臺灣臺北地方法院民事判決 99年度小上字第50號上 訴 人 香苑大廈管理委員會法定代理人 趙伯乾訴訟代理人 李樂濟律師被上訴人 迦南服飾股份有限公司法定代理人 陳秀彬訴訟代理人 黃淑芬律師
梁龍書上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十八年十二月三十一日本院台北簡易庭98年度北小字第1430號第一審判決，提起上訴，本院於九十九年十二月二十四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬伍仟壹佰玖拾貳元，及自民國九十八年三月十八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔新臺幣貳仟元，餘新臺幣伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按對於小額程序之第一審判決，應於上訴狀內記載：1、原判決所違背之法令及其具體內容；2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之25定有明文。故小額訴訟當事人，可以原判決有違背法令為由提起上訴。次按因維護、修繕進入或使用專有部分或約定專用部分時，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。公寓大廈管理條例第6條第2項已有明文。上訴意旨以依公寓大廈管理條例第6條第1項、第2項規定、香苑大廈管理規約第18條第1及3款、97年4月26日區分所有權人會議，被上訴人有給付管理費之義務，原審判決竟置上開決議、規約不顧，以香苑大廈公共設施須選擇對被上訴人損害最小之方式或給予被上訴人任何補償，使用者付費乃現今社會共識等理由而否准上訴人請求等語，原審未予詳酌有無補償之需，即逕為上訴人敗訴之判決，有違前開之規定，上訴人提出本件上訴，即合於民事訴訟法第436條之25規定，應予准許。
二、本件上訴人法定代理人原為卓彥伶，嗣變更為趙伯乾，有台北市政府99年7月9日府都建字第09969055700號函可稽（見本院卷第56頁），復據聲明承受訴訟（見本院卷第55頁），核無不合，亦應准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人係上訴人「香苑大廈」住戶(即臺北市○○區○○○路○段○○號地下室及76號之1地下室所有權人) 。兩造雖曾於民國91年2月5日就使用在被上訴人所有前述76 號地下室及76號之1地下室設置之公用配電室接電，以供大廈樓頂外牆出租廣告招牌夜間照明使用，惟被上訴人已於92 年1月28日以臺北光武郵局第178號存證信函提前終止前揭協議。上訴人管理委員依法改選，並經臺北市政府准予備查在案，上訴人大廈管理規約亦於97年4月26日修訂，欠繳管理費者應另按未繳金額年息10 %計算遲延利息，如因而進入訴訟程序者，應另追收未繳金額50 %罰款。被上訴人自97年7 月起至98年1月止，積欠每個月新臺幣(下同)7,940元管理費，合計55,580元未繳，屢催不理，為此提起本件訴訟，請求被上訴人清償管理費55,580元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息10 %計算之利息，並給付上訴人27,790元罰款。
二、被上訴人則抗辯以：本件系爭門牌76號地下樓（下稱：76號地下室）係被上訴人所有臺北市○○區○○段二小段1368建號建物（土地坐落同小段42地號）總面積382.41平方公尺，建物登記用途防空避難室（面積262.41平方公尺）及停車場（面積120平方公尺），又系爭門牌76號地下樓之1（下稱：76號之1地下室）亦係被上訴人所有同小段1369建號建物總面積76.59平方公尺，建物登記用途防空避難室，均為被上訴人所有之專有部分，該二建物所有權登記日期為74年11月15日。香苑大廈全體住戶電錶箱、大樓公用配電室、蓄水池均設置在被上訴人專有之系爭76號地下室及76號之1地下室，占用空間數十坪迄今廿餘年，將地下室切割成不同區塊難以使用，上訴人均未對於被上訴人給予任何補償。