臺灣臺北地方法院民事判決 98年度重訴字第94號原 告 乙○○訴訟代理人 陳俊傑律師被 告 王記汽車企業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 連復淇律師
參 加 人 信東國際股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳俊翰律師上列當事人間確認租賃權存在事件，本院於民國98年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第58條第1 項定有明文。所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。本件原告主張確認參加人信東國際股份有限公司（下稱信東公司）對被告所有坐落台北市○○區○○段四小段第372 、372 之3 地號土地（分割增加、合併前為372 、372 之1 地號）上，門牌號碼為台北市○○區○○路七段236 號之建物及坐落台北市○○區○○段四小段第370 、375 地號土地（分割增加、合併前為370 、371 、
375 地號）上，門牌號碼為台北市○○路○段○○○ 號之建物有租賃權存在。可見原告若受敗訴判決，恐損及參加人之法律上利益（即租賃權有無之利益），參加人就本件訴訟應有法律上利害關係，被告為此聲請告知訴訟，並經參加人於民國98年5 月19日具狀陳明參加訴訟之意，被告就此亦未異議而為本案之言詞辯論，是參加人為協助原告而聲明參加訴訟，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）被告與參加人分別於92年7 月25日及同年9 月5 日，就被告所有系爭236 號建物、系爭222 號建物暨其基地簽訂租賃契約並經公證在案，參加人利用上開建物開設巴黎春天頂級旅館，嗣參加人表示願將系爭236 號建物及系爭222號建物暨其基地之租賃權及生財設備以新台幣（下同）1,
000 萬元作價讓與原告，詎原告依約交付價金後，參加人遲未履約，雙方經台北市中正區調解委員會97年民調字第36號調解成立，原告就系爭租賃權聲請強制執行，惟遭被告聲明異議，爰依強制執行法第120 條第2 項提起本件確認之訴。
（二）又依系爭契約第16條規定：「爭議解決：(一)雙方對本協議書之解釋或履行有所爭執時，應先行協調解決，無法解決時，有爭執一方應將爭議提交仲裁。仲裁應依中華民國仲裁法，並於中華民國仲裁協會台北進行。(二)仲裁判斷為最後判斷並具拘束力。仲裁費用應依仲裁委員會作成之判斷所載，由仲裁當事人敗訴之一方負擔。」，足見被告與參加人對租賃權之解釋或履行有所爭執時，應先行協調，無決解決時，應將爭議提交仲裁，此為本件訴訟前提條件，而兩造間從未進行上開仲裁，被告與參加人就系爭契約第8 條轉租是否包括租賃權讓與有爭執時，依系爭契約第16條規定，在未依中華民國仲裁法達成仲裁前，系爭租賃權顯然存在，被告主張系爭租賃契約業已終止而消滅，顯無理由。
（三）並聲明：確認參加人對被告所有之系爭236 號建物及系爭
222 號建物有租賃權存在。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）被告雖就系爭236 號建物、系爭222 號建物與參加人簽訂系爭租賃契約，並經公證在案，系爭契約並未約定得轉讓租賃權，惟參加人數次違約將系爭租賃權轉讓與原告、訴外人李家幼、徐翊銘等人，被告均不同意參加人所為任何租賃權之轉讓，並於96年11月27日以存證信函通知參加人終止租約，至此，參加人對被告已無系爭租賃權存在，原告訴請確認被告與參加人間之系爭租賃權存在，並無理由等語，資為抗辯。
（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人輔助原告表示意見略以：依參加人與被告所簽訂之系爭契約第8 條規定，參加人得將租賃標的全部或一部，符合租賃目的之情況下，轉租或以其他方法由他人使用租賃標的。且該租賃契約內並無明文禁止參加人將租賃權轉讓他人，因此參加人為繳付被告租金，在符合租賃目的之情況下，以轉租或其他方法由他人使用租賃標的，並非違約行為，參加人所為租賃權轉讓應屬系爭契約第8條所定「以其他方法由他人使用租賃標的」之行為，故參加人轉讓租賃權行為並無違約。更何況參加人所為租賃權轉讓，實際上係以系爭租賃權作為向原告借款擔保之用意，並非真正將系爭租賃權讓與原告，因此被告以參加人將租賃權讓與他人為由，於96年11月27日以存證信函逕行終止租賃契約，即有未合。此外，系爭契約第16條約定：「雙方對本協議書之解釋或履行有所爭執時，應先行協調解決，無法解決時，有爭執之一方應將爭議提交仲裁。」，被告在未經協調，亦未提交仲裁之情形下，擅自片面認定參加人違約，並逕以存證信函片面終止契約，顯有違契約約定內容，應屬無效。基於參加人和原、被告間就該訴訟有法律上利害關係，為輔助原告特此聲明參加訴訟。並聲明判決如原告訴之聲明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）參加人分別於92年7 月25日、同年9 月5 日就系爭236 號建物、系爭222 號建物與被告簽訂不動產租賃合約書，並經公證在案。
