臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第88號原 告 甲○○訴訟代理人 陳德文律師被 告 乙○○訴訟代理人 林東乾律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國98年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告與如附表所示土地之共有人間就該土地關於每平方公尺買賣單價新臺幣叁拾玖萬叁仟貳佰伍拾元之買賣關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之，最高法院著有90年度台抗字第2號裁判要旨可資參照。
查本件原告起訴時聲明請求確認被告對臺北市○○區○○段3小段第205地號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分6分之5之優先承買權不存在；嗣訴訟進行中將其聲明變更為：確認被告與如附表所示土地之共有人間就該土地關於每平方公尺買賣單價新臺幣（下同）393,250元之買賣關係（下稱系爭買賣契約）不存在。經核，原告所主張者均係基於系爭買賣關係或買賣契約是否業解除等而不存在之基礎事實，亦即基礎事實同一，得利用相同訴訟資料，揆諸前揭規定，自應予准許，合先敘明。
㈡按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，有最高法院52年臺上字第1240號判例可資參照。經查：本件原告主張被告於民國97年3月29日行使優先購買權，因而與附表所示土地之共有人間成立就該土地關於每平方公尺買賣單價393,250元之系爭買賣契約，而系爭買賣契約業經解除等原因而不存在之事實，為被告所否認，且被告稱其有優先購買系爭土地之權利，並就其上揭主張以存證信函副知士林地政事務所，致該地政機關表明兩造已涉及私權爭執，難受理原告與訴外人蕭智鴻土地移轉登記之申請之事實，為被告所不爭執，堪認是實，故系爭買賣契約是否業已合法解除，影響原告再行出售系爭土地全部之效力與權利，則原告私法上之地位自有被侵害之危險，此一法律上不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，揆諸前揭法律規定及說明，原告提起本件確認訴訟，應有確認利益。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：㈠原告與訴外人蕭智鴻於97年3月17日簽訂土地買賣契約，由
蕭智鴻將渠與原告、被告及附表所示其他共有人共有之臺北市○○段○○段第205地號土地即系爭土地全部以每平方公尺393,250元賣予原告，並以書面通知其他共有人，被告於97年3月29日以書面聲明優先承買，由於被告與原告均有承買系爭土地之意願，雙方乃協議按系爭土地之原有應有部分比例共同優先購買上開土地。詎被告嗣後反悔，於97年8月27日復以存證信函聲明主張伊一人應有完全之優先承買權云云並副知地政事務所，原告乃與訴外人蕭智鴻共同發函催告被告於文到5日內即依協議至指定之地點履行其買受人應負之買方義務，並聲明屆期如未到場配合辦理，依法再予伊5日之催告履行期間，若再置之不理，將逕聲明解除依法業經成立之系爭買賣契約，詎被告屆期仍不置理，則系爭買賣契約業已解除，被告自已無再與原告依比例共同優先承買系爭土地之權。
㈡被告優先承買之範圍係依固有應有部分比例：
當時被告與原告均有承買系爭土地之意願，雙方乃協議依各人在系爭土地之原有應有部分比例共同優先購買上開土地，實則依土地法第34條之1執行要點第11條第9項規定之明文，有二人以上之共有人均聲明優先承買時，本即應依比例共同承購，原告亦正式以存證信函表示接受上開協議，故被告承買之範圍為與原告共同依固有應有部分比例承買。
㈢系爭買賣契約業經解除而消滅：
原告已與訴外人蕭智鴻共同發函催告被告於文到5日內即依上揭協議至指定之丙○○○政士事務所履行其買受人應負之買方義務，並聲明屆期如未到場配合辦理，依法再予伊5日之催告履行期間，如再置之不理，將逕聲明解除依法業經成立之買賣契約，且依實例，優先承買權為形成權，一經聲明優先承買即與出賣人成立同一價格之買賣契約，詎被告屆期仍不置理，則系爭買賣契約業已解除，被告自已無再與原告依比例共同優先承買系爭土地之權。
㈣被告未與其他共有人發生買賣關係：
實務見解亦認本件即依土地法第34條之1第1項為處分之情形，被告根本無優先承購權（形成權）之可言，則被告自不能因其有聲明行使優先承購權即得與原告及其他共有人發生買賣關係。
㈤爰聲明如主文第一項所示。
二、被告則以：㈠本件已成立同一價格之系爭買賣契約：
被告於97年3月21日接獲訴外人蕭智鴻所寄發催告行使優先承買權意思表示之號存證信函，隨即於同年3月29日以存證信函表明依同一條件行使優先承買權，蕭智鴻復於同年6月12日以存證信函通知被告於同年6月12日下午1時至義和地政事務所憑辦系爭土地買賣相關事宜，被告準時出席，並向在場之原告表示：「同意依蕭智鴻北投郵局民國97年3月19日第00194號存證信函記載與甲○○依應有部分比率承買，或本人全部承買。」，原告則未表示任何意見。而優先承買權為形成權，一經聲明優先承買即與出賣人成立同一價格之買賣契約，被告既已聲明行使本件之優先承買權，即與其他出售系爭土地之共有人成立同一價格之買賣契約，則原告訴請確認被告本件之優先承買權不存在，即無理由。
