臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第326號原 告即反訴被告 甲○○○訴訟代理人 賴重堯律師被 告 己○○即反訴原告被 告 癸○○○被 告即反訴原告 子○○被 告即反訴原告 壬○○被 告即反訴原告 辛○○被 告即反訴原告 庚○○上四人共同訴訟代理人 陳憲鑑律師複代理人 李智陽律師上列當事人間履行契約等事件，本院於民國九十九年八月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將其所有坐落於台北市○○段○○段○○○○號土地應有部分萬分之二０八移轉登記予反訴原告子○○，上開土地應有部分萬分之六六移轉登記予反訴原告壬○○，上開土地應有部分萬分之六二移轉登記予反訴原告辛○○，上開土地應有部分萬分之六六移轉登記予反訴原告庚○○。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴原告子○○以新台幣陸拾貳萬元、反訴原告壬○○、辛○○、庚○○分別以新台幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第二百六十條第一項有明文規定，所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。此亦有最高法院七十年度台抗字第五二二號裁判要旨可資參照。查原告主張兩造間有土地之合建契約關係存在，而本於契約關係，請求被告應就超額受分配建物面積對原告負找補之義務，被告則於訴訟繫屬中提起反訴，本於合建契約關係請求原告應移轉建物之土地應有部分予被告，則被告提起本件反訴之訴訟標的，與原告之本訴訴訟標的，為同一法律關係所產生，是被告提起本件反訴，依據上開法文之規定與說明，洵屬有據，應予准許。
貳、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國九十二年六月九日與被告己○○、癸○○○、子○○、壬○○、辛○○、庚○○及訴外人戊○○○○同簽訂「房屋合建契約書」（下稱系爭契約書），由三方共同提供附件一所示之「土地持分明細表」之土地（下稱系爭土地），共同出資興建地上十四層，地下二層鋼筋混凝土造之「富邑住商綜合大樓」（下稱系爭大樓）。系爭契約書業經台灣台北地方法院所屬民間公證人丁惠貞於九十二年六月九日依法公證完畢，依據系爭契約書第三條之約定「甲、乙、丙（即兩造及戊○○○○三方全部可興建面積（除三方相互約定之找補外），依可建總面積以各所有土地面積按總基地面積之比率計算分配（計算式：總可興建面積X（各人持有土地面積＊總開發基地面積）=分配面積）。系爭大樓後於九十五年一月間完工，並於同年三月間完成登記，兩造與戊○○○○依據附件二所示之方式分別登記為房地之所有權人。
（二）系爭大樓之總興建面積（包含：室內、陽台、平台及樓梯間、電梯間等共同使用部分）為5485.54平方公尺，依據附件二所示，登記為原告及原告指定登記乙○○○所有權人之建物，面積共計2336.38平方公尺，約729.84坪。然依據系爭契約書第三條約定，則系爭土地面積為446平方公尺，兩造與被告及陳翁淑娟之權利分配比率應如下所示即：
1、原告：219/446。
2、被告癸○○○：45.19/446被告己○○：45.126/446被告子○○：9.552/446被告壬○○：4.554/446被告辛○○：4.554/446被告庚○○：4.554/446
3、陳翁淑娟：227/892
（三）因此，依據系爭契約書第三條之約定，被告等六人應分得之房屋面積共計應為1,396.98平方公尺(5485.54x(227/446/2)=1395.98)，然被告等六人共計分得之建物面積共計1608.33平方公尺，多得212.35平方公尺，約為64.23坪，被告等六人對原告應負擔之找補義務，其比例如下所示即：
被告癸○○○為39.8/100〔計算式：（45.19/45.19＋45.12＋9.522＋4.554＋4.554＋4.554）＝45.19/113.524＝
39.8/100〕。被告己○○為39.74/100〔計算式：（45.12/45.19＋45.12＋9.522＋4.55 4＋4.554＋4.554）＝45.12/113.524＝
39.74/100〕。被告子○○為8.38/100〔計算式：（9.522/45.19＋45.12＋9. 522＋4.554＋4.554＋4.554）＝9.522/113.524＝
8.38/100〕。被告壬○○為4/100〔計算式：（4.554/45.19＋45. 12＋
9.522＋4.554＋4.554＋4.554）＝4.554/113.524＝4/100〕、被告辛○○為4/100（計算式：同上）。
被告庚○○為4/100（計算式：同上）。
