臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第401號原 告 台灣中油股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳純仁律師被 告 己○○
戊○丙○○丁○○以上三人共同訴訟代理人 余文恭律師複代理人 陳筱屏律師
李盈佳律師上列當事人間調整租金事件，本院於民國99年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○租用原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積十六‧○五平方公尺，應付之租金，自民國九十八年十二月十九日起，調整為每年新臺幣陸萬肆仟陸佰叁拾肆元。
被告戊○、丙○○、丁○○三人共同租用原告所有臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積三十四‧一○平方公尺，應付之租金，自民國九十九年一月二十八日起，調整為每年新臺幣壹拾參萬柒仟參佰貳拾貳元。
被告戊○、丙○○、丁○○三人共同租用原告所有臺北市○○區○○段二小段五七六地號土地內，如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積一百四十四‧二四平方公尺，應付之租金，自民國九十九年一月二十八日起，調整為每年新臺幣伍拾捌萬零捌佰陸拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔百分之二，被告戊○、丙○○、丁○○負擔百分之二十七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於民國98年9月22日起訴時原聲明：㈠被告己○○租用原告所有臺北市○○區○○段2小段576號土地內，門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積16.05平方公尺，應付之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，應調整為每年新臺幣（下同）201,981元；㈡被告戊○、丁○○與丙○○共同租用原告所有同上地號土地內，門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積34.10平方公尺及臺北市○○路○段○○○號房屋(A)(B)(C)之基地，面積144.24平方公尺，合計面積共178.34平方公尺，應付之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，調整為每年2,244,320元。
嗣於99年1月6日言詞辯論時，當庭減縮第一項聲明之租金調整起算日為98年12月19日、第二項聲明之租金調整起算日為98年12月5日（見本院卷第165頁），又於99年2月10日開庭時提出書狀減縮第二項聲明之租金調整起算日為99年1月28日。經核原告所為係於同一訴訟標的下為減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許。
二、原告起訴時之法定代理人為施顏祥，嗣於本院繫屬中變更為甲○○，並經其聲明承受訴訟（見本院卷第196頁），核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為臺北市○○區○○段2小段576地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，而系爭土地上之建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○號（下稱系爭226號房屋）之基地16.05平方公尺先前出租予被告己○○，系爭土地上建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○號及230號（下稱系爭228、230號房屋）之基地共178.34平方公尺則出租予訴外人張佛，嗣張佛死亡，由其繼承人即被告戊○、丁○○與丙○○共同繼承而繼續承租。因兩造對系爭土地並未簽訂定期租約，故均已成為不定期租約。查系爭土地於臺灣光復初期係耕種使用，被告等僅付每平方公尺4.21元之租金，迄今約50年均未調整，惟系爭土地早已不作耕種使用，且系爭土地位於臺北市中心，附近工商業繁榮、交通極為便捷，其利用效益與經濟價值遽增，系爭土地目前之公告現值為每平方公尺173,626元，公告地價為每平方公尺62,922元，依地政事務所之地價表上顯示系爭土地公告地價乘80％，換算出96年之申報地價為每平方公尺50,338元，而被告戊○、丙○○、丁○○三人承租
