臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第369號原 告 社團法人台北市真佛莊嚴學會法定代理人 陳瑩聰訴訟代理人 黃永琛律師
梁堯清律師馮韋凱律師被 告 李雪櫻訴訟代理人 李鳳翱律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告係為弘揚佛法之宗教團體，於民國95年3月23日基於實
現老人安養之目的，與被告簽立淨琉璃安養院買賣契約（下稱系爭第一份契約），約定由原告以新臺幣（下同）4,600萬元買受門牌號碼為桃園縣大溪鎮福安里28鄰3層91-2號建物及其所座落之土地（下稱系爭房地），與其上「淨琉璃安養院之經營權及內部設施」，原告業已依約給付如附表所示之5期買賣價金，金額合計為2,600萬元，然因系爭契約僅概括約定買賣總價金為4,600萬元，故兩造遂於95年7月10日分別就「系爭房地」及「淨琉璃安養院之經營權及內部設施」二者分別簽立被證3及被證4之買賣契約（下稱第二份、第三份契約），以明確系爭契約中個別買賣標的之價金金額，將其中系爭房地買賣價金明定為3,000萬元，淨琉璃安養院之經營權及內部設施買賣價金則明定為1,600萬元，該第二份第三份之契約實係為明確系爭第一份契約法律關係所簽訂之補充契約，被告依上開契約自負有「交付淨琉璃安養院之內部設施」、「移轉登記系爭房地予原告」、「變更淨琉璃安養院負責人並移轉經營權」之主給付義務。
㈡又依桃園縣政府95年12月21日府社老字第0950385466號函釋
，可知移轉淨琉璃安養院經營權時，該院之硬體結構設施應符合斯時之法令，始得由原機構負責人即被告檢具相關申請書辦理經營權移轉程序，詎桃園縣政府社會局人員於97年6月17日到場評鑑淨琉璃安養院，因該院之消防及內部設施等均不合格，經桃園縣政府評鑑為丙等，並認定淨琉璃安養院之環境設施及安全維護項目具有「消防設備無會勘」、「防焰標示證明錯誤，並經測試非防焰物品」、「寢室有變更分間牆，應依建築法規定申請」、「無障礙設施不合格」等諸多缺失，不符合建築消防法令，桃園縣政府社會局人員斯時並告知原告，淨琉璃安養院之硬體設備不符合法令甚久，經主管機機命令改善均未改善，被告無法將淨琉璃安養院移轉經營權予他人，是以，本件被告於兩造簽立系爭契約時即明知淨琉璃安養院硬體設施有不符合當時法令，無法移轉該院經營權予原告之情事，竟仍與原告簽立系爭契約，且被告迄未繳交辦理變更負責人所需之文件，足證本件被告有詐欺之故意，原告於97年6月17 日知悉上情後旋即提起本訴，並未逾民法第93條所定之除斥期間，自得爰依民法第92條之規定撤銷兩造間簽立系爭契約之意思表示，並請求被告返還其所受領之買賣價金2,600萬元及利息。
㈢又縱認原告不得依民法第92條之規定撤銷兩造間簽立系爭契
約之意思表示，惟依系爭契約第5條、第8條、第11條之約定，原告於97年3月23日給付第4期款即500萬元之同時，被告即有辦理淨琉璃安養院負責人變更，使原告取得該院經營權之定期給付義務，然因淨琉璃安養院之消防及內部設施不符法令之要求，被告客觀上無法辦理負責人之變更，原告遂於97年12月11日以臺北市南海郵局第2127號存證信函催告被告改善淨琉璃安養院內部設施，嗣因淨琉璃安養院內部設施之修繕須變動系爭房地建物之主結構、樑柱等，客觀上無法加以修繕或修繕費用過鉅，淨琉璃安養院經營權移轉即屬給付不能，此應係可歸責於被告事由所致，是以，原告受領系爭房地及淨琉璃安養院內部設施已無利益可言，原告自得依民法第256條解除系爭契約，並依民法第259條第1款、第2款之規定請求被告返還所受領之價金2,600萬元及利息。
㈣兩造間固有簽立「淨琉璃安養護中心營運移轉協議書」及「
