臺灣臺北地方法院民事判決 99年度消字第37號原 告 鄧誠藻訴訟代理人 羅子武律師
李志正律師被 告 劉達度訴訟代理人 李節成複代理人 吳孟玲律師複代理人 林李達律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟捌佰伍拾捌元及自民國九十九年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹拾肆萬伍仟捌佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴係請求被告給付原告新台幣(下同) 1,744,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國100年9月20日具狀請求給付624,433元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於98年12月經信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房
屋）仲介向被告購買座落台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房地(下稱系爭房屋) ，總價1,850萬元，於98年12月6日簽訂買賣契約，99年3月5日交屋，依被告簽署標的物現況說明書第8項記載，系爭房屋均無滲水、漏水壁癌及漏至他戶之情形，交屋後於3月7日鄰居指出房屋有多處大面積嚴重漏水及壁癌情形，曾屢經修理，次日原告將木板拆除即見漏水及壁癌牆壁，顯然交屋前有重新粉刷以為掩飾，系爭房屋確有物之瑕疵，被告即應依買賣關係負無過失之賠償責任。原告已於99年5月13日以臺北市府郵局第429號存證信函及本件民事起訴狀，分別為減價請求權之主張，又系爭房屋之交屋時間為99年3月5日，原告減價請求權之主張，應皆符合民法第365條之規定。
㈡依鑑定人所言，系爭房屋確有呈現漏水情況，原告購買系爭
房屋，被告應交付無漏水之標的，故應屬物之瑕疵。依鑑定人勘查獲知系爭房屋滲漏水原因及修繕之方式，其目的都是為求瑕疵之修繕，故不論是為牆面滲漏修繕而從屋外施工，或為平項滲漏修繕而從屋頂施工，都是合於常情且屬必要。系爭房屋之瑕疵金額，經鑑定報告所載，所需修繕費用為624,433元，原告援引此數額向被告請求減少價金之金額，洵屬有據合理。
㈢另為求系爭房屋平頂不再滲漏水，故而從屋頂修繕乙節，不
僅是系爭房屋係於公寓大廈管理條例尚未制訂施行時，即已存在，故依當時習慣，屋頂歸頂樓使用，屋頂施工之結果，係為系爭建物，即頂樓房屋之平頂不再受滲漏之必要，並未造成其他樓層之價值或修繕必要性，因此，應由樓頂房屋負責，而與其他樓層無涉；故而此部分之修繕，應無由其他樓層分擔費用之情形。爰依民法第359條規定請求被告減少價金。
㈣聲明：被告應給付原告624,433元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保，請准假執行宣告。
二、被告則以：㈠被告對於原告反應漏水等情事並無置之不理，蓋系爭房屋係
於99年3月5日交屋，交屋未久，原告表示建物內因連日大雨有漏水現象，因被告已移民國外，獲悉此事後，被告即趁回國之際邀約原告碰面，俾利解決房屋修繕問題，不料原告避不見面，嗣後被告接獲原告存證信函後於99年5月13日再以存證信函回文向原告表示願意負責修繕，並提供建眾防水測漏工程有限公司之資料與報價單，並促請原告於函到10日內逕向該公司聯絡，且相關之修繕費用將由被告全額負擔，原告並無回應且亦未聯絡上開工程公司進行修繕。系爭房屋所釘之木板亦非為隱匿漏水所施作，蓋該木板係於10多年前屋主家人自住時所施作，並非於系爭房屋買賣交易前方施作之，以時間點觀之，並無為隱匿之時間接續，該木板係被告聽從專業廠商「包晴天」公司之專業建議而施作，其木板為斷熱板材，施作目的係為降低西曬所導致之室內熱度升高之影響，並無原告所述之為隱匿漏水之詐欺意圖。
㈡「共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區
