臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第333號原 告 乙○○訴訟代理人 王玉楚律師
陳君沛律師被 告 甲○○訴訟代理人 陸正康律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
一、原告主張：㈠民國 (下同)96 年10月間，原告有意購買附有庭園之壹樓房
屋，仲介陳裕清乃向原告推薦被告甲○○所預購之陽明帝景A1壹樓房屋。因該一樓房屋建物雖為55.28坪，卻擁有約定專有使用之庭園51.39坪，實為市場罕見個案。原告幾經考慮後，旋於96年10月25日，同意溢價新台幣(下同)580萬與被告甲○○簽訂「陽明帝景預售契約轉讓合約書」（下稱轉讓合約書），約定將被告為買受人之陽明帝景A1、壹樓房屋壹間及地下壹層平面車位編號151、152貳個並特別約定庭園專有使用範圍為51.39坪之房屋及土地預定買賣契約（下稱預售契約）之權利與義務，由原告概括承受。原告除依約支付被告已付龍潤建設有限公司（下稱龍潤公司）及王春蓮訂金共計373萬外，並再給付被告新台幣580萬元，共計953 萬元。原告並因而分別與龍潤公司及王春蓮簽訂房屋、土地預售買賣合約，即俗稱「換約」。是原本由被告與龍潤公司及王春蓮間所成立之買賣法律關係及被告之買受人法律上地位，改由原告承受。詎料，原告於96年11月間向龍潤公司查證後發現，原所約定專有使用庭園（下稱庭園）坪數應為51.39坪，然龍潤公司通知原告實際計算之結果僅33. 63坪(111.16平方公尺)，共計短少約17.76坪，亦即於原告與被告間簽訂轉讓合約書時，被告出賣予原告之契約上權利 ( 即17.76坪庭園之約定專有使用權)自始客觀不存在，而有權利瑕疵。原告屢次要求甲○○協商處理因庭園坪數不足所生溢價購買問題，均不獲回應。原告只得以存證函解除與被告間買賣契約，並請求被告返還原告已支出之價金。
㈡原告與被告簽訂之轉讓合約書，乃被告將其與龍潤公司及王
春蓮間之買賣契約所生之權利義務，概括的讓與原告承受，此即屬契約承擔。原告所承擔者非僅限於被告享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生法律上地位。是原告所買受者，乃ㄧ法律上地位，即該買賣契約之「標的」為被告基於與龍潤公司及王春蓮間預售契約之法律上地位 (下稱係爭法律上地位)。而關於契約之法律上地位，性質上亦為民法第345條規定之一種財產權，是買賣一契約之法律上地位，解釋上應屬「權利之買賣」或類似「權利之買賣」的一種態樣，應適用或類推適用民法買賣中關於「權利買賣」之規定。㈢本案情形，被告所出賣予原告之標的為系爭法律上地位，即
屬該條所稱「其他權利」，則出賣人 (即被告)對買受人（即原告）自應負擔保此「權利」確係完整存在，亦即此「權利」含有依約定內容所可獲之各式權利與利益之法定的責任，合先陳明。而本件買賣，依原證一第三條二項及原證二第二十四條一項、附件一 壹樓住戶約定專用使用範圍示意圖所約定之內容可知，本件原告買受者，包括取得約定專有使用庭園51.39坪之權利，要無疑問。查被告與龍潤公司間之「房屋預定買賣合約書」，就庭園部分，雖約定"庭園專有使用部分為51.39坪"，但龍潤公司業已承認不足約17.76坪。「庭園17.76坪之專有使用權利」係自始客觀不存在，當有民法第350條所規定之「權利」瑕疵存在，至為灼明。㈣被告出賣予原告之契約上權利包括專有使用庭園51.39坪之