（四）以附件三所示之每坪平均單價246.238元為基準，被告等六人應找補之金額為15,815, 866元。〔計算式：246,238元×64.23＝15,815,866元〕被告等六人應分別按其建地面積持分比例，負找補原告之責。被告己○○應找補原告價金為6,285,225元（15,815,866元×39.74/ 100＝6,285, 225元）、被告癸○○○應找補原告價金為6,294,714元（15,815,866元×39.8/100＝6,294,714元）、被告子○○應找補原告價金為1,325,369元（15,815,866元×8.38/ 100＝1,325,369元）、被告壬○○應找補原告價金為632, 634元（15,815,866元×4/100＝632,634元）、被告辛○○應找補原告價金為632,634元（15,815,866元×4/100＝632,634元）、被告庚○○應找補原告價金為632,634元（15,815,866元×4/100＝632,634元）。
（五）此外，依據原告與戊○○○○九十三年十二月二日與彰化商業銀行簽定「不動產信託契約書」據以申辦系爭大樓之建築融資，即係按照兩造與戊○○○○土地持分比例，分別計算個人應分別負擔之建築費用，及應得之建物面積。故原告爰請求被告應按照上開金額負找補義務，或囑託鑑價機關就系爭大樓為鑑價，以計算找補之金額。
（六）對於被告抗辯之陳述：被告雖提出「分屋確定協議書」（下稱系爭協議書）及「補充協議」（下稱系爭補充協議）與附件三所示之「分屋原則價位」為證，辯稱三方及系爭土地地主陳家、王家與蔡家已經達成找補之協議並約定於系爭協議書與補充協議之內，並以上開「分屋原則價位」所示之每層每坪單價以為計算之依據，故並無原告所主張之其所分得坪數減少、應予找補等問題。然上開文件並未經原告及戊○○○○名蓋章，而被告等人僅有其中被告子○○一人簽名於其上，乙○○○丁○○○二人均非系爭契約書之當事人，自不得越俎代庖，頂替原告及戊○○○○為簽名，故系爭協議書與補充協議與「分屋原則價位」並無拘束原告之效力。又系爭協議書與補充協議業經人乙○○○丁○○○法聲明作廢在案，是上開書證並無任何證據力，被告等不得執以對抗原告，拒絕公平鑑價及依約找補之責任。況系爭協議書與補充協議以及嗣後之長沙街合建契約書本係蔡家、陳家與王家欲委託元家建設公司承建大樓，而由元家建設公司之副總經理丙○○○擬，之後因故未能成功，故上開協議與約定等均告作廢。而系爭協議書與補充協議之日期，分別記載為九十二年三月八日及同年月十一日，均在系爭契約書之簽定之前，依「新約」取代「舊約」之法理及民事訴訟法第三百五十八條第一項之規定，上開文書並非真正，而應以經公證之系爭契約書以為依據。又關於系爭大樓各樓層之價值，原告之所以使用附件三所示之計價原則，此僅為供核算本案訴訟標的價額之參考，系爭大樓建物之價值可由法囑託鑑定機關予以鑑價。
（七）綜上，原告爰本於系爭契約書所示之契約關係，為下列請求並為訴之聲明：
1、被告己○○應給付原告6,285,225元。
2、被告癸○○○應給付原告6,294,714元。
3、被告子○○於原告將其所有坐落：台北市○○段○○段○○○○號土地，面積四百四十六平方公尺，權利範圍2105/10000，其中之208/10000移轉登記予被告子○○所有之同時，被告子○○應給付原告1,325,369元。
4、被告壬○○於原告將其所有坐落：台北市○○段○○段○○○○號土地，面積四百四十六平方公尺，權利範圍2105/10000，其中之66/10000移轉登記予被告壬○○所有之同時，被告壬○○應給付原告632,634元。
5、被告辛○○於原告將其所有坐落：台北市○○段○○段○○○○號土地，面積四百四十六平方公尺，權利範圍2105/10000，其中之62/10000移轉登記予被告辛○○所有之同時，被告辛○○應給付原告632,634元。
6、被告庚○○於原告將其所有坐落：台北市○○段○○段○○○○號土地，面積四百四十六平方公尺，權利範圍2105/10000，其中之66/10000移轉登記予被告庚○○所有之同時，被告庚○○應給付原告632,634元。
7、被告均應自書狀繕本送達對造之翌日起至清償日止，給付以上開金額為基礎及按週年利率百分之五計算之利息。
8、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）兩造及戊○○○○署系爭契約書之前，原告之配偶乙○○○被告藍善德、戊○○○○配偶丁○○○別代表原告、被告及戊○○○○九十二年三月八日簽署系爭協議書及於同年月十一日再就系爭協議書之細節，就一樓與七樓至十樓之樓層比例及補充簽署協議，系爭協議書及補充協議係就三方約定所分配之樓層之後，依據所分配之建物所在樓層、是否面臨馬路等，計算三方因分配而取得建物價值，再以三方所有系爭土地持分比例為依據，計算三方如依土地持分比例取得建物之價值，以兩者之差距計算彼此找補之金額，結論為「故應由陳直接轉帳給付蔡226.23萬，另給付王10.26萬元」，因此並無原告所主張之建物分得面積坪數少八十四坪之問題。而除了系爭協議書與補充協議以外，三方亦於九十二年三月二十六日簽署「長沙街合建契約書」，其中第九條第五項約定「本契約之附件視為契約之一部份，與本合約具同效力，甲乙丙三方應共同遵守」，第二款附件二「分屋原則、價位及起造人名冊」，而丙○○○書於九十二年四月十二日製作工地面積計算明細表，每棟每一戶均有單價，為免爭議，進一步約定「起造人名冊」即如系爭契約附件所示。而事後所簽署之系爭契約書，即係依照系爭協議書與補充協議及九十二年三月二十六日長沙街合建契約書的約定而進行，因此並無原告所稱之所分得面積減少之問題。系爭大樓各樓層價值之計算基準，即被證十八之「分屋價位原則」，而上開計價原則亦為原告提起本訴時援用。