委託管理契約書」等契約，惟原告簽立上開移轉暨委託契約，實係因被告要求原告先行接手經營所致，故原告遂於97年6月中旬即派員前往淨琉璃安養院向被告學習經營方式及技術。被告已將系爭房地交付原告占有，並將淨琉璃安養院之經營權交由原告承接，惟被告遲未將淨琉璃安養院之負責人變更為原告，被告自屬未為完全之對待給付，原告亦得依民法第264條之規定，行使同時履行抗辯權，拒絕受領系爭房地之移轉登記，被告抗辯原告給付遲延，據以解除系爭契約，並沒收已給付之2,600萬元之買賣價金，自屬無據。縱認鈞院認原告主張撤銷與解除契約均非合法，且被告主張解除權於法有據，則原告雖未與原告辦理系爭房地之所有權移轉登記與給付尾款2,000萬元，惟被告僅受有97年8月26日起至97年12月1日間無法就安養院之建物土地使用收益之損害，原告已給付價款2,600萬元，占全部買賣金額4,600萬元之百分之57，違約金之約定顯然過高，請予以酌減，爰依民法第92條、第256條、第259條第1款、第2款之規定提起本訴等語。
㈤聲明：
⒈被告應返還原告2,600萬元，暨各依附表所示之利息起算日至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠原告於95年3月23日向被告購買淨琉璃安養院經營權之現狀
，係出於利用淨琉璃安養院之基礎以成立博善安養院之目的。又兩造固於95年3月23日、95年7月10日分別訂立原證1、被證3、被證4等三份買賣契約，然上開第二份及第三份買賣契約實係被告應原告要求，便利原告向主管機關及莊嚴學會會員解說而簽訂，實係基於通謀虛偽意思表示而為簽訂，兩造間並無變更或補充系爭契約之主觀意思。又系爭契約之標的應為「淨琉璃安養院經營管理之現狀」，並未包含主管機關之核准，且淨琉璃安養院與系爭房地客觀上無法分離，故兩造簽立系爭契約時主觀上應係以淨琉璃安養院與系爭房地為同一且不可分之標的而簽約，本件並無簽訂第二份、第三份買賣契約用以補充系爭契約之必要，故該二份契約，依民法第87條之規定應屬自始當然確定無效。
㈡依桃園縣私立老人福利機構獎勵辦法第4條、第7條、第9條
之規定，桃園縣政府應每年辦理私立老人福利機構評鑑1次，每1機構至少每3年須接受1次評鑑，評鑑結果分為5等，評鑑成績為丙等、丁等者，由主管機關定期輔導改善，並得停止政府委辦業務或補助至其改善為止，並不會發生撤銷或廢止安養院合法立案及禁止負責人變更之情事。桃園縣政府於89年11月30日核准被告於系爭房地內設立淨琉璃安養院，自89年成立時起，分別於91年、94年、97年接受主管機關之評鑑，91年取得優等、94年取得乙等、97年取得丙等。淨琉璃安養院於97年9月16日接獲桃園縣政府府社老字第0970305715號裁處書，以其營運及服務績效不佳為由評鑑為丙等，並裁處罰鍰6萬元，依上開裁處書記載，淨琉璃安養院僅負有繳納罰鍰之義務，不影響得繼續經營之權利，故上開桃園縣政府所為之評鑑與淨琉璃安養院負責人之變更間，應無因果關係之存在。
㈢依系爭第一份買賣契約第5條、第8條、第9條、第11條第3項
之約定，被告於原告給付尾款2,000萬元、系爭房地移轉登記完成後，始負有點交系爭房地及配合原告辦理更換負責人或更名立案程序之義務，原告依約有先為給付之義務，詎本件被告依約交付系爭房地之憑證、系爭房地移轉登記所需文件予原告後，原告遲未辦理系爭房地移轉登記，致被告未能移轉上開不動產，此有被告於97年8月1日所發之催告函可證，則原告自不得主張被告應負辦理淨琉璃安養院負責人變更之主給付義務及同時履行抗辯權。
㈣原告於97年3月23日給付第5期款項後，數月未通知被告協同
辦理移轉系爭房地所有權或給付尾款事宜，且被告於97年6月1日即已交付系爭房地並移轉淨琉璃安養院之實際經營權予原告，雙方並簽訂「淨琉璃安養護中心營運移轉協議書」及「委託管理契約書」等契約，約定暫由被告擔任淨琉璃安養院形式負責人並以淨琉璃安養院之名義繼續經營，原告則自97年6月1日起負有承擔經營淨琉璃安養院相關費用之義務，詎原告於97年12月間毀約並撤離淨琉璃安養院。被告係於97年8月1日催告原告應於97年8月15日前給付系爭契約尾款2,000萬元，然原告均未置理，被告即於97年8月26日發函予原告為解除系爭契約之意思表示，是以，本件系爭契約未能履行係因可歸責於原告之事由所致，故被告自得依系爭契約第14條之約定，沒收原告所給付之買賣價金2,600萬元。原告不依約繳納貸款，造成被告信用受損，系爭房地及其餘餘另二處之不動產均遭拍賣，原告自97年6月承接經營後，於97年12月即棄置安養院自行撤離，形同荒廢，被告原經營安養院每月所得約有350,500元，一年約有4,206,000元之收入，如經營五年即有逾2,100萬元之收入，因原告違約致安養院無法營運，損失不可謂不大，原告請求酌減，自無依據等語，資為置辯。