分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管理條例第11條第一項有明文規定。鑑定報告中屋頂漏水以「治本」方式修繕，即須對於外牆、公寓平頂、公梯塔屋等部分進行全面性修繕，其性質上既屬「共用部分」之「改良行為」，即須依區分所有權人會議決議後始得為之，若區分所有權人會議不同意「治本」修繕方式，即必須採取其他修繕方式。一般中古屋之交易，買賣雙方均知悉買賣之標的物並非新成屋，據此，買受人對於其所買受之房屋之屋況並非如新成屋般之良好亦應有所預見，縱有建材老化等情事存在，亦非意外，且因中古屋之屋況難以預料，故依照一般交易習慣，賣方對於中古屋之保固期間約1至3年，甚或更短。本案系爭房屋之屋齡已高達38年，此為買賣雙方於締約時已知之事實，對於屋齡高達38年之中古老屋，管線老化、建材老化、房屋漏水等情事在所難免，買賣房屋之價金亦已將此一層面列入考慮，保固期間於契約中雖無約定，但考量一般交易習慣，應以1年計算。鑑定報告中所建議採取之「治本」修繕方式，依照鑑定人林燕川之證詞，其耐用期限約可達到10至15年，甚至超過新成屋之保固期限。蓋土木技師工會對於房屋漏水鑑定所建議之修繕方式，其考量之重點僅在「如何使房屋儘可能不再漏水」，而中古屋交易市場上當事人對於「中古屋買賣之保固期待」並非在其考量範圍內，故以「如何使房屋儘可能不再漏水」之考量點上，建議採取「治本」之修繕方式可達到10至15 年之防水效果，係屬當然優先之修繕方式。惟因中古屋之買賣價格已將房屋建材老化等因素考量在內始有低於新成屋之價格，故在修繕漏水之方式上若未將「中古屋買賣之保固期待」列入考量，而要求被告直接採取「治本」之修繕方式，毋寧是期待以「中古屋之價格」買到「新成屋的品質」，顯非合理。從而，縱出賣人即被告需負防水保固責任，亦僅需負擔一般中古屋買賣中1年不漏水保固程度之防水修繕，逾此範圍，非被告所應負擔，土木技師工會鑑定報告中所建議之「治本」修繕方式，顯非必要。
㈢公梯塔屋平頂漏水部分，原告此前並未爭執，依據民法第35
6條規定，視為受領該部分，故縱欲修繕，亦不應包括此範圍，故該部分之修繕費用被告毋庸負擔。本案所爭執者係房屋漏水問題之修繕，並未包括「隔熱層」之部分，惟鑑定報告中修繕項目中「屋頂工程」竟包含「隔熱層」之打除及「隔熱磚」之鋪設（鑑定報告中二項金額總計84,233元（19,364+64,869=84,233）），此部分之修繕費用亦不在被告應負擔之範圍內。另鑑定報告中關於房屋室內漏水之範圍，「牆面滲漏」僅有「主臥室」及「臥房1、2、3」之部分位置，而非整面滲漏；「平頂滲漏」僅有「客廳」、「餐廳」、「廚房」、「臥房3」中之部分位置滲漏，而非整面滲漏，僅需修繕漏水部分之牆面即可。再修繕漏水費用涉及共用部分之修繕，依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定應由全體區分所有權人共同分擔。系爭房屋為四層樓公寓，故修繕費用應由一至四樓之區分所有權人平均分擔，原告僅需負擔修繕費用之四分之一（鑑定報告中關於公梯塔屋部分應由2、3、4樓平分未將1樓列入顯有違誤，惟因此部分依民法第356條規定，原告已視為受領，不得再爭執）。
㈣聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年12月6日簽定不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契
約) ，由原告向被告購買座落台北市○○區○○○路○段○○○巷○○弄○號4樓房地(下稱系爭房屋) ，總價1,850萬元。系爭買賣契約附件標的物現況說明書第8項「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」欄位，均勾選否，有系爭買賣契約可稽(見卷第9-18頁) 。
㈡原告於99年5月13日以台北市府郵局第429號存證信函送達被
告，表示「99年3月8日樓下的住戶告知本人，才知該屋曾有嚴重漏水及嚴重壁癌．．如果該屋現況說明書初勾選有漏水及壁癌，本人一定不會購買，至少會要求減少買屋的價錢」等語，請求被告賠償損害，有該存證信函可稽(見卷第20、21頁)。
四、兩造爭執及其論述：㈠系爭房屋於交付時，是否有原告主張之漏水瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，此觀民法第354條第1項前段規定甚明。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉原告主張房屋交付後，發現漏水及壁癌情形，提出現場照片
數幀為證(見本院卷第25-29頁) ，審理中經兩造同意囑託臺灣省土木技師公會派員鑑定，經現場勘查，認定系爭房屋室內牆面及平頂有滲水剝落現象，公梯塔屋平頂有滲水油漆剝落現象，屋頂隔熱層有網狀裂縫等情，有現況照片數幀附於臺灣省土木技師公會100年7月7日(100)省土技字第2735號鑑定報告書可稽，並為兩造所不爭執，足見系爭房屋確實有滲漏水問題，足以減損系爭房屋之利用，且其牆面痕跡發霉、變色、剝落，非短期間所能造成，而係長久累積所致，依通常交易觀念，顯然不具備應有之價值、效用及品質，揆諸首揭說明，系爭房屋於交付時確有瑕疵甚明。
