臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第480號原 告 郭嘉欣訴訟代理人 吳西源律師被 告 黃呈祥訴訟代理人 林怡芳律師複代 理 人 洪維德律師訴訟代理人 黃世芳律師複代 理 人 潘怡君律師上列當事人間請求恢復原狀等事件，本院於民國101 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段五Ｏ六地號土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分（面積依序為貳拾貳平方公尺、壹平方公尺、肆平方公尺）之增建物、冷卻水塔、鐵皮增建物拆除，將土地返還與原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣壹拾參萬玖仟零捌元，及自民國九十八年一月九日起至拆除坐落臺北市○○區○○段三小段五Ｏ六地號土地如附圖所示編號Ａ部分增建物、Ｂ部分冷卻水塔、Ｃ部分鐵皮增建物將土地返還原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣肆萬陸仟元，及自民國九十八年一月九日起至被告拆除坐落臺北市○○區○○段三小段五Ｏ六地號土地如附圖所示編號Ａ部分增建物、Ｂ部分冷卻水塔、Ｃ部分鐵皮增建物將土地返還原告及其他全體共有人之日止，按月以新臺幣貳佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬玖仟零捌元自民國九十八年一月九日起至被告拆除坐落臺北市○○區○○段三小段五Ｏ六地號土地如附圖所示編號Ａ部分增建物、Ｂ部分冷卻水塔、Ｃ部分鐵皮增建物將土地返還原告及其他全體共有人之日止，按月以新臺幣捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠門牌號碼臺北市○○路○○號、36-1號、36-2號、36-3號等建
物，坐落在臺北市○○區○○段三小段506 地號土地上（下稱系爭土地），於59年間取得臺北市政府工務局（59）使字第1127號使用執照並成立康橋大廈管理委員會。兩造均為康橋大廈之區分所有權人，伊為門牌編號臺北市○○路○○○○號
6 樓房屋（下稱系爭36-3號房屋）之所有權人，被告則為門牌號碼臺北市○○路○○號1 樓房屋（下稱系爭36號房屋）之所有權人，就系爭土地之應有部分各為1/12。惟被告自78年
9 月間起即無權占用系爭36號房屋臨四維路如附圖編號A 部分法定空地搭建玻璃房屋；又於85年4 月間無權占用如附圖編號B 、C 部分之法定空地搭蓋鐵皮屋及設置冷氣水塔，並將如附圖編號F 部分之垃圾孔以水泥阻塞，將附圖編號E 部份通往地下室之樓梯封閉；再於85年5 月間在系爭36號房屋室內如附圖編號D 部分擅自加設通往地下室之樓梯，並於系爭大廈之地下室中如附圖編號H 部分加裝鐵門及木門，而據以無權占用系爭36號房屋地下室。另因被告無權占用系爭土地，自應給付伊相當於租金之不當得利21萬6,300 元，並應至返還系爭土地及地下室建物為止按月給付伊1,310 元。為此，原告乃基於分別共有人之地位，依民法第767 條規定請求被告將無權占用之如附圖編號A 至H 部分回復原狀，並將所占用之如附圖編號A 、B 、C 法定空地及地下室返還予伊及其他共有人全體，並依民法第179 條關於不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈康橋大廈之建商於出售房屋時，並未約定系爭建物連同「走
廊、陽台、地下室」歸一樓所有，且康橋大廈區分所有權人對於建物座落基地之土地持分，與對法定空地及地下室之使用權或所有權並無關係，尚不得以對土地之持分比例而作為對地下室所有權或使用權之判斷依據。又伊對臺北市都發局就系爭建物准予補註陽台之行政訴訟，業經臺灣高等法院判決勝訴，並經最高行政法院99年8 月12日判決勝訴確定，益徵被告對附表編號A 、B 、C 之法定空地屬無權占有。
