣契約，並依回復原狀之規定，向本院提起不動產移轉登記訴訟（案號：88年度重訴字第1972號），被告2 人則於訴訟中，以系爭房地有虛增坪數、遭設法定抵押權之虞、未完成必要設施等重大瑕疵，且有違法變更起造人名義、簽訂分配協議書等事由，提起反訴，主張解除系爭契約，請求返還價金，嗣兩造所提本、反訴均經判決駁回確定，有本院88年度重訴字第1972號、臺灣高等法院91年度重上字第
120 號、94年度重上更㈠字第2 號、94年度重上更㈡字第
124 號、95年度上更㈢字197 號、最高法院96年度台上字第1394號、93年度台上第2535號、94年度台上字第1838號、95年度台上字第2142號、96年度台上字第1394號民事判決可參。
㈤兩造於97年12月22日簽訂系爭協議書，被告並各已於98年2
月11日依系爭協議書之約定付清扣除修繕費用所餘尾款771萬5,200 元。
以上事實，為兩造所不爭執（見審查卷第166 頁反面至第
167 頁反面），且有系爭房地預定買賣契約書、存證信函、上開民事判決、協議書、匯款申請書為證（見審查卷第7 至24頁、第30至41頁、第104 至105 頁、第123 至149 頁、第
153 頁），堪信為真正。
四、原告主張被告2 人遲延給付系爭房地尾款，且自系爭房地移轉登記後，代被告2 人繳納各年度開徵之地價稅，及接通水電後本應由被告2 人負擔之水電費、管理費等，爰依系爭買賣契約及不當得利法律關係請求被告2 人各給付滯納金455萬元、地價稅8 萬2557元、水電費1 萬1700元、管理費35萬3696元云云，惟為被告2 人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠系爭協議書有無和解之性質？系爭協議書第7 條之約定有無使原告拋棄對被告滯納金、水電費及管理費請求權之意思？㈡原告主張被告逾期繳納價金，依系爭契約請求被告給付滯納金，是否有據？㈢原告可否請求返還代墊管理費、地價稅、水電費等？
五、法院之判斷：㈠系爭協議書有無和解之性質？系爭協議書第7 條之約定有無
使原告拋棄對被告滯納金及水電費、管理費請求權之意思？⒈按和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，至
於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能因其權利人未表示保留其權利，而認該權利已因和解讓步，視為拋棄而消滅（最高法院57年台上第2180號判例參照）。本件兩造互指對方違約，主張業已解除系爭買賣契約為由，請求回復原狀、返還價金，所提本、反訴均經判決駁回確定，業如前述，本件兩造復就系爭房地買賣房屋面積及持分爭議、尾款支付等，互為讓步，於97年12月22日簽訂系爭協議書，有該協議書可稽（見審查卷第104 至105 頁），按諸民法第736 條：「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約」，系爭協議書自屬和解契約，不因系爭協議書第8 條記載：「本協議書不屬於和解性質，…」而異其性質，是原告主張系爭協議並非和解契約云云，固有未洽。
⒉惟查：系爭協議書前言記載，「茲就雙方於民國85年04月09
日簽約買賣坐落購屋面積及持分爭議事宜，訂立本協議書，條款如后：…」，而系爭協議書第1 、2 條係就系爭房地坐落基地共用部分建號持分比例重行約定，第3 條係約定系爭房地買賣尾款給付辦法及期限、第4 條則針對系爭房屋修繕及房屋共用部分移轉登記事宜，第6 條則約定由原告交付系爭房屋之鑰匙並限定係用於整修房屋及申辦貸款看屋用途（見審查卷第104 頁），可徵兩造簽訂系爭協議書，僅限於系爭買賣契約所生之房地面積及持分等爭議為和解範圍；證人即兩造委託擬具系爭協議書之代書戊○○亦到庭證稱：「雙方在協調時只針對房屋修繕、交屋、共有部分持分移轉及銀行貸款問題討論，並無談到滯納金、管理費負擔之問題；系爭協議書第7 條是指貸款辦妥交付房屋這部分，沒有包含其他糾紛；系爭協議書第8 條是因為雙方另有訴訟，所以特別加註」等語（見本卷第35至36頁），此觀諸系爭協議書第8條載明：「本協議書…應不牽涉其他爭議之項目」即明，益見兩造間就系爭契約所生滯納金、代墊管理費、地價稅、水電費等爭議，非在系爭協議書和解範圍內，既未經兩造約定與系爭房地面積及持分爭議一併解決，尚難僅因兩造就上開爭議成立和解而簽訂系爭協議書，遽認原告已拋棄其餘爭議事項之請求權。