（二）系爭契約係由王（乙○○○表）、陳（丁○○○表）、蔡（子○○代表）等三家協議共有的土地合建而成，合建之初當然會有協議分屋及找補問題，而分屋及找補係約定於系爭協議書與補充協議，系爭協議書先確定三至十四樓層的歸屬，系爭補充協議再約定一樓及二樓均歸屬王家，而王家以提供中樓層（七至十樓）以均價二點五倍交換陳家一樓的分得坪數，王家以均價的二點七五倍中樓層交換蔡家一樓的持分，同時於系爭補充協議第三頁約定系爭大樓三至十四樓的總價，並依土地持分計算應分配所得的金額，而在第五頁則三方協議七、八、九、十樓層的平均每坪單價為25.09萬元，並以此基礎計算找補金額，最後計算結果於第七頁記載「故由陳直接轉帳給付蔡226.23萬元，另給付王10.68萬元」，可知三方合建之找補早在九十二年三月十一日達成協議，並由三方代表乙○○○子○○、丁○○○三人簽名確認，惟在該項協議書記載「本數據為前置作業，以地政機關完成數據為主」。則以此為據，找補金額之計算應如附件三所示。換言之，系爭契約僅在實現三方之前協議，包括分屋之樓層、起造人名冊等，都是事先依照九十二年三月八日及十一日之系爭協議書與補充協議及九十二年三月二十六日之長沙街合建契約書之約定而為履行。故原告主張系爭契約取代之前三方協議，顯然違反誠信原則，並不足採。
（三）由上可知，系爭協議書與補充協議即為系爭契約第三條第一項所指之找補約定，而依據系爭補充協議第五頁之找補內容，蔡家以1樓的24.0235坪換王家的7-10樓的66.064坪增加分得的面積是42.04坪（四捨五入為138.98平方公尺），而陳家以24.0235坪的1樓依1比2.5比例與王家換7-10樓的60.059坪，陳家因而增加36.04坪（四捨五入）（
119.14平方公尺），再加上陳家因所佔有舊建物的土地在後方補貼蔡家25坪（82.64平方公尺），而王家願意補貼陳家4坪(13.22平方公尺)，系爭契約書只是在實現三方之前的協議，包括分屋的樓屋、起造人的名冊，都是事先依據系爭協議書與補充協議之約定所製作。
（四）被告依據系爭協議書與補充協議之約定，將系爭大樓一樓一樓的所有權讓與原告登記為所有權人，但原告如今反悔，除未說明一樓所有權的找補問題之外，所提及的計算方式均未對找補問題提說明，被告否認其計算方式正確。至原告提出聲明書以證明系爭契約書取代系爭協議書與補充協議，然原告並未說明上開聲明書得以違反協議的法律理由為何，該聲明書當然無從為有利於原告之認定。
（五）依據附件三所示，蔡家分得十二樓（總價2733.70萬元）與十樓（總價2933.92萬元）及八樓（總價2921.18萬元）及四樓（總價2729.50萬元），依前述蔡家分得的樓層總價是11318.3萬元。陳家分得十四樓（總價2299.50萬元）) 與九樓AC兩戶（1356.96萬元+1023.12萬元=2380.08萬元）與七樓（總價2909.53萬元）及五樓（總價2874.58萬元）依前述陳家分得的樓層總價是10463.69萬元。王家除了分得一樓全部的所有權外，尚分得十三樓（總價2336.88 萬元）與十一樓（總價2907.90萬元）及六樓（2897.88萬元）、三樓（2857.65萬元）、九樓B棟（
547.47萬元）及二樓，總價3043.55元，合計王家分得14591.33萬元。三家依系爭協議書與補充協議應分得之樓層總價如下:
1、蔡家 2-14樓總價36373.32萬元除以446再乘以219，等於王家土地應分的金額總價17860.44萬元，而36373.32萬-17860.44萬元等於18512.88萬元，係蔡、陳兩家的總額除以2等於9256.44萬元，即蔡家應分得的基礎金額，再加上一樓與王家互換的66.06坪（金額1657.45萬元）再加上陳家補貼蔡家25坪(25*25.09萬=627.25萬)，故蔡家應分得的樓層總價為11541.14萬元（9256.44+1657.45+627.25=11541.14萬）
2、陳家與蔡家權利相同，故分得樓層總價的基礎為9256.44萬元，加上一樓的王家換屋得60.06坪（60.06*25.09萬=1506.9萬）與王家補貼陳家的4坪（4*25.09萬=100.36萬）減去陳家補貼蔡家25坪（627.25萬），故陳家應分得之樓層總價為10236.45萬元。
3、王家原本應分得17860.44萬元，但因補貼陳家四坪（100.36萬）又用七至十樓更換陳家及蔡家的一樓持份損失7-10樓的坪數有126.12坪（66.06（蔡家+60.06（陳家）損失的樓層價值金額有126.12*25.09萬=3164.35萬，故王家的應分得的樓層總價值除一樓外，為17860.44-100.36-3164.35=14595.73萬元。
（六）承上所述，蔡家應分得的樓層總價值為11541.14萬元，但實際分得11318.3 萬元，尚不足222.84萬元。陳家應分得的樓層總值10236.45萬元，但實際分得10463.69萬元，實際多分得227.24萬元。王家應分得的樓層總值14595.73萬元。但實際分得的樓層總值為14591.33萬元，尚不足4.4萬元。不足的金額部分，為蔡家之222.84萬元及王家之
