臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第253號原 告 戊○訴訟代理人 謝萬生律師被 告 甲○○訴訟代理人 許修齊律師被 告 東來建設股份有限公司法定代理人 乙○○
丁○○丙○○上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國99年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用公司解散之規定，應行清算。又解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第26條之1、第25條分別定有明文。是公司解散後，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始歸於消滅。查被告東來建設股份有限公司（下稱東來公司）業經台北市政府廢止其登記，有台北市政府98年3月30日府產業商字第09883060800號函可在卷可稽（見本院卷第21頁），是被告東來公司即應行清算，而東來公司之章程並未針對清算人之人選設有規定，業經本院依職權調閱被告之登記資料卷查明，是應以其全體董事為清算人，對外代表公司。依卷附被告之變更登記表所載（見本院卷第23頁），被告之董事有丙○○、丁○○及乙○○，故列渠等為被告東來公司之法定代理人進行本件訴訟，合先說明。
二、被告東來公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段四小段50地號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），及其上門牌編號臺北市○○路○○○號1至3樓之建物（未保存登記，下稱系爭建物）曾同為訴外人吳子宜所有，嗣吳子宜將系爭土地所有權移轉登記予訴外人包美容，另將系爭房屋讓與訴外人趙惟漢而由趙惟漢取得該屋之事實上處分權。包美容復於89年7月4日將系爭土地移轉登記予被告東來公司；趙惟漢亦於90年1月31 日將系爭房屋讓與予訴外人蘇文炳，蘇文炳嗣於91年2月5日將系爭房屋讓與予原告。依民法第425條之1規定，原告與土地所有人即被告東來公司間，在前開房屋使用期限，推定有租賃關係，故依民法第426條之2第1項及土地法第104條規定，被告東來公司出賣系爭土地時，原告享有優先購買權。詎其後系爭土地因被告東來公司債權人聲請而遭鈞院以94年度執字第8997號拍賣抵押物事件執行拍賣程序時，竟未通知原告是否願依同一條件優先承買，致被告甲○○於95年8月31日拍得系爭土地並已辦畢所有權登記，依民法第426條之2第3項之規定，被告甲○○取得系爭土地所有權之行為，對於原告自不生效力，爰請求判決塗銷被告甲○○就系爭土地之所有權移轉登記，並聲明：㈠確認原告就附表所示之土地（坐落於臺北市○○區○○段四小段50地號、地目建、面積73平方公尺、權利範圍全部）有優先購買權存在。㈡被告甲○○就附表所示土地於95年9月6日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復原狀。
二、被告部分：㈠被告東來公司答辯稱：被告東來公司之債權人就系爭土地向
法院聲請拍賣時，因被告業已停止營業，被告誤認法院會通知原告行使優先承買權，而未陳報法院原告享有優先承買權，致使原告喪失應有優先承買權等語。
㈡被告甲○○答辯稱：
⒈原告係自訴外人蘇文炳受讓系爭房屋，而蘇文炳於系爭土地
之拍賣程序中（本院94執字第8997號拍賣扺押物事件）主張系爭房屋占用系爭土地為無償使用關係，並非基地租賃關係，原告復於另案（本院96年重訴字第142號、臺灣高等法院97年度上易字第297號）主張其與系爭土地之前手即被告東來公司為無償使用關係，依禁反言之法理，原告於本件即不得違反其前開主張，是以原告於系爭土地拍賣前就占用系爭土地為無償使用關係，自無優先承買權之適用。
⒉退步言之，縱認原告有基地租賃關係，然原告之前手蘇文炳
於系爭土地之拍賣程序（臺北地方法院94執字第8997號拍賣扺押物事件）僅陳報其與原告間就系爭房屋1、2、3樓授權原告出租及收取租金之權之授權書，並陳報原告將系爭房屋
1 樓出租予訴外人吳宗文之租賃契約，而未陳報有基地租賃關係存在；足見原告於系爭土地於執行法院拍賣時故意隱瞞已受讓系爭土地之事實，致執行法院未將拍賣通知送達予原告，是原告以不正方法阻止法院將拍賣條件通知原告，顯係可歸責於原告，依民法第101條第1項之規定，應視為執行法院已將拍賣條件通知原告，而原告放棄優先承買權，否則即有違民法第148條權利濫用及違反誠實信用原則。
⒊民法第426條之2第3項係指土地之出賣人不得再以買賣契約
對抗優先承買人，亦即土地出賣人與優先承買人間有相對物權效力，惟原告並非承租系爭土地建築系爭房屋之人，而被告亦非土地出賣人，而係土地承買人，且善意信賴法院之拍賣程序買受系爭土地，應受保護，故原告以民法第426條之2第3項主張優先承買權，並請求塗銷拍賣之所有權移轉登記，誠屬無理。
⒋況被告與原告間就系爭土地及其上之房屋異其所有人之法律
關係，依臺北地方法院96年度重訴字第142號判決，已確認自95年9月6日起自租賃關係終止之日止，推定有租賃關係，並判決原告應按月給付被告租金，惟原告並未依限給付租金，經被告催告仍未繳納後，被告依民法第440條第3項終止系爭土地之基地租賃契約，並起訴請求原告拆屋還地，經臺北地方法院97年度審重訴字第290號判決原告敗訴在案，是本件縱原告於執行法院拍賣時有優先承買權，然原告當時未主張，直至原告已喪失基地承租人之地位後，方為此主張，即屬無據。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落於臺北市○○區○○段四小段50地號土地（權利範圍全
部，即系爭土地），及其上門牌編號臺北市○○路○○○號1至
3 樓（即系爭房屋）曾同為吳子宜所有，嗣吳子宜將系爭土地所有權移轉登記予包美容，將系爭房屋所讓與趙惟漢而由趙惟漢取得系爭房屋事實上處分權，系爭房屋與系爭土地之法律關係，經臺灣高等法院97年度上易字第297號民事判決認定：「應推斷其以系爭土地之受讓人，默許受讓系爭房屋事實上處分權之人繼續使用土地，並推定彼此間在系爭房屋得使用期限內，存有租賃關係」。