另上訴人將系爭大廈頂樓外牆出租設立廣告招牌收取租金之前提為能夠提供廣告招牌夜間照明提供電源，勢必使用設置在被上訴人所有（專有）系爭76號地下室及76號之1地下室之配電室，且將變電器設置於配電室以接電使用，兩造遂於91年2月5日達成協議，被上訴人照常繳付地下室管理費，上訴人同意即日起每月付與被上訴人與其繳付該2戶地下室管理費同額之金額，意即被上訴人自91年2月5日起不須再繳付該2戶地下室管理費，被上訴人同意配合上訴人及廣告包商雇工完成配電設置。且上訴人在系爭大廈樓頂外牆設置廣告牆出租，每年收入約1,500,000元，為上訴人歷年來重要收入來源，惟所使用之廣告牆夜間照明，卻須自設置在系爭2戶地下室(被上訴人專有部分空間)公用配電室接電使用，顯見上訴人廢止前揭不收取系爭2戶地下室管理費之協議，係屬權利濫用無疑，且依公寓大廈管理條例第6條第2項規定，上訴人如有進入或使用住戶(被上訴人)部分之需要，應選擇損害最小之方式並給予補償，是上訴人先前同意不收取被上訴人所有系爭2戶地下室管理費以為補償方式。退步言，縱使上訴人主張公共設施有權占用，依公寓大廈管理條例第6條第2項規定，亦應補償因此所受損害，且該補償金亦應以租金計算補償金，而非以管理費計算。被上訴人否認系爭地下樓有分管契約存在，且縱使存在也與上訴人仍應補償被上訴人損害無關等語。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，於本院聲明：（一）原判決關於駁回上訴人下列第二項之裁判廢棄。（二）上廢棄部份，被上訴人應給付上訴人83, 370元，其中55, 580元自98年3月6日起至清償日止，按年利率10％計算之利息。（三）並依職權宣告假執行。被上訴人則於本院聲明：（一）駁回上訴。（二）願供擔保請准免予假執行。
四、兩造不爭執及爭執之事項（見本院卷第61至62頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1、被上訴人係台北市○○○路○段○○號、76號之1地下室之區分所有權人，上訴人則係台北市○○○路○段○○號至80號之香苑大樓之管理委員會。
2、兩造對91年2月5日協議書及被上訴人所寄發上訴人之存證信函兩份之內容均不爭執（見原審卷第30頁、第98-100頁）。
3、兩造間就管理費事件，相關事件案號為：1.本院90年度北簡字第9189號、本院93年度簡上字第640 號；2.本院94年度北小字第1262號、本院94年度小上字第116 號；
3.本院96年度北小字第708 號、本院96年度小上字第
102 號之確定判決內容不爭執。
4、上訴人遵照本院上揭相關判決而於97年4 月26日就管理費收費與計算方式召開區分所有權人會議，並報請主管機關同意備查在案；且就被上訴人所有之地下室依97 年4月26日區分所有權人會議之決議七之議題二之討論結果，被上訴人所有之地下室，自97年7月1日起須依權狀坪數於非營業時應繳納7940元。
5、系爭大樓之規約第18條公共基金、管理費之繳納規定「…四、各區分所有權人及住戶，應在每月二十日向服務台繳清當月管理費，如逾三期仍未繳納，寄存證信函超過半年，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。
五、有鑑於少數欠管理費者，藉冗長訴訟程序拖延獲利，今後欠管理費者除依規約需補繳遲延利息年息百分之十外，如進入訴訟程序者，應另追收未繳金額百分之五十罰款。」之規定。
（二）爭執部份：
1、被上訴人應否繳納地下室管理費？
2、被上訴人得否依兩造91年2 月5 日協議書免繳納地下室管理費？
3、如認被上訴人有繳交管理費之必要，其抗辯應予補償並加以抵銷有無理由？
五、得心證之理由上訴人主張被上訴人應給付管理費，為被上訴人所否認並以前詞置辯，茲就上述爭點分敘如下：
（一）按公寓大廈係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，且公寓大廈區分所有權人為住戶之一，而住戶需遵守規約規定事項，公寓大廈管理條例第3條第1、款第8款及第6條第1項第5款定有明文。查被上訴人既為香苑大廈之區分所有權人，而該大廈規約第18條已經規定區分所有權人應繳納管理費，並依照區分所有權人會議之決議分攤之（見支付命令卷所附規約），被上訴人即應遵守規約之約定繳納。至其所為地下室有獨立出入口、未使用大樓相關公用設備或未獲清掃服務等情，並未舉證以明之，且縱然屬實，是否使用公共設施或直接獲得管理等服務，亦非與繳納管理費互為對價關係，被上訴人殊不得以之解免其支付管理費之義務，所辯要不足採。