㈡系爭買賣契約並未解除：
原告及蕭智鴻於被告行使優先承買權後，本應立即依法完成系爭土地出售之後續事宜，惟竟拒不為之，被告乃於97年6月14日以存證信函請求渠等依法履約，然原告及蕭智鴻不僅置若罔聞，反欲另以每平方公尺605,000元將系爭土地出售於第三人為由要求被告聲明優先承買權，足見原告等人係故意規避已成立之系爭買賣契約，其對被告所為第二次即每平方公尺605,000元行使優先承買權之催告，不生效力，其主張系爭買賣契約已解除云云，自非有理。
㈢系爭買賣契約有效存在：
原告於97年6月30日以存證信函表示：其與蕭智鴻所訂土地買賣契約因有其他共有人行使優先承買權，致與其意圖收購全部持分之本旨全失，故解除買賣契約云云，其所解除者，乃係與訴外人蕭智鴻間之土地買賣契約，與本件系爭買賣契約無涉，且其解約，係於系爭買賣契約成立之後，自不影響系爭買賣契約之效力。
㈣答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為被告與附表所示之人所共有，應有部分如附表所
示及被告應有部分為6分之1。嗣原告與訴外人蕭智鴻於97年3月17日訂立買賣契約，由蕭智鴻將渠與原告、被告及如附表所示之其他共有人共有之系爭土地全部以每平方公尺393,250元出賣予原告，並於97年3月19日以北投郵局第194號存證信函通知被告及其他共有人於接獲通知後10日內以書面為行使優先承買權之意思表示，此情有土地謄本、該土地買賣契約書、存證信函可證（分別見本院卷第166至170、126、1
27、32至44頁）。㈡被告於97年3月21日接獲蕭智鴻所寄發之北投郵局第194號存
證信函，隨即於97年3月29日以臺北29支郵局第156號存證信函表明依同一條件行使優先承買權，購買蕭智鴻、原告及其他共有人之所有應有部分；蕭智鴻復於97年6月2日以北投郵局第395號存證信函通知被告就優先購買權部分，被告應與原告按各自應有部分比例定之，且於97年6月12日下午1時至義和地政事務所憑辦系爭土地買賣相關事宜；嗣被告準時出席，並向在場之原告表示：「本人同意依蕭智鴻北投郵局97年3月19日第00194號存證信函記載與甲○○依應有部分比率承買，或本人全部承買。」，原告無表示意見；被告乃於97年6月14日以臺北29支郵局第308號存證信函重申依蕭智鴻之前揭第194號存證信函要約條件承買之意願，並請求原告、蕭智鴻依法辦理後續買賣事宜。此有前述存證信函3份、掛號郵件收件回執及兩造就有關優先購買權協商會議紀錄為憑（分別見本院卷第45至58頁）。
㈢原告於97年6月30日以臺北圓山郵局第00165-1號存證信函向
蕭智鴻主張：「本人與收件人（即蕭智鴻）於本年3月17日所定買賣…契約書第2條明訂『本契約訂立後…是否願意優先購買，以便確立本買賣契約』即已明示如有他共有人聲明優先購買，本契約將不『確立』，茲因嗣有共有人聲明優先承買，則上開買賣契約已確定不確立…同契約第7條亦已明定『本契約如他共有人主張有全部優先購買權，致使甲方（即原告）和該他共有人優先購買權主張而產生爭議時，甲乙雙方同意解除本買賣契約』茲因有共有人主張優先購買權已如前述，且其優先承買權與本人意願發生衝突，已致本人當初訂立本次買賣契約係意圖收購全部持分之本旨全失，本人茲依上開契約書第7條之約定，聲明與收件人（即蕭智鴻）解除上揭買賣契約…」。此有該存證信函可考（見本院卷第83至86頁）。
㈣原告及蕭智鴻於97年8月1日以北投郵局第597號存證信函通
知被告及其他共有人，渠等欲另以每平方公尺605,000元將系爭土地全部出售於第三人，並要求被告及其他共有人於函到10日內聲明優先承買權，否則即視為放棄優先承買權；被告則於97年8月8日以臺北長安郵局第2086號存證信函函覆原告及蕭智鴻，重申伊已於97年3月29日依法以每平方公尺393,250元行使優先承買權，與原告按應有部分比例承買，原告及蕭智鴻以不實理由解除上揭97年3月17日之買賣契約，原告及蕭智鴻前揭另行處分之通知，依法無效；原告及蕭智鴻委由陳德文律師於97年8月15日以北投郵局第617號存證信函通知被告，同意接受被告上開第2086號存證信函的請求，且在被告與原告依比例優先購買後，因原告之應有部分逾3分之2，仍可依土地法第34條之1履行前述對第三人之義務，請被告於函到10日內表明是否同意優先承買，且一次處理二次土地出售事宜，否則即視同拋棄全部（二次）之優先承買權；被告則於97年8月27日委由林東乾律師以臺北長春路郵局第2807號函覆，原告與蕭智鴻於97年3月17日買賣系爭土地，僅被告於期限內行使優先承買權購買原告及其他共有人之系爭土地應有部分，原告並未行使優先承買權，被告依法有權以每平方公尺393,250元購買系爭土地全部，請求原告及蕭智鴻於函到7日內履行以每平方公尺393,250元出售系爭土地全部予被告之義務等。此有前揭存證信函可按（分別見本院卷第59至76頁）。