是被告執系爭協議書第7 條約定，辯稱原告不得再行請求滯納金、代墊之管理費、地價稅、水電費云云，洵不足取。
㈡原告主張被告逾期繳納價金，依系爭契約請求被告給付滯納
金，是否有據？⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或
抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第1782號判決參照）。
⒉原告主張被告逾期繳納價金，應依系爭契約第3 條約定給付
滯納金，無非係以訴外人莊錦環於88年1 月22日發函被告催辦貸款，未獲置理，其復於89年5 月24日及同年6 月22日再度函催被告繳付買賣價金尾款，被告仍置之不理，為其論據，並提出存證信函佐憑。惟查：原告曾於臺灣高等法院91年度重上字第120 號請求不動產所有權移轉登記事件，於本訴主張被告2 人給付價金遲延，經催告而未履行，原告已通知解除契約，契約解除後，被告2 人應負回復原狀之義務，臺灣高等法院上開民事判決兩造間就原告所為解除契約之意思表示是否合法之重要爭點，已於理由欄㈠記載：「…惟觀諸金政策公司所提出之催告函，係以金政策公司之法定代理人『莊錦環』名義為之，而非以金政策公司名義所為之催告通知，…是金政策公司上開繳付尾款之催告並不生效力。」（見審查卷第134 頁）；另於理由欄㈢⑶為：「…⑶金政策公司係主張於89年5 月24日及同年6 月22日分別以存證信函催告乙○○、甲○○支付尚未繳付之房地價金，乙○○等
2 人置之不理，金政策公司乃於89年7 月10日及同年7 月26日分別對甲○○、乙○○為解除契約之意思表示。經查：⒈依系爭買賣契約第3 條第㈣項之約定，甲方如須辦理銀行貸款充為本件買賣價款之一部份時，應簽立代辦貸款委託書（如附件三）予乙方，而甲○○因欲以貸款之方式給付款項，乃簽有附件三之代辦貸款委託書，是金政策公司明知甲○○係欲辦理貸款而非繳付現金之承購戶，此為金政策公司所不爭執。另依系爭房屋及土地預定買賣契約書第11條之約定：
「辦理貸款者之貸款手續、抵押權設定登記所須之各項證件，甲方（承購戶）應按乙方（金政策公司）通知之期限內至指定之地點交付代書並簽名蓋章。」暨代辦貸款委託書第3條之約定：「甲方同意按照乙方（金政策公司）規定時間、地點備齊所須之證件（印鑑證明、戶口謄本及簽名蓋章之貸款文件等）交予乙方代辦前款之一切手續」。據此金政策公司通知辦理貸款必須明載於何地交付文件及對保用印以及應交付何文件，方符合辦理貸款之通知程序。然，金政策公司所發之261 號或1980號函並未按照契約書第11條之約定通知甲○○在何時、至何地辦理貸款手續，甚且261 號函係記載：『…希限：文到3 日內繳交房地未付款，新台幣752 萬元…若有需要，直接匯至莊錦環帳戶誠泰銀行…』，則金政策公司應係通知繳付現金而非辦理貸款，故甲○○抗辯金政策公司未依法催告等語，洵屬有據。⒉金政策公司雖主張261號函催告甲○○交付尾款金額，並未具體說明須以現金之方式繳納，仍須依兩造約定之貸款方式辦理，且261 號函並附有1980號函，而1980號函明確指出『速來辦理付款手續…乙方須完全履行買賣契約書所載之義務…」足知261 號函催告之內容係通知甲○○依兩造辦理貸款之約定交付尾款云云。查，兩造前揭契約書第11條明定『甲方應按乙方通知之期限內至指定之地點交付代書並簽名蓋章』，足證蓋章地點尚未確定靜待金政策公司指定，甲○○並無主動詢問辦理貸款程序之義務，所謂之依契約書之履行無非在金政策公司通知前往簽名蓋章時配合辦理，茲金政策公司既未指定地點，其催告自不合法。從而甲○○抗辯金政策公司未辦理通知貸款，其主張解除契約於法未合等語，要堪採信」之論斷（見審查卷第135 頁反面），並經判決確定之事實，有臺灣高等法院91年度重上字第120 號判決足憑，復為原告所不爭執，堪信為真。
