臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第360號原 告 丙○○
甲○○○己○○乙○○丁○○戊○○共 同訴訟代理人 張金盛律師被 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 辛○○訴訟代理人 庚○○
吳嘉榮律師複 代理人 商桓朧律師
參 加 人 財團法人臺北市中山基督長老教會法定代理人 壬○○訴訟代理人 柯智炫律師
林重宏律師上列當事人間申租公有土地事件，本院於99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、查被告法定代理人原為莊翠雲，嗣於民國98年2月6日變更為辛○○，此有財政部民國98年1月20日台財人字第09800023160號令影本附卷可稽，其依法聲明承受訴訟，於法尚無不合，自應准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年度臺上字第1240號判例要旨可參。本件原告主張其所有坐落臺北市○○○路○ 段○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），就中華民國所有而由被告管理坐落臺北市○○區○○段3 小段493地號建地面積336平方公尺之土地（下稱系爭土地），有民法第425條之1之適用而有租賃契約存在，為被告所否認，是兩造間就系爭土地之租賃關係存否顯有爭執，並致原告在法律上之承租人地位有不安狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，應認原告訴請確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，有即受確認判決之法律上利益。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2、7款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時原聲明請求被告將系爭土地出租給原告，租期至系爭房屋滅失為止。嗣訴訟程序進行中多次變更其聲明，最後於98年10月20日變更聲明請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價3360.050.6計算，租期至系爭房屋滅失為止。核原告所為訴之變更與原訴，其主要爭點均在於兩造就系爭土地是否有租賃關係，其間具有共同性，且在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又被告於98年10月27日亦無異議而為言詞辯論，是原告所為訴之變更，揆諸首開規定，自應予准許。
四、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。查財團法人臺北市中山基督長老教會為擴大辦理慈善關懷事業，本已取得事業主管機關臺北市政府民政局94年6月3日北市民三字第09431424801 號函同意，並按國有財產法第51條規定，核轉財政部申請專案讓售系爭土地。然因原告向被告申租系爭土地，致被告於95年11月27日以台財產局管字第0950035673號函以：系爭土地究應以出租或讓售方式辦理，應俟地上建物權屬爭議釐清後，再依規定辦理。是故，本件原告訴請確認與被告間對系爭土地有租賃關係存在，對於財團法人臺北市中山基督長老教會具有法律上之有利害關係，其已於98年8 月14日具狀聲明為輔助被告參加訴訟，並已繳納參加費用，核與前揭法條規定相符，自應准許。原告抗辯本件參加人未舉證證明有何法律上之利害關係，與參加程序不合，應駁回其參加之聲請云云，顯不足採，且其亦曾聲請對財團法人臺北市中山基督長老教會為訴訟通知（見本院卷第59頁），其翻異前詞主張其不應參加訴訟云云，實非可採，併予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地（重測前為臺北市○○區○○段1 小段18-2地號）