⒉觀諸多次住戶會議紀錄及函告，多有就公共用地被佔用作討
論，甚有依法追討之舉，顯見被告非法佔用法定空地、地下室，業經大廈管委會多次通知返還，並非如被告所稱「多年來未有其他住戶干涉被告之使用」。而伊擔任大廈主委期間，當然以大廈及伊之名義發函處理，於未擔任主委後，僅以大廈之住戶名義依法處理，大廈之其他住戶多有私下認同伊之依法訴訟。
⒊由系爭大廈之竣工平面圖可知，附圖編號A 部份之法定空地
原有大型大樓50人用之公用化糞池，建商根本不可能約定為專屬使用，應係臺北市政府於76年接下水道時始未使用，被告於78年購買系爭房屋後始加蓋。又依使用執照所記載，顯示康橋大廈之地下室全部皆登記為大廈公用之防空避難室，建商不可能不顧法令與一樓買受者約定專用地下室。另附圖編號E 部分之公用樓梯之牆壁為厚達20公分以上之承重牆，依法不可拆除或變更。而附圖編號F 部分之垃圾孔係因丟有大廈垃圾較臭、有蟑螂，被告不讓大廈住戶使用該垃圾孔而將其封死，並非沒有垃圾孔。至於附圖編號D 部分之樓梯，被告應舉證證明其在78年購買系爭36號房屋時，前任屋主已挖開樓板並佔用地下室，否則被告於78年購買後有一個月之裝修期間，該期間內亦有可能裝修該附圖編號D 部分室內樓梯。再者，附圖編號C 部分在78年5 月間曾遭拆除，至79年
4 月11日前均未繳納強制拆除執行費用，依一般常情，被告於78年9 月取得系爭36號房屋前，前手不可能於建管處強制拆除後馬上違法加蓋，因此被告辯稱附圖編號B 、C 部分早已存在，顯然不實。
⒋伊係基於共有關係，請求被告無權占有之不當得利，並非依
租賃關係請求，並不適用5 年之時效規定，伊之請求權時效應為15年。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落門牌號碼臺北市○○路○○號1 樓如附圖編號A
部分面積22平方公尺及B 部分面積1 平方公尺、C 部分面積
4 平方公尺之違建（即臺北市大安地政事務所100 年7 月27日土地複丈成果圖編號A 、B 、C 之位置、面積）拆除，將附圖編號F 部分之垃圾孔及E 、G 部分通往地下室之樓梯依臺北市政府工務局（59）使字第1127號使用執照竣工圖恢復原狀。將附圖編號D 部份增設通往地下室樓梯拆除，將D 部分面積4 平方公尺之一樓樓板依臺北市政府工務局（59）使字第1127號使用執照竣工圖恢復原狀及予以結構補強。並將所占用附圖編號A 部份及B 、C 部分之法定空地返還予原告及其他共有人全體。
⒉被告應將座落門牌號碼臺北市○○路○○號1 樓地下室如附圖
編號H 部分之鐵門及木門拆除，依臺北市政府工務局（59）使字第1127號使用執照竣工圖恢復原狀，將地下室建物內物品騰空並恢復原狀返還予原告及其他共有人全體。
⒊被告應給付21萬6,300 元給原告。被告並應自收到起訴狀繕
本之翌日起至被告返還第一項法定空地及第二項地下室建物時止，按月給付原告1,310 元。
⒋願供擔保，請准宣告為假執行。
二、被告則辯以：㈠本件並無公寓大廈管理條例之適用，蓋系爭康橋大廈建造於
59年，而公寓大廈管理條例係於84年6 月24日始公布，本件之爭議應無公寓大廈管理條例之適用。
㈡關於如附圖編號A 部份之法定空地及地下室部分：
⒈由康橋大廈之原始買賣契約可知，每戶均係以「兩層樓」為
單位，伊之前手謝美智與建商六和建設股份有限公司（下稱六和建設公司）已約定康橋大廈36號之1 樓地下室及1 樓法定空地為其所專用，伊於78年9 月間向謝美智購買系爭36號房屋時，即已繼受系爭36號房屋之1 樓連同附圖編號A 部份之法定空地及地下室。況且，多年來從未有其他住戶干涉伊之使用，應認共有人間已合意成立分管契約。因此，附圖編號A 及地下室部分本即於伊所買受之範圍，伊並非無權占用系爭法定空地及地下室。
⒉又依系爭土地之謄本登記資料觀之，兩造之土地持分均為12
分之1 ，則兩造之建物總面積應為相當，始有可能土地持分均為十二分之一。然而，原告之建物登記謄本所載總面積為