㈤原告及蕭智鴻於97年9月3日以淡水郵局第116號存證信函表
示雙方已就被告之前揭第2086號存證信函要約達成合意，並催告被告於函到5日內即依該協議至丙○○○政士事務所履行其買受人應負之買方義務，並聲明屆期如未到場配合辦理，依法再予伊5日之催告履行期間，若再置之不理，將逕聲明解除依法業經成立之系爭買賣契約，且仍重提以每平方公尺605,000元出售他人之於10日內行使優先承買權事宜；被告乃於97年9月15日以臺北長春路郵局第3070號存證信函函覆原告，主張前述淡水郵局第116號存證信函嚴重背離法令與事實，對被告不生法律效力，應依臺北長春路郵局第2807號存證信函內容處理本件優先承買權事宜。此有前開存證信函可佐（分別見本院卷第77至82頁）。
四、得心證理由：㈠被告聲明行使優先承買權後，其優先承買範圍為何？⒈按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、
永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，土地法第34條之1第1項、第2項、第4項分別定有明文。次按「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。」，內政部所發佈之土地法第34條之1執行要點第11條第9項定有明文。
⒉查原告、蕭智鴻及被告均為系爭土地之共有人，其應有部分
比例如附表所示，被告應有部分為6分之1，而原告及蕭智鴻之應有部分合計超過3分之2之事實，為兩造所不爭執，且有系爭土地謄本為證（本院卷第166至170頁），準此，蕭智鴻與原告於97年3月17日訂立由蕭智鴻將系爭土地全部以每平方公尺393,250元之價格出售予原告之土地買賣契約書，揆諸前揭土地法及執行要點規定，為法所許，此並有臺北市政府地政處96年5月3日北市地一字第09631010600號函可資參照（本院卷第6頁）。又蕭智鴻於97年3月19日以存證信函通知被告是否行使優先承買權，被告於97年3月29日以存證信函表示以同一條件優先承買之意思，已詳如前述。則原告已表示欲購買系爭土地全部之意思，故與蕭智鴻訂立前述系爭土地買賣契約，而被告與原告同為系爭土地之共有人，揆諸前揭執行要點，被告與原告對蕭智鴻及其他共有人出賣應有部分，均有同一優先購買權，原告既已與蕭智鴻簽約買受系爭土地全部，即無再一次表示優先承買之意思，因此，本件原告及被告均行使優先購買，其優先購買之部分應按原告及被告各自應有部分比率定之，被告抗辯原告未表示優先承買，其一人得優先以每平方公尺393,250元購買系爭土地之全部云云，尚無可採。
㈡被告優先承買權是否因遭原告及訴外人蕭智鴻解除而消滅？⒈按土地法第34條之1規定之他共有人優先承購權，以共有人
與買受人間之買賣存在為前提，如該買賣被撤銷而不存在，即無優先承購權可言，有最高法院65年台上字第2113號判例要旨、69年度台上字第號2214、69年度台上字第2953號判決要旨可資參照。次按土地法第34條之1第4項規定優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，亦有最高法院95年度台上字第2214號要旨可資參照。
再按部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係，有最高法院88年度台上字第1703號判決要旨可資參照。⒉查原告與蕭智鴻於97年3月17日簽立之系爭土地買賣契約書
第2條約定：「本契約訂立後，乙方（即蕭智鴻）應立即依土地法第34條之1第1項規定並依同法第2項書面通知上開乙○○等15人，是否願意優先購買，以便確立本買賣契約。」，及第7條約定：「本契約如他共有人主張有全部優先購買權，致使甲方（即原告）和該他共有人優先購買權主張而產生爭議時，甲乙雙方同意解除本買賣契約。」，有該契約書附卷可稽（本院卷第126、127頁）。又原告於97年6月30日以臺北圓山郵局第165-1號存證信函，依據前開契約書第2條與第7條約定向蕭智鴻為解除該系爭土地買賣契約之意思表示（見本院卷第83至86頁），已詳如前所述，本件既有被告行使優先承買權，且就優先承買權行使，兩造之間確實有發生爭議，則原告依據前開約定，得解除該買賣契約。又原告既是依據該買賣契約簽約時之約定行使解除權，因此，該買賣契約既經解除而不存在，被告即無從依同一條件而優先承購，從而，揆諸前揭最高法院判例及判決要旨，該買賣契約經解除而不存在，被告即無優先承購可言。
⒊又查被告於97年8月8日以臺北長安郵局第2086號存證信函函
