臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第184號上訴人即附 乙○○帶被上訴人訴訟代理人 張復鈞律師
簡榮宗律師複 代理人 朱峻賢律師被上訴人即 丙○○附帶上訴人訴訟代理人 周建才律師上列當事人間請求損害賠事件，上訴人對於中華民國九十九年二月九日本院臺北簡易庭九十八年度北簡字第三○五七七號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於民國九十九年七月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文乙○○上訴駁回。
原判決關於駁回丙○○後開第三項之訴部分及假執行之宣告與訴訟費用之負擔均廢棄。
上開廢棄部分，乙○○應再給付丙○○新台幣貳拾萬元及自民九十八年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
丙○○其餘附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用由乙○○負擔十分之九，其餘由丙○○負擔。第二審訴訟費用由乙○○負擔，附帶上訴訴訟費用由乙○○負擔十分之八，其餘由丙○○負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人丙○○主張：
（一）丙○○為經營彩券行即「六星京站商行」，前於民國九十八年六月上旬向乙○○承租門牌號碼為臺北市○○街○○號一樓房屋（下稱系爭房屋）以為營業處所，雙方並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為新臺幣（下同）五萬元，押租金十五萬元，租期一年，自九十八年六月十日起至九十九年六月九日止。丙○○承租後隨即僱工進行裝修、將營業用具遷入準備經營公益彩券行營業使用。詎於九十八年六月十日晚間，乙○○之代理人即其妻劉美霞竟告知系爭房屋不願出租予丙○○，嗣又將系爭房屋之鐵門遙控鎖更換，使丙○○無法將鐵捲門打開使用系爭房屋。惟系爭房屋既已出租予丙○○，乙○○就系爭房屋之使用即應受限制，除不能任意進出外，更不能干涉丙○○之使用，更不能任意進入更換門鎖，影響丙○○之使用。乙○○無理要求收回系爭房屋已屬違約，更致丙○○因無法使用而受有損害，丙○○即發函解除系爭租約，要求乙○○返還上開押租金及租金及賠償丙○○所受之損害。
（二）丙○○已給付押租金十五萬元及九十八年六月份租金五萬元，又丙○○因此購買留在系爭房屋內冷氣機一臺，已支出一萬元，並為裝修系爭房屋及添購生財器具，損失五萬元，而丙○○因系爭租約解除而無法按照原定計畫經營公益彩券行，一年之營業損失為二十萬元，以上共計四十六萬元。丙○○爰依據債務不履行之契約解除後回復原狀及不當得利、損害賠償之法律關係，請求乙○○給付四十六萬萬元及本案起訴狀繕本送達翌日（即九十八年八月二十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）對於乙○○抗辯之陳述：
1、丙○○自九十八年六月十日迄至本案訴訟，均未接獲乙○○通知換門鎖並請丙○○前往領取鑰匙，且丙○○承租系爭房屋既然係為經營彩券行使用，營業上當然需使用面對道路之門口，在無法開啟大門而僅能從地下室出入之情狀下，難謂系爭房屋已經合於租賃之目的而供使用。
2、丙○○承租系爭房屋係為營業使用，需於使用目的即開始營業後而有得利，方得為不當得利之判斷標準，然丙○○就系爭房屋因乙○○換鎖而無法營業使用，衡情並無受利之情，並無不當得利。
