臺灣臺北地方法院民事判決 99年度消字第18號原 告 陳偉謀
許伸光林美秀丁水金李玫欣徐佩瑗原名徐德麟.財團法人名儕醫學文教基金會上一人法定代理人 李源德共 同訴訟代理人 杜淑君律師被 告 和暘建設股份有限公司法定代理人 林明豪訴訟代理人 陳國雄律師複代理人 陳介輔律師上列當事人間請求延遲金事件，本院於民國99年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告陳偉謀新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰玖拾貳元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告許伸光新臺幣壹拾肆萬柒仟肆佰捌拾捌元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告林美秀新臺幣壹拾伍萬伍仟柒佰參拾捌元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丁水金新臺幣壹拾捌萬陸仟肆佰柒拾貳元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告李玫欣新臺幣壹拾貳萬捌仟零壹拾捌元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告徐佩瑗新臺幣壹拾伍萬柒仟肆佰柒拾陸元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告財團法人名儕醫學文教基金會新臺幣壹拾肆萬參仟玖佰陸拾捌元，及自民國九十九年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告各自負擔。
本判決第一至七項，於原告陳偉謀、許伸光、林美秀、丁水金、李玫欣、徐佩瑗、財團法人名儕醫學文教基金會分別以新臺幣陸萬元、新臺幣伍萬元、新臺幣陸萬元、新臺幣柒萬元、新臺幣伍萬元、新臺幣陸萬元、新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如分別以新臺幣壹拾陸萬肆仟陸佰玖拾貳元、新臺幣壹拾肆萬柒仟肆佰捌拾捌元、新臺幣壹拾伍萬伍仟柒佰參拾捌元、新臺幣壹拾捌萬陸仟肆佰柒拾貳元、新臺幣壹拾貳萬捌仟零壹拾捌元、新臺幣壹拾伍萬柒仟肆佰柒拾陸元、新臺幣壹拾肆萬參仟玖佰陸拾捌元為各原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：原告原以被告遲延完工為由，依兩造所簽訂房屋買賣預定契約書（下稱系爭契約）第8條第6項約定，請求被告給付逾期遲延金，並聲明：「㈠被告應給付各原告如附表㈠所示之金額，及均自民國98年12月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡除原告李玫欣部分，請依職權宣告假執行；其餘原告均願供擔保，請准宣告假執行。」，嗣99年7月8日，將訴之聲明改為：「㈠被告應給付各原告如附表㈡所示之金額，及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第277-278頁），經核其所為變更與民事訴訴法第255條第1項第3款之擴張應受判決事項之聲明之規定相符，應予准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊等於94年間分別向被告購買其在臺北市○○區○○段一小段106、107地號土地上所興建建案名稱為「信義新象」之房屋，除與訴外人高南華即土地所有人簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）外，並分別與被告簽訂房屋預定買賣契約書（即系爭契約），約定94年8月30日前申報開工，並自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照，並以主管機關核發使用執照日為完工日，如有逾期完工之情形，每逾一日，應按伊等已繳兌現金額萬分之5計付遲延金。嗣臺北市政府工務局（下稱北市工務局）雖於94年10月7日備查第二次放樣勘驗申報，然被告於94 年7月25日即向北市工務局提出同意備查93年11月25日為開工日期之申請，其所提施工計畫復經該局於94年1月5日予以核備，依消費者保護法（下稱消保法）第11條規定，就系爭契約第6條關於「放樣勘驗核准開工日」而為之解釋，信義新象建案（下稱系爭建案）之開工日期即應以北市工務局同意備查之93年11月25日方為公平合理。