178.34平方公尺，每年僅提存1,629元之租金，顯嚴重偏低。而依內政部71年5月22日台內字第87103號函認為土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之的房屋，最高法院54年台上字第1528號判例意旨為「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位的以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條，及實施都市平均地權條例第48條所定，房租及地租最高限制之拘束。」亦認為市場攤位的承租人不受土地法第97條的限制。茲系爭土地之價值既已大幅調昇，地價稅亦調高，台北市中心之國有土地之拍賣價格每一坪多在200萬至300多萬元左右，因此原告得請求判決調整租金。上開土地承租人係使用以經營商業者(目前有開設摩托車修理店、輪胎及汽機車零件販賣店及餐飲店)，且因為被告承租者係靠近大馬路之土地，以致於使原告該576地號土地後方之相連接之土地均無法利用以興建商務辦公大樓，損失極大，因此原告謹依民法第422條規定，請求依原告申報地價之年息百分之25調整租金。並聲明：㈠被告己○○租用原告所有臺北市○○區○○段2小段576號土地內，如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積16.05平方公尺，應付之租金，自98年12月19日起，應調整為每年201,981元；㈡被告戊○、丁○○與丙○○共同租用原告所有系爭土地內，如附圖所示門牌號碼臺北市○○路○段○○○號房屋之基地，面積
34.10平方公尺及臺北市○○路○段○○○號房屋(A)(B)(C)之基地，面積144.24平方公尺，合計面積共178.34平方公尺，應付之租金，自99年1月28日起，調整為每年2,244,320元。
二、被告己○○則以：其以前住在系爭226號房屋，現在則是其親戚乙○○居住，乙○○每月會給其約10,000元作為日常生活費用資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、被告戊○、丙○○、丁○○則以：㈠最高法院54年台上字第1528號判例認定市場攤位之租金不受土地法第97條房租及地租最高限制之拘束，乃是因出租人即市場經營者非僅提供攤位出租予承租人，尚須負責該市場之經營管理及場內秩序與衛生之維持，故認為攤位租金不受同法第97條第1項之限制，而非指非供住宅之房屋即不受同法第97條第1項之拘束，該判例並認應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡；且最高法院72年台上字第1528號判決亦認為出租人將房屋之店面租予承租人營商，仍適用同法第97條第1項規定，原告曲解最高法院54年台上字第1528號判例意旨。土地法第97條第1項規定租金以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，而被告戊○、丙○○及丁○○共同承租系爭土地，早在75年間即利用磚造一樓平房以經營輪胎零件販賣店，迄今仍大致維持現狀，其承租系爭土地之經濟價值與所得之利益並無顯著增加之情況，原告主張應依原告申報地價之年息25%調整租金，將租金自1,629元調高至2,244,320元，顯失公平。㈡原告於49年起為使被告遷居他處，曾對被告提起拆屋還地訴訟，經最高法院50年台上字第1409號判決確認兩造間有不定期租賃關係存在，然原告仍拒絕與被告商議租金及租約之簽訂，被告僅能按當時公告地價之數額，歷年向法院提存租金迄今；之後原告又對被告提起調整租金、拆屋還地等訴訟，但均遭駁回，現復行起訴主張每年2,244,320元之高額租金，顯是為使被告無力繳付可據此要求被告搬離系爭土地，已違民法第148條規定。㈢本件為形成之訴，如原告主張為真，應由本案判決確定時發生效果等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執事項：㈠原告為臺北市○○區○○段2小段576地號土地之所有權人。
㈡原告就建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○號之基地16.05平方公尺，與被告陳鐘勉有不定期租賃關係。
㈢原告就建物門牌號碼臺北市○○路○段○○○號、230號之基地
共178.34平方公尺，與張佛有不定期租賃關係。張佛已死亡，戊○、丙○○、丁○○為其繼承人。
㈣原告於49年間起訴請求被告拆屋還地，經最高法院50年度台
上字第1409號判決確認兩造間有不定期租賃關係存在，而判決原告敗訴確定。原告復於75年間再以不定期租賃關係起訴要求調整租金，並於二審變更主張為被告無權占有、無不定期租賃關係，經臺灣高等法院以76年度上字第222號駁回原告之訴。原告更於95年向本院請求被告拆屋還地，經本院以95年度重訴字第56號裁定駁回，原告嗣後就系爭裁定提起抗告，經臺灣高等法院以97年度抗字第48號裁定駁回，原告對於上開裁定提起再抗告，經同院以97年度抗字第48號裁定駁回上開再抗告，原告對上開再抗告裁定提起抗告，經最高法院以97年度台抗字第423號裁定駁回。