及系爭房屋（重測前為臺北市○○區○○段1 小段第1402建號），於34年臺灣光復後，由國民政府於35年2 月27日接收。其中系爭土地於49年3 月16日由訴外人社團法人中國國民黨（下稱中國國民黨）以買賣為由登記取得所有權，而系爭房屋則由訴外人中國國民黨臺灣省委員會於44年11月26日以買賣為由登記取得所有權，並於93年7 月13日變更所有權人名稱中國國民黨。原告丙○○因任職於中國國民黨而與其家人獲配系爭房屋，於44年2月3日遷入並辦理設籍，然系爭房屋於65年2月2日因發生火災致木屋樑柱均燒焦而全部燒燬，惟未辦理滅失登記。嗣原告丙○○於同年5 月間獲中國國民黨同意，自行出資興建完成系爭房屋，並由原告全家繼續居住迄今。惟由於系爭土地涉及中國國民黨黨產爭議，中國國民黨乃於93年9 月30日將系爭房屋辦理滅失登記，又於93年10月11日拋棄系爭土地所有權，由中華民國取得所有權，管理者為被告財政部國有財產局。
㈡原告丙○○於65年5 月間自行出資興建系爭房屋，為系爭房
屋之原始起造人，雖未辦理建物保存登記，亦未取得所有權狀，然仍應取得所有權，惟此導致系爭房屋所有權人與系爭土地所有權人相異，雖原告出資興建系爭房屋後，中國國民黨並未向原告收取任何租金，然依88年4月21日增訂民法第4
25 條之1規定及最高法院48年臺上字第1457號判例，應推定原告與中國國民黨間有租賃關係。嗣系爭土地於93年10月11日經中國國民黨拋棄而歸國有並由被告管理時，被告即應一併承受前手即中國國民黨之權利義務。而因原告丙○○於93年11月28日將系爭房屋所有權分別贈予原告甲○○○、己○○、乙○○、孫丁○○、戊○○各1/6 ，且系爭房屋之稅單係以原告6 人之名義共同繳納，足證原告為系爭房屋之共有人，是原告自得以系爭房屋所有權人之地位，請求確認兩造間之租賃關係。被告雖辯稱系爭土地及其上之建物原均為中國國民黨所有，該建物業於65年2月2日發生火災後焚毀，則現建物即系爭房屋已非該黨所有，當無前述推定有租賃關係之適用云云。然原告主張系爭房屋係原告丙○○於65年5 月間自建，雖與民法第425條之1所規定土地讓與、建物讓與之關係未盡相同，且於65年5 月當時亦無條文判例規範此種情形之法律關係，但其法理則屬相同，此觀該條之立法理由即明。則無論依民法第425條之1之立法理由，或依最高法院48年臺上字第1457號及43年臺上字第639 號判例意旨，或依民法第1條之法理，本件應推斷於65年5月間系爭土地所有人中國國民黨默許原告張朝杲使用系爭土地，並得據以推定系爭土地所有人與系爭房屋所有人間有租賃關係。本件被告既否認兩造間租賃關係存在，致該法律關係之存否不明確，而使原告私法上地位有受侵害之危險，並得以確認判決加以除去，是原告就本件自有即受確認判決之法律上利益。而按國有土地租金計算方式，應以系爭土地全部面積按每年之申報地價總值5%核定，再依國有土地承租人作自用住宅使用者，得享受減租優惠40%，按核定租金額60%計收，並據此聲明：確認兩造間就臺北市○○區○○段3小段493地號建地面積33 6平方公尺土地租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價3360.050.6計算，租期至上開土地上建物門牌臺北市○○○路○段○○巷○○號建物滅失為止。
二、被告答辯：㈠系爭土地重測前為臺北市○○區○○段○○○○號，係臺灣光復
後，於35年2 月27日以接管為原因登記為中華民國所有、管理機關為臺灣省政府財政廳，於44年11月26日以轉帳為原因登記為中國國民黨臺灣省委會所有，嗣於49年3 月16日再以買賣為原因登記為中國國民黨所有，該黨於93年11月2 日申請拋棄系爭土地所有權，並登記該筆土地所有權人為中華民國，管理機關為被告。另原坐落系爭土地上登記建號320 號，門牌臺北市○○○路○ 段○○巷○○號之房屋，於地籍重測前原登記建號為1402號，係臺灣省政府財政廳接管之日產，嗣於44年11月26日以轉帳為原因登記為中國國民黨臺灣省委會所有，再於93年7 月13日以更名為原因登記為中國國民黨所有，並由該黨於93年9 月30日向臺北市中山地政事務所辦竣滅失登記。