計算800個日曆天及主管機關審核使用執照之正常作業時間20日，被告至遲應於96年2月22日取得使用執照，惟被告於97年3月17日始取得使用執照，顯然逾期完工388日。爰依系爭契約第8條第6項約定起訴，請求按已繳房地已兌現金額萬分之5計算之遲延金，並聲明：㈠被告應給付各原告如附表㈡所示之金額，及自追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：房屋興建工程申報開工後，尚須經過施工計畫申報及多項程序審查，於放樣勘驗核准後，始得開始工程之進行，是系爭契約第6條所謂計算工程始期之「放樣勘驗核准開工日」，係指核准放樣勘驗之日，故系爭建案之工期應自94年10月7日核准放樣勘驗之時起算。又系爭建案完工後，伊旋即於96年10月24日申請使用執照，但主管機關為避免逾規定核辦期限，向來有對於第一次申請案件多予核退之行政慣例，先命伊補正相關資料逐一審查，至其審查近乎完畢時，再要求重新申請，故系爭建案完工期限之終期應為實際完工並申請使用執照之96年10月24日。因此，系爭建案自94年10月7日實際放樣勘驗核准日起至申請使用執照之96年10月24日，僅歷時747日，並無逾期情形，要無給付遲延金之義務。又縱伊有逾期，然依系爭契約第8條第6項約定，原告用以計算逾期遲延金之基礎應僅限於已兌付之房屋款，尚不及於土地款等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執之事實（見本院卷㈠第254頁反面至第255頁，卷㈡第34頁、第68頁）：
㈠原告陳偉謀等7人於94年間分別向被告購買其於臺北市○○
街○巷○○號至23號所推出信義新象之預售屋，除與高南華簽訂土地預定買賣契約書（即系爭土地契約）外，另與被告簽定房屋預定買賣契約書（即系爭契約）（見卷㈠第8-185頁原證1）。
㈡臺北市建築管理處（下稱北市建管處）於93年9月17日核發
信義新象建案93建字第339號建造執照（見卷㈠第186-189頁原證2），嗣經北市工務局於94年1月5日北市工建字第09451026000號函核備施工計畫，於94年8月18日以北市工建字第09453615900號函同意備查系爭建案開工日期為93年11月25日，94年10月7日再以北市工建字第09454851100號函准同意備查94年9月22日為系爭建案之放樣勘驗申報日（見卷㈠第204-205頁原證8-9、第269-272頁原證12-13）。
㈢被告於94年8月1日通知原告於94年8月10日前繳納開工款（見卷㈠第190頁原證3）。
㈣系爭建案於96年10月24日向北市建管處掛號申請使用執照，
臺北市政府都市發展局於96年11月15日以有部分事項未符規定為由，退請被告修正後再行送審（見卷㈠第284頁原證14）。96年12月26日完成消防安全設備竣工查驗，臺北市消防局於97年1月2日發函通知檢查符合規定，97年1月30日重新掛號申請，審核過程中經申請人洽辦並補附資料，俟資料補附齊全後，於97年3月17日核准（見卷㈠第192頁原證5、第251頁原證11）。
㈤自簽訂系爭契約起，迄繳款期別「申請使用執照」時止，各原告已繳之金額如卷㈡第63頁附表3所示。
㈥原告委請律師於98年12月22日致函被告，表示被告已遲延完
工，應於函到3日內給付遲延金，是項信函於98年12月23日送達於被告（見卷㈠第193-196頁原證6）。
四、本件爭執事項（見卷㈠第255頁反面）：㈠系爭建案工程期限起算日為何？㈡被告是否逾期完工？㈢如被告逾期完工？被告應按房屋已繳兌現價款或土地及房屋
已繳兌現價款計付遲延金？
五、系爭建案工程期限起算日？㈠原告主張建築法第54條所稱之開工，係採實質開工，故經北
市工務局核准開工之93年11月25日即為系爭建案實際開始施工之日期，自應依之計算工程期限等語；被告則辯以系爭契約第6條既明文「自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天」，故應以放樣勘驗之94年10月7日為工程期限起算日等語。
㈡按「本建物之工程預定於民國94年8月30日以前申報開工，