3、又依劉美霞於原審所證「我是在九十八年六月五日就交付鑰匙給原告。簽約當天有交押租金十萬元。租屋時有一臺冷氣，是上任房客留下來的，房客希望留下來只算一萬元，原告也有付這一萬元，我就有付給前任房客」等語，即見冷氣機部分係附隨系爭租約中為租約之一部分，作價由丙○○承受後準備於現地使用，而冷氣機有因地置宜之特性，解約後丙○○並無保留冷氣機之實益，嗣該冷氣機事後也因乙○○另再出租與他人時，併同系爭房屋之租約一併轉給後手使用，冷氣機之買賣自應隨系爭租約一併解除。系爭租約既經合法解除，兩造間關於契約關係所生之效果均要回復原狀，關於冷氣機部分當然需依作價數額返還予丙○○。縱認冷氣機之買賣契約未被解除，但丙○○確已支付價金予乙○○，而冷氣機於系爭租約解除時仍於原處由乙○○持有，則此應屬乙○○不法取得利益，應由乙○○返還。
二、上訴人即附帶被上訴人乙○○辯稱：
（一）丙○○向乙○○表示承租系爭房屋係作為公益彩券電腦彩券與刮刮樂彩券之用，然丙○○卻違反當初之約定，轉而提供系爭房屋供他人籌備經營燒臘店。而雙方同意於九十八年六月十日簽定系爭租賃契約，然丙○○為能如期開張做生意，故於九十八年六月十日前便要求乙○○先給予系爭房屋鑰匙，便於丙○○能事先將部分設備事先備妥，因此，乙○○係於九十八年六月十日之前便將系爭房屋連同可直接通往系爭房屋之地下室鑰匙一併交付丙○○，丙○○遂於九十八年六月十日前即將部分器具搬入系爭房屋。
（二）而乙○○於系爭房屋之前任房客搬離後，鑑於系爭房屋保全考量及使用二十餘年之門鎖老舊耗損，且考量丙○○仍持有地下室鑰匙可直接通往系爭房屋，故於系爭租約始日即六月十日前更換鐵捲門門鎖，而此屬乙○○修繕系爭房屋之行為，合於系爭租約第十一條「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」之約定，況乙○○修繕門鎖之後，曾經通知丙○○前來拿取鑰匙，且於門鎖更換之後，丙○○仍能進入系爭房屋屋內搬運瓦斯爐、桌椅等，可見丙○○並無無法使用系爭房屋之情事。
（三）嗣後，乙○○亦曾通知丙○○前來拿取新鑰匙，然丙○○並未主動聯絡，即丙○○對於乙○○已提出之給付，無故拒絕受領，顯見丙○○有受領遲延之情事，而非乙○○有給付遲延之情事。乙○○更為此前往系爭房屋察看，竟發現原本放置於一樓房屋之瓦斯爐、桌椅等生財器具已搬，顯見丙○○仍能進入系爭房屋搬運物品，亦徵丙○○並非無法使用系爭房屋，乙○○並無給付遲延之情事，丙○○解除系爭租約，於法無據。
（四）丙○○遲延給付九十八年七、八月租金，經乙○○於九十八年八月十三日寄發存證信函催告應於函到後五日內給付所積欠之租金共計十萬元，若逾期仍未給付，則以該函為終止系爭租約之意思表示，然丙○○迄今仍未給付所積欠之租金，故乙○○因丙○○違約而終止系爭租約，應屬有據。又丙○○所積欠之上開租金十萬元，依據系爭租約第五條之約定，本可自押租保證金中予以扣除，又乙○○因本案支出律師費用六萬元，屬乙○○因丙○○違約所支出之費用，依據系爭租約第十二條之約定，乙○○亦可向丙○○求償，故可自返還押租保證金之債務中予以抵銷。而關於丙○○請求返還之六月份租金，因丙○○之解除契約並不合法，且乙○○於系爭租約終止前仍繼續提供系爭房屋予丙○○使用，乙○○自無須返還已收受之六月份租金五萬元。又乙○○因丙○○未繼續給付租金而終止系爭租約，則此屬可歸責丙○○之事由所致，丙○○請求乙○○賠償其所支出裝修費用與生財器具共計五萬元之損害，並無理由。而就冷氣機價金一萬元部分，此係兩造於簽訂系爭租約時，另行合意由乙○○以一萬元價金出售冷氣機予丙○○，兩造就冷氣機部份係成立獨立於系爭租約外之買賣契約，縱丙○○解除系爭租約為有理由，然其並無解除冷氣機買賣契約之法律上依據。至丙○○主張營業損失部分，臺北市中正區各彩券投注站每月平均佣金收入雖為八萬四千餘元，尚須扣除投注站每月固定之營業費用支出，每年應不到二十萬元，丙○○之舉證仍屬不足。此外，乙○○於九十八年六月五日已經交付系爭房屋鑰匙供丙○○進行裝潢，可知丙○○已實際使用系爭房屋約十日，故縱認丙○○解除系爭租約為有理由，其亦受有相當於系爭房屋租金之不當得利約一萬七千元，乙○○即得就此不當得利予以抵銷，且依民法第二百六十一條準用第二百六十四條規定，乙○○就此部分亦得與丙○○之九十八年六月租金及押租金返還請求主張同時履抗辯。
