臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第318號原 告 丙○○訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 張世柱律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年11月30言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣伍佰伍拾萬元及自民國九十八年三月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰捌拾參萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣伍佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：兩造於民國97年12月10日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭賣賣契約），約定由原告向被告買受其所有坐落於臺北市○○區○○段三小段第4地號土地（應有部分1/2）、第5地號土地（應有部分1/4）及其上同段第392、393、390建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路一段388號、388號2樓、386號，下稱系爭房地），買賣總價為新台幣（下同）3,500萬元，原告並已給付買賣價款350萬元。詎被告嗣後竟表示不願再將系爭房地出售予原告，並拒絕出面辦理備證用印手續，經原告多次催告被告履行未果，原告乃發函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第259條第1款規定及系爭契約書第11條第3項約定，被告應立即將所收款項350萬元返還原告，並另交付依原所收款項即350萬元計算之金額予原告，以為違約損害賠償。再者，原告已交付系爭房地之定金350萬元，被告既反悔不賣，顯屬可歸責於被告之事由致不能履行，依民法第249條第3款規定，被告應加倍返還其所受之定金合計700萬元。為此，爰依系爭買賣契約第11條第3項後段之約定及民法第259條第1款、第249條第3款等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告700萬元及自支付命令送達翌日（即98年3月27日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：兩造雖曾於97年12月10日簽訂系爭買賣契約，約定由被告出售系爭房地予原告，然此係因被告年近七十且有病在身，相關接洽及簽約事宜均委由被告之子王品超代理，而王品超誤解被告之意思，竟將門牌號碼臺北市○○區○○路一段388號2樓之房屋及其基地持分一併出售予原告所致。被告於知悉前情後，曾委由第三人與原告協商僅出售並移轉門牌號碼臺北市○○區○○路一段386號、388號之房屋及其基地持分之可能性，卻遭原告拒絕。嗣原告為免雙方損失擴大，更於98年2月10日向原告住所地之臺北市萬華區調解委員會聲請調解，並於聲請書中表明：同意原告取回已付價款（該款項由兆豐銀行履約專戶保管中，須兩造作成書面協議向其取款），惟因違約金過高，希望藉由調解程序尋求雙方共識，酌給違約金等語，豈料原告拒不出席，致調解未果。又系爭買賣契約第2條既約定：「簽約款：於本契約簽訂時，支付新台幣參佰伍拾萬元整（含定金）」等內容，可知原告已付價款並非定金，亦即系爭買賣契約之定金應不及350萬元。此外，兩造並未約定系爭契約第11條第3項違約金之性質，則依民法第250條第2項規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額（即賠償性違約金）。而本件原告之損失，除仲介費約35萬元外，僅有利息損失至多12萬元（目前銀行年息不過1％，縱以年息10％計算，自系爭契約簽訂之日即97年12月10日起至原告提起本件訴訟之日即98年4月24日止，利息仍僅12萬元），二者合計不逾50萬元，顯見原告請求之違約金350萬元著實過高。況被告之經濟並非寬裕，急欲賣屋求現亦是情有可原（因不堪繼續背負高額房貸），絕非惡意違約，且被告年事已高，體力已不堪如此為訴訟操勞，爰依民法第252條之規定，請求酌減違約金，以求儘速消弭本件紛爭等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
參、兩造不爭執之事項：兩造於97年12月10日簽訂系爭契約，約定由被告出售其所有之系爭房地予原告，買賣總價為3,500萬元，原告並已給付買賣價款350萬元。惟被告嗣後拒絕依系爭契約第2條第1項約定，於98年1月10日前備齊證件交予承辦代書，出面辦理備證用印手續，經原告於98年1月14日、98年1月20日定期催告被告履行未果，原告乃於98年2月3日發函通知被告解除系爭契約，有不動產買賣契約書、付款明細確認表、台北青年郵局第11、13、17號存證信函及其收件回執各一份在卷可稽（見本院98年度司促字第7131號卷第3-18頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張兩造於97年12月10日簽訂系爭契約，約定由被告出售系爭房地予原告，買賣總價為3,500萬元，原告並已給付價款350萬元。詎被告嗣後竟表示不願再出售系爭房地予原告，經原告定期催告被告履行未果，原告乃發函通知被告解除系爭契約，被告反悔不賣，依系爭契約第11條第3項後段及民法第259條第1款、第249條第3款等規定，自應給付原告700萬元等語。被告對於兩造在前開時日簽訂系爭契約，原告並已給付價款350萬元，其卻在收受原告存證信函催告後仍未履行契約之事實，雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠原告依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還其所受之定金（即原告已付價款350萬元），有無理由？㈡原告依系爭契約第11條第3項後段約定請求被告給付350萬元之違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？茲審究如次：