222.50平方公尺，伊之建物登記謄本所載面積僅有104.55平方公尺，實應再加上法定空地面積35.58 平方公尺及地下室面積85.92 平方公尺，總面積共為226.05平方公尺，始與原告之建物總面積相當。因此，伊所有之建物總面積即應包括系爭36號房屋之法定空地及地下室等約定專有使用部分，伊之土地持份始與原告之土地持份均為十二分之一 。
⒊再者，附圖編號A 部分法定空地之增建玻璃屋於伊買受時即
已存在，而地下室係未辦理「建築物第一次保存登記」之建物，為違章建築，違章建築之讓與，雖不能為所有權移轉登記，但應認為讓與人已將該違章建築之「事實上處分權」讓與受讓人。六和建設公司於出賣房屋時既已將地下室之所有權及事實上處分權轉讓予系爭36號房屋之買受人，伊向系爭36號房屋之原始買受人買受系爭36號房屋及地下室時，即已取得地下室之事實上處分權並具有專用權。而建物之使用執照雖記載「防空避難設備面積：地下329.6576平方公尺」，惟其應係表示地下室之功能，與權利歸屬無涉，在73年建築法修法前，即便建築物起造人於規劃興建時，開挖地下室作為防空避難室，並不當然使防空避難室成為區分所有建物的共同使用部分。
⒋另依起造人之原始定型化買賣契約中已明定陽台為各區分所
有權單位之一部，縱認伊因法規限制無法登記所有權，亦應認為各區分所有權人於締約時已成立分管契約，同意1 樓住戶就陽台投射範圍具專屬使用權，而附圖編號A 、B 、C 部分為二樓以上陽台部份向地面投射之範圍，伊應非無權占有。
㈢關於如附圖編號B 部份之冷卻水塔及C 部分之鐵皮增建物，
並非如同原告所稱係伊所加蓋。蓋附圖編號B 、C 部分本即為伊產權範圍內之一樓屋簷下方位置，附圖編號C 部分之鐵皮屋係原來之使用人所搭建；附圖編號B 部分之冷卻水塔，係原來之使用人本即有放置，伊於78年買受後，因原來之使用人已將空調設備移除，伊僅係於同一範圍內放置新購買之空調，延續先前使用之狀態。
㈣關於附圖編號F 部份之垃圾孔，康橋大廈根本未有使用垃圾
孔，原告主張有垃圾孔存在、係遭伊所封死等，應由原告負舉證之責。
㈤關於附圖編號E 部分之樓梯，本為康橋大廈後方由「地面層
法定空地」通往各樓層（包括一樓地下室及二樓以上各樓層）之樓梯，然前任屋主及各樓層住戶均因樓梯並無實際作用，早於伊買受系爭房屋之前即已切斷封閉，伊買受系爭36號房屋之現狀即已如此，且其性質應屬系爭所有權範圍內之系爭36號房屋地下室通往地面層之「室內樓梯」，並非公共逃生梯，因此前任屋主將其產權範圍內之附圖編號E 部分封閉，移至如附圖編號D 部分之樓梯，並無違法之處；且關於附圖編號D 部分之樓梯，一樓樓板開口僅佔一樓樓板1%，並未顯著影響整體建物結構之應力變化，亦無危害建物結構安全之虞，原告自無權要求伊將該樓梯回覆如竣工圖所示狀態之必要。
㈥關於附圖編號H 部分之鐵門，並非伊所加裝，係前任屋主所
有時即已存在，至於木門之部分乃伊所裝設，係因伊地下室接臨管理員之地下置物間，常有蚊蟲自門縫出入，確有加裝木門以為工作環境之必要。
㈦又原告向康橋大廈1 樓所有權人興訟之行為僅係其個人意志
，與康橋大廈之所有區分所有權人、住戶及管理委員會無涉，並非如同原告所稱康橋大廈之其他住戶多有私下認同原告之依法訴訟。
㈧伊既對於系爭法定空地及地下室有專用權，占有系爭定空地
及地下室自屬有權占有，自有使用收益之權，並非無法律上之原因，則伊自無須回復原狀或給付原告相當於租金之不當得利。況且，原告請求不當得利之部分，據原告起訴狀繕本送達前一日前回溯逾5 年以上者，均已時效消滅等語。