權利，已證實不足約17.76坪，此權利瑕疵顯係客觀存在，已如前述。是依民法353條所定「依關於債務不履行之規定，行使其權利」，原告得依民法第256條之規定，解除與被告間之轉讓合約。查原告已向被告為解約意思表示，轉讓契約既經合法解除，則原告自得依民法259條第一項第二款規定，訴請被告返還已支付之價金及自受領時起算之利息。
二、被告則抗辯：㈠依據「陽明帝景預售契約轉讓合約書」前言、第一條及第三
條等約定，被告係將前與訴外人龍潤建設有限公司簽定「陽明帝景A1壹樓房地及地下一層編號151及152兩個車位」之房屋土地預定買賣契約書之買方地位（含買方依約可行使之債權與應盡義務）轉讓予原告，並依約定條件向原告收取價金（該價金內含被告已向龍潤公司繳納之買賣價款）。核其性質，雖非屬買賣的典型有償契約，但仍應認係有償契約，是依民法第347條規定，在性質許可範圍內，似可準用買賣之規定。
㈡兩造於96年10月25日簽訂「陽明帝景預售契約轉讓合約書」
後，被告始依該合約第三條約定，使龍潤公司同意被告將預售契約之買方地位轉讓予原告，進而使龍潤公司與原告在96年11月24日簽訂預購標的相同之房屋及土地預定買賣契約書。又原證二之房屋預定買賣契約書之附件一上確實載明庭園為51.39坪。至於龍潤公司事實上可否依據該附件，交付51.39坪之庭園面積予原告？或龍潤公司是否曾告知原告無法足額交付之事實？被告均不得而知，自應由原告就有關事實舉證以實之。
㈢依據「陽明帝景預售契約轉讓合約書」之相關約定，被告僅
係將預購陽明帝景A1壹樓房地及車位之買方可行使之債權與應盡義務轉讓予原告，並非出售陽明帝景A1壹樓房地及車位予原告。是被告並無交付陽明帝景A1壹樓房地（含庭園面積）及車位予原告之契約義務。準此應認，被告已將對於龍潤公司所可主張日後交付庭園面積之債權轉讓予原告，但不負交付該庭園面積物權之義務。
㈣由於系爭相關契約均係簽立於房屋預售階段，因此庭園面積
如有短少，必在相關契約簽立之後才發生。按，權利出賣之權利瑕疵擔保，係指出賣人應擔保該權利於出賣時已有效成立且仍存在，暨該債權無得與之對抗之抗辯權及如抵銷權、撤銷權等反對之權利存在，台灣板橋地方法院85年度訴字第633號判決參照（臺灣板橋地方法院民事裁判書彙編全一冊86年第1期24-32頁）。經查，被告將所預購房地之買方權利（即可於日後向出賣人請求交付房地物權之債權）轉讓予原告，既經龍潤公司同意，且龍潤公司亦與原告簽訂相同預購標的之預定買賣契約書在案可稽。足見被告所讓與之債權，不僅成立存在，該債權亦無得與之對抗之抗辯權及如抵銷權、撤銷權等反對之權利存在，自無所謂應負權利瑕疵擔保之責或有其擔保範圍可言。復按，債權之出賣人對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任。民法第352條前段著有明文。系爭庭園面積縱有短少，致債務人龍潤公司無法依據所訂房屋預定賣賣契約書附件一足額交付予原告，由於被告於轉讓預購房地之債權予原告後，龍潤公司對該債務之支付能力，依法既不在被告擔保範圍，被告自無庸負權利瑕疵擔保之責。
㈤如前所述，並無被告應負權利瑕疵擔保責任之情事，而系爭
庭園面積若干一節，亦非兩造訂立系爭轉讓契約之重要事項。並無被告應負權利瑕疵擔保責任之情事，原告自不得引用民法第353條、第256條規定主張解除系爭轉讓契約。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於95年12月22日向訴外人龍潤公司購買坐落臺北市○○
區○○段一小段557、577-1地號二筆土地，面積約9634.62平方公尺，及其上「陽明帝景」住宅大樓編號第A1 棟1樓房屋，及地下室1層平面式汽車停車位編號151、152兩個，並簽訂房屋及土地買賣契約書（下稱系爭被告之預售契約），被告並已依約支付訴外人龍潤公司、王春蓮訂金共計373 萬元。