（二）參加人與原告就系爭236 號、系爭222 號建物之租賃權及其內之生財設備讓與事宜，雙方於96年7 月30日簽訂協議書。
（三）參加人與原告就96年7 月30日簽訂協議書之履行糾紛，經台北市中正區調解委員會於97年2 月15日以會97年民調字第36號調解成立，並經本院核定在案。
（四）原告聲請台灣士林地方法院97年度執字第21211 號囑託本院以97年度執助字第5141號案件，扣押債務人（即參加人）對第三人（即被告）之系爭租賃權，被告於97年8 月8日收受本院97執助辰字第5141號執行命令後，於97年8 月15日具狀聲明異議，表明參加人對被告已無租賃權存在。
五、得心證理由：原告主張被告與參加人就被告所有系爭236 號建物、系爭22
2 號建物暨其基地簽訂系爭租賃契約，參加人利用上開建物開設巴黎春天頂級旅館，嗣並將系爭租賃權及生財設備以1,
000 萬元作價讓與原告，詎原告依約交付價金後，參加人遲未履約，雙方經調解委員會調解成立，原告就系爭租賃權聲請強制執行，惟遭被告聲明異議，爰依強制執行法第120 條第2 項提起本件確認之訴等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件兩造首應審究者厥為：（一）被告於96年11月27日以存證信函通知參加人，以參加人擅將系爭租賃權讓與第三人為由，終止系爭租賃契約，有無理由？（二）原告請求確認參加人就系爭租賃權存在，是否有理由？茲分項析述如后：
（一）被告於96年11月27日以存證信函通知參加人，以參加人擅將系爭租賃權讓與第三人為由，終止系爭租賃契約，有無理由？
1、參加人有無將租賃權轉讓與第三人？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院18年上字第1727號判例要旨參照）。本件被告主張參加人將系爭租賃權數次轉讓予原告、訴外人李嘉幼、徐翊銘等人，並提出原告所寄發之存證信函、臺北市中正區調解委員調解書、李嘉幼所發之存證信函、參加人及訴外人信東長榮股份有限公司與徐翊銘所簽訂之買賣契約書及台灣士林地方法院檢察署檢察官97年度偵字第1018號、3470號起訴書等件為證（見本院卷《一》第86、96、95頁及卷《二》第115 至118 、132 至156 頁）。參加人雖主張其所為租賃權轉讓，實際上係以系爭租賃權作為借款擔保之用意，並非真正將系爭租賃權讓與云云，惟查，觀諸參加人所簽訂之數份轉讓租賃權契約，其內均有轉讓系爭租賃權之明文（見本院卷《一》第93、102 頁及本院卷《二》第115 頁），參加人所稱借款擔保之用意，僅表現於租賃權轉讓契約內之買回條款及借款清償後返還讓與標的協議（見本院卷《一》第93、105 頁及卷《二》第115 頁），綜觀契約全文並參酌前開判例意旨，應認為參加人確有轉讓系爭租賃權之意思表示，僅於參加人清償借款後擁有買回或取回系爭租賃權之權利，故參加人所稱並無轉讓系爭租賃權云云實不足採。從而參加人確有將系爭租賃權轉讓與第三人，足堪認定。
2、參加人得否將租賃權轉讓與第三人？⑴按轉租係指租賃關係存續中，承租人將租賃物出租予第三
人，原租賃關係仍存在於出租人與原承租人之間，亦即同時存在二個不同之租賃關係；而承租權之讓與，則係原承租人，得出租人之同意，將租賃權讓與他人，由受讓人成為承租人，原承租人則脫離租賃關係，兩者尚有不同（最高法院83年度台上字第2652號判決參照）；租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約（最高法院37年上字第6886號判例意旨訂有明文）。本件參加人陳稱其與被告約定向被告承租土地，由被告為起造人及所有權人並出資37,930萬元興建地上建物，參加人則除支付土地及地上物之租金外，並負責旅館之興建及營運管理等事宜，旅館之盈虧皆歸參加人所有，裝潢、設計、監工等約43,900萬元之費用則由參加人出資，租賃期滿後，裝潢歸被告所有，參加人則對租賃標的有優先承租權與優先承買權。對於參加人之陳述，可由系爭契約內容證之（見本院卷《一》第8 至14頁），由此觀之，系爭契約內，參加人與被告間之關係實較一般租賃契約當事人間關係更為緊密，當事人間必然經過縝密評估與相當之信任基礎，方得完成系爭契約，揆諸前開最高法院見解，若未得被告同意，參加人自不得擅將系爭租賃權轉讓與他人。至於參加人所稱租賃權之轉讓與轉租實質上並無不同云云，參酌前開最高法院見解可知，轉租與租賃權讓與，其法律關係顯有不同，參加人所言不足採認。
⑵復按，解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的