㈤聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於95年3月23日與被告訂立系爭第一份契約，約定原告
以4,600萬元買受「淨琉璃安養院（即淨琉璃安養護中心、淨琉璃銀髮會館）之經營權、內部設施」及「桃園縣○○鎮○○段三層小段660建號建物及同段1642號土地（即系爭房地）」（原證1，卷㈠第13頁）。
㈡原告已依約給付5期買賣價金共2,600萬元，餘款2,000萬元
則約定於被告辦理房地過戶產權移轉至原告名下並辦妥銀行貸款時，由原告代償被告銀行貸款作為清償。
㈢兩造於97年5月1日簽署「委託管理契約」，約定被告繼續擔
任淨琉璃安養中心為負責人，原告每月給付5萬元為執行費用，被告需每週親至中心行使用印及相關負責人之義務。並約定：「協助將中心現有工作人員及院民順利移轉至甲方（即原告）管理，並協助將現有軟硬體設備與財產造冊並移交甲方（即原告）使用管理」（被證9，卷㈠第85頁）。
㈣兩造於97年5月31日簽署「淨琉璃安養中心營運移轉協議書
」，同意於同年6月1日於現場點交，原告並自97年6月1日起承接安養中心並負擔機構所有人事費用、被告所有之淨琉璃現址之房屋貸款（金額依目前銀貸銀行所開立之金額）、機構所衍生之所有費用（被證8，卷㈠第83頁）。
㈤淨琉璃安養院於97年9月16日接獲桃園縣政府府社老字第097
0305715號裁處書，以「淨琉璃安養院營運及服務績效不佳」為由評鑑為丙等，並裁處罰鍰60,000元（被證19，卷㈠第191頁）。
四、兩造爭執之要旨：㈠原告起訴主張兩造於95年3月23日就淨琉璃安養院（即淨琉
璃安養護中心、淨琉璃銀髮會館）之經營權及內部設施（下稱安養院經營權及設施）」及「桃園縣○○鎮○○段三層小段660建號建物及同段1642號土地（下稱系爭房地）」簽訂買賣契約（下稱第一份契約，本院卷㈠第13頁），約定金額共計4,600萬元。嗣為明確個別買賣標的之價額，遂於95 年7月10日再就系爭房地及安養院經營權及設施簽訂二個契約（下稱第二份「房地契約」、第三份「經營權及設施契約」，被證3、4，卷㈠第73-75頁，第76-77頁），約定價金分別為3,000萬元及1,600萬元，原告並已支付如附表所示之買賣價金共計2,600萬元。惟被告明知該安養院設施不符合當時法令、致使無法移轉經營權及負責人之情事，竟仍與原告簽定前揭契約，顯然有詐欺之故意，爰依法撤銷系爭契約，並請求被告返還已支付之2,600萬元及利息；且因被告遲未將安養院負責人移轉變更予原告，係屬可歸責於被告事由至給付不能，原告依民法第256條規定解除契約，並依民法第259條規定請求被告返還系爭2,600萬元；又被告固將系爭房地交付原告占有，且將安養院經營權交由原告承接，惟遲未將負責人變更為原告，未為完全對待給付，原告自得主張同時履行抗辯，拒絕受領系爭房地之移轉登記，被告抗辯原告給付遲延、解除契約並沒收2,600萬元之價金，自屬無據，縱認被告解約有理由，該違約金之約定亦屬過高，應予酌減，爰依民法第92條、第256條、第259條規定請求被告應返還2,600萬元之價金及利息。
㈡被告答辯則以：兩造間僅有於95年3月23日成立第一份契約