㈡按稅捐機關就訟爭房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純
為便利課稅而設，與所有權之取得無關，此與地政機關依土地法規定所為所有權登記有絕對效力之情形有間（最高法院72年度臺上字第1816號判決要旨參照）。準此，房屋納稅義務人，並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院40年臺上字第126號、70 年度臺上字第3760號判例參照）。從而，稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，僅單純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，是原告固然為系爭房屋稅之納稅義務人，然仍無從依此證明其為系爭房屋之所有權人。況系爭房屋如確於65年間焚燬，再由原告丙○○出資興建取得所有權，何以原告丙○○於興建完成時，未據實向稅捐稽徵機關申報稅籍，卻遲至中國國民黨拋棄系爭土地所有權，始向稅捐稽徵機關申報稅籍。合理判斷系爭房屋之稅籍資料，應係原告為向被告申請承租系爭地號土地，始以繳稅為手段，向稅捐稽徵機關申報稅籍，此參諸臺灣臺北地方法院檢察署95年度偵字第27139 號竊佔案件，認定系爭房屋屬中國國民黨所有之事實，至為明顯。再者，卷附臺北市政府警察局火災證明書固記載：「本市○○區○○○路○段○○巷○○號於65年2月2日18時1 分發生火災」云云，惟該項記載內容，充其量僅能證明系爭房屋曾發生火災之事實，尚無法證明系爭房屋受損程度，遑論據以證明原告丙○○於系爭土地上重新建造系爭房屋，而原始取得所有權之事實。何況原告丙○○主張系爭房屋原為中國國民黨臺灣省委會所有，係其任職中國國民黨黨工配住之眷舍，則系爭房屋倘確於65年間發生火災焚燬，何以系爭房屋當時之原所有權人即中國國民黨臺灣省委會，未向臺北市政府警察局申請核發失火證明，而直至中國國民黨以更名為原因登記取得系爭房屋之後，始以所有權人之名義申請滅失登記。依此應足以判斷系爭房屋縱有發生火災之情事，亦非全部遭焚燬，原告充其量僅就毀損部分進行修建，其所有權仍屬中國國民黨所有，否則中國國民黨即無就系爭房屋申請滅失登記之必要，事理至明。從而，原告主張其為系爭房屋起造人而原始取得系爭房屋所有權云云，核屬無據，難以採信。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受同法第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425 條之1 定有明文。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院48年台上字第1457號固著有判例。惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋，其使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束（最高法院95年度臺上字第2717號判決要旨參照）。是系爭土地及系爭房屋原為中國國民黨所有，且據原告所陳該房屋業於65年2 月