三、原審判決乙○○應給付丙○○二十一萬元（即押租金十五萬元、六月份租金五萬元及冷氣機作價一萬元，共計二十一萬元），及自九十八年八月二十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並駁回丙○○其餘之訴，另就丙○○勝訴部分依職權為假執行之宣告。乙○○不服原審判決提起本件上訴，並於本院為上訴聲明：（一）原判決不利於乙○○之部分廢棄；（二）廢棄部分，丙○○於第一審之訴駁回。丙○○為答辯聲明：上訴駁回，並就其敗訴部分提起附帶上訴，其附帶上訴聲明求為：
（一）原判決不利於丙○○部分廢棄。（二）乙○○應再給付丙○○二十五萬元，及自九十八年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。乙○○就附帶上訴為答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、首查：丙○○為經營彩券行即「六星京站商行」，前於九十八年六月上旬向乙○○承租系爭房屋以為營業處所，雙方並簽訂系爭租約，約定每月租金為五萬元，押租金十五萬元，租期一年，自九十八年六月十日起至九十九年六月九日止，丙○○業已給付上開押租金十五萬元及九十八年六月份租金五萬元予乙○○，此外，雙方就系爭房屋內原有之冷氣機一台，亦約定由丙○○繼續使用，丙○○並為此給付一萬元價金予乙○○。乙○○於簽署系爭租約之後，更換系爭房屋之大門鐵捲門遙控器，丙○○為此寄發存證信函要求乙○○應於文到後三日內將系爭房屋交付丙○○，之後再以乙○○未能交付系爭房屋為由，以寄發存證信函予丙○○之方式為解除系爭租約之意思表示，乙○○已經收受上開存證信函等情事，為兩造所不爭執，並有丙○○於原審所提出之系爭租約（原證一）、劉美霞之簽收收據（原證五）、匯款單（原證六）、同意書及台北市商業處函文與公益彩券電腦型彩券經銷商一般彩券店合約書（原證七、九）各一份為證。其次，丙○○主張乙○○擅自更換系爭房屋之鑰匙，事後亦未交付鑰匙，致使丙○○無法使用系爭房屋而受有損害，丙○○即發函解除系爭租約，要求乙○○返還上開押租金及租金及賠償丙○○所受之損害，然為乙○○所不承認，並以上開情事資為抗辯。
五、乙○○辯稱伊係應丙○○之要求而更換門鎖，且伊於換鎖完畢後，已經通知丙○○領取鑰匙，且丙○○並未因系爭房屋更換鑰匙而有無法就系爭房屋為使用收益，是否可採？經查：
（一）證人何寶洪於原審到庭具結證稱「原告（即丙○○）說他那個地方開彩券，一邊門口可以開燒臘店，因為我有工具，他叫我去幫他開燒臘店。九十八年六月五日左右，原告給我一把鑰匙叫我去裝潢要開店，一個禮拜左右後陸續搬東西進去，九十八年六月十幾號的時候就打不開門了，因為我還有地下室的鑰匙，進去看，裡面的用手動也不能開門等語（見原審卷第一百零九頁）。證人即鎖匠張嘉政於原審亦具結證稱「我修理過的都會輸入電腦，我確認是九十八年六月十六日有到臺北市○○街○○○號一樓修理電動鐵捲門，我到現場測試是不是遙控或馬達的問題，有確定打不開，我用千斤頂把鐵捲門打開進去，在拉馬達的鏈條，才打開門，我們進去裡面，看看裡面的開關可不可以按開門，但是按不開，確定遙控器沒有作用，然後我就看到地上有壹台舊的遙控接收器，上面裝了壹台新的，判斷是有被更換過等語（見原審卷宗第一百一十頁）。證人即乙○○配偶劉美霞於原審證稱「簽約是我代表被告（即乙○○）簽名的，我記得是九十八年六月十幾號時去換鎖的，換鎖當天我有在場，承租人都不在，當天是假日」等語（見原審卷宗第一百十八頁至一百十九頁）。則從上開三名證人之證詞，可知乙○○之配偶劉美霞應係於簽約後即九十八年六月十八日前往更換系爭房屋鐵捲門之遙控鑰匙，然何寶洪既然於更換前均可使用遙控鑰匙開啟門鎖進入系爭房屋，則乙○○辯稱系爭房屋之門鎖本有修繕之必要，其係應丙○○之要求始修繕並更換門鎖，並與系爭租約第十一條「房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理」之約定，即非可採。