㈡原告與被告於96年10月25日訂立陽明帝景預售契約轉讓合約
書（下稱系爭轉讓契約），約定將被告與訴外人龍潤公司、王春蓮間所簽訂之系爭被告之預售契約所有權利義務轉讓與原告，並約定轉讓價金為953萬元，原告應於簽約同時交付面額373萬元之銀行本票予被告作為訂金，系爭被告之預售契約轉讓後，原告再支付現金580萬元與被告。
㈢原告已依系爭轉讓契約約定，交付被告訂金373萬元之銀行
本票並已兌現，後續亦有依約再給付被告580萬元，而被告則有徵得訴外人龍潤公司、王春蓮之同意，由原告分別與訴外人龍潤公司、王春蓮於96年11月24日另簽訂與系爭預售契約相同內容之房屋預定買賣合約書（包括附件一④壹樓住戶庭園約定專用使用範圍示意圖）及土地預定買賣合約書（以上房屋及土地契約，下均稱系爭原告之預售契約），並約定由原告承受被告已繳之訂金款，而將系爭被告之預售契約所有關於被告之權利義務均轉讓與原告，被告並有給付換約費用63,000元與訴外人龍潤公司。
㈣系爭被告及原告先後與訴外人龍潤公司簽訂之預售契約所附
壹樓全區平面配置圖（下稱系爭平面配置圖）上，均係記載本戶庭園（下稱系爭庭園）約51.39坪，且各該契約第24條均有記載，本契約之附件、附圖及銷售廣告之內容均視為本契約一部分，與本契約有相同法律效力。
㈤原告曾於98年2月20日向被告發函表示解除兩造間之系爭轉
讓契約，並請求被告返還已受領之價金，被告則以存證信函表示訴外人龍潤公司目前所欲交付之系爭庭園面積短少情形，與其無關而未處理。
四、得心證之理由：原告主張其向被告購買被告前另向訴外人龍潤公司購買坐落臺北市○○區○○段一小段557、577-1地號二筆土地，及其上陽明帝景住宅大樓編號第A1棟1樓房屋、地下室1層平面式汽車停車位編號151、152兩個，及系爭庭園專用部分之預售契約權利義務，其後徵得訴外人龍潤公司同意後由原告與訴外人龍潤公司另簽立預售土地及房屋契約，嗣後訴外人龍潤公司通知原告系爭庭園有較約定面積短少，依兩造間所簽立之契系爭轉讓約內容，被告就此應負買賣契約之權利瑕疵擔保責任，為此依民法第353、226、256條已對被告為解除系爭轉讓契約之意思表示，請求被告返還其前已付之價金。並聲明：被告應給付原告953萬元，及自96年12月10日起，按年息5%計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。然為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件首應審究者厥為：
⒈依兩造所簽立之系爭轉讓契約，就被告應移轉系爭被告之
預售契約權利義務與原告之內容，是否亦為民法第345條第1項所規定財產權之性質而有民法關於買賣契約規定之適用？又，訴外人龍潤公司曾否於系爭轉讓契約簽立後通知原告系爭庭園之面積為111.16平方公尺（即33.63 坪），並表示依系爭原告之銷售契約所能交付之系爭庭園面積將較系爭平面配置圖所載面積短少17.76 坪（下稱系爭庭園面積短少問題）之情形？依系爭轉讓契約約定，就系爭平面配置圖所載庭園面積權利，是否亦為被告依約應轉讓之範圍？又就系爭庭園面積短少問題，係在被告依系爭轉讓契約履行權利轉讓義務前或後所發生？此情是否在被告依系爭轉讓契約應負權利瑕疵擔保責任之範圍？⒉若認就系爭庭園面積短少問題，被告應對原告負權利瑕疵
擔保責任，系爭庭園面積若干一事是否為原告同意訂立系爭轉讓契約之重要事項？以系爭庭園面積短少之程度，原告是否得依民法第353條、第256條規定主張解除系爭轉讓契約？於解約後，被告應返還原告之金額若干？茲分述如下：
㈠依其內容為兩造不爭執之「陽明帝景預售契約轉讓合約書」