2 日發生火災後焚毀，現存系爭房屋已非該黨所有，當無前述規定得推定有租賃關係之適用。又依原告所述，系爭地土地及其上建物即系爭房屋，原屬中國國民黨臺灣省委會所有，因原告丙○○任職於中國國民黨，始配住系爭房屋供為居住使用，嗣系爭房屋於65年間發生火災焚燬，才獲得當時之地主即中國國民黨之同意，自行出資重新興建系爭房屋，顯見原告於系爭房屋焚燬前，係基於借貸關係而取得系爭房屋之使用權限，中國國民黨並未將系爭房屋所有權讓與原告；嗣後，縱系爭房屋因失火焚燬，經原告於系爭土地上重新興建系爭房屋，亦係基於借貸關係而取得系爭土地使用權限，完全未符民法第425條之1規定之要件。乃原告完全未察及此，即遽主張依民法第425條之1規定，推定兩造間就系爭土地有租賃關係存在，於法無據。綜上，原告之主張均為無理由，應予駁回。並聲明：如主文所示。
三、參加人答辯略以：㈠按房屋納稅義務人並非必為房屋所有權人，繳納房屋稅之收
據，亦非即為房屋所有權之證明。原告提出之94至98年度繳納房屋稅證明，固不能作為其就系爭房屋所有權之證明，且原告丙○○稱65年2月2日火災，同年5 月興建完成系爭房屋，何以原告於興建完成時未據實向稅捐機關申報繳稅，卻遲至93年9 月中國國民黨拋棄系爭土地所有權始申報系爭房屋稅籍，前後相距28年之久，其真實性尤屬可疑。另就原告提出之火災證明，僅記載系爭房屋於65年2月2日曾發生火災，別無房屋全部燒燬之記載，已難憑此證明系爭房屋因火災而全部燒燬。又其提出之照片影本，無從辯識其真正，惟自模糊之影本中依稀看出系爭房屋僅車庫部分屋頂燒壞，其右下端完整之屋頂尚清晰可見，足見系爭房屋並未因火災而全部燒燬。此外，原告丙○○自稱渠等係44年2月3日自臺北縣○○鎮○○里○○路○○號遷入系爭房屋現址，全家居住至今未變，益見系爭土地上之建物自44年2月3日迄今50餘年間堪用而供原告全家居住，其間未曾中斷或改變之事實，足反證系爭房屋並未全部燒燬亦未曾重新改建，倘原告全家居住之房屋全部焚燬，而由原告自行出資重建，又如何繼續居住其間而不輟。準此以觀原告主張原房屋全部燒燬由渠自行斥資興建一節，既不符事實，亦有悖情理之常，要無足採。
㈡原告雖提出中國國民黨九十四行管財字第0100號證明書為其
有利之證據，然此實為中國國民黨迴護其退休員工即原告丙○○應其要求而作，內容不實，不足採信。蓋於92年7 月24日，參加人曾致函時任臺北市長之馬英九先生請其建請中國國民黨將系爭土地及其地上建物贈予參加人，臺北市政府將函轉中國國民黨辦理，中國國民黨中央委員會行政管理委員會乃於92年8月11日以九十二行管財字第0376 號函覆參加人以：「…二、旨揭房地為本黨員工宿舍，目前配住退休幹部居住，所請捐贈乙節，歉難同意」等語。依此函所述，系爭土地及其地上建物，截至92年8 月11日發文日止，不僅確為中國國民黨所有，系爭房屋亦現實存在，且由該黨占有作為員工宿舍使用並配住退休幹部居住之中，此等事實俱在，自不容中國國民黨於被迫拋棄系爭土地所有權及將地上房屋申報滅失後任意翻異。執此以觀，前開九十四行管財字第0100號函所稱系爭土地上之建物於65年2月2日火災燒燬及65年 5月間由丙○○自行出資興建築云云，殊與上開92年依臺北市政府函轉答覆參加人之事實，大相逕庭。倘再參以該黨於93年10月11日因迫於民意輿論壓力而不得不拋棄原由國有財產局無償取得之系爭土地所有權等情相互以觀，其蓄意迴護退休員工之情立見，是以中國國民黨於拋棄系爭土地所有權後所作之不實證明，顯與上開既存事實不符，自無可採。
㈢系爭房屋無論係原所有人中國國民黨所有，抑或滅失後重建
，兩造間就系爭土地均不存在有租賃關係之推定及承受問題。要言之，兩造間就系爭土地均無租賃關係可言。蓋中國國民黨始終未曾有將系爭土地上之系爭房屋所有權讓與他人，既未曾讓與地上建物所有權，自無民法第425條之1關於推定地上建物與其基地間有租賃關係規定之適用，其理甚明。又原告係以中國國民黨員工身分接受中國國民黨之配住員工宿舍而使用系爭房屋，其與中國國民黨間實屬系爭房屋之使用借貸關係，初非租用系爭土地以興建房屋者至明，是故，原告與中國國民黨間就系爭土地始終並無租賃關係存在，原告就系爭土地既無租賃關係，被告承受系爭土地所有權即無一併承受租賃關係之可言。從而，原告主張被告一併承受其與中國國民黨間之租賃關係一節，即屬無據。