4.4 萬元，即陳家多分得之227.24萬元。
（七）綜上，被告爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、首查：
（一）兩造與戊○○○○有如附件一所示之土地，應有部分如附件一「權利範圍」所示。
（二）三方合意於上開土地合建系爭大樓，並為此簽訂系爭契約，後經本院所屬民間公證人於九十二年六月九日公證。系爭大樓興建完工後，三方就系爭大樓受分配之建物，面積與位置如附件二所示。
（三）兩造及戊○○○○署系爭契約書之前，丁○○○乙○○○被告子○○曾於九十二年三月二十六日簽署「長沙街合建契約書」。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭契約（原證一）、土地及建物登記謄本（原證二）及「長沙街合建契約書」與附件（原證十一）及被告所提出之「長沙街合建契約書（反證十七）、系爭協議書（反證十五）、補充協議（反證十六）各一份為證，應屬事實，先予確認。
四、其次，原告主張系爭契約第三條約定「甲、乙、丙（即兩造及戊○○○○三方全部可興建面積（除三方相互約定之找補外），依可建總面積以各所有土地面積按總基地面積之比率計算分配（計算式：總可興建面積X（各人持有土地面積＊總開發基地面積）=分配面積」，及第八條約定「甲、乙、丙三方分配房屋以戶為單位，坪數若有差額，三方同意依價金相互找補，並同意於產權登記完成，分戶貸款撥款時結算給付之。」，則於系爭大樓興建完工之後，兩造與戊○○○○分配之建物，其面積經核計後，原告尚有上開獲分配不足之情事，被告依據系爭契約前揭規定，應負價金找補之義務。被告雖不否認簽署系爭契約，然辯稱兩造與戊○○○○於系爭大樓完工後，三方就受分配建物應如何找補，之前已經有所約定，即系爭協協議與補充協議與反證十八「分屋原則價位」所示之計價原則，依約於系爭大樓完工後計算建物之登記面積，被告已無找補之義務，而提出乙○○○丁○○○被告子○○於九十二年三月八日所簽署之系爭協議書（反證十五）及於同年月十一日簽署之補充協議（反證十六）及九十二年三月二十六日所簽署之長沙街合建契約書（反證十七）與附件之「分屋原則價位」（反證十八）各一份為證，是本案兩造所爭執而本院應先予調查者，應為下列事項即：
（一）由被告子○○、乙○○○丁○○○簽署之系爭協議書與補充協議以及長沙街合建契約書附件所確立之每層每戶每坪單價，對於原告及其餘被告與戊○○○○是否生效？又系爭協議書、補充協議與上開單價之議定，是否因原告所提出之乙○○○丁○○○九十七年十一月三十日「聲明書」而失其效力？
（二）系爭協議與補充協議與關於系爭大樓每層每戶每坪單價之議定，是否因系爭契約之簽訂，而失其效力？
（三）原告依據系爭契約第三條、第八條之約定，主張被告應依據上開約定負價金找補之義務，是否有據？
五、系爭協議書、補充協議與長沙街合建契約書附件所示對於大樓每層每戶每坪單價之議定，對於原告及除被告子○○以外之其餘被告，效力如何？經查：
（一）系爭協議書與補充協議之立據人雖為被告子○○、丁○○○乙○○○原告與其餘被告以及戊○○○○非當事人，然證人乙○○○庭具結證稱「（提示反證十五、十六）證人是否與丁○○○子○○等人簽署此份文書？）是，」、「（證人是否為土地所有人？抑或代表土地所有權人何人簽署上開文書？）不是，我是代表原告。」、「（丁○○○子○○等人是否為地主？抑或代表地主簽署該份文書？）丁○○○不是地主，他應該是代表他太太，子○○是否是地主我不知道，大部分是子○○到，有部分是他父親來談。」，戊○○○○到庭具結證稱「（關於陳家、蔡家及王家合資興建富邑大樓，證人是否實際參與協商過程？抑或由丁○○○與？）我沒有參與，都是我先生（即丁○○○參與」、「公證書的起造人分配樓層表，證人有無參與？）我都沒有參加，都是我先生丁○○○知道」，證人丙○○○到庭證稱「（證人是否曾經經手台北市○○區○○段
三七四、三七五、三七八、三七九地號土地之興建案？）有。從頭到尾都是我整合的。（在參與的過程中，代表地主出來協商的有哪幾位？）丁○○○乙○○○子○○」（其他地主你有無接觸？）只有三個代表在講而已，但是公證時全體地主都有出面」。是依據證人乙○○○戊○○○○丙○○○證述之上開情節以觀，可知被告辯稱系爭土地之合建案均係由乙○○○理原告、丁○○○理戊○○○○以及被告子○○代理其餘被告前來協議，應屬可採。
（二）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項前段固有明文規定，惟按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」，最高法院著有九十二年度台上字第一０六四號裁判要旨可資參照。是以系爭土地之合建案均係由乙○○○丁○○○被告子○○出面協議，則乙○○○丁○○○被告子○○雖係以其自己名義簽署系爭協議書與補充協議，並非以原告、被告全體及戊○○○○理人之名義而締結上開協議，然依據上開法文之規定與裁判要旨之說明，乙○○○被告子○○與丁○○○上開簽署系爭協議書與補充協議之行為，對於原告、其餘被告及戊○○○○然發生代理之效力，全體被告及戊○○○○不因未具名於系爭協議書與補充協議，均應受系爭協議書與補充協議之拘束。是以原告主張其並未具名於系爭協議書與補充協議，乙○○○丁○○○非系爭土地之所有權人，故系爭協議書與補充協議對其不生效力，並不可採。