㈨並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造均為坐落臺北市○○區○○段三小段506 地號土地上康橋大廈建物之區分所有權人之一，就系爭土地之應有部分均為十二分之一，康橋大廈係由六和建設公司所興建，於59年間取得臺北市政府工務局（59）使字第1127號使用執照，門牌號碼範圍包括A 棟即臺北市○○路34、34 -1 、34-2、34-3號4 戶，B 棟即臺北市○○街○○號、72-1、72-2、72-3號4 戶，C 棟即臺北市○○路36、36-1、36-2、36-3號4 戶，共12戶，原告所有者為第622 號建號、門牌號碼臺北市○○路○○○○號之建物；被告於78年9 月間向謝美智買入第619 建號、門牌號碼臺北市○○路○○號1 樓建物。被告於購入系爭36號房屋後，在系爭土地上屬康橋大廈區分所有權人之共有法定空地上如附圖編號A 部分，以玻璃材質搭建牆面而與系爭建物相連互通，成為系爭建物之一部分，而由其占有使用中。如附圖編號F 部分目前有經以水泥封住之情形；如附圖編號E 、G 部分目前並無通往通往地下室樓梯存在，外面則有經以如附圖編號C 部分之鐵皮牆面圍住，其他人無法進入該部分；如附圖編號B 部分設置冷氣水塔；在系爭房屋如附圖編號D 部分設有通往地下室之樓梯，且屬被告所有而僅供被告單獨使用；地下室由被告所占用，而排除其他區分所有權人之使用迄今；在系爭大廈地下室中如附圖編號
H 部分，有經加裝鐵門及木門，且目前屬被告所有而由其占有使用中等情，此有臺北市政府工務局建築物使用執照存根臺北市○○路36之3 號、36號建物謄本、系爭土地謄本、臺北市○○街○○號康橋大廈買賣契約書、臺北市大安地政事務所土地100 年8 月23日北市大地二字第10031160700 號函複丈成果圖在卷可稽（調字卷第8 頁至第10頁、第20頁至第23頁、第24頁、第25頁、本院卷二第25頁、第26頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告無權占用附圖編號A 、B 、C 法定空地及地下室等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠被告購買系爭36號房屋是否包含地下室？㈡被告購買系爭36號房屋是否包含附圖編號A 、B 、C 土地部分？㈢系爭36號房屋一樓室內樓板部分是否應拆除並予以結構補強？㈣原告請求被告就無權占有土地給付相當於租金之損害賠償，有無理由？茲分述如下：
㈠就系爭36號房屋地下室及附圖編號D 、E 、G 、H 部分：
⒈按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。
⒉按建築法第102 條之1 第1 項前段、公寓大廈管理條例第58
條固分別規定「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，惟上開規定分別為73年11月7 日、92年12月31日公布施行，而康橋大廈之使用執照係於59年10月3 日發照，有上開使用執照存卷可查，是六和建設公司於興建康橋大廈時，縱開挖地下室作為防空避難室，惟並不當然使該地下室為區分所有權人之共用部分，康橋大廈之地下室雖未辦理所有權登記，然該地下室之所有權仍為六和建設公司所有，六和建設公司雖不能為地下室之所有權移轉登記，惟可將事實上處分權出售與買受人。⒊依康橋大廈區分所有權人之一即門牌號碼臺北市○○街○○號
（原為臺北市○○街○○○ 巷○○號，下稱系爭72號房屋）屋主廖謙輝之前手陳婕祚與六和建設公司所訂立之買賣契約，其買受範圍包括地下室，此有康橋大廈買賣契約書在卷可憑（見調字卷第20頁至第23頁）；另證人即臺北市○○路○○號所有權人蔡慧娜於審理時證稱：系爭34號房屋係依母親於房屋預售階段時就購買的，由伊繼承所有權。伊母親買時是連同地下室一起買下來，地下室雖沒有辦理登記，但有載明在買賣契約中等語（見本院卷一第175 頁反面），並提出蔡王淑如與六和建設公司簽訂之康橋大廈買賣契約書在卷可佐（見本院卷一第344 頁至第347 頁），而上開買賣契約書與陳婕祚、六和建設公司間之買賣契約書均同為定型化契約，其中第1 條買賣不動產標示均載明「包括走廊、陽台及電梯間等公共設施，一樓連地下室」等語明確，參以建物使用執照記載「防空避難設備面積：地下329.6576㎡」（見本院卷一第
