臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第194號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○被上訴人 丙○○上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國99年2 月
9 日本院新店簡易庭98年度店簡字第1781號宣示判決筆錄提起上訴，本院於99年7 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應自門牌號碼為臺北縣新店市○○路○○○巷○○弄○號二樓之房屋遷出，並將上開房屋遷讓返還上訴人，及自民國九十九年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣捌仟元。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
本判決主文第二項於上訴人以新臺幣壹佰壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人原欲購買伊所有位於臺北縣新店市○○路○○巷○○弄○ 號2 樓房地（下稱系爭房屋），雙方於民國97年7 月18日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被上訴人並交付買賣定金新臺幣（下同）20,000元予伊，伊於97年9 月間同意被上訴人得先行入住系爭房屋，詎被上訴人與其女范淳淳信用有瑕疵，致被上訴人無法申辦貸款，兩造遂於98年1 月22日轉就系爭房屋之使用簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由伊將系爭房屋出租予被上訴人，並約定系爭買賣契約之定金20,000元轉換成系爭租賃契約之押租金，租金則由被上訴人於每月10日前按月給付8,000 元，租期自98年1 月31日起至98年12月31日。惟被上訴人自98年4 月10日以後未再給付租金，迄今積欠4 、5 、
6 、7 、8 月份租金共計40,000元，伊於98年8 月4 日發函要求被上訴人於98年8 月15日給付積欠租金，被上訴人卻置之不理，伊遂於98年8 月20日發函予被上訴人為終止系爭租賃契約之意思表示，並限期於98年8 月31日前搬離系爭房屋，但被上訴人至今猶未搬離，為此，求為命被上訴人應將坐落臺北縣新店市○○路○○巷○○弄○ 號2 樓房屋全部遷讓返還伊，並自98年9 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償相當租金之不當得利8,000 元，暨給付伊尚欠租金40,000元及自起訴狀送達日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。
二、被上訴人則以：兩造於97年7 月18日經由德望代書事務所辦理系爭房屋之買賣契約，上訴人為出賣人，伊為實際承買人（伊擬以女兒范淳淳為登記所有權人，契約上以范淳淳為名義承買人），伊已支付買賣定金20,000元予上訴人，雙方並約定伊得先行進入裝修，當開始裝修後發現系爭房屋存有嚴重瑕疵，包含鋁門窗及大門無法正常關闔、房間地面比客廳地面低約5 公分左右、廁所破爛不堪、屋內燈具無一完好、管道間漏水損及1 樓住戶，無法正常使用，伊與同棟1 樓及
3 棟住戶進行修繕協商時，始知悉系爭房屋曾遭土石流襲擊，故伊於98年1 月22日轉而與上訴人簽立系爭租賃契約，雙方約定由伊先給付上訴人2 個月租金16,000元，已支付之買賣定金20,000元及修繕費用則得抵充租金，伊修繕系爭房屋計花費360,991 元（明細如附表所示），自無庸再為租金之給付，退而言之，伊尚得以對於上訴人請求給付前述修繕費用與上訴人所請求之租金，予以抵銷等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落臺北縣新店市○○路○○巷○○弄○ 號2 樓
之房屋全部遷讓返還上訴人，並自98年9 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償8,000 元。
㈢被上訴人應給付上訴人40,000元及自起訴狀送達日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
㈣願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於97年7 月18日簽立系爭買賣契約，被上訴人並交付買賣定金20,000元予上訴人，上訴人於97年9 月間即先行入住系爭房屋，有不動產買賣契約書暨收款收據等件影本在卷可稽（見原審卷第22-28 頁，本院卷第44-46 頁）。
㈡、系爭買賣契約於兩造因故合意終止後，兩造另於98年1 月22日就系爭房屋另簽立系爭租賃契約，由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，並約定將系爭買賣契約之定金20,000元轉換為系爭租賃契約之押租金，租金則由被上訴人於每月10日前按月給付8,000 元予上訴人，租期則為98年1 月31日至98年12月31日，被上訴人並先繳付兩期之租金合計16,000元予上訴人，有房屋租賃契約書、有被上訴人匯款紀錄之合作金庫銀行帳戶存摺影本等件在卷可稽（見本院卷第47-51 頁）。