（二）被上訴人抗辯依91年2月5日協議書，無庸支付系爭地下室管理費云云。然管理費係住戶就公寓大廈管理、維護等所支出之費用，係每月、每年持續發生，且其收取標準因時空而變異，故亦有由區分所有權人會議依需要而決定之必要。今香苑大廈於97年4月26日區分所有權人會議之決議七之議題二之討論結果，決議被上訴人所有之地下室，自
97 年7月1日起須依權狀坪數於非營業時應繳納7940元一節，有會議紀錄在卷可稽（見原審卷第88頁），被上訴人自應該決議標準繳納管理費，其一再執過往兩造於91年2月5日協議書認不必繳費云云，已屬無據。
（三）按他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時；管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。公寓大廈管理條例第6條第2項已有明定。被上訴人另以上訴人進入並使用其專有部分，應以租金補償云云，上訴人則否認之，並主張至多以免繳公共設施管理費補償之。惟佐諸系爭大樓第一至第十二層、屋頂突出部及地下層分別設有公共設施且各有一定之面積，其中系爭地下樓部分之公共設施面積為70.96平方公尺，有上訴人所提之台北市古亭地政事務所66年5月27日建築改良物勘測成果表附卷為憑（見原審卷第188頁），被上訴人雖就此一面積有所爭執，然並未提出證據證明實際使用之公共設施面積為何，自應以此面積為準。又香苑大樓各樓層均有公共設施，此即為各層住戶所應分攤之部分，而上訴人就其他樓層所提供之公共設施面積並未以租金加以補償，被上訴人亦未舉證證明有此一情事，且就上訴人之管理費用明細表以觀，亦乏就其他樓層之公共設施以租金加以補償之例（見原審卷第94頁反面至96頁正面），被上訴人辯稱以租金補償云云，要嫌無稽。故本院認應依被上訴人所有系爭二地下室總面積扣除公共設施面積計算管理費用以為補償，始為允恰。而系爭二地下室總面積459平方公尺（
262.41＋120＋76.59=459），扣去公共設施面積70.96 平方公尺，為388.04平方公尺，折算為117.3821坪（計算式：388.04＊0.3025=117.3821坪），而上訴人自承以每坪55元計算（見原審卷第17頁），每月應收管理費6,456 元（元以下四捨五入），上訴人共請求7個月，被上訴人應給付45,192元，以及依規約約定之10％遲延利息，逾此部分，則無所據。至上訴人主張規約規定如因而進入訴訟程序者，應另追收未繳金額50 %罰款部分，則依兩造前開爭執不斷，且上訴人確未於公共設施使用部分之補償被上訴人，被上訴人因而未繳管理費，事出有因，自難科以此罰款。
六、綜上所述，上訴人本於香苑大廈規約及區分所有權人會議決議，請求被上訴人給付管理費45,192元，及自支付命令繕本送達之翌日即98年3月18日起（見支付命令卷，未編頁碼）至清償日止，按規約約定之10％計算之遲延利息，為有理由應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，即有理由。至於超過上開應准許部分原審判命上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應駁回其上訴。又上訴人聲明廢棄原判決駁回其假執行聲請之裁判，並聲請本院宣告假執行。然查兩造就本判決不得上訴，自無再諭知假執行之必要，是上訴人此部分上訴亦無理由，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌認與判決結果均無影響，爰不另一一論述，且無再開辯論調查證據之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436條之32第2項、第450條、第436條之19第1項、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 7 日
民事第七庭 審判長法 官 陶亞琴
法 官 楊蕙芬法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴中 華 民 國 100 年 1 月 7 日
書記官 張婕妤