覆原告及蕭智鴻，重申伊已於97年3月29日依法以每平方公尺393,250元行使優先承買權，與原告按應有部分比例承買；原告及蕭智鴻於97年9月3日以淡水郵局第116號存證信函表示雙方已就被告之前揭第2086號存證信函要約達成合意，並催告被告於函到5日內即依該協議至丙○○○政士事務所履行其買受人應負之買方義務，並聲明屆期如未到場配合辦理，依法再予伊5日之催告履行期間，若再置之不理，將逕聲明解除依法業經成立之系爭買賣契約，且仍重提以每平方公尺605,000元出售他人之於10日內行使優先承買權事宜；被告乃於97年9月15日以臺北長春路郵局第3070號存證信函函覆原告，主張前述淡水郵局第116號存證信函嚴重背離法令與事實，對被告不生法律效力，應依臺北長春路郵局第2807號存證信函內容處理本件優先承買權事宜之情，已詳如前述。準此，兩造與蕭智鴻嗣又於97年8月間合意依據前述97年3月17日之買賣契約條件，按兩造應有部分比例，承買系爭土地全部，且參照前開最高法院判決要旨，系爭買賣契約於出賣之共有人蕭智鴻、原告與優先承購之共有人即被告間成立。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項、第254條分別定有明文。次按債權人之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（最高法院70年度台上字第3159號判例要旨參照），又契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號判決要旨參照）。查系爭買賣契約係依原告與蕭智鴻於97年3月17日買賣契約之同一條件而訂立，而依據該契約第3條約定，雙方應將辦理移轉登記等有關之證件交予丙○○○政士，並於文件書表上用印等（本院卷第127頁），但該給付無確定期限，依據前揭民法規定，需經催告被告履行而被告不履行時，被告始負遲延給付之責，並再定相當期間催告被告履行而屆期被告不履行時，原告與蕭智鴻始得解除系爭買賣契約。承上，原告及蕭智鴻於97年9月3日以淡水郵局第116號存證信函表示雙方已就被告之前揭第2086號存證信函要約達成合意，並催告被告於函到5日內即依該協議至丙○○○政士事務所履行其買受人應負之買方義務，並聲明屆期如未到場配合辦理，依法再予伊5日之催告履行期間，若再置之不理，將逕聲明解除依法業經成立之系爭買賣契約，已詳如前所述，又被告並未於前述2次催告期限內至丙○○○政士處履行備齊辦理系爭土地所有權移轉登記所需之文件等義務之事實，亦為被告所不爭執，另原告及蕭智鴻之前開97年9月3日存證信函雖仍重提以每平方公尺605,000元出售他人之於10日內行使優先承買權事宜，但揆諸前揭最高法院70年度台上字第3159號判例要旨，僅該超過部分不生催告之效力，就債務人即被告應給付部分仍生催告之效力，則被告既未於2次催告之期限內履行前揭系爭契約所負之義務，依據前開民法規定，原告及蕭智鴻解除系爭契約，洵屬有據，是系爭買賣契約業經解除而不存在，且被告與附表所示原告、蕭智鴻以外之共有人本即無系爭土地之買賣契約關係存在，從而，原告請求確認被告與如附表所示土地之共有人間之系爭買賣契約關係亦即就該土地關於每平方公尺買賣單價393,250元之買賣關係不存在，即屬有據。
五、綜上所述，原告請求確認如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
書記官 李佩芳附表┌─────────────────────────┐│地號：臺北市○○區○○段三小段第二０五號土地 │├─────────────────────────┤│每平方公尺買賣單價：新臺幣三十九萬三千二百五十元 │├────────────┬────────────┤│共有人 │應有部分 │├────────────┼────────────┤│甲○○ │719/1248 │├────────────┼────────────┤│蕭智鴻 │606/2496 │├────────────┼────────────┤│黃靜子 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃榮堃 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│林榮豊 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃榮富 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃玉華 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃玉鈴 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃玉芬 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃玉芳 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│黃玉萍 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│林麗卿 │1/1040 │├────────────┼────────────┤│林信雄之繼承人 │1/208 │└────────────┴────────────┘