（三）而「長沙街合建契約」雖亦僅由乙○○○丁○○○被告子○○以其自己名義簽署，然本於同上說明，「長沙街合建契約」與附件對原告及其餘被告與戊○○○○生拘束力，則附件已經就每層每戶單價為議定，則其決議對於原告及全體被告與戊○○○○生生效力。依據原告所提出之「長沙街合建契約」之附件所示，除第一層並未約定以外，每層每戶每坪單價如下所示，經核亦與被告所提出之「分屋原則價位」所示之每層每戶單價相同，是被告辯稱反證十八所示之每層每戶面積單價，業經三方同意，應屬可採。每層每戶單價如下所示即：
1、十四樓A棟：26萬。十四樓B棟：24萬。
十四樓C棟：25.5萬。
2、十三樓A棟：26萬。十三樓B棟：24萬。
十三樓C棟：25.5萬。
3、十二樓A棟：26萬。十二樓B棟：24萬。
十二樓C棟：25.5萬。
4、十一樓A棟：26萬。十一樓B棟：24萬。
十一樓C棟：25.5萬。
5、十樓A棟：25.7萬。十樓B棟：23.8萬。
十樓C棟：25.3萬。
6、九樓A棟：25.7萬。九樓B棟：23.7萬。
九樓C棟：25.2萬。
7、八樓A棟：25.7萬。八樓B棟：23.6萬。
八樓C棟：25.1萬。
8、七樓A棟：25.6萬。七樓B棟：23.5萬。
七樓C棟：25萬。
9、六樓A棟：25.5萬。六樓B棟：23.4萬。
六樓C棟：24.9萬。
10、五樓A棟：25.3萬。五樓B棟：23.2萬。
五樓C棟：24.7萬。
11、四樓A棟：24萬。四樓B棟：22萬。
四樓C棟：23.5萬。
12、三樓A棟：25.1萬。三樓B棟：23.1萬。
三樓C棟：24.6萬。
13、二樓A棟：27萬。二樓B棟：24.5萬。
六、至原告主張系爭協議與補充協議得以乙○○○丁○○○九十七年十一月三十日所出具之聲明書而宣告作廢，並提出聲明書一份為證。查系爭補充協議第一頁雖然記載「合建案進行時，如有重大決策而如未能全體達成一致意見，以陳王蔡三人投票多數決，土地所有人與起造人無決策權，但任何決策均不能以損害另方權益為目的」，又上開聲明書記載「民國九十二年三月十一日乙○○○丁○○○簽署「試算表」草簽乙件，係為委託元家建設股份有限公司營造系爭合建大樓參考之用，嗣後王、陳、蔡三家，自行融資自地自建，並未委託元家建設公司營造，故該「試算表」即應宣告作廢。」，然系爭大樓早於九十五年一月間興建完成，而上開聲明書所記載之製作日期則為九十七年十一月三十日，即為系爭大樓興建完成之後所製作，就時間點而言，則上開聲明書應不屬於三方原本約定於合建案進行中、得以多數決決定之重大決策，況且依據社會通念，關於土地合建案，於建物興建完成後應如何分配以及彼此如何找補，本就屬於地主、營建商締結合建契約之前提要件，換言之，其性質應屬當事人為締約之意思表示之內容，並非僅屬合建案進行中之重大決策，而得容任以多數決之方式取代之，是上開聲明書並無從為有利於原告前揭主張之認定。
七、原告雖又主張系爭協議書與補充協議以及上開關於系爭大樓每層每戶每坪單價之議定，本為王、陳、蔡家之前本欲委任元家建設股份有限公司興建大樓，丁○○○乙○○○被告子○○為此簽署長沙街合建契約書，而由元家建設公司之副總經理丙○○○擬，之後因故未能成功，故上開文件宣告作廢等語，然查，系爭協議書與補充協議其上雖蓋用「元家建設股份有限公司騎縫章」為騎縫章，惟系爭補充協議最後一頁即第六頁亦記載「參方同意以此章為騎縫章即「元家建設股份有限公司專用騎縫章」，是三方同意蓋用上開印文於系爭補充協議，係僅止於騎縫章之使用，而經本院函詢元家建設股份有限公司，經該公司函覆「附件之影本文件（即系爭協議書與補充協議），其上為何蓋用本公司騎縫章乙事，已無可查詢」，又觀諸長沙街合建契約書之記載「立契約書人：
己○○（以下簡稱甲方）、丁○○○以下簡稱乙方）、乙○○○以下簡稱丙方），茲由參方提供左開土地，共同出資合作興建地上十四層、地下二層鋼筋混凝土造住商綜合大樓」、「第二條（下略）全部設計、監造、房屋營造與工程有關之一切費用，甲乙丙三方同意共同提供土地向金融機構共同辦土土地、建築融資及信託事宜，以應所需費用支付。並依各自持有原土地持分面積比例負擔費用，其興建完成時各自負擔所應負擔之本力償還金融機構（下略）。」等約定，均僅涉及地主即王家、陳家與蔡家間之權利義務關係，締約人之甲乙丙三方亦為地主代表即丁○○○乙○○○被告子○○、己○○，而系爭協議與補充協議所涉及者，亦為地主間如何分配房屋，與建商並無任何關連，換言之，建商並非上開文件之當事人，上開文件亦未就建商之權利義務如何予以規範，而依據交易慣例，如果上開文件係因地主委任建商興建大樓而製作，則於建物興建完成後，建商之報酬如何？建商是否可獲分配其中建物與基地等，應均有所約定記載於相關文件之中，是原告主張上開文件係地主王家、陳家與蔡家欲委任建商元家建設公司而製作，即難謂有據，而系爭協議與補充協議其上雖然蓋用元家建設公司名義之騎縫章，依據上述說明，亦不足以遽而認定上開文件係地主即陳家、王家與蔡家欲與元家建設公司合建所製作，嗣後因與元家建設公司之合作案不成而宣告作廢，是原告上開主張，即非有據，為本院所不採。