之合意，第二份房地契約、第三份經營權及設施契約乃屬通謀虛偽意思表示，應屬無效。且被告已於97年6月1日交付系爭房地並移轉安養院經營權與原告，該安養院於97年間經評鑑為丙等，並不會發生撤銷或廢止安養院合法立案或禁止負責人變更之結果。被告已於97年8月1日催告原告給付尾款，且依約已交付移轉系爭房地所有權所需文件與原告，原告遲未給付尾款及辦理系爭房地之移轉登記，契約未能履行係因可歸責於原告之事由，被告遂於97年8月26日解除系爭契約，並依系爭契約第14條規定沒收買賣價金自有理由，因原告違約致安養院無法營運，系爭房地及被告其他財產均遭拍賣，損失頗鉅，該違約金自無須酌減等語，資為置辯。則本件爭點即為：
㈠原告主張受被告詐欺而依法撤銷買賣契約，並請求被告返還
所受領之買賣價金及利息，有無理由？⒈兩造於95年7月10日分別就淨琉璃安養院之不動產及經營權
簽訂之第二份「房地契約」及第三份「經營權及設施契約」是否有效？⒉被告有無移轉淨琉璃安養院之經營權及變更負責人予原告之
義務？⒊淨琉璃安養院於97年6月17日經桃園縣政府人員到場評鑑，
因消防及內部設施等均不合格，經評鑑為丙等，其評鑑結果與負責人得否聲請變更有無因果關係？亦即原告主張因評鑑不合格導致不得變更負責人，是否屬於被告之給付遲延？是否屬可歸責於被告導致契約未完全給付？⒋被告有無明知安養院設施不符法令規定致無法移轉所有權而
與原告簽約，致使原告陷於被詐欺之情事？原告得否請求撤銷系爭契約？㈡原告是否得就辦理系爭房地所有權移轉登記部分主張同時履
行抗辯而拒絕受領？原告另依民法第254條給付遲延及同法第256條給付不能之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還所受領之買賣價金及利息，有無理由？㈢被告依民法第254條規定解除系爭契約是否合法？被告依系
爭契約第14條規定沒收原告已給付之價金，有無理由？該性質是否為違約金？是否過高？以下分別敘明之。
五、得心證之理由：㈠原告主張受被告詐欺而依法撤銷買賣契約，並請求被告返還
所受領之買賣價金及利息，有無理由？⒈兩造於95年7月10日分別就淨琉璃安養院不動產及經營權簽
訂之第二份「房地契約」及第三份「經營權及設施契約」均屬有效：
經查，兩造於95年3月23日簽定之淨琉璃安養院買賣契約（即系爭第一份契約），約定由原告以4,600萬元買系爭房地及其上「淨琉璃安養院之經營權及內部設施」。復為各別標明「軟體生財設備、經營系統」及「硬體土地建物」買賣標的物之確實價格，兩造遂於95年7月10日分別就「系爭房地」及「淨琉璃安養院之經營權及內部設施」二者分別簽立買賣契約（下稱第二份房地契約、第三份經營權及設施契約，被證3、4，卷㈠第73-75頁，第76-77頁），其中系爭房地買賣價金明定為3,000萬元，淨琉璃安養院之經營權及內部設施買賣價金則明定為1,600萬元，有前揭契約附卷可稽，且有兩造於95年7月10日簽署之同意書載明「與民國95年3月23日由法院公證人所公證之契約內容及總價款並無任何更動」（卷㈠第78頁），足見系爭第二份及第三份之契約實係為明確系爭第一份契約法律關係所簽訂之補充契約，且將系爭房地、安養院經營權及設施之買賣價金分別標示載明，被告抗辯簽約時主觀上係將安養院與系爭房地視為不可分之標的，第二份第三份契約並未變更或補充系爭第一份契約、且因通謀虛偽意思表示而無效云云，與事實不符，此部分抗辯即不足採，應認系爭第二份「房地契約」及第三份「經營權及設施契約」仍屬有效。兩造間就系爭安養院之買賣標的、契約內容與總價款與第一份契約相同，並無任何更動，足見本件買賣之給付內容及履行義務，仍應就該三份契約之意旨，綜合判斷之。
⒉被告已移轉淨琉璃安養院之經營權與原告，至於變更負責人之履行義務，乃因原告拒不履行致使未完成：