12 頁 ），其範圍包括34號、36號、72號地下室，六和建設公司出售系爭34號、72號房屋時，既一併出售地下室，何以單獨保留系爭36號房屋之地下室作為公用，而將34號、72號
1 樓房屋地下室出售與陳婕祚、蔡王淑如？是被告抗辯系爭36號房屋由六和建設公司出售予被告前手，其其手與六和建設公司簽立之買賣契約亦為載有含地下室之定型化契約等語，應可採信。至於被告之前手謝美智與前前手蔡麗卿簽立之系爭36號房屋不動產買賣契約書，其不動產標示並未包含地下1 樓，有上開買賣契約書在卷可憑（見本院卷一第292 頁至第295 頁），惟謝美智購買之系爭房屋包括地下室1 樓1情，業據謝美智之夫李貽出具聲明書在卷可憑（見本院卷一第91頁），且系爭36號房屋之地下室雖未辦理登記，惟六和建設公司出售系爭36號房屋時，已將事實上處分權讓與買受人蔡麗卿，業經本院論述如前，是蔡麗卿出售與謝美智、謝美智再出售與被告之系爭36號房屋應包含地下室，應可認定。
⒋參以康橋大廈自2 樓以上房屋每戶均以2 層樓為單位，分別
為「2 ＋3 」樓、「4 ＋5 」樓、「6 ＋7 」樓，此觀之原告所有系爭36之3 號建物登記第二類謄本、康橋大廈之銷售說明書即明（見調字卷第9 頁、本院卷一第184 頁至第194頁），而康橋大廈為1 座12戶之建築物，被告、原告、廖謙輝就康橋大廈坐落之系爭土地持分均為十二分之一，亦有臺北市政府工務局建築物（59）使字第1127號使用執照存根、系爭土地登記第二類謄本○○○區○○段○○段623 建號建物登記第二類謄本存卷可憑（見調字卷第8 頁、第11頁、第24頁、第25頁、第33頁），且依廖謙輝所有系爭72號建物登記謄本所載之面積包含一樓、騎樓、陽台，共計108.12平方公尺（一樓71.5＋騎樓33.29 ＋陽台3.33＝108.12），少與原告之222.5 平方公尺，有上開建物謄本可查（見調字卷第
9 頁、第33頁），惟廖謙輝之土地持分仍與原告、被告同為十二分之一，足見廖謙輝、被告所購買之房屋與原告相同均是1 戶2 層，取得1 樓房屋之所有權人亦購得地下室之事實上處分權，否則1 樓房屋之所有權人土地持分自應小於其他
1 戶2 層之區分所有權人，至為顯然。⒌被告既因買賣取得系爭36號房屋地下室，則附圖編號E 部分
即非公用逃生梯，且附圖編號D 、G 、H 之樓梯、鐵門即屬原告所有，原告要求被告將附圖編號D 、E 、G 、H 拆除回覆原狀，即無理由。
㈡就附圖編號A 、B 、C 土地部分：
⒈被告雖抗辯其土地持分為十二分之一，惟建物登記謄本所載
之面積僅有104.55平方公尺，應加計一樓法定空地面積35.5
8 平方公尺及地下室面積85.92 平方公尺，共計226.32平方公尺，所購買面積始與原告之222.5 平方公尺相當云云，惟被告未說明其計算之上開面積何以與原告建物面積存有3.82平方公尺之差距，致無從推論六和建設公司出售系爭36號房屋面積為建物謄本所載面積、法定空地面積、地下室面積之必然性；且就其主張應加計之法定空地即陽台投影部分（即包含在附圖編號A 、B 、C 土地範圍內），業經臺北高等行政法院以96年度訴字第3881號、最高行政法院以99年度判字第839 號判決認定系爭使用執照之竣工平面圖之一層平面圖並無記載陽台之文字標示，亦無任何突出物或平台建築構造，使用執照竣工平面圖並無漏為註記之情形，臺北市政府都市發展局不得將上開陽台投影部分註記為陽台，此有上開判決書在卷可憑（見98年度審重訴字第876 號卷第9 頁至第21頁、本院卷一第207 頁至第213 頁），足見即便被告推論六和建設公司將系爭36號房屋出售與蔡麗卿時，因買賣契約書為定型化契約而記載有如系爭34號、72號房屋之買賣契約書中包含「陽台」之文字一情屬實，惟因使用執照竣工平面圖上並無陽台之設計或文字標示，則蔡麗卿所購買之部分自不因該買賣契約書中記載「陽台」，即謂買賣不動產範圍包含陽台投影部分。且被告亦無法證明蔡麗卿與建商約定陽台投影部分歸蔡麗卿使用，則被告自不得取得大於其前手之權利。況系爭72號房屋所有權人廖謙輝之前手陳婕祚與六和建設公司所簽立之買賣契約書第1 條買賣不動產標示包含陽台，惟該房屋之所有權登記部分本即包含陽台，此有該房屋之建物登記第二類謄本在卷可查（見調字卷第33頁），自不能以廖謙輝購買之系爭72號房屋含有陽台，即謂被告購買之系爭36號房屋亦包含陽台投影面積。
