臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第443號原 告 吳麗玉訴訟代理人 吳宏山律師被 告 王清河訴訟代理人 王世文上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國九十九年十月一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳仟貳佰萬元，及自民國九十八年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒佰肆拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴時，訴之聲明為：⒈被告應給付原告二千萬元，及自民國九十三年二月八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。原告於九十八年九十八年八月五日以民事準備書㈢狀，擴張訴之聲明為：⒈被告應給付原告二千二百萬元，及自九十三年二月八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠被告之養父王金生（八十七年九月二十八日歿）於八十二年
十月六日，就其所有坐落臺北市○○區○○段安小段三０四、三０五地號土地，並代理訴外人王智富、王庚申，就登記於王智富、王庚申名下同小段三０三地號土地，與原告簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於八十二年九月十六日交付定金新臺幣（下同）五百萬元，於簽約時再交付王金生二千萬元，扣除三百萬元支付中間人佣金外，王金生實收二千二百萬元。王金生簽約時言明應於八十二年十一月六日以前完成系爭第三０三地號土地分割鑑界，並於八十三年一月十日同意提供系爭第三０四、三０五地號土地，由原告設定三千萬元之最高限額抵押權，以擔保原告給付王金生之價金。
㈡然因三０四、三０五地號土地地目係屬旱、田，均屬農地，
依八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條規定，其承買人以有自耕能力者為限，而原告於簽約時不具自耕農身份，且系爭買賣契約亦違反農業發展條例關於耕地不得分割之規定，系爭買賣契約應為無效，王金生應返還原告二千二百萬元之價金及利息。且上開抵押權所約定之債務於八十三年二月七日已屆清償期，王金生迄未履行。王金生已死亡，被告為王金生之繼承人，已就上開土地辦理繼承登記，被告應繼承王金生之債務。原告已於九十八年一月六日以臺北光武郵局第一二號存證信函催告，惟未獲置理。爰依不當得利及繼承之法律關係，請求被告返還原告二千二百萬元及利息。㈢退步言之，縱認系爭買賣契約為有效，王金生於簽約時言明
應於八十二年十一月六日以前完成系爭第三０三地號土地分割鑑界，原告亦於八十二年十一月十日以存證信函催告王金生於文到七日內辦理分割登記，惟王金生並未辦理，並於八十三年一月十日提供第三０四、三０五地號土地為原告設定最高限額三千萬元之抵押權，作為上開二千二百萬元價金之擔保，因第三０三地號土地迄未辦理分割登記，原告亦得解除系爭買賣契約，爰依九十八年八月五日民事準備書㈢狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並請求返還價金。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告二千二百萬元，及自九十三年二
月八日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告與被繼承人王金生所簽訂之系爭買賣契約為有效。簽約
時，代書劉春金已向原告說明農地買賣相關法令，系爭買賣契約第四條亦約定移轉登記權利人由原告自定，然系爭土地之所以未能移轉，係因原告所指定之所有權移轉權利人即訴外人邱榮昌不符自耕農資格所致。至於王金生應配合三０三地號土地辦理分割及鑑價，僅約定被告配合提供所需印鑑及相關資料文件，並非由被告辦理。關於系爭買賣契約所載被告應配合事項，被告均已辦理完畢，係因原告自己延誤所致。且行政院農委會於八十四年間已公告買賣農地不限自耕農，被告業以信函通知原告，但未獲原告置理，係依系爭買賣契約第七條約定，倘原告不買，被告得將已付價金二千二百萬元沒收抵作違約金，並即解除契約，原告並應配合回復原狀，是原告之請求，並無理由。
㈡聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執、爭執之事項（本院九十八年九月二十一日言詞辯論筆錄及本院審查庭整理結果）：
㈠不爭執事項：
⒈被告之養父王金生於000年0月0日就其所有系爭三０四
、三０五地號土地，並代理訴外人王智富、王庚申就登記於其等所有之系爭三０三地號土地，與原告簽訂土地買賣契約。
⒉原告於八十二年九月十六日交付王金生定金五百萬元，於簽
約時再交付王金生二千萬元，扣除三百萬元支付中間人佣金外，王金生已收取價金二千二百萬元。
⒊上開三０三、三０四地號土地地目為旱，上開三０五地號土地地目為田，原告於簽約時不具自耕農身分。
⒋上開三０三地號土地迄今尚未辦理鑑界及分割。
⒌王金生於000年0月0日，以系爭三０四、三０五地號土
地為原告設定三千萬元之最高限額抵押權，債務清償日期為八十三年二月七日，並於八十三年一月十日登記在案。