原告主張被告依約應有「交付淨琉璃安養院之內部設施」、「移轉登記系爭房地予原告」、「變更淨琉璃安養院負責人並移轉經營權」之主給付義務云云，然查：依兩造間簽訂三份契約之條項整體觀察，被告固負有交付安養院內部設施、移轉登記系爭房地與原告之義務，惟關於「變更負責人並移轉經營權部分」，於系爭第一份契約及第三份經營權及設施契約第十一條特約事項，均已載明「產權登記完成後，乙方（即被告）配合甲方（即原告）依現行法令更換負責人或另行更名立案。」（卷㈠第15、77頁），蓋經營權之移轉，未若不動產有一明確之登記公示制度，況本條項之意旨，乃在系爭房地產權登記「完成」後，被告需「配合」原告更換負責人。被告已於97年8月1日以律師函催告原告辦理系爭不動產所有權移轉登記以及給付尾款（卷㈠第87頁），惟原告拒不履行，亦為原告所不否認，足見此項「產權登記完成」之前提要件未完成，原告自無權要求被告辦理負責人變更事宜。又查原告亦不爭執兩造於97年5月1日簽署之「委託管理契約」，約定被告繼續擔任淨琉璃安養中心為負責人，原告每月給付5萬元為執行費用，被告需每週親至中心行使用印及相關負責人之義務。並約定被告需「協助將中心現有工作人員及院民順利移轉至甲方（即原告）管理，並協助將現有軟硬體設備與財產造冊並移交原告使用管理」（被證9，卷㈠第85頁）。由此管理契約第三項「管理義務」之規定更可證明：被告並無「主動」、「單方」辦理移轉所有權人變更之義務。蓋原告仍繼續請被告擔任負責人，期限五年，並為實質之管理。若原告急於將負責人變更，則何以在此與被告訂立委託管理之契約，且期限長達五年？再查系爭管理契約內容，並未有關負責人移轉變更之履行義務規定，且被告既已於97年6月1日承接安養院，並負擔所有機構之人事費用、系爭房地之貸款、衍生費用，並簽有「淨琉璃安養中心營運移轉協議書」確認（卷㈠第83頁），足見系爭房地已實質交付、且安養院之經營權亦已移轉，應認被告就安養院經營權及設施移轉交付之給付義務，已履行完畢。原告既已受領占有系爭房地及承接安養院經營權，其拒不配合辦理負責人之變更，自應認可歸責於原告（詳後述），而非被告未履行該義務。
⒊淨琉璃安養院於97年6月17日因消防及內部設施等均不合格
，經桃園縣政府評鑑為丙等之結果，並非可歸責於被告，且與辦理安養院負責人之變更無關，被告並未給付遲延：
原告主張安養院之消防及內部設施不符規定被評鑑為丙等，導致負責人無法變更，應可歸責於被告，雖舉出評鑑意見表上所列之「缺點」項目內容有「消防設備無會審勘（設備需重新檢討）」、「防焰標誌證明錯誤」、「無障礙設施不合格」等項目，並以其中「改造及創新及加減分」欄上有「去年缺點未呈現改善結果」紀錄為由（原證4，卷㈠第33頁），證明系爭安養院之缺失在原告於97年6月中旬承接前即已存在云云，惟查：系爭安養院於89年經核准設立，並於91年度、94年度接受評鑑，分別評為甲等、乙等之事實，既為兩造所不爭執，並有立案證書為證（卷㈠第67頁），而系爭安養院於97年9月16日接獲桃園縣政府府社老字第0970605715號裁處書，以該安養院營運及服務績效不彰，致評鑑為丙等，處罰鍰新台幣6萬元，依裁處書說明第五項注意事項第（二）點載明：如有逾期未繳納或拒絕接受輔導改善者得依老人福利法第49條第2項規定，經主管機關依第47條及第48條規定再限期令其改善，屆期仍未改善者，得令其停辦1個月以上年以下，並公告其名稱。停辦期限屆滿仍未改善或令其停辦而拒不遵守者，應廢止其許可，其屬法人者，得予解散。」（卷㈠第191頁），並未有「經評鑑為丙等則不得變更負責人」之規定。再查依老人福利機構評鑑及獎勵辦法（96年7月24日修正公佈）、桃園縣私立老人福利機構評鑑及獎勵辦法（91年9月18日發佈、97年12月18日修正）及私立老人福利機構評鑑及獎勵辦法（89年12月29日發佈，均見卷㈠第141頁至143頁）可知，主管機關評鑑老人福利機構結果為
丙、丁等者，僅由主管機關輔導改善，並停止政府委辦業務或補助至其改善為止，不影響其合法設立之資格及繼續經營之權益。無論該評鑑丙等之結果係應歸責於原告或被告（況評鑑時原告已承接安養院之經營將近三個月），該評鑑結果並非不得變更負責人之原因。有關變更負責人之履行過程，已如前述，係因原告拒絕配合辦理、並非被告不履行所致，是原告主張被告給付遲延云云，即無所據。
⒋被告並未有明知安養院設施不符法令規定致無法移轉所有權
而與原告簽約，致使原告陷於被詐欺之情事，原告請求撤銷系爭契約，即無理由：