並自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，系爭契約第6條定有明文。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實其經濟目的及交易上之習慣，及其他一切證據資料，而本於經驗法則，基於誠實信用原則為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，方期不失立約人之真意。而定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項亦規定甚明，然此有利於消費者解釋之範圍，當以無悖於誠信善意範圍為度。經查：
⒈依建築法第54條第1項前段之規定，起造人自領得建造執
照或雜項執照之日起，應於六個月內開工，惟為避免領得建造執照後未依前開規定申報開工，內政部已於63年12月3日台內營字第608528號函釋（見卷㈡第69頁），臺北市建築管理自治條例第16條並規定：「建築法第54條所稱之開工，係指起造人會同承造人、監造人依建築法之規定向該管主管機建築機關申請備查後，拆除執照併案辦理以拆除原有房屋或基地整地、挖土、打樁、施作安全措施等其中一項工程而言。但僅搭建工寮或設置圍籬而無實際工作者，不得視為開工。」，準此可知自申報開工起，建築工程即開始實際進行。至所謂勘驗，依同法第56條第1項規定：「建築工程中必須勘驗部分，應由直轄市、縣（市）主管建築機關於核定建築計畫時，指定由承造人會同監造人按時申報後，方得繼續施工，主管建築機關得隨時勘驗之。」，足明勘驗為工程進行中遇有必須勘驗時而進行之程序。故被告辯稱放樣勘驗核准後，始得開始工程之進行云云，核與前揭說明相違，自不足取。
⒉北市工務局於94年10月7日同意備查94年9月22日為系爭建
案之放樣勘驗申報日，雖如前述（見不爭執事實㈡），惟申報開工在先，因工程之需而進行勘驗，復如前述（見前揭⒈），矧以94年10月7日同意備查放樣勘驗之日為工程期限起算日，不僅悖於建築期限以向主管機關申報開工日起算之規定（臺北市建築管理自治條例第12條第2項前段參照），亦違一般消費者對於實際施工開始計算工程期限之認知。況何謂「放樣勘驗」，並非一般消費者所能知悉，自難逕認原告締約時主觀上有以「放樣勘驗核准日」為系爭建案開始施工之日之認識。是本件不宜將「放樣勘驗核准開工日」解釋為「北市工務局同意備查放樣勘驗之日」。被告辯稱應以放樣勘驗之94年10月7日為工程期限起算日云云，亦有未洽，仍不可取。
⒊承前所述，工程期限之起算日，原則上雖以申報開工日為準，但本於契約自由原則，雙方當事人非不得另行約定。
而「本建物之工程預定於94年8月30日以前申報開工」，既經系爭契約第6條前段約明，自足徵兩造已有實際開工最後期限之約定。故縱使北市工務局已同意備查93年11月25日為系爭建案之開工日期（見不爭執事實㈡），惟為平衡雙方利益及合理分配危險，仍應認原告已給予被告延後至94年8月30日始起算系爭建案之工程期限之利益。原告主張北市工務局核准開工之93年11月25日為系爭建案工程期限之起算日云云，自無理由，尚不足取。
㈢因此，系爭建案之工程期限應自94年8月30日起算。
六、被告是否逾期完工？㈠原告主張被告於97年3月17日始取得使用執照，業已逾期等
語；被告則辯以系爭契約第6條係以申請使用執照為計算800個日曆天之期限，96年10月24日申請使用執照之時既僅747個日曆天，自無逾期等語。
㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查，系爭契約第6條約定：「並自放樣勘驗核准開工日起算800個日曆天申請使用執照」，惟前開約定已將完工日定義為「以建築主管機關核發使用執照日為完工日」，為被告所不爭執，則系爭契約第8條第6項之約定「乙方（即被告）如逾本約之約定時間完工者，每逾一日應按甲方（即原告）已繳兌現金額萬分之5計算遲延金予甲方。」，並無語意不明，自無探求系爭契約第8條第6項所謂「本約之約定時間完工」之必要。被告前開抗辯並不足採。系爭建案是否逾期完工，自應以領取使用執照之日為計算之基準。
㈢又供公眾使用或特殊複雜案件所需之核發使用執照標準作業
期限為20天，既有被告所未爭執之核發使用執照標準作業程序可稽（見卷㈠第191頁反面），則系爭建案之工程期限除系爭契約第6條所定之800個日曆天之外，尚須加計核發使用執照所需之20天。惟自前所述之94年8月30日起算，至97年3月17日取得使用執照之日，合計930天，扣除工程期限820天，顯然逾期110天。
㈣是以，系爭建案確有逾約定完工期限之情形，但逾期天數為110天。