㈣中國國民黨98年12月23日以98行管財字第137 號函覆本院中
所稱下列事項，並非事實，無足採信。尤其該函中說系爭房屋係木造日式平房，於65年2月2日18時1 分不慎發生火災，頃刻間全毀云云，惟系爭房屋原係「磚造」，而非「木造」，有臺北市建物登記謄本記載該房屋重要建材為「磚造」足憑。此外，該函附件二火災證明僅記載「查本市○○區○○○路○段○○巷○○號於65年2月2日18時1 分發生火災，特此證明」等語，別無房屋全部燒燬之記載，該函謂「頃刻間全毀」實欠依據。復以所附相片影本無法證明是系爭房屋火災時實地拍攝者，照片內容亦無法證明系爭房屋已全部焚毀。又該函附件二房屋稅籍資料記載課稅之房屋於92年12月29日異動時其折舊年數已達42年，則計算其折舊起算點應在50年左右，與該函所稱係原告於65年5 月間在原址重建之情形不相符合，顯悖常理。綜上所陳，原告既不能證明系爭房屋之所有人，其主張依民法第425條之1規定推定其與被告間就系爭土地有租賃關係，即無理由，自難准許。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地及其上320 建號（原為1402建號）、建物門牌為臺
北市○○○路○段○○巷○○號之房屋，均於35年2月27日由國民政府接收，其中該房屋於44年11月26日（原因發生日為41年
8 月25）由臺灣省政府財政廳移轉登記予中國國民黨臺灣省委員會所有，原告丙○○則於44年2月3日將戶籍遷入系爭房屋。至系爭土地則由中國國民黨於49年3 月16日（原因發生日為48年9 月19日）以買賣為原因取得所有權，並於93年10月I1日拋棄系爭土地所有權，移轉登記予中華民國所有，被告則為管理機關。
㈡原系爭土地上之房屋於65年2月2日發生火災，並由臺北市政
府警察局於66年3 月21日出具火災證明書，中國國民黨並於93年間向臺北市中山地政事務所申辦該房屋之滅失登記，復於94年4 月29日出具證明書，表示現存之系爭房屋為原告丙○○於65年5月間自行出資建造。
㈢系爭房屋迄今仍未辦理建物保存登記，原告丙○○並於93年
11月28日將系爭房屋分贈予原告甲○○○、己○○、乙○○、孫丁○○、戊○○等5人，並各自持有1/6之產權。而系爭房屋之房屋稅納稅義務人為原告6人。
五、本件爭點與法院之判斷：原告主張系爭房屋於燒燬前為中國國民黨所有並配住予原告丙○○，嗣系爭房屋於65年2月2日燒燬後，原告丙○○即於65年5 月間出資興建系爭房屋而原始取得所有權，致土地及其上房屋所有權人不同，而應依民法第425條之1或其法理及民法第1 條規定，推定原告與中國國民黨間有租賃關係存在，因被告承受系爭土地所有權，即應概括承受此租賃契約。被告則辯稱系爭房屋並未燒燬，且原告丙○○亦未出資興建，況本件情形與民法第425條之1所規定「移轉」房屋或土地所有權之情形不符，即無適用餘地等語。是本件主要爭點在於，原告得否依民法第425條之1或其法理及民法第1 條規定，推定與被告間就系爭土地有租賃關係存在，本院判斷如下：
㈠經查，兩造並不爭執系爭房屋於35年2 月27日由國民政府接
收，於41年8 月25由臺灣省政府財政廳以轉帳交由中國國民黨臺灣省委員會，並於44年11月26日完成登記，原告丙○○則於44年2月3日將戶籍遷入系爭房屋，是至44年2月3日為止，系爭房屋實際所有權人為中國國民黨臺灣省委員會（後更名為中國國民黨），應堪認定。而原告主張系爭房屋於65年2月間因火災燒燬，經原告丙○○於65年5月間自行出資重建等情，雖為被告所否認，然查系爭房屋之屋頂、牆壁確已遭祝融燒燬，僅餘骨幹而無法達遮風避雨之功能等情，業據原告提出照片為證（見本院卷第144至146頁）。被告雖辯稱此照片日期不明，且無法證明全部燒燬云云，惟依此照片所顯示之內容，其房屋形式為屋瓦建築、甚為老舊、年代久遠，房屋鄰近並無高樓，與系爭房屋現在鄰近市況相差甚遠，應足以認定為65年間所拍攝，另依照片所示，系爭房屋經祝融後已無屋頂、牆壁，僅餘屋頂、隔間之枝幹，此情形既無法達到遮風避雨以供居住之功能，即應認定已達全部燒燬之程度。