原告復主張被告有詐欺故意致使原告簽訂系爭契約，無非以：被告於95年3月23日簽訂第一份契約前，即已知悉安養院有不符法規且負責人不得變更之情形云云，惟查：縱使系爭安養院於97年間經評鑑為丙等，然並不能據此即認被告知悉此情形而故意使原告陷於錯誤而簽訂系爭契約，況查系爭安養院於94年間進行之評鑑為乙等，兩造簽約時間為95年3月及5月間，被告何以得預知97年之評鑑為丙等之結果？況桃園縣老人福利機構設立許可及管理辦法於96年7月30日修正公佈，有該府98年1月14日府社老字第0980015768號函可稽（卷㈠第148頁），被告何以得於95年3月及7月簽約時預見其安養院內部設施及硬體設備不符合修正後之設立標準？原告甚且對被告起刑事詐欺告訴，亦經台灣桃園地方法院檢察署認定「內政部95年12月19日內授中社字第0950714485號函內容僅載明：為使進住機構老人獲得連續性照顧及保障其權益，避免小型老人福利機構因辦理不善或評鑑成績不佳，藉變更創辦人逃避主管機關輔導監督之責，主管機關對辦理不善或評鑑成績不佳機構應確依老人福利法相關規定輔導其改善，並未有經評鑑不符規定及限制其不得辦理變更負責人登記之規範。」（參見該地檢署98年度偵字第12681號不起訴處分書、台灣高等法院檢察署99年上聲議字第2288號處分書，卷㈡第14-17頁），亦經本院調卷審核屬實，足見原告無法證明被告於簽約之初即有明知該安養院違法致使不得變更負責人登記之詐欺故意，亦即無證據證明被告有何使原告陷於錯誤之情事，原告主張依據民法第92條規定撤銷系爭契約云云，即無所據。
㈡原告是否得就辦理系爭房地所有權移轉登記部分主張同時履
行抗辯而拒絕受領？原告另依民法第254條給付遲延及同法第256條給付不能之規定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還所受領之買賣價金及利息，有無理由？⒈原告主張其於97年3月23日給付第四期款之同時，被告應即
辦理負責人變更以使原告取得經營權，惟因安養院諸多不符法令之處致使無法辦理負責人變更，被告一再拖延辦理，自未為完全給付，原告於97年12月11日以存證信函催告被告修繕系爭設備、惟被告均未履行，原告自得行使同時履行抗辯權拒絕受領系爭房地之移轉登記，並依民法第254 條給付遲延、第256條給付不能之規定解除系爭契約，請求被告返還已受領之金額云云，惟查：系爭安養院於97年9月間被評鑑為丙等並受裁處之事實，已如前述，其效果僅為主管機關應輔導其改善，並不影響其合法設立及繼續經營之權益，遑論負責人變更與否，乃單純行政程序，與評鑑等級或被裁處之事並不相關。原告既未舉證被告一再拖延辦理變更事宜，其主張即無所據，被告並未有給付遲延之情事，原告主張依據第256條規定解除契約，即無理由。
⒉又原告主張因被告未辦理變更負責人事宜、原告得行使同時
履行抗辯權、拒絕受領系爭房地之移轉登記云云。經查：原告於97年3月23日交付第五期款項後，遲未通知被告協同辦理移轉登記及給付尾款，經被告於97年8月1日以律師函催告原告後，原告仍未履行，自屬前揭之給付遲延情況。又查系爭三份契約，均於第十一條第三項明定：甲方（即原告）需將產權登記完成後，始有請求乙方（即被告）配合辦理更換負責人或另行更名之程序。則原告自有先為給付尾款及辦理產權移轉登記之義務，其主張同時履行抗辯權云云，即無理由。況原告已於97年6月1日承接系爭安養院，直至97年12月
11 日方以該存證信函催告被告應於10日內修繕系爭設備，且表示若未改善將於97年12月15日撤離全部人員等語（卷㈠第48 頁），顯見系爭安養院既已經原告取得實際經營權，並占有系爭房地，其依民法第254條給付遲延、第256條給付不能之規定解除系爭契約，請求被告返還已受領之金額，即無理由。
㈢被告依民法第254條規定解除系爭契約是否合法？被告依系
爭契約第14條規定沒收原告已給付之價金，有無理由？該性質是否為違約金？是否過高？⒈按民法第367條規定，買受人對於出賣人有交付價金及受領