⒉另附圖編號A 部分坐落有一座原為50人用之化糞池，此有壹
層平面圖在卷可憑（見調字卷第7 頁），倘六和建設公司將附圖編號A 部分一併出售與系爭36號房屋買受人，則該買受人尚須負擔化糞池之清理、疏通，亦排除其他區分所有權人之維護管理義務，衡情該化糞池建於法定空地上，六和建設公司自不可能將該化糞池坐落之土地出售與買受人，從而被告辯稱六和建設公司與其前手間就系爭36號房屋買賣範圍包含附圖編號A 部分云云，即無足採。
⒊至於六和建設公司與蔡王淑如、陳婕祚簽立之買賣契約書均
列有第14條「其他約定事項」，其中列有包含建物登記謄本記載建物面積以外之使用範圍，惟此因各戶而異，亦不足以推論被告之前前手蔡麗卿與六和建設公司在「其他約定事項內」約定附圖編號A 、B 、C 土地為買方所使用。被告雖又辯稱就附圖編號A 、B 、C 土地與其他區分共有人間成立分管契約云云，按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示；又對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762 號著有判例、83年台上字第237 號判決意旨可資參照）。而被告僅陳明其他區分所有權人對於其多年來占有使用附圖編號A 、B 、C 土地未加異議，並未舉證證明其他區分所有權人有何積極行為足使人認為默示同意被告占有使用附圖編號A 、B 、C 土地，其等僅單純沈默而未為制止，並非默許同意繼續使用，是其他區分所有權人縱使對於被告多年來之占有使用未加異議，至多僅係單純之沉默，不生任何法律效果，更無從據以推定被告與其他區分所有權人間已成立分管契約。被告辯稱其自78年起就附圖編號A 、B 、C 土地使用迄今，共有人未異議，應有默示之成立分管契約存在，非無權占有云云，自無可採。另被告雖提出康橋大廈管理委員會98年第1 次住戶會議決議謂「有關爭訟，郭嘉欣函（其律師吳西源發）中陳述是出於自主個人行，與其他住戶無關。」，惟該次會議決議並未積極同意被告使用系爭法定空地，自不足以認為對被告有利之證據。
㈢就附圖編號D 一樓室內樓板部分是否應拆除並予以結構補強部分：
臺北市土木技師公會前雖鑑定認為「系爭建物一樓室內樓板開口，有減損結構安全之虞，應恢復原狀或進行結構補強，以確保結構安全。」，此固有臺北市土木技師工會99年7 月
2 日北土技字第9931206 號鑑定報告書在卷可憑，惟嗣經結構技師公會之鑑定結果為「⒈整體結構之層間變位及側向位移並無顯著變化。... ⒊經數值分析，整體結構之側向變位及梁柱內應力其影響值甚小，此結論亦符合一般工程經驗。」，此亦有臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告書存卷可查（見本院卷一第276 頁、第277 頁），參以證人即臺北市土木技師公會鑑定鑑定報告之鑑定人曾清銓證稱：伊僅評估系爭開孔大小有沒有問題，並沒有做系爭結構之計算。依照伊的鑑定，系爭一樓樓地板開孔會造成應力集中，使得結構行為的轉移，伊認為會影響到該樓板本身的安全性，原先一樓樓地板鋼筋連結建物兩邊梁柱，但經過開孔後把原先之鋼筋切斷，這會影響一樓樓板，但不會影響該大樓其他樓層等語明確（見本院卷第326 頁），足見臺北市土木技師公會鑑定報告未如臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告就系爭房屋一樓樓板開口對整體結構之影響提出量化分析資料，且證人曾清銓亦證稱：在結構技師之計算沒有錯誤的前提下，系爭一樓樓板開口不會影響到大樓其他樓層的結構安全等語明確（見本院卷一第326 頁），是附圖編號D 一樓室內樓板開口並未顯著影響整體建物結構之應力變化，而無危害建物結構安全之虞，應可認定。被告購買系爭36號房屋既包含地下室，原告請求被告將附圖編號D 部分一樓樓板回覆原狀、結構補強，及將通往地下室之樓梯拆除，即無理由。
