臺灣臺北地方法院民事裁定 99年度事聲字第10097號異 議 人即拍定人 甲○○上列異議人因債權人莊吳璇珠、陳蘇錦秀、廖珠珠、余洪達、吳又成、謝白雲與債務人張明德、張鳴谷間拆屋還地等強制執行事件，異議人對於中華民國99年9月2日本院民事執行處司法事務官所為98年度司執字第21716號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2第1項第2 款分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之；民事訴訟法第240之3條及第240之4條並有明文，此為強制執行法第30條之1 所準用。本件異議人於本院民事執行處司法事務官為駁回聲明異議之處分送達後10日內，以書狀表示不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，核與上開規定相符，合先敘明。
二、異議意旨略以：鈞院以總面積149.79平方公尺之建物為拍賣標的，並於拍賣公告使用情形中明確載明「業經本院判決應將【建物中】之60平方公尺拆除確定...」，然據鈞院94 年度訴字第458號確定判決所示，實際應拆除者係「土地」60平方公尺上之地上物，是建物1樓及2樓核計高達120平方公尺拆除後僅餘29.79平方公尺，何來最低拍賣價格新台幣（下同）110萬元之價值？原裁定稱已足供應買人瞭解拍賣標的物實際狀況云云，於法無據。且建物拆除面積既已確定，鑑價報告仍以149.79平方公尺為鑑定面積並據以估價，顯損及買受人之權益，爰為此聲明異議，請求廢棄原裁定，撤銷拍賣程序等語。
三、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告，載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，強制執行法第81條第2項第1款定有明文；又拍賣之不動產已有負擔，或債務人之權利受有限制，或他人對之有優先承買權利等情形，亦應於拍賣公告載明，為辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項所明定。次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段亦有明文。是若拍賣標的物已知無權占有他人土地，其權利行使及使用即受有限制，應屬強制執行法第81條第2項第1款所定應記明之事項，自應載明於該不動產之拍賣公告，俾使投標人預先明瞭該不動產使用收益之可能性，藉以決定是否投標及投標金額之高低，庶投標結果臻於公平。再按，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條亦有明文。又法院核定不動產之拍賣最低價格，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定。經查，本件債權人莊吳璇珠、陳蘇錦秀、廖珠珠、余洪達、吳又成、謝白雲聲請執行法院拍賣債務人張明德、張鳴谷所有門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷臨17號未辦保存登記之建物（下稱系爭建物），經執行法院於99年1月7日囑託葉美麗不動產估價師事務所鑑定，勘估標的面積149.79平方公尺，估價金額為91萬元。執行法院詢問兩造意見後參考該估價報告內容，核定拍賣最低價額為110萬元，並定99年8月5日進行第1次拍賣，經本院調閱執行卷宗核閱無訛，堪信為真實。惟查，系爭建物於拍賣前，業因無權占用他人土地，由債權人莊吳璇珠、陳蘇錦秀、廖珠珠、余洪達、吳又成、謝白雲持執行名義即本院94年度訴字第458號民事判決、台灣高等法院95年度上字第470號民事判決及確定證明書，聲請債務人張明德、張鳴谷「應將坐落臺北市○○區○○段四小段15之3、15之1地號土地上如附圖所示A部分面積53平方公尺、B部分面積7平方公尺之地上物（即系爭建物）拆除，並將該土地返還債權人」，刻正執行中。是系爭建物之權利行使及使用既隨時會因強制執行而受有損失，揆諸前揭說明，執行法院即應參考上情以酌定最低拍賣價格；並依強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項之規定，將系爭建物部分因無權占有而恐拆除之情形載明於拍賣公告。乃執行法院不惟逕以建物面積149.79平方公尺之鑑定價格，核定最低拍賣價格，忽視同案執行拆屋還地後僅餘29.79平方公尺之事實；且確定判決主文係載「....土地上如附圖所示A部分面積53平方公尺、B部分面積7平方公尺之地上物拆除」，建物二層合計即達120平方公尺，而拍賣公告竟將之誤載為「該建物因無權使用15之1、15之3地號，業經本院判決應將建物中之60平方公尺拆除確定（94訴458），...。」，致異議人誤將應行拆除之「土地面積60平方公尺上之地上物」判斷為「建物中之60平方公尺」，於執行法院所定99年8月5日之第1次拍賣期日，以134萬元得標拍定，其拍賣程序自難謂無瑕疵。
異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，尚非無據，爰裁定如
主文所示，並應由本院民事執行處司法事務官另為妥適之處理。
四、據上論結：本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
民事第一庭 法 官 莊訓城以上正本係照原本作成如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元中 華 民 國 99 年 11 月 2 日
書記官 陳俐妙