標的物之義務，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延，出賣人非不得依民法第254條規定據以解除契約，最高法院64年上字第2367號判例足資參照。經查系爭三份契約均於第八條約定，乙方（即被告）於96年9月23日原告給付第四期款項之同時，應交付系爭房地所有權移轉登記所需文件予原告，以便辦理移轉登記事宜，惟原告於收受系爭文件後，未依約辦理。被告於97年8月1日以律師函催告原告（卷㈠第87頁），原告拒未履行，顯已處於受領遲延及給付遲延之情況，被告遂於97年8月24日去函解除系爭契約（見卷㈠第91頁），自有所據。再查依系爭第三份「經營權及設施契約」第八條雖有相同之約定，然該契約之標的既為安養院之經營權及設施，而非依法令需經登記始能辦理移轉登記之不動產，則此處所謂辦理移轉登記等用語，應係指安養院所座落之系爭房地而言。況第一份契約及第三份契第十一條第三項均定明「產權登記完成後，乙方（被告）配合甲方（原告）依現行法令更換負責人或另行更名立案。」，足證兩造確實係以系爭房地契約之不動產所有權移轉完成為前提要件，下一步驟方為更換負責人義務之履行。今原告既自陷於受領遲延以及拒絕履行給付尾款之給付遲延，依系爭三份契約第十四條規定：「甲方如違約不買，或不履行依約分期交付價款時，願將已付款項全部給乙方沒收。」，是被告自有理由將系爭款項沒收，無庸將原告已給付如附表之系爭款項返還原告。
⒉又按，所謂違約金，通常係當事人訂立契約時或以後，預防
其一方違約，而約定一方違約時應支付他方之金額（最高法院69年度台上字第3655號判決可資參照）。復按，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第252條第2項亦有明定。故違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無契約解除而隨同消滅之理（最高法院88年台上字第496號判決參照）。又按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準（最高法院95年台上字第1095號判決意旨參照）。
⒊經查：本件被告既已合法解除系爭契約，自不影響違約金之
請求，查兩造簽訂之系爭三份契約第十四條之規定，既同時就出賣人與買受人違約之情形，將已付款項作為損害金，定為由出賣人沒收或買受人退還之數額，足見其為懲罰性違約金之性質甚明。原告於本件訴訟過程中，直至第一次最終言詞辯論期日後，始主張該違約金過高應予酌減，其理由雖以：系爭房地仍為被告所有、被告未因原告未履行買賣契約第五期價款之給付義務而受有損害，且縱有損害亦僅有97年8月26日起至97年12月11日期間無法使用收益之損害，況已支付之價金為2,600萬元，占全部價款4,600萬元之百分之57，被告僅移轉安養院之占有與原告，衡諸被告所受利益及所給付內容，顯有失衡云云，惟查：系爭第二份第三份契約，既已明白標示「系爭房地」以及「安養院經營權及設施」之價金為3,000萬元及1,600萬元，而原告已支付如附表之價金，核對系爭第二份房地契約及第三份經營權及設施契約中第五條「交款辦法」內所標示之期別及款項，就系爭房地部分，確係第一期至第四期之金額（附表編號1、2、3為第一期，編號4、5為第二期，編號6、7為第三期、編號8為第四期），而第五期600萬元之支票（附表編號9，發票日97年3月25日），確實分別為系爭「房地契約」第五期款（500萬元），以及「經營權及設施契約」第五期款（100萬元）之總和。是以兩造雖將系爭房地及安養院經營權及設施之買賣分別簽訂二份契約，然其目的即是將「系爭安養院之經營權及現有設施、以及其座落之房地」一併作為買賣標的。若依第二份及第三份契約之形式文字觀察，原告既已將經營權及設施之價金1,600萬元全部給付完畢，被告亦已移轉經營權及交付系爭安養院設施之占有予原告，該第三份「經營權其設施契約」已履行完畢，自無所謂沒收違約金之情事。而扣除1,600萬元後，就其餘之1,000萬元部分，若視為系爭第二份房地契約已給付之價金，則該房地之買賣總價款既訂定為3,000萬元，而系爭房地產權登記及變更負責人之登記未完成乃可歸責於原告之故，是被告依據第十四條規定沒收原告已交付之價金，斟酌兩造於履行契約之過程以及因違約所生之損失，應認該違約金之數額，尚未過高。