㈠、原告依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還其所受之定金（即原告已付價款350萬元），有無理由？按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用，有最高法院85年台上字第2929號判決參照。又民法第249條第3款規定之加倍返還定金，以契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行為其前提，與民法第259條第2款規定之附加利息償還所受領之金額，須以解除契約為前提者不同，兩者不能同時併存。倘買受人合法行使法定解除權，主張兩造間系爭買賣契約已經解除，則除依民法第259條規定請求回復原狀，若有其他損害，並得依同法第260條規定請求損害賠償外，自難併依民法第249條第3款規定請求上訴人加倍返還定金（參最高法院91年台上字第2027號判決意旨）。查，系爭買賣契約之標的物，為坐落於臺北市○○區○○段三小段第4地號土地（應有部分1/2）、第5地號土地（應有部分1/4）及其上同段第3
92、393、390建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路一段388號、388號2樓、386號，有系爭買賣契約書在卷可憑，且被告委託永慶房屋仲介股份有限公司出賣系爭房地時，被告出具授權予訴外人王品超之授權書上亦載明出賣之房地包括系爭房地之388號2樓，有永慶房屋仲介股份有限公司授權書在卷可憑（本院卷第72頁），被告亦不爭執訴外人王品超有代理被告之權利（本院卷第81頁反面，98年7月15日筆錄）是系爭買賣契約之標的應包括388號2樓，應堪認定，被告辯稱代理人王品超誤解被告之意思將388號2樓一併出售云云，惟並未提出證據證明之，其所辯顯為卸責之詞，並無可採。又本件原告係於98年1月14日、98年1月20日催告被告履約未果後，於98年2月3日解除買賣契約，嗣原告解除契約後，被告始將門牌號碼臺北市○○區○○路一段386號、388號之房屋及其基地持分於98年3月6日經臺北市中正區調解委員會調解成立再經本院核定後，於98年5月12日另行移轉登記為訴外人楊遠清所有，有臺北市中正區調解委員會調解書、土地及建物登記簿謄本可稽（見本院卷第62 -71、98頁），可見系爭契約解除前，系爭房地均屬被告所有，並無給付不能之情形，難認被告有民法第249條第3款所規定不能履行之情事，原告依上開條款請求被告加倍返還定金，尚有未洽。
㈡、原告依系爭契約第11條第3項後段約定請求被告給付350萬元之違約金，有無理由？違約金是否過高而應予酌減？
１、查，系爭契約第11條第3項後段約定：「如乙方（即被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」自該約定文字內容觀之，顯係規範被告有違約情事，經原告解除契約時，有關已付價金之加倍返還問題，上開約定係以確保被告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，依民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生被告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。本件買賣契約既經原告催告被告履行未果，而於98年2月3日經原告解除，此為兩造所不爭執，原告依約請求被告如數返還所收款項350萬元，並給付違約金，核屬有據。
２、惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，有最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。查，系爭契約約定違約金數額之多寡，端視被告違約前原告已交付價金數額而定，所約定違約金之計算方式，顯未顧及原告因違約所受具體損害之程度，本院認此違約金既屬損害賠償額預定性質，數額多寡自應斟酌原告實際所受損害及前揭規定說明之事項為判斷，而本件系爭房地所有權雖尚未移轉登記予原告，亦尚未辦理交屋，但以兩造簽訂系爭契約之翌日即97年12月11日迄原告於98年2月3日發函解約，計約55日期間，原告為後續履約事宜，其對原本準備買賣之價款3,500萬元（包括被告已收款項350萬元）無法動用，受有孳息損失，甚至必須賣地籌資，有原告提出之土地買賣契約在卷可憑（本院卷第73-78頁），支付永慶房屋仲介費約35萬元；被告簽約後一個月左右即違約，被告違約之原因係出於個人因素考量而與原告無涉，系爭房地尚未辦理備證用印等履行程度，及兩造經濟狀況均非差等一切情狀，認系爭契約第11條第3項所約定之違約金數額以350萬元計算，尚屬過高，應酌減至200萬元，始屬相當。
二、綜上所述，原告以被告經催告後仍未履行為由而解除系爭契約，尚非無據，則原告基於系爭契約之法律關係請求被告返還所受領之價金350萬元，並賠償違約金200萬元，及均自98年3月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應駁回之。
伍、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 21 日
書記官 蘇炫綺