⒍王金生於000年0月000日死亡，被告為其惟一繼承人，並已就上開三０四、三０五地號土地辦理繼承登記。
⒎原告於八十二年十一月十日以臺北二０支局第五六一號存證
信函通知王金生辦理三０三地號土地分割鑑界及過戶移轉登記。
⒏原告於九十八年一月六日以臺北光武郵局第一二號存證信函
通知被告清償本件買賣暨抵押債務，該存證信函於九十八年一月八日送達。
⒐被告於八十四年六月十一日以南港一支郵局第九八號存證信函通知原告辦理系爭土地所有權移轉登記，未送達原告。
㈡爭執事項：
⒈系爭買賣契約是否依民法第二百四十六條規定應為無效？⒉被告是否得依系爭買賣契約第七條第一項沒收原告已付價金
？
四、本院之判斷：㈠王金生於000年0月0日就系爭三０四、三０五地號土地
，並代理王智富、王庚申就登記其等名下之系爭三０三地號土地，與原告簽訂土地買賣契約。王金生並已受領原告買賣價金二千二百萬元等情，為兩造所不爭，且有土地買賣契約在卷可憑；而系爭買賣契約之出賣人雖列王金生、王智富、王庚申三人，惟王金生係以自己為系爭三０三地號土地實際所有人之一，欲將自己所屬部分分割出賣，是系爭買賣契約之買賣價金全部由王金生收取，與其他二位出賣人無關等情，亦為被告所不否認（本院九十九年十月一日言詞辯論筆錄、原告附件十二協議書）；而王金生業已死亡，被告為王金生之唯一繼承人，並無拋棄或限定繼承，應繼承王金生之債務等情，亦有原告提出之戶籍謄本可憑（支付命令聲請狀附件四），被告對此亦不爭執，均堪採認。
㈡按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第二百四十六條定有明文。又「私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有」，八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條第一項前段亦有明文。次按「私有農地所有權之移轉，依八十九年一月二十六日修正刪除前之土地法第三十條規定，其承受人以能自耕者為限，如承買人當時係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期於不能之情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定為無效」，最高法院九十五年度台上字第一六八二號判決意旨參照。是依八十九年一月二十六日修正刪除前土地法第三十條規定，私有農地之買受人如無自耕能力者，需符合下列情形之一：⒈須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人。⒉具體約定登記於有自耕能力之特定第三人。⒊約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記。⒋其他預期於不能之情形除去後為給付者。其契約方為有效。
㈢經查，系爭第三０三、三０四地號土地地目為旱、第三０五
地號土地地目為田，有土地登記謄本在卷可稽（支付命令聲請狀附件五），且系爭第三０三、三０四、三０五地號土地均屬農地等情，亦為兩造所不爭執，可以認定。而系爭買賣契約之買受人即原告於簽約時並無自耕能力等情，業如前述。系爭買賣契約第四條第二項固約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（原告）自定，乙方（出賣人）絕無異議」等語，惟該條約定，並未明白約定由買受人指定登記予「有自耕能力」之任何第三人或特定第三人，且遍觀契約全文，並無關於待原告有自耕能力時為移轉登記，或於不能之情形除去後始為給付之約定，參以首開說明，原告主張系爭買賣契約依民法第二百四十六條第一項前段規定無效，自屬可採。而被告亦不否認買賣價金係由王金生收取，與其他二位出賣人（王智富、王庚申）無關等情，已如前述，則原告依民法第一百七十九條及關於繼承之法律關係，請求被告返還價金二千二百萬元，即有理由。
㈣系爭買賣契約既屬自始無效，被告辯稱：於八十四年間農地
移轉關於自耕能力之限制廢除後，王金生曾以存證信函通知，原告均不置理，系爭買賣契約因原告違約不買，被告得沒收價金云云，即難採認，附此指明。
㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三第一項前段分別定有明文。本件原告得請求被告返還價金二千二百萬元，核屬給付無確定期限之情形，原告曾於九十八年一月六日以臺北光武郵局第一二號存證信函，以買賣契約無效，應返還價金為由，促請被告履行，該存證信函於同月八日送達被告等情，亦為被告自承在卷（九十八年九月二十一日言詞辯論筆錄），則被告應自該存證信函送達之翌日起，負遲延責任，從而，原告請求被告返還二千二百萬元，及自九十八年一月九日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，系爭土地買賣契約因違反修正前土地法第三十條規定，因給付不能而無效。從而，原告依民法第一百七十九條及關於繼承之法律關係，請求被告返還價金二千二百萬元，及自九十八年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 22 日
民事第二庭 法 官 高偉文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 22 日
書記官 駱俊勳