⒊綜上，上開臺灣高等法院91年度重上字第120 號確定判決（
本訴部分）既無顯然違背法令，原告復未提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，揆諸前開說明，原告自不得再就與該重要爭點有關之本件訴訟為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，原告既未對被告2 人為合法催告，難謂被告2 人應負遲延損害賠償責任。故原告本於系爭買賣契約第3 條第3款請求給付遲延給付之滯納金云云，即無可取。
㈢原告可否請求返還代墊管理費、地價稅、水電費等？⒈按不當得利返還請求權，以無法律上之原因而受利益為其成
立要件之一，故主張此項請求權成立之原告，應就被告無法律上之原因而受利益之事實，負舉證責任。
⒉查：系爭房地買賣契約第13條固約定「有關本大樓接通水電
事宜，由乙方（賣方）負責代辦，費用亦由乙方負擔，…，自水電接通日起，不論是否交屋或遷入使用，甲方（買方）均應負擔左列各項費用：…㈢屬於安全防衛共同使用維護等事項，應由用戶分擔之管理費、清潔費、維護費」（見審查卷第10頁），惟原告主張代繳之管理費，依其所提出之繳費單據（見審查卷第43至52頁），似為系爭房地所屬華園大樓管理委員會依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之公共管理費，能否謂係系爭契約第13條之「屬於安全防衛共同維護等事項之管理費」，已非無疑；再觀諸系爭契約第19條：「本契約之附件視為本約之一部份，與本約具有同一之效力，雙方應依誠實信用原則共同遵守，如有任何一部份不履行時，視同違約」，而系爭房地買賣契約附件5 大樓管理公約第6 條另約定，「本大樓住戶，於建方通知交屋之日起，不論有無遷入均應分擔管理費」（見審查卷第10、19頁），則被告2 人應自「建方」即原告通知交屋日起始負擔上述管理費至明。本件原告起訴主張代付之大樓管理費，均係兩造於97年12月22日簽訂系爭協議前所發生，尤其兩造於簽訂系爭協議前，原告尚自承有使用系爭6 樓房屋（見本院卷第37頁），且有台北自來水事業處檢送水費繳納證明單、臺灣電力股份有限公司臺北市區營業處檢送系爭房屋繳納電費金額及明細資料可稽（見本院卷第21至28頁、第30至32頁），其中系爭6 樓於88年
3 月15日欠費停水、88年5 月3 日恢復用水，94年3 月7 日中止用水、97年11月26日恢復用水；另8 樓於88年3 月15日欠費停水、88年5 月3 日恢復用水，89年3 月20日欠費停水、97年11月26日恢復用水，被告於簽訂系爭協議前，既未入住系爭房屋，顯見原告於簽訂系爭協議前，係以供自己所有意思占有系爭6 樓、8 樓房屋，原告雖非系爭6 樓、8 樓房地區分所有權人，仍無礙其於簽訂系爭協議書前為系爭6 樓、8 樓房屋住戶之事實，本應負擔大樓管理費用，原告復未舉證何時通知被告2 人交屋，是原告主張代被告支付自接通水電之日起之大樓管理費共35萬3,696 元云云，殊無可取。
⒊至原告主張為被告2 人代付地價稅、水電費等費用，請求被
告2 人返還不當得利云云，業經其捨棄在卷（見本院卷第37頁），自不應准許。
六、綜上所述，原告本於系爭房地買賣契約及不當得利法律關係，請求被告乙○○、甲○○各給付500 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 曾寶生