㈡包美容於89年7月4日將系爭土地移轉登記予東來公司，東來
公司因積欠債務，經本院民事執行處拍賣系爭土地，被告甲○○於95年8月17日以新臺幣14,922,200元拍得系爭土地，本院民事執行處於95年8月31日核發權利移轉證書，甲○○嗣於95年9月6日辦妥所有權移轉登記。
四、得心證之理由：原告主張被告東來公司出售系爭土地與被告甲○○時，原告對系爭土地有優先購買權，被告甲○○應塗銷所有權移轉登記等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件之爭點應為：本院民事執行處於95年8月17日拍賣系爭土地時，原告對系爭土地是否有土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定之優先購買權？其請求被告甲○○塗銷所有權移轉登記有無理由？㈠原告雖主張系爭土地於95年8月17日拍賣時，依民法第426條
之2規定，其有優先購買權云云。然依民法第426條之2規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人」，亦即限於租用基地建築房屋者始有適用餘地。而系爭房屋係經訴外人莊福壽以自有之系爭土地建造完成，並非租用基地建築房屋之情形，其後莊福壽雖將系爭土地及房屋讓與訴外人吳子宜，吳子宜再將系爭土地及房屋分別轉讓訴外人包美容、趙惟漢，趙惟漢再將系爭房屋讓與蘇文炳，而原告再由蘇文炳受讓系爭房屋之事實上處分權等情，業經台灣高等法院97年度上易字第297號確定判決認定無訛，有判決書乙份在卷可稽，可知訴外人吳子宜、趙惟漢、蘇文炳及原告等人，雖曾受讓取得系爭房屋事實上之處分權，然均非租用系爭土地建築房屋之人，是原告依民法第426條之2第1項規定，主張系爭土地於95年8月間拍賣時，其有優先承買權存在，顯無理由。
㈡又查，原告主張依民法第425條之1規定，系爭房屋就其坐落
之系爭土地間有租賃關係存在，其得依土地法第104條第1項規定主張優先承買權云云，然按土地法第104條第1項規定：
基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照），是土地法第104條規定之優先承買權，亦僅限於租地建屋情形下，則依前所述，系爭房屋並非莊福壽以租地建屋方式所建，上開房屋對系爭土地並無租地建屋之法律關係，則原告自無從自前手繼受系爭土地之基地租賃關係，故原告縱得證明其取得上開房屋事實處分權及系爭土地之租賃權，亦無法取得系爭土地之優先承買權。
㈢又按土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸
一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用;非在使巧取利益。是優先購買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。最高法院86年度台上字第669號判例參照）；是縱認原告於被告東來公司出售系爭土地時有優先承購權存在，然查：被告於95年8月17日經本院94年度執字第8997號拍賣程序取得系爭土地後，於96年2月9日向本院對原告提起拆屋還地之訴，主張其經拍賣程序買受之系爭土地遭原告所有之系爭房屋無權占用，訴請原告拆屋還地等情，經本院以96年度重訴字第412號案件審理，並調取上開執行程序卷宗後，原告於該事件之訴訟代理人李明洲律師乃於96年5月31日閱覽上開執行卷宗等情，業經本院調取上開民事卷宗核閱屬實，可認原告斯時已知悉被告買受系爭土地之價各等買賣條件，然原告當時卻未為任何主張或請求，甚於上開民事事件中主張系爭房屋之原事實上處分權人蘇文炳及原告於被告經拍賣取得系爭土地前，與系爭土地原所有權人間有無償使用之約定等語，而否認兩造間有租賃關係，原告又有何權利主張優先購買權？縱嗣被告以原告未給付租金終止租約為由，提起拆屋還地之訴，經本院於98年1月23 日以97年度審重訴第290號判決判定被告勝訴後，原告始於98年3月19日提起本件確認優先購買權存在之訴，惟距離96年5月31日已近2年，參照土地法第104條第2項規定，應認已喪失優先承購權，從而，原告猶據以主張行使優先購買權，而為本件之請求，即屬不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第426條之2第1項、土地法第104 條第1項主張優先承買權均無理由，是其請求：㈠確認原告就附表所示之土地（坐落於臺北市○○區○○段四小段50地號、地目建、面積73平方公尺、權利範圍全部）有優先購買權存在。㈡被告甲○○就附表所示土地於95年9月6日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並回復原狀。均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 2 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳杰正法 官 莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 3 日
書記官 謝梅琴附表：
┌─┬─────────────────┬─┬────┬──┬─────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積 │權利│ 備註欄 ││ ├───┬────┬──┬──┬──┤ ├────┤ │（拍定 ││號│縣市 ○鄉鎮市區○段 ○○段│地號│目│平方公尺│範圍│ 金額） │├─┼───┼────┼──┼──┼──┼─┼────┼──┼─────┤│1 │臺北市│信義區 │虎林│四 │ 50 │建│ 73 │全部│14,922,200││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ ││ ├───┼────┴──┴──┴──┴─┴────┴──┴─────┤│ │備考 │ │└─┴───┴─────────────────────────────┘