五、原告依民法第442條之規定訴請本院調整租金，被告則以前揭情詞辯，是本件之爭點厥為：㈠本件是否有調整租金之必要。㈡如原告得請求調整租金，則調整後之金額為何，及自何時點生調整租金之效力。茲分述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，土地法第105條準用同法第97條第1項亦有明文之規定。經查，本件原告主張系爭土地位於台北市○○路市區，附近工商業繁榮、交通極為便捷，其利用效益與經濟價值遽增，系爭土地目前之公告現值為每平方公尺173,626元，被告等仍以每平方公尺4.21元計租，顯屬過低等情業據原告提出本院75年度訴字第5909號判決、臺北市政府地政處公告現值及公告地價查詢表等件在卷足稽（見本院98年度北調字第396號卷宗第12頁），觀諸原告提出之臺北市政府地政處公告現值及公告地價查詢表，系爭土地於75年間之公告現值31,440元，目前之公告現值為173,623元，顯見系爭土地之價值有大幅之增長，被告如仍以每平方公尺4.21元計租，顯有過低之情事，是原告依前揭規定請求調整租金，洵屬有據。被告戊○、丙○○、丁○○雖辯稱原告起訴主張每年2,244,320元之高額租金，顯是為使被告無力繳付可據此要求被告搬離系爭土地，已違民法第148條規定云云。惟查，兩造間有不定期租賃契約關係存在，原告為出租人，對被告有租金請求權，因系爭土地之價值有所增加，致租金依原約定金額計算顯失公平，業如前述，是原告行使出租人權利請求調整租金，尚難認係以損害他人為目的，而以濫用權利視之，且被告自75年起即使用系爭土地迄今，租金金額並未有所增加，被告抗辯原告請求調整租金為權利濫用云云，顯不足採。
㈡又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。經查，系爭土地位於臺北市○○路○段，面臨四線道馬路，對面建有華南銀行及彰化銀行之大樓，右邊為中國國民黨總部大樓，左邊為台灣中油加油站，系爭226號房屋現由被告己○○之親戚乙○○經營機車修理及中古機車買賣，系爭228、230號房屋則分別作倉庫使用，及由被告丙○○經營輪胎行、第三人張震盛經營早餐店等情，業經查院至現場履勘，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第123、124頁），是本院審酌系爭土地所在之位置、交通之便利性，及系爭建物之使用狀況等情，認被告等承租土地之每月租金，以按土地申報地價總額年息8％為適當。而系爭土地96年1月申報地價為每平方公尺50,338元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院98年度北調字第396號卷宗第11頁），則被告承己○○承租如附圖系爭226號房屋之基地16.05平方公尺之年租金應為64,634元（計算式：50,338×8%×16.05≒64,634），被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭228號房之基地34.10平方公尺之年租金應為137,322元（計算式：50,338×8%×34.1≒137,322），被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭230號房之基地144.24平方公尺之年租金應為580,860元（計算式：50,338×8%×144.24≒580,860）。是原告請求被告己○○承租如附圖系爭226號房屋之基地16.05平方公尺之年租金調整為64,634元，被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭228號房之基地34.10平方公尺之年租金調整為137,322元，被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭230號房之基地144.24平方公尺之年租金調整為580,860元，為有理由，逾此部分之請求，則無理由。
㈢再按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算，最高法院著有48台上521號判例可參。又原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與前揭最高法院院48年台上字第521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議可資參照）。查本件原告於98年5月14日提起本件訴訟等情，有起訴狀之收狀戳在卷可稽，是原告主張分別自起訴後之98年12月19日、
99 年1月28日起調整租金，即屬可採。
六、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求被告己○○承租如附圖系爭226號房屋之基地16.05平方公尺，其年租金自98年12月19日起調整為64,634元；被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭228號房之基地34.10平方公尺，其年租金自99年1月28日起調整為137, 322元；被告戊○、丙○○、丁○○共同承租如附圖系爭230號房之基地144.24平方公尺，其年租金自99年1月28日起調整為580,860元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 7 日
民事第三庭 法 官 郭美杏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 4 月 7 日
書記官 馮姿蓉