㈣原告雖另主張附圖編號F 垃圾孔為被告以焊接方式封閉云云
，惟原告並無舉證證明該垃圾孔為被告所封閉，是原告請求被告將附圖編號F 垃圾口恢復原狀，亦無理由。
㈤原告請求被告就無權占有附圖編號A 、B 、C 土地給付相當於租金之損害賠償，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179 條定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695著有判例。又民法第126 條所謂之租金債權係指承租人使用租賃物之代價，出租人應定期按時收取租金之債權而言，故租金請求權因5 年不行使而消滅，係就出租人對於承租人之租金請求權而言。本件係上訴人未得其他共有人之同意，逾越其應有部分就共有物全部為使用收益，上訴人因此受有不當得利，為被害人之被上訴人則受有損害。此種不當得利返還請求權，本屬損害賠償之性質，原非租金之替補，亦即並非基於一定之法律關係，因1 年以下時間之經過而依序發生之定期給付債權，原審因認無適用民法第126 條短期時效之餘地，難謂有何違背法令（最高法院94年度台上字第1198號判決意旨參照）。再依土地法第97條第
1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（最高法院75年度台上字第378 號判決意旨參照）。被告無權占有附圖編號A 、B 、C 部分已如前述，依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於租金之不當利得，應可資認定，原告自得依據不當得利之法律關係訴請被告給付致原告受有相當於租金之損害。
⒉再按土地法第105 條準用同法第97條所定，建築基地之租金
，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價價額年息百分之十計算，而尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院46年台上字第855 號及68年台上字第3071號著有判例。本院經審酌系爭土地於80年7 月至83年6 月之公告地價為6 萬8,330 元，於83年7 月至86年6 月之公告地價為8 萬1,807 元，於86年7 月至89年6 月之公告地價為8 萬9,878 元，於89年7 月至92年12月之公告地價為9 萬2,964 元，於93年1 月至95年12月之公告地價為9 萬3,223 元，於96年1 月至98年12月之公告地價為10萬5,114 元，99年1 月起之公告地價為11萬2,701 元，有臺北市公告地價及公告土地現值存卷可憑（見本院卷二第204 頁），惟原告請求以96年1 月每平方公尺申報現值8 萬6,400 元計算，就高於82年12月31日至86年6 月之公告地價部分，應以公告地價計算。而系爭土地面積為被告所占有使用者僅有27平方公尺；又系爭土地面臨四維路八米巷道，鄰近敦化南路商圈、仁愛圓環、復興中、小學、仁愛國中、仁愛醫院、德安公園，為住宅區，交通方便，生活機能便利，業經本院至現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷一第75頁），本院審酌上情，認以系爭土地申報地價年息百分之十計算應為相當，原告僅請求依年息百分之五計算，自屬合理，並就附圖編號A 部分自收受起訴狀繕本前即98年1 月8 日時起回溯至15年之83年1 月9 日期間、就附圖編號B 、C 部分自85年6 月1 日起之不當得利，及自被告收受起訴狀繕本之98年1 月9 日起至返還上開土地之日止，按月給付之不當得利（見本院卷二第101 頁、第102頁），即屬可採。
⒊原告請求被告給付附圖編號A 部分自83年1 月9 日起至98年