八、經查，依據系爭協議書與補充協議所示，三方協議之內容如下：
（一）王家、陳家與蔡家係先於九十二年三月八日經由抽籤決定王家分得大樓興建完成後之第三、六、九、十、十一、十三樓層房屋，陳家分得五樓、七樓及十四樓，蔡家分得四樓、八樓及十二樓。
（二）三方再以所估算之各樓層價值（即各樓層面積乘以坪數單價，即三樓：2856.18萬元，四樓：2728.1萬元，五樓：
2873.07萬元，六樓：2896.36萬元，七樓：2908.04萬元，八樓：2919.57萬元，九樓：2926.05萬元，十樓：
2932.35萬元，十一樓：2916.07萬元，十二樓：2745.56萬元，十三樓：2357.4萬元，十四樓：2317.8萬元，從而大樓建物各樓層總計價值為：3337.55萬元，以三家土地面積之比例，計算三家可分得樓層之價值即：王家為16388.93萬元（王家土地持分為四百四十六分之二百二十九），蔡家及陳家各為8493.81萬元（蔡家與陳家之土地持分均各為八九二分之二二七）。
（三）就一樓部分，三方協議一樓部分歸王家所有，王家再以中樓層（即七至十樓）以均價之二點五倍交換，以均價之二點七五倍與蔡家交換中樓層。一樓樓層面積為94.54坪，如依據土地持分比例分配，王家可分配一樓樓層建物其中
46.422坪，陳家及蔡家各分得24.059坪。如以上開比例計算，蔡家以一樓可獲分配面積與王家換七至十樓可獲分配面積，則其可獲分配之樓層面積應增加66.162坪（24.059X2.75=66.162坪），陳家以一樓與可獲分配面積與王家換七樓至十樓可獲分配面積，則其可獲分配之樓層面積應增加60.148坪（24.059X2.5=60.148坪）。依據三方協議，均同意七至十樓每坪單價為25.09萬元（即以上開七至十樓層總價除以樓層總面積），核算後蔡家可獲分配之價額應增加1660萬元（66.162X25.09=1660），陳家可獲分配之價額應增加1509萬元（60.148X25.09=1509萬元）
（四）就二樓部分，三方協議登記為王家所有，二樓樓層面積為
118.34坪，依土地比例分配則王家應分得其中58.108坪，陳家與蔡家各分得30.116坪，二樓樓層總價為3028.73萬元，平均每坪單價為25.593萬元，故而蔡家與陳家可獲分配之價額應增加770.75萬元。
（五）王家將十樓全部換予蔡家，將九樓A、C換予陳家。
（六）此外，系爭補充協議亦記載蔡家因「陳對蔡補貼」、「25X25. 09萬元＝627.25萬元」，而增加627.25萬元，陳家因「陳對蔡補貼」並因「補貼蔡」，而減少627.25萬元但增加100.36萬元（25.09X4＝100.36萬）。
（七）又系爭補充協議並記載「本數據為前置作業，以地政機關完成數據為主」，而地政機關得以完成之數據，應限於建物登記面積，建物每坪單價與樓層互換之比例及補貼等，應非地政機關所得完成，是以上開記載所謂留待地政機關完成之「數據」，應僅指俟系爭大樓興建完成後由地政機關完成登記之建物面積，而不及於系爭協議與補充協議與上開三方已經確定之建物樓層之每坪單價、樓層互換之比例與補貼依據等。
九、承上所述，可知三方經由系爭協議與補充協議所決議者，為三方獲分配之樓層，以及王家以二點七五倍面積將以十樓全部換予蔡家，及以二點五倍面積將九樓A、C換予陳家，而取得一樓全部，二樓部分亦全部由王家取得，蔡家、陳家以二樓均價二十五萬五千九百三十元增加所應分得之價額。此外，三方互為補貼即陳家補貼蔡家六百二十七萬二千五百元，王家補貼陳家一百萬三千六百元。而系爭協議書與補充協議之結論，連同上開關於每層每戶每坪單價之議定，是否因雙方嗣後締結系爭契約而失其效力？經查：
（一）系爭協議書與補充協議就各樓層分配之結論，關於樓層分配方面，一、二樓、三樓均為王家所有，四樓為蔡家所有，五樓為陳家所有，六樓為王家所有，七樓為陳家所有，八樓為蔡家所有，九樓A、C棟為陳家所有，九樓B棟為王家所有，十樓為蔡家所有，十一樓為王家所有，十二樓為蔡家所有，十三樓為王家所有，十四樓為陳家所有。而上開樓層之分配情形，經核與系爭大樓完工後，系爭契約附件所示之建物樓層分配相同。依據系爭契約第三條第三項之約定「甲乙丙三方實際分配樓層、位置如附件」，可見系爭契約所約定之三方之實際受分配樓層，即與系爭協議書與補充協議之結論相同。
（二）乙○○○然到庭具結證稱「合建應該是要以土地持分來分，分屋確定協議書（即系爭協議）九樓、十樓應該是分配給王家，但是卻沒有分給我」、「根本就沒有分」，然如事前三方並未協議樓層之分配，則交易價值較高之系爭大樓一樓，何以係由王家取得？況且王家原先分得之九、十樓已經與陳家、蔡家換得一樓，前已述及，而證人乙○○○原告之配偶，且乙○○○實際參與系爭大樓之合建案，是證人乙○○○上開證詞，難認無偏頗之虞。而證人丙○○○亦證稱「分屋確定協議書只是起造人的代表」，然證人丙○○○證稱「（如果反證十五、十六僅是建築起造人的約定，為何其上亦有換樓層及找補的約定？）因為這就是遊戲規則，最後還是要回歸到公證書的約定」、「（上面表格內，萬/坪是否代表單價？）這是簡單的數學」，是證人丙○○○於上開提問，以「遊戲規則」、「簡單數學」答覆之，其證詞顯有避重就輕之嫌，故其證詞並不可採。此外，原告雖然主張系爭大樓樓層之分配，為三方另行協議之結果，然關於協議之過程如何？參與之人員與結論為何？原告並未予以說明，而對於三方除系爭協議與補充協議之外，對於樓層應如何分配，曾另為約定等情，原告亦未能舉證以實其說，是原告前揭主張即非有據而不可採。