（二）乙○○雖又辯稱伊於換鎖後已經通知丙○○前往領取鑰匙，然為丙○○所不承認，證人劉美霞雖於原審證稱伊於換鎖後曾經將通知貼在鐵門上等語（見原審卷宗第一二一頁），然劉美霞之友人即證人甲○○亦到庭證稱伊曾偕同劉美霞前往系爭房屋，劉美霞於A4大小紙張上書寫房東有要事請與我聯絡等字句，並註記手機號碼等語，則依據證人甲○○之上開證詞，劉美霞僅於上開紙張上留言要丙○○與其聯絡，但並未記載要丙○○前往領取鑰匙，是乙○○辯稱其已藉此方式通知丙○○前往領取鑰匙，難謂有據。
（三）復按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十一條第一項、第四百二十三條有明文規定，是出租人本於租賃契約所負之義務，並不僅止於租賃關係中交付租賃物，而應為將合於約定使用收益之租賃物，交付予承租人，供承租人為使用收益，並於租賃關係中，保持租賃物合於約定之使用收益之狀態。乙○○雖辯稱丙○○仍能進入系爭房屋搬運物品，亦徵丙○○並非無法使用系爭房屋等情，然查，證人劉美霞雖證稱丙○○仍持有地下室鑰匙，地下室鐵門可通往一樓，再自內以手動方式開啟一樓鐵門，系爭房屋一樓即可以此方式通往臨外馬路等語（見原審卷宗第一百十九頁），然證人何寶洪、張嘉政均證稱自屋內亦無法以手動之方式開啟鐵捲門等語（見原審卷宗第一百零八頁、第一百一十頁），而衡之證人劉美霞為乙○○之配偶且代理乙○○締結系爭租賃契約，證人何寶洪為受雇於丙○○替其經營燒臘店之員工、證人張嘉政為應丙○○要求前來修理、開鎖之人，證人劉美霞之上開證詞應有偏頗乙○○之虞，而為本院所不採。而丙○○承租系爭房屋係為經營彩券行生意，前已確認，則衡之常情，系爭房屋既然係為經營彩券行使用，營業上當然需使用面對道路之門口，以利進出，在乙○○更換門口鐵捲門之遙控鑰匙之後，丙○○及前來購買彩券之客戶無法直接自大門進出僅能從地下室出入，難謂系爭房屋已經合於租賃之目的而供使用。是丙○○主張乙○○並未交付合於約定使用收益狀態之系爭房屋，應為可採。
六、承上所述，乙○○與丙○○締結系爭租約之後，乙○○依約應交付合於約定使用收益狀態之系爭房屋予丙○○，並於租賃期間內保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，然乙○○未依債之本旨為履行，於締約後雖然交付系爭房屋予丙○○，然擅自更換系爭房屋之鐵捲門遙控鎖，致使系爭房屋無法自門口進出而僅能從地下室進出，即丙○○無法以約定之方式就系爭房屋為使用收益，而係屬可歸責於乙○○之事由所致之不完全給付，故丙○○催告乙○○於限期交付合於約定使用收益之系爭房屋予丙○○，於期限經過後以乙○○仍未依約履行上開義務為由，為解除系爭租約之意思表示，於法並無不合。又按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。從而兩造就原本裝置於系爭房屋內之冷氣機雖互為以一萬元作價由丙○○承受之意思表示合致，然查，證人劉美霞於原審證稱「租屋時有一台冷氣，是上任房客留下來的，房客希望留下來只算一萬元，原告（即丙○○）也有付這一萬元，我就有付給前任房客」（見原審卷宗第一百十八頁），可知以上開冷氣機作價一萬元由丙○○承受，係因前任房客已經將該台冷氣機裝置於系爭房屋之故，如未能作價由丙○○承受，則丙○○將另行花費裝設冷氣機，且乙○○如拆除冷氣機後另覓處所放置，對於雙方均屬不便，故約定作價由丙○○承受。若謂就冷氣機部分為獨立之買賣契約，如系爭租約已經不存在而丙○○仍有以一萬元代價買受該台冷氣機之義務，顯當事人於締約時之真意相違。綜上，丙○○主張系爭租賃契約已經解除而溯及消滅，乙○○應返還押租金十五萬元及六月份租金五萬元，及冷氣機作價之一萬元，共計二十一萬元，為有理由，應予准許。