㈢、上訴人於98年8 月4 日發函通知被上訴人稱：「丙○○女仕承租臺北縣新店市○○路○○巷○○弄○ 號2F之房屋，自98年1月10日至99年1 月9 日止，當初契約中明定每月10日應付租金8,000 元整，但自98年4 月10日起至今，已經超過5 個月未付，曾電話連絡催討，特以存證信函通知您，請您於98年
8 月15日前支付未付之房租計：40,000元整，並於98年8 月31日前搬離」，復於98年8 月20日發函被上訴人稱：「本人前已發函限期於98年8 月15日前繳清所欠租金。今早逾越上開期限，而臺端仍未給付分毫，本人乃依民法規定終止雙方之租賃契約，並限臺端於98年8 月31日前搬離」等語，被上訴人業於98年8 月24日收受上開98年8 月20日之存證信函，有臺北大龍峒郵局第204 號存證信函、臺北小南門郵局第13
9 號存證信函、郵件收件回執等件影本在卷可稽（見原審卷第6頁、第6-1頁）。
五、兩造爭執要點：
㈠、上訴人主張被上訴人未付租金而終止系爭租賃契約，並請求被上訴人遷讓房屋等語，有無理由？
㈡、被上訴人抗辯得以其支付系爭房屋之修繕費用360,991 元與上訴人所得請求之債權互為抵銷，是否可採？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、上訴人主張被上訴人未付租金而終止系爭租賃契約，並請求被上訴人遷讓房屋等語，有無理由？
1、兩造前就系爭房屋買賣契約合意終止後，另於98年1 月22日簽立租賃契約，由上訴人將系爭房屋出租予被上訴人，並約定將系爭買賣契約之定金20,000元轉為系爭租賃契約之押租金，租金由被上訴人於每月10日前按月給付8,000 元予上訴人，租期自98年1 月31日至98年12月31日，被上訴人已繳付兩期租金合計16,000元予上訴人等情，為兩造所不爭執，堪信為真實，是被上訴人除已先交付押租金20,000元（即原買賣契約定金20,000元），及2 個月份租金16,000元予上訴人外，本應於系爭租賃契約存續期間即自98年1 月31日至98年12月31日間，每月10日前繳納租金8,000 元予上訴人，惟被上訴人自98年4 月10日起即未給付租金等情，為被上訴人到庭所不爭執，從而上訴人主張被上訴人並未給付租金，自屬有據。
2、被上訴人雖抗辯：兩造曾約定得以其支付如附表所示修繕費用360,991 元抵充租金云云，並提出估價單、特力屋銷售及退銷作業表影本等件影本為憑（見原審卷第56-60 頁），惟為上訴人所否認，復觀諸系爭租賃契約書之記載，均無有關被上訴人所稱得以修繕費抵充租金之約定，況且果真雙方有以修繕費抵充租金之約定，何以被上訴人需在系爭租賃契約簽訂時，即先給付上訴人前2 個月之租金共計16,000元，顯與被上訴人前述抗辯不符，被上訴人對有利於己之事實既未舉證以實其說，所辯自不足採。又按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429 條、第430 條分別定有明文。由上述規定可知，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於期限內不為修繕者，承租人始得行使終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之權利。被上訴人另抗辯其得依民法第429 條、第430 條之規定，以修繕費用抵付上訴人之租金云云，惟依上開單據所載之估價或購買日期，均係於系爭租賃契約生效日即98年
1 月31日前，被上訴人所為修繕及採購行為均非發生於系爭租賃契約存續期間內，且被上訴人迄未舉證證明其有依法先行催告上訴人修繕房屋等情，是被上訴人上開修繕行為，並不符合民法第429 條、第430 條規定，其用以抵付租金之抗辯，應非可採。
3、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條、第440條第1項、第2項分別定有明文。查被上訴人積欠自98年3 月31日起至同年8 月30日之租金，因遲延租金總額已達2 個月以上之租額，上訴人於催告被上訴人給付租金未果後，旋於98年8 月20日為終止系爭租賃契約之意思表示，並限被上訴人於98年8 月31日前搬離，該意思表示業於98年8 月24日送達被上訴人等情，業據上訴人提出臺北大龍峒郵局第204 號存證信函、臺北小南門郵局第139 號存證信函等件內容附卷為憑，應堪採信，是系爭租賃契約業於98年8 月31日即已終止。再被上訴人業已交付押租金20,000元（即原系爭買賣契約之買賣定金20,000元）予上訴人，已如前述，故上訴人請求被上訴人給付未付之租金時，自應扣除具有預付租金性質之押租金20,000元，則上訴人請求被上訴人給付積欠租金20,000元（自98年3月31日起至98年8 月30日期間租金總金額＝8,000 元5 個月＝40,000元，未付房租40,000元－押租金20,000元＝20,000元），洵屬有據，應為可採。至逾此範圍，則乏依據。