且當時於火災發生後，臺北市政府警察局亦曾發出火災證明書，此有該局66年3 月21日北市警消字第022110號火災證明書附卷可稽（見臺北高等行政法院96年度訴字第2086號卷第30頁），亦足認當時確曾發生火災。再者，中國國民黨臺灣省委員會曾於65年發函原告丙○○，表示「聞貴同志現住宿舍，於本（二）月二日下午六時許，不甚遭受回祿，房屋全部均已焚燬……」等語，此有該會65年2 月16日台財字第462號函附卷可查（見本院卷第147頁），亦可徵系爭房屋於65年2月2日已遭火災燒燬。況且系爭房屋經中國國民黨於
93 年8月20日申請建物滅失登記時，曾檢附前揭火災現場照片、火災證明及切結書等文件以為證明，經臺北市中山地政事務所於93年8 月27日下午1時30分、93年9月29日上午10時30分實地勘驗測量後，認經勘驗合於規定而准予核發勘測結果表確認建築物確已滅失，並辦理建物滅失登記等情，此有中國國民黨98年12月23日98行管財字第137 號函附前揭各項文件可證（見本院卷第179至202頁）。綜上所查，原告主張丙○○所獲配住之系爭房屋於65年2月2日燒燬，核屬有據，應可採信，而被告所為辯解，則屬無據。
㈡又原告主張系爭房屋於62年2月2日燒燬後，經原告丙○○於
65年5 月間自行出資興建等情，雖為被告所否認，但依前開中國國民黨臺灣省委員會函文所示，除陳述系爭房屋遭回祿焚燬之事實外，並要求原告丙○○「即行提出具體可行意見，以供參考為荷」，此觀該函文內容即明。復參酌中國國民黨曾於94年4 月29日出具九十四年行管財字第0110號證明書，表示「臺北市○○區○○○路○ 段○○巷○○號房屋及其相關設施，係現住人丙○○先生於民國00年0 月間自行出資建造」等語（見前開臺北高等行政法院卷第34頁），以及其於申請建物滅失登記時所出具之切結書，亦載明「……中山北路一段53巷23號建物乙戶（所在基地○○○區○○段○○段○○○ ○號），於民國65年2月2日發生火災（臺北市政府警察局火災證明影本），房屋因係木造日式平房、頃刻全毀（相片影本三張）……」等情（見前開臺北高等行政法院卷第35頁）。據此足證原告丙○○所獲配住之房屋於65年2月2日燒燬後，確實自行出資興建而成為現在之系爭房屋。至於被告雖辯稱中國國民黨於自行出具之函文曾表示系爭房屋為其宿舍配住予退休黨工，且其向地政事務所申請建物滅失登記，更足徵其為系爭房屋所有權人，其所出具之證明書有迴護原告之嫌云云。惟查中國國民黨於申請系爭房屋滅失登記時，已於切結書中表明原木造日式平房已因火災燒燬，現存地上建物為居住人另行興建之磚造建物，為符合時情始申請建物滅失登記，並陳明「貴所有關該建物之舊登記簿上所載構造（主要建材）為磚木造、實則該建物全為木造之日式平房（僅圍牆係磚造），本建物之稅籍資料亦載明構造為木造（代號
E ），故目前基地上之建物絕分非該建物之增建或改建而成」等情，而地政主管機關兩次至現場查看後既同意准為建物滅失登記，顯見系爭土地上所遺留之房屋應確為「磚造建物」而非「日式木造平房」，否則地政主管機關斷無昧於事實而同意准為建物滅失登記之可能。至於中國國民黨92年8月1
1 日九十二行管財字第0376號函固表示「旨揭房地為本黨員工宿舍，目前配住退休幹部居住」等情（見本院卷第126 頁），惟其94年4 月29日九十四行管財字第0100號證明書，業已表示系爭土地上之房屋為原告丙○○於65年5 月自行出資興建，且於98年12月23日98行管財第137 號覆本院函文表示「九十二行管財字第0376號函所稱房屋，係宿舍配住人丙○○同志於65年2月2日房屋焚毀後，於65年5 月間在原址自行出資重建之磚造建物」等語。據此足證中國國民黨對於系爭房屋之燒燬、出資興建所為陳述，並無矛盾之處，被告以此否認上開函文內容，尚屬無據。從而，原告主張丙○○為系爭房屋原始起造人等情，堪信為真。