（三）關於各層各戶單價如何？綜觀系爭契約並無需另行鑑價之約定，是三方前已議定之上開各層各戶單價，既然三方並無達成協議應另行議價或者鑑價，則被告辯稱應依據三方所議定之各層各戶單價以為計算三方分配與找補之依據，應屬可採。
（四）因此，三方既然對於樓層之分配方式，已經約定於系爭協議與補充協議之中，並明定於系爭契約第三條第三項與附件之中，則關於三方之樓層分配之前提要件，即三方議定樓層面積單價，及王家以九、十樓與陳家、蔡家互換一樓面積之比例，與王家取得二樓之計價方式，自應同為三方所遵循。蓋依據社會通念與交易慣例，三方之所以願意按照上開方式分配樓層，其前提為三方就樓層單價與樓層互換比例已經達成協議。而就三方確實按照系爭協議與補充協議之結論為樓層之分配乙節以觀，可見三方對於樓層分配之前提要件，即每層樓層之面積單價、王家以九樓、十樓換得蔡家、陳家就一樓所有權之應有部分，及王家登記為二樓所有權人等，三方應均為同意。
（五）至系爭契約第三條第一項雖約定「甲乙丙（即兩造及戊○○○○三方全部可興建面積（除三方相互約定之找補外），依可建總面積以各所有土地面積按總基地面積之比率計算分配（計算式：總可興建面積X（各人持有土地面積＊總開發基地面積）=分配面積）」，及第八條前段約定「
甲、乙、丙三方分配房屋以戶為單位，坪數若有差額，三方同意依價金相互找補，並同意於產權登記完成，分戶貸款撥款時結算給付之。」。惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。而解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。因此，就系爭契約第三條第一項之文義雖然記載兩造以所有之土地面積與總基地面積計算可分配之面積，然依據本於上述說明，三方於系爭協議與補充協議中已經合意，因建物位置與樓層之不同，各樓層各戶單價有所差別且已議定，三方並同意互換之比例而由王家取得一、二樓及陳家取得九樓AC棟，蔡家取得十樓。故本於上開關於意思表示解釋之說明，可認三方雖然基本上均同意按照土地持分以為分配之準則，但於系爭協議與補充協議中另為特別上述約定，並議定各層各戶之面積單價。故被告辯稱系爭協議與補充協議中關於樓層與找補之約定，與「分屋價位原則」所議定之各層各戶面積單價，即為系爭契約第三條所指稱之「除三方約定之找補」，應屬可採。
十、據此，三方即陳家、王家與蔡家既然已經以系爭協議與補充協議及上開各層各戶面積單價為基準，而約定相互找補之方式，則原告再行主張應按照系爭契約第三條第一項之約定，以三方之土地持分為基準，計算三方應分得之建物面積，再就三方所分得之建物面積計算差額，以為找補之依據，顯非可採。而原告雖另主張三方於系爭契約第二條第二項約定「依各自持有土地持分面積比例負擔費用（即全部設計、監造、房屋營建與工程有關之費用）」，又兩造及戊○○○○興建系爭大樓，而於九十三年十二月二日與彰化商業銀行簽訂不動產信託契約書，藉以申請興建系爭大樓所需之建築融資，三方並為此簽訂合作興建資金分擔協議書，其中第二條即載明「甲方（由乙○○○代表）負擔49.1%、乙方（即戊○○○○負擔25.54%，丙方（由被告子○○為代表）負擔
25.54%」，是以故三方既然按照土地持分分擔興建系爭大樓所需之費用，則所分得之建物面積亦應以三方之土地持分以為依據等語，然三方已經約定先以大樓總價值為依據，再以三方土地持分比例計算可獲分配之總價，前已述及，況且依據三方於簽署系爭協議書與補充協議時所建立之共識，亦認建物之價值因樓層與位置不同而有所差異，三方既然以此為前提約定受分配之樓層與位置，則於受分配後，再行主張三方受分配之建物應完全按照土地比例計算可受分配之面積，顯有違三方已經達成之協議，故原告此項主張亦非有據。
十一、依據三方於系爭協議與補充協議以及上開每層每戶面積單價，被告對於原告有無找補之義務？查：
（一）依據系爭大樓完成所有權登記後，每層每戶之面積如附件四「地政機關總坪數」欄所示，依據三方議定之每戶單價，計算各樓層之總價，如附件三「樓層總價」所示，而第三樓層至第十四層樓之總價，共計三億三千三百二十九萬七千七百元（33329.77萬元）。依據系爭補充協議之計算方式，王家可分得之價額為一億六千三百六十五萬九千六百元（33329.77*446X219=16365.96），陳家與蔡家可分得之價額均為八千四百八十一萬九千一百元（(33329.00-00000.96 )*2=8481.91）。被告雖以二至十四樓計算總價，然此與系爭補充協議記載當時三方係以三至十四樓加總計算、二樓另行計算之方式，有所不符，為本院所不採。
（二）二樓總價為三千四百零四十三萬五千五百元，二樓均價為二十五萬五千九百三十元（見系爭補充協議第三頁所載），完成登記後，二樓樓層總面積為一百十八點九坪（