⒋再將系爭三份契約條款整體觀察，本件買賣標的物總金額為
4,600萬元，原告雖已分期給付價金共2,600萬元，且原告預計將剩餘之2,000萬元價金將以系爭房地申請銀行貸款之方式清償，並訂立第一份及第三份契約第五條交款辦法第三項中，顯見其對於買賣契約之付款方式，已有整體之規劃及準備。被告所應給付之義務，包括安養院經營權及內部設施之移轉、交付系爭房地之占有及移轉登記之所有文件等等，迨已履行完畢，反徵諸原告，因其怠於辦理產權移轉登記、未給付尾款等事由，甚且於接手安養院經營後半年內即撤離，顯然大部分之契約義務均未履行，其產生之損害，不僅為被告無法取得款項，更進而使系爭房地遭銀行申請拍賣、致使被告喪失所有權人之地位，亦有台灣桃園地方法院民事執行處函可稽（卷㈡第79-84頁），而系爭房地經拍賣後之價格，合計為1,840萬元，與原告預期以2,000萬元貸款清償之數額相近，是被告並未因該拍賣結果享有額外之利益。綜觀本件契約履行過程，被告未能配合履行之義務些微（且因原告拒絕受領之故）、而原告違約之情狀甚重，持續期間亦長，若原告依約踐行義務，則兩造均能得利，雙方希望藉由設置安養院以促進公益之理想亦能貫徹，然原告卻以不相關之理由，拒絕契約之履行，而被告又無任何可歸責之處，是原告主張違約金應予酌減云云，即無所據，應認被告抗辯較為可採。
六、綜上所述，原告本於民法第92條、第256條、第259條規定請求被告返還2,600萬元，及如附表所示之利息起算日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 21 日
民事第四庭 法 官 張瑜鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官 潘惠梅附表:
┌──┬─────┬──────┬──────┬─────┐│ │ 票款 │ 發票日 │利息起算日 │支票號碼 ││編號│(新臺幣) │ │ │ │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│1 │300萬元 │95年3月22 日│95年3月23日 │J0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│2 │100萬元 │95年3月1日 │95年3月2日 │J0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│3 │100萬元 │95年2月17日 │95年2月18日 │J0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│4 │300萬元 │95年9月22日 │95年9月23日 │J0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│5 │200萬元 │95年9月22日 │95年9月23日 │OC0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│6 │200萬元 │96年3月20日 │96年3月21日 │J0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│7 │300萬元 │96年3月20日 │96年3月21日 │TC0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│8 │500萬元 │96年9月23日 │96年9月24日 │TC0000000 │├──┼─────┼──────┼──────┼─────┤│9 │600萬元 │97年3月25日 │97年3月26日 │TC0000000 │└──┴─────┴──────┴──────┴─────┘