4、又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455 條定有明文。查系爭租賃契約既因上訴人合法行使終止權而消滅，依上開規定，被上訴人自負有返還租賃物即系爭房屋之義務，上訴人依此請求被上訴人返還系爭房屋，核屬有據。再因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第184 條第1 項前段、民法第216 條亦分別定有明文。查被上訴人自98年8 月31日起已失其占有系爭房屋之合法權源，惟其明知上情卻迄未自系爭房屋遷離並返還予上訴人，依社會通常之觀念，被上訴人自98年8 月31日起無權占有系爭房屋迄今，每月應獲有相當於租金8,000 元之不當利益，致上訴人受有未能按月收取系爭房屋8,000 元租金之損害，且被上訴人上開行為與上訴人受有損害間應認具有因果關係，是被上訴人自應就上訴人所受損害負損害賠償責任。從而上訴人主張依系爭租賃契約及侵權行為之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自98年9 月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償8,000 元，均屬有據，亦為可採。
㈡、被上訴人抗辯得以其支付系爭房屋之修繕費用360,991 元與上訴人所得請求之債權互為抵銷，是否可採？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權；因前5 條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。民法第179 條前段，第811條、第816 條分別定有明文。查被上訴人因系爭房屋漏水而支付修繕費用，業據提出房間漏水相關照片及估價單等件附卷為憑（見原審卷第56-63 頁、本院卷第71-77 頁），並經承攬修繕之工人即證人林宏義於原審99年2 月2 日審理時到庭證稱：「（問：本件有無修繕，情形如何？）被告（即被上訴人）叫我去修這件房子（即系爭房屋），要裝浴室，但很爛，浴室都在漏水很嚴重，上面下面都在漏，我另外有再請師父去修繕的，估價單是我作的，被告也都修了，錢也付了，原來就有的瑕疵，不是我去弄才漏的，不修怎麼住」、「（問：你有請其他工人去修繕時你本人有無在場？）都有在場，我都在指揮」、「（問：樓下樓上反應漏水是你施作時才發生的，並非原來施作前已有的？）原本就有的瑕疵，本來就黑黑的，水從壁間漏的，本來就有的」等語明確在卷（見原審卷第68-69 頁），證人林宏義與原告並無嫌隙，又以具結擔保其證詞效力，堪認被上訴人確實有因系爭房屋漏水問題而為修復。又如附表所示修繕費用關於「浴室天花板（即附表編號3 ）4,500 元」、「磁磚更換及配管（即附表編號5 ）58,000元」、「浴室打牆及地面（即附表編號6 ）72,000元」、「浴室修漏、導水管（即附表編號9 ）39,000元」、「後陽臺漏水整修（即附表編號10）13,500元」等項目，應屬系爭房屋漏水問題而支付修繕費用，足見上訴人無法律上之原因而受有系爭房屋漏水瑕疵修復之利益，致被上訴人受有支付此部分187,000 元修繕費用之損害，揆諸前揭說明，被上訴人自得依不當得利法律關係，請求上訴人給付上開修復系爭房屋漏水問題所生之必要費用。至於附表上記載其餘項目包括「前陽臺鋁窗及修補（即附表編號1 ）」、「主臥室鋁窗及修補（即附表編號2 ）」、「衛浴設備更新（即附表編號4 ）」、「水管重配（即附表編號7 ）」等修復項目（見原審卷第56-59 頁），以及特力屋分店管理系統表單上所採購之噴射爐、安全椅、防水櫃、書桌、燈具等物品（即附表編號11，見原審卷第60頁），並非屬於系爭房屋漏水而需修繕部分，被上訴人既未能舉證證明系爭房屋有何施作上開工程，亦或更換上開裝修品之必要，即難認上訴人因被上訴人上開行為受有利益可言，再被上訴人雖主張因「房間至浴室修漏（即附表編號8 ）」項目而支出11,500元，惟房間天花板目前仍有滲漏之水痕，牆角尚須墊布吸收水漬，此有被上訴人前述提出房間漏水相關照片附卷為憑，並經本院於99年5 月19日協同兩造至系爭房屋現場勘驗屬實，系爭房屋房間漏水部分既未全數修補完成，上訴人將來仍需支付此部分之修繕費用，自難認其受有此部分修復之利益，被上訴人抗辯得與上訴人請求租金予以抵銷，自無足取，不應准許。
2、被上訴人依系爭租賃契約對於上訴人應負之欠租及相當租金之不當得利之違約責任，應給付上訴人積欠租金20,000元，並自98年9 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月賠償8,000 元，已如前所述，而前述欠租20,000元及自98年9 月1 日起至本件宣判期日前即已到期之相當租金之損害賠償金額，即自98年9 月1 日至99年7 月31日期間金額88,000元（8,000 元×11個月＝88,000元），與被上訴人請求上訴人給付系爭房屋之187,000 元修繕費用（4,500 ＋58,000＋72,000＋39,000＋13,500＝187,000 ），均已屆清償期、給付種類同為金錢，被上訴人依民法第334 條第1 項前段所為「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」之規定，為抵銷之抗辯，於法尚無不合，應予准許；經抵銷後，被上訴人尚應給付上訴人僅有自99年8 月1 日起算，按月給付8,000 元相當租金之不當得利，而被上訴人之修繕費用抵銷後雖尚有餘額，惟其並未起訴請求，僅於答辯狀中為抵銷之抗辯，本院自不予審究，附此敘明。
六、綜上所述，上訴人主張系爭租賃契約已於98年8 月31日終止，被上訴人無占用系爭房屋之權限，而本於租賃物返還請求權，請求被上訴人應自系爭房屋遷出並將之騰空返還上訴人，又被上訴人自98年3 月31日起至98年8 月30日為止，積欠
5 個月之租金共計40,000元，而依據民法第439 條規定，請求被上訴人給付積欠之租金，並於契約終止後，主張被上訴人已無權占用系爭房屋，自屬侵害上訴人就系爭房屋之所有權與使用收益之權限