七、被告應按房屋已繳兌現價款或土地及房屋已繳兌現價款計付遲延金？㈠原告主張系爭契約第8條第6項有關遲延金之約定，乃違約金
性質，參照同條第1項第1款及同條第5項有關違約金之約定，均以房地總價計算，則同屬違約金性質之遲延金自無排除土地價款而僅以房屋價款計算之理。況內政部90年9月3日公告修正之預售屋買賣契約範本，第13條有關賣方延遲完工之違約金約定，既係以房地總價計算，第5條關於房屋面積誤差又以土地與房屋價款之總數作為計算找補之依據，本於消保法第11條平等互惠原則，本件自應以已繳付之房地價款為準。且房屋與土地之關係密不可分，系爭契約第8條第6項約定之已繳兌現金額自應包含土地價款始符平等互惠及契約目的等語；被告則辯稱原告之繳款分為土地款及房屋款，土地款既係本於系爭土地契約，故系爭契約第8條第6項所指「已繳兌現金額」應指已繳付之房屋款等語。
㈡觀諸系爭契約第8條第1項第1款及第5項約定：「甲方（即
原告）如有不履行本約第2條有關之付款約定時，就其逾期部份每逾一日，甲方均應加付應繳款項之千分之1作為滯納金，並於繳付該款時一併繳清，甲方如經乙方之催告通知送達後七日內仍不繳交時即為違約金，另逾期繳款達二個月或本建物使用執照核准下來一個月後即為違約，乙方得不再進行催告即予解除本約，解約後並依左列辦理：㈠乙方得請求損害賠償並得沒收甲方已繳全部價金〔最高以房地總價之百分之三十為限〕作為損害賠償及懲罰性違約，其買賣標的物無條件由乙方處理，甲方不得異議。本約買賣房屋乙方保證產權清楚，若有任何產權或債務糾紛，乙方均應在交屋前負責處理清楚（不含乙方代甲方向金融機構貸款設定之抵押權及乙方為擔保甲方繳付本約買賣價金而設定之抵押權）不得使甲方權益受損。若甲方發現上述情形，雖經催告乙方，且乙方在相當期限內仍無法解決，雙方同意乙方應將已收兌現房屋款項金額全數退還外，並賠償同額之違約金〔最高以房地總價之百分之三十為限〕予甲方，同時無條件解除本契約。」，固使用「房地總價款之百分之三十」之文字，惟細繹各該條款所示之違約事由及計算違約金之基準，既以原告逾期繳納房屋（車位）價款及被告交付之房屋存有權利瑕疵為前提，顯見所謂「違約責任」，皆係以是否違反系爭契約約定為範圍，則課以違約罰則時，應仍以房屋（車位）之價金為基準。又系爭契約第8條第6項既僅約定：「乙方（即被告）如逾本約之約定時間完工者，每逾一日應按甲方（即原告）已繳兌現金額萬分之五計算遲延金予甲方。」，而未明文「按已繳兌現房地總價款」，則依明示其一，排除其他之法理，自不得為應按已繳兌現房地總價款萬分之5計付遲延金之認定。原告擷取違約金限額之「房地總價款之百分之三十為限」等文字，主張應以「房地價款」作為計付違反系爭契約違約金之依據，顯然逾越兩造約定之真意，原告此項主張尚不足取。
㈢內政部於90年9月3日依消保法第17條之授權，以內政部台（
90）內中地字第9083628號公告預售屋買賣契約範本第13條第2項約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」，第5條第2項約定：「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補，其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」，雖有原告提出之預售屋買賣契約範本足稽（見卷㈠第199頁反面、第198頁反面），惟綜觀預售屋買賣契約範本之全文（見卷㈠197-203頁），既一併將土地與房屋之權利義務予以規範，自與本件由不同之出賣人出賣土地與房屋之情形相異，得否比附援引，即非無商榷之餘地。又所謂房屋面積誤差之找補，無非買賣對價是否相當之約定，尚與遲延給付價金或遲延完工等之違約責任無涉，原告主張逾期遲延金亦應依找補價金之計算方式為之，於法亦非有據，並不可取。至原告另稱本件預售屋買賣未區分土地及房屋價格，逕以一單價計算買賣價金，且土地及買賣價款均由被告收取，所謂已繳兌現金額係指原告已繳付予被告之所有款項各節，雖提出租售報導、繳款通知書及付款表為證（見卷㈡第56、55、57-62頁），然價金之計算及收取，乃被告與土地出賣人高南華間之內部約定，仍無礙於被告僅為房屋出賣人事實之認定，故本件仍乏命被告負擔逾系爭契約責任之依據。
㈣原告與高南華就土地買賣而簽訂之系爭土地契約第5條第1項