性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。據此，本於上述法文之規定與說明，系爭契約第8 條轉租條款有無包括轉讓租賃權？即需以當時立約兩造合理預期之目的與利益等，以為考量之標準。本件參加人陳稱，租賃權之轉讓屬系爭契約第8 條所謂「以其他方法由他人使用租賃標的」之行為云云。惟查，依系爭契約第8 條轉租條款文義觀之，該條既明文約定乙方得將「租賃標的」全部或一部，「符合租賃目的」之情況下，轉租或以其他方法由他人使用租賃標的。則綜合全契約內容意旨並參酌前述系爭契約係基於當事人間相當信任基礎而簽訂之觀點判斷，應認為系爭契約第8 條所謂「符合租賃目的」有維持參加人與被告間契約關係及租賃標的繼續經營旅館之意涵。若租賃權讓與他人，受讓人便成為承租人，原承租人則脫離租賃關係（前開最高法院83年度台上字第2652號判決參照），即與該條意涵不符。至於所謂「以其他方法由他人使用」，其對象應僅限於「租賃標的」全部或一部，而非其他權利。從而應認為第8 條所謂「以其他方法由他人使用租賃標的」並不包含租賃權轉讓之行為，始符合立約當時兩造合理預期之目的與利益。
⑶據上，系爭契約第8 條所謂「以其他方法由他人使用租賃
標的」並不包含租賃權轉讓之行為之成立與存續，而系爭契約係基於當事人間之信任基礎，在未得被告同意時，參加人不得將租賃權轉讓與第三人。
3、參加人將系爭租賃權讓與第三人之效果為何？被告得否因此而終止系爭契約？按「依債權之性質，不得讓與者」，債權人不得將債權讓與第三人，民法第294 條第1 項第1 款定有明文。租賃關係之成立，係以出租人與承租人間之信賴為其基礎，承租人租賃權性質上不得讓與，除當事人間有得自由轉讓之特約，或經出租人之同意外，承租人固不得將租賃權讓與第三人。惟此係就『租賃權讓與契約』本身，屬債權讓與契約，即學說上所謂『準物權行為』之處分行為而言，與『租賃權讓與契約之原因關係』，即之所以為租賃權讓與之原因，屬債權契約有別，前者為後者之履行；倘在無得自由轉讓特約下，承租人與第三人訂定契約，約定將其租賃權讓與第三人，承租人對第三人（受讓人）負有取得出租人同意轉讓而使第三人取得租賃權之義務，承租人就『租賃權讓與契約』如不能取得出租人之同意，無法為租賃權之移轉時，其與第三人間之債權契約雖屬給付不能（事後不能），對第三人應負債務不履行之責任。」（最高法院88年度台上字第1447號判決參照）。且債權讓與係屬準物權行為具獨立性，於讓與契約發生效力時，債權即移轉於受讓人，其原因關係之存否，於既已成立生效之債權讓與契約並無影響。是以債權讓與為清償債務之方法，縱其債務不存在，亦僅生讓與人得否請求受讓人返還不當得利之問題，要難謂其不生債權移轉之效力。此有最高法院92年度台上字第624 號判決可茲參照。本件系爭契約並無租賃權得自由轉讓之特約，已如前述，惟亦無禁止轉讓租賃權之相關約定。參加人與原告及其他第三人所為系爭租賃權轉讓之約定雖有效成立（前開最高法院92年度台上字第62
4 號判決參照），然因未得被告之同意，而發生給付不能之法律效果，參加人雖應對系爭租賃權受轉讓人負債務不履行責任，然因被告已拒絕同意參加人所為任何租賃權之轉讓，則參加人所為系爭租賃權轉讓之行為，僅生對被告不生效力之效果，並不因此而發生參加人有違反契約約定之情事，參加人並不因此而有構成終止租約之事由存在，從而被告以參加人擅將租賃權轉讓第三人構成違約為由終止租約並無理由。以此，系爭契約之效力不受被告終止租約之影響，仍為有效，參加人對被告仍有租賃債權存在。
（二）原告請求確認參加人就系爭租賃權存在，是否有理由？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。最高法院52年台上字第1240號著有判例參照。本件被告對參加人終止系爭契約並無理由，參加人與被告間之系爭契約仍有效，參加人對被告仍有系爭租賃權存在，已如前述。而參加人與原告間之租賃權讓與契約，因被告拒絕同意，致使參加人陷於給付不能，參加人雖應對原告負債務不履行或不當得利之責任，惟並不影響參加人與原告間租賃權讓與契約之有效成立（前開最高法院92年台上字第624 號判決、最高法院92年度台上字第624 號判決意旨參照），亦如前述，則原告身為租賃權讓與契約之債權人地位並不因參加人給付不能而受影響。另系爭租賃權既以當事人間之信賴為基礎，非經被告同意，不得為讓與之標的，自亦不得為強制執行之標的，於此情形，原告既無法對被告強制執行系爭租賃權，原告身為租賃權讓與契約債權人之地位亦不受影響。參酌前開判例見解，難認為原告有受確認判決之法律上利益。從而原告請求確認參加人就系爭租賃權存在，並無理由。
六、綜上所述，原告請求確認參加人對被告所有之系爭236 號建物及系爭222 號建物有租賃權存在，並無受確認判決之法律上利益，原告不得提起之，故原告之訴為無理由，應予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
民事第五庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
書記官 鄭雅雲