1 月8 日止、附圖編號B 、C 部分自85年6 月1 日起至98年
1 月8 日止之不當得利數額詳如附表一所示。另原告請求被告自收受起訴狀繕本翌日起至返還上開土地之日止，按月給付之不當得利數額詳如附表二所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非正當，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條規定，請求被告拆除附圖編號A 部分增建物、B 部分冷卻水塔、C 部分鐵皮增建物後，將土地返還予原告及其他全體共有人；暨本於民法第179 條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告給付原告如附表一所示期間及金額；並自收受起訴狀繕本翌日即98年1 月9日起至被告拆除坐落系爭土地如附圖所示編號A 部分增建物、B 部分冷卻水塔、C 部分鐵皮增建物將土地返還原告及其他全體共有人之日止，按月給付各原告如附表二所示之金額，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，假執行亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部分為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
民事第三庭 法 官 林芳華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 9 月 7 日
書記官 楊茗瑋附表一┌───────┬──────────────────┐│期間 │金額 │├───────┼──────────────────┤│98年1 月1 日至│86,400元×27㎡×5 ％×8/365 ×1/ 12 ││98年1 月8 日 │應有部分≒213 元（小數點以下四捨五入││ │） │├───────┼──────────────────┤│87年至97年 │86,400元×27㎡×5 ％×1/12應有部分×││ │11年＝106,920元 │├───────┼──────────────────┤│86年 │86,400元×27㎡×5％×1/12應有部分× ││ │1/2 ＋81,807元×27㎡×5 ％×1/12應有││ │部分×1/2 ≒9,462 元（小數點以下四捨││ │五入） │├───────┼──────────────────┤│85年 │81,807元×22㎡×5 ％×1/12應有部分＋││ │81,807×5 ×5 ％×7/12×應有部分× ││ │7/12≒8,492元（小數點以下四捨五入） │├───────┼──────────────────┤│84年 │81,807元×22㎡×5 ％×1/12應有部分≒││ │7,499元（小數點以下四捨五入） │├───────┼──────────────────┤│83年1 月9 日至│81,807元×22㎡×5 ％×1/12應有部分×││83年12月12日 │1/2 ＋68,330元×22㎡×5 ％×175/365 ││ │×1/12應有部分×1/2 ≒5,250 元（小數││ │點以下四捨五入） │├───────┼──────────────────┤│共計 │137,836元 │└───────┴──────────────────┘附表二┌───────┬──────────────────┐│期間 │金額 │├───────┼──────────────────┤│98年1 月8 日起│86,400元×27㎡×5 ％×1/ 12 應有部分││至拆除上開土地│×1/12≒810元（小數點以下四捨五入） ││之增建部分返還│原告僅請求800元（660＋150＝800） ││土地之日止 │ │└───────┴──────────────────┘