而未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，是原告丙○○縱未辦理系爭房屋之保存登記，仍為系爭房屋所有權人，堪以認定。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。民法第 425條之1第1項定有明文。考其立法目的在於促進並保障房屋之利用，避免土地、房屋所有權分屬不同人，而產生拆屋還地等不利於房屋經濟利用價值之結果發生，而以立法方式推定當事人間之租賃關係。是此條文適用之前提，必為土地及其上之房屋原同屬一人所有，事後分屬不同人所有之情形，如土地及其上房屋本分屬不同人所有，自無適用或類推適用之餘地。且此條文規定之內容，僅「推定」在房屋得使用期限內有租賃關係，如當事人對於土地利用關係已另有約定，或有事實足認有其他法律關係存在，亦不得適用上開規定。查系爭房屋於65年5 月間經原告丙○○自行出資興建而為原始建築人，雖未為保存登記仍應由其取得所有權，此經前開認定屬實，則系爭房屋於65年2月2日燒燬後由原告丙○○出資興建後，既已由原告丙○○取得所有權，而與系爭土地所有權人不同，揆諸上開說明，自無民法第425條之1第1 項規定之適用。且縱認系爭房屋於燒燬前處於「土地及其上房屋同屬一人」，而於燒燬重建後成為「土地及其上房屋分屬不同人所有」之情形，然查原告自承丙○○係因任職中國國民黨而獲配住系爭房屋，且依中國國民黨前揭各回函所示，亦確認原告丙○○係因屬編制內員工而配住系爭房屋，另經本院函詢中國國民黨，於原告丙○○自行興建房屋後有無向其請求給付使用土地之代價，亦回覆未曾發給原告丙○○房租津貼，此有99年1月27日99行管財字第005號函在卷可徵（見本院卷第223 頁）。按房租津貼為受僱人或受任人報酬之一部，其獲准配住房屋者，亦同，故獲准配住房屋者，當然不得再支領房租津貼，自不得以不支領之房租津貼，認係受配住房屋之對價，而謂與僱用人或委任人間發生租賃關係。最高法院79年臺上字第2179號判例要旨可參。從而，原告丙○○自行興建系爭房屋後雖未支領房租津貼，然其與中國國民黨之間並未發生租賃關係，且其既未給付任何使用土地之代價，則其與中國國民黨就使用系爭土地之法律關係，即應為無償之使用借貸契約。承此，原告丙○○出資重新興建系爭房屋後，既係基於無償使用借貸契約，依前開說明，即無從再依民法第425條之1第1 項規定，推定租賃關係存在。此外，原告主張上情既與民法第425條之1第1 項規定之情形有別，自無從再依民法第1 條規定適用此法理。至於原告主張本件有最高法院48年臺上字第1457號判例、43年臺上字第639 號判例適用云云，惟上開判例均已明示於土地及其上房屋同屬一人之情形下方有適用，顯與本件情形不同，自無從加以援用，附此敘明。
六、綜上所查，原告主張丙○○於65年5 月間出資興建系爭房屋而為所有權人等情，固屬事實，惟本件並無土地及其上房屋同屬一人，而事後分屬不同人所有之情形，且原告丙○○亦係本於無償使用借貸關係而於系爭土地上興建系爭房屋，是本件與民法第425條之1第1 項規定之情形顯屬迥異，實無適用、類推適用該法條，或依同樣法理而為相同處理之可能。從而，原告主張依民法第425 條之1第1項、或類推適用該規定，或適用民法第1 條規定，請求確認兩造間就臺北市○○區○○段3小段493 地號建地面積336平方公尺土地租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價3360.050.6計算，租期至上開土地上建物門牌臺北市○○○路○段○○巷○○號建物滅失為止，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
民事第四庭 法 官 余明賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 3 月 16 日
書記官 楊勝欽