七、再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十六條有明文規定，又凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，而不以有取得利益之絕對確實為必要，最高法院亦著有七十七年度台上字第二五一四號裁判要旨可資參照。丙○○承租系爭房屋既然本預供作經營彩券行所用，故丙○○主張其現因系爭租約解除而無法按照原定計畫經營公益彩券行，受有營業損失之損害，依據上開說明，應為可採。查系爭房屋所在之台北市中正區，各彩券投注站之九十八年六月至九十九年三月平均每月佣金收入為八萬四千二百０一元乙節，有台灣彩券股份有限公司之九十九年五月三日台彩字第00-0-00000號函一紙在卷可稽，從而丙○○主張縱使扣除每月房租支出五萬元及其餘成本等，其於原租賃一年期間仍受有共計二十萬元之營業損失，依據社會通念，應無過高而堪以採信。從而丙○○請求乙○○賠償所失利益二十萬元，應為可採。
八、至丙○○又主張其受有支出裝修費用與生財器具費用共計五萬元之損害，乙○○應負賠償責任，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，復按最高法院十七年上字第九一七號判例要旨載明「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」是丙○○就其對乙○○有上開損害賠償請求權，即應負舉證之責任，然丙○○並未能舉證其受有支付上開五萬元費用之損害，是其上開主張即難謂有據。
九、而乙○○雖以丙○○應給付之七、八月份租金及律師費用六萬元，及丙○○使用系爭房屋約十日而應返還之相當於租金之不當得利，以為抵銷並為同時履行之抗辯，然系爭租約係因可歸責於乙○○之事由之不完全給付，而為丙○○為解除契約之意思表示，丙○○已無給付七、八月份租金之義務，且乙○○縱支付本案律師費用，丙○○亦無義務予以賠償。
而丙○○雖使用系爭房屋，然丙○○係信任乙○○將忠實履行系爭租約而於系爭房屋進行裝置營業設備之工程，現系爭房屋因可歸責於乙○○之事由而解除，則丙○○使用系爭房屋應無任何利益可言。是以乙○○為上開抵銷及同時履行之抗辯，均屬無據。
十、綜上所述，丙○○請求乙○○給付上開四十六萬元與利息，應以其中四十一萬元及自九十八年八月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許之四十一萬元部分，就其中二十一萬元部分為丙○○勝訴判決，並依職權宣告假執行，即無不合，乙○○指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。原審就丙○○其餘應予准許部分即二十萬元部分，為丙○○敗訴判決，即有不合，丙○○指摘此部分不當，提起附帶上訴求為廢棄改判，請求乙○○應再給付二十萬元，為有理由。就上開不應准許即五萬元部分，原審為丙○○敗訴判決，亦無不合，丙○○提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
據上論結，本件乙○○之上訴，為無理由，丙○○之附帶上訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 周祖民
法 官 鄧德倩法 官 匡 偉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 30 日
書記官 巫玉媛