第3款及第6項亦有逾期給付土地價款及出售之土地有權利瑕疵之違約罰則約定，且以房地總價百分之三十作為違約金之限額，有系爭土地契約可按（見卷㈠第13-14頁），足見買賣雙方於締結土地及房屋預定買賣契約時，業已區分土地與房屋出賣人之契約義務，基於債之相對性，自無事後要求出賣人負擔逾越各自所簽契約責任之理由。蓋如任意要求土地、房屋出賣人按已兌付之房地總價金計付違約金，無異加重土地、房屋出賣人之負擔，此獨厚於買受人之解釋，對土地、房屋出賣人而言，不僅未合於互惠原則，亦有失其公允之虞。原告依消保法第11條規定，主張本件應按已繳兌現之房地總價款計付違約金，於法仍有未洽，亦非可取。
㈤又按「任何口頭承諾或未載明於本契約書內之敘述，均視為
無效。本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』等共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約』及『住戶管理規約』亦併同以違約論處，雙方絕無異議。」，雖為系爭契約第24條約第1項所明定。但此約定之意義為土地、房屋預定買賣契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。至土地、房屋任一買賣契約違約之責任，各該契約既有明文，自仍依循各該契約之約款辦理。本件被告有逾期完工之情事，已如前述，依系爭契約第24條第1項約定，固發生系爭土地契約違約之效果，但被告非系爭土地契約之當事人，原告自無從請求被告按已兌現土地價款計付遲延金。
原告此項主張，仍非有據，亦難以取。
㈥原告已繳兌現之房屋價款如卷㈡第63頁附表3所示，既為被
告所不爭執（見不爭執事實㈤），依系爭契約第8條第6項約定，被告應給付各原告如附表㈢所示之遲延金。
計算式：
⒈陳偉謀：已繳兌現之房屋款2,994,400元×5/10000×110天=164,692元。
⒉許伸光：已繳兌現之房屋款2,681,600元×5/10000×110天=147,488元。
⒊林美秀：已繳兌現之房屋款2,831,600元×5/10000×110天=155,738元。
⒋丁水金：已繳兌現之房屋款3,390,400元×5/10000×110天=186,472元。
⒌李玫欣：已繳兌現之房屋款2,327,600元×5/10000×110天=128,018元。
⒍徐佩瑗：已繳兌現之房屋款2,863,200元×5/10000×110天=157,476元。
⒎名儕基金會：已繳兌現之房屋款2,617,600元×5/10000×110天=143,968元。
八、綜上所述，原告依系爭契約第8條第6項約定，請求被告給付陳偉謀164,692元、許伸光147,488元、林美秀155,738元、丁水金186,472元、李玫欣128,018元、徐佩瑗157,476元、名儕基金會143,968元，及均自追加狀繕本送達翌日即99年7月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見卷㈡第35頁送達回執），為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因其餘之訴已經駁回，自失附麗，併駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書（本件係按各原告之請求分別徵收第一審裁判費，原告敗訴部分亦按主文第9項諭知之比例負擔）。
中 華 民 國 99 年 10 月 8 日
民事第四庭 法 官 許純芳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 8 日
書記官 陳怡君附表㈠：
⒈陳偉謀：新臺幣（下同）627,490元。
⒉許伸光：573,780元。
⒊林美秀：594,085元。
⒋丁水金：707,400元。
⒌李玫欣：489,940元。
⒍徐佩瑗：609,884元。
⒎財團法人名儕醫學文教基金會（下稱名儕基金會）：548,890元。
附表㈡：
⒈陳偉謀：1,858,520元。
⒉許伸光：1,699,440元。
⒊林美秀：1,759,580元。
⒋丁水金：2,095,200元。
⒌李玫欣：1,451,120元。
⒍徐佩瑗：1,806,373元。
⒎名儕基金會：1,625,720元。
附表㈢：
⒈陳偉謀：164,692元。
⒉許伸光：147,488元。
⒊林美秀：155,738元。
⒋丁水金：186,472元。
⒌李玫欣：128,018元。
⒍徐佩瑗：157,476元。
⒎名儕基金會：143,968元。