前言、第一條及第三條等約定，被告係將前與訴外人龍潤公司、王春蓮簽定「陽明帝景A1壹樓房地及地下一層編號151及152兩個車位」之房屋土地預定買賣契約書之買方地位（含買方依約可行使之債權與應履行義務）轉讓予原告，約定價金935萬元（該價金內含預售契約房地總價差額580萬元暨被告已向龍潤公司繳納之買賣價款373萬元），核其性質，係兩造約定將被告因房地預售契約所生法律上地位概括移轉與原告承受，屬契約承擔，因其內容係雙務、有償契約，就其中償債權轉讓部分，依民法第347條規定，於其性質許可範圍內，可準用民法買賣節之相關規定。
㈡兩造簽訂系爭轉讓契約內容，被告負給付義務之標的內容，
係將被告依買受人地位可向訴外人龍潤公司、王春蓮主張行使之預購陽明帝景A1壹樓房地及車位債權與應盡義務轉讓予原告，並非具體出售陽明帝景A1壹樓房地及車位所有權予原告，依系爭轉讓契約被告並無移轉陽明帝景A1壹樓房地（含庭園面積）及車位所有權予原告並交付原告占有之契約義務。被告將對於訴外人龍潤公司、王春蓮所可主張日後交付興建完成陽明帝景A1壹樓房地及車位 (含請求交付預售契約約定庭園面積)之債權轉讓予原告，即履行其契約義務完畢。原告主張系爭平面圖所載庭園面積權利為被告應負轉讓義務範圍云云，尚有誤會。
㈢兩造簽訂系爭轉讓契約後，被告並依約使訴外人龍潤公司、
王春蓮同意分別與原告簽訂相同內容之房屋暨土地預定買賣合約書，被告原支付價金373萬元亦轉作原告已支付部分價金，被告並支付換約費用63,000元予龍潤公司等情，為兩造不爭執，系爭轉讓契約既經訴外人龍潤公司、王春蓮同意，並另行簽訂相同內容之房屋暨土地預定買賣合約書，顯然兩造簽訂系爭轉讓契約時，被告對訴外人龍潤公司、王春蓮所享有債權確屬有效存在，並未消滅，且無任何妨害債權行使障礙存在，堪認被告轉讓之債權並無權利瑕疵。原告稱被告出賣契約權利自始客觀不存在，而有權利瑕疵云云，核不足採。
㈣原告主張簽約後訴外人龍潤公司通知庭園面積短少，係在被
告依系爭轉契約履行權利轉讓義務前所生，應負權利瑕疵擔保責任云云。按權利瑕疵擔保責任之成要件之一，須瑕疵於買賣契約成立時或其以前即已存在，如權利瑕疵於買賣成立後發生者，乃係嗣後不能或給付瑕疵之問題，尚與權利瑕疵擔保責任無關。依前述，系爭轉讓契約成立時，被告約定應轉讓對訴外人龍潤公司債權確屬存在，並無瑕疵，自無瑕疵擔保責任之適用。縱認原告主張訴外人龍潤公司通知庭園面積短少乙節屬實，惟按「債權之出賣人，對於債務人之支付能力，除契約另有訂定外，不負擔保責任，出賣人就債務人之支付能力，負擔保責任者，推定其擔保債權移轉時債務人之支付能力。」民法第352條著有明文。系爭轉契約並未約定由被告就訴外人龍潤公司之支付能力負擔保責任，原告與龍潤公司換約時，預售房屋尚未興建完成，縱日後交付庭園面積有短少，此事實亦發生在被告轉讓債權予原告後，龍潤公司之支付能力自不在被告應負擔保責任範圍內。
㈤綜上，被告出賣權利確屬存在，並無瑕疵，被告依約將系爭
債權內容完整無缺轉讓原告，就系爭轉讓契約約定義務自屬完全履行，並無違約情事，原告主張被告應負瑕疵擔任責任云云，並不足取。原告據此以存證信函解除系爭轉讓契約，其解除契約之意思表示自不生解除效力，系爭轉讓契約仍屬有效存續。從而原告依民法第259條第1項第2款規定，請求被告返還價金953萬元及自96年12月10日起按年息5%計算之利息，即屬無據，原告之訴為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失其依據，併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 謝盈敏