㈡被告就系爭房屋漏水瑕疵是否負瑕疵擔保責任？
查被告於出賣系爭房屋時，在標的物現況說明書第8項「本標的物現況是否有滲漏水、壁癌之情形？本標的物委託前六個月內是否曾修繕滲漏水、壁癌？」欄位，均勾選否，有系爭買賣契約可稽；而兩造於系爭買賣契約第17條第3項約定：「簽約後交屋前，如發現或發生漏水、壁癌等瑕疵，買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商估價修繕，費用由賣方負擔」，被告既已擔保其所出賣之系爭房屋無滲漏水情形，系爭房屋於交付時確有漏水瑕疵存在，已如前述，系爭房屋顯未具備其通常之價值、效用及品質，被告應就系爭房屋之漏水負物之瑕疵擔保責任。
㈢原告請求減少價金624,433元，是否有理由？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第359條定有明文。系爭房屋有上述瑕疵，則原告依民法第359條規定請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較，以為計算之基準。又依通常交易觀念，買屋者所期待者，衡情應係買受一無滲漏水之虞之房屋，如房屋構造本身產生滲漏水瑕疵，通常為房屋價差之原因所在，則漏水修繕費用亦得作為衡量房屋價差據以減少價金之標準。經台灣省土木技師公會鑑定結果，結論為系爭房屋興建於62年，屋齡約38年，屬鋼筋混凝土構造，外牆採用1B磚牆，建材有老化現象，西側牆面受西晒而加速防水材老化，檢視外牆面有防水修復痕跡，推測前屋主應曾就牆面漏水進行修復，惟係採表面塗布防水材料方式維修，屬治標方法，耐用性較差，本次鑑定採用治本方式，敲除舊有面材及防水材，重新施作，並以整面處理為原則，其中牆面滲漏修繕318,500元，平頂滲漏修繕294, 000元，公梯塔屋平頂滲漏修繕35,800元等情，有該公會100年7月7日(100)省土技字第2735號鑑定報告書可稽，系爭房屋老化嚴重，前經以治標方式修繕漏水，其效果屬暫時防止漏水，且漏水點不好抓也抓不到乙節，並經證人林燕川、李根才等人結證在卷，堪認以治本、整面處理方式為修復系爭房屋漏水瑕疵之必要措施。被告抗辯應以治標及部分處理方式修繕云云，並不足取。系爭房屋之交屋日為99年3月5日，原告發現瑕疵後於99年5月13日以存證信函要求賠償損害，時間尚稱合理，難認有怠於檢查或通知之情事，故被告辯稱原告怠於通知，視為受領，修繕範圍不應包括公梯塔屋平頂漏水部分云云，亦不足採。次查鑑定報告書第40頁記載屋頂修繕工程中，須將原有隔熱層打除始得施作，惟其中屋頂隔熱磚之舖設64,869元非修繕漏水之必要費用，應予扣除，經扣除後平頂修繕合理費用為229,131元(294,000-64,869=2 29,1 31) 。又系爭房屋外牆、平頂及公梯塔屋平頂部分，同屬系爭房屋所屬公寓之共用部分，並非約定專用部分，依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，共用部分之修繕費用應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。系爭房屋漏水瑕疵之原因係因建材老化所致，非可單獨可歸責於被告，則就系爭房屋外牆、平頂及公梯塔屋平頂部分漏水修繕費用，即應由區分所有權人平均分擔。系爭房屋外牆、平頂及公梯塔屋平頂部分漏水修繕費用總計為583,431元(318,50 0+ 22 9,131+35,800=583,431)，系爭房屋區分所有權人應負擔其中4分之1為145,858元。是原告請求減少價金145,858元部分為有理由，應予准許，超過部分即屬無據。
五、綜上，原告本於系爭買賣契約瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金145,858元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年9月10日，見本院卷第34頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失其附麗，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 31 日
書記官 謝盈敏