118.9坪），王家依土地持分比例本應分得五八點三八坪（118.9*446X219=58.38），陳家及蔡家各分得三十點二六坪（(118.9-58.38)*2=30.26），共六十點五二坪。則依上開單價計算，陳家及蔡家應各增加七百七十四萬四千四百元（60.52*25.593=1548.88,1548.88X1/2=774.44）
（三）一樓面積為九十四點四坪，依據土地持分比例，王家可分得四十六點三五坪（94.4*219/446=46.35），蔡家及陳家各分得二四點零二五坪（(94.4-46.35)*1/2=24.025）。
故蔡家以一樓與王家換十樓以二點七五倍計算，應得六十六點零七坪（24.025X2.75=66.07），以議定之七樓至十樓每坪單價二十五萬零九百元計算，應增加一千六百五十七萬七千元（66.07X25.09=1657.70）。陳家以一樓與王家換九樓AC棟以二點五倍計算，應得六十點零六坪（
24.025X2.5=60.06），以上開議定單價計算，應增加一千五百０六萬九千七百元（60.06X25.09=1506.97）。
（四）此外，蔡家部分獲補貼六百二十七萬二千百五元，據此，蔡家應可分得之建物價額共計為一億一千五百四十一萬三千元（8481.91+774.44+1657.70+627.25=11541.3），然蔡家現受分配之樓層，以如附表四所示之議定之每層每戶單價計算，價額共計一億一千三百十八萬三千元。而陳家應受分配樓層價額共計為一億零二百三十六萬四千三百元（8481.91+774.44+1506.97+100.36-627.25=10236.43），但其陳家現受分配之樓層，如以附表四所示之議定每層每戶單價計算，價額為一億零四百六十三萬六千九百元。是陳家現受分配之建物價額已逾其約定受分配建物價額。
（五）據此，蔡家既然尚有分配不足之情狀，而陳家則有超額受分配之情狀，則原告主張被告等人對於原告應負找補之義務，即非可採。
十二、綜上所述，原告本於系爭契約第三條之規定，主張被告對其負找補之義務，為不可採，原告請求被告給付如其聲明所示之金額，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：依據系爭契約書第三條第四款之規定「土地部份︰本合建基地於建造執照主管機關核給，俟建築完成，信託目的完成，土地分配依照三方實際分得建物面積比例分配應得土地登記，如有產生土地增值稅均各自負擔。」然系爭大樓建築完成並依約分得該建物之各樓層後，依據反訴原告取得的建物權狀所示，反訴原告取得建物之基地持分不足，反訴被告應將其所有之系爭土地其中三七四地號土地其中應有部分萬分之二零一五移轉登記予反訴原告所有：
（一）反訴原告子○○所分得的台北市○○街○○○號八樓及八樓之二的土地持份，依台北市建成地政事務所所核發的建物所有權狀所示，土地持分應持有萬分之三四一、萬分之二六二，是上開兩戶的土地權狀總共應登記持有萬分之六０三，然反訴原告子○○的土地持份只有登記持有萬分之三九五，減少萬分之二０八。
（二）反訴原告壬○○所分得之上址十樓之二，土地持份應有萬分之二六二，然反訴原告壬○○之土地所有權狀登記持有卻只有萬分之一九六，不足萬分之六六。
（三）反訴原告辛○○所分得的台之上址十二樓，土地持分應有萬分之二八四，但是土地持份僅有萬分之二二二，減少萬分之六二。
（四）反訴原告庚○○所分得之上址十二樓之二，土地持份應有萬分之二六二，但土地登記持份僅有萬分之一九六，不足萬分之六六。
反訴原告經多次請求反訴被告依約將土地持份轉讓登記給反訴原告，但是反訴被告卻以建物分配不合理為由拒絕，反訴原告無奈於九十七年十二月九日委請律師發函，請求反訴被告協同辦理轉讓土地持份登記不足事宜，但是反訴被告仍以合建分配未盡合理事宜，委請律師來函拒絕，反訴原告無奈提起本件訴訟，請求反訴被告應將上開土地應有部分移轉登記為反訴原告所有，而為下列訴之聲明並求為判決：反訴被告應將登記其名下台北市○○段○○段○○○號土地萬分之2015中的萬分之二０八轉讓並登記給反訴原告子○○、萬分之六六轉讓並登記給壬○○、萬分之六二轉讓並登記給反訴原告辛○○、萬分之六六轉讓並登記給反訴原告庚○○。反訴原告並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告辯稱：依據系爭契約書之約定，反訴原告應給付反訴被告如本訴訴之聲明所示之找補金額，然反訴原告迄今並未給付，則反訴被告依據民法第二百六十四條第一項前段之規定，自得為同時履行之抗辯，從而反訴原告於尚未給付找補金額之前，反訴被告自得拒絕移轉系爭三七四地號土地持分予反訴原告。
三、反訴原告對於反訴被告並無反訴被告所辯稱之找補義務，前已述及，則反訴原告本於系爭契約之上開約定，請求反訴被告將上開土地持分移轉登記為反訴原告所有，自屬有據。又反訴原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並於無不合，爰酌定相當之金額准許之。
據上論結，本件原告之訴無理由，反訴原告之訴有理由，依據民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 8 日
民事第四庭 法 官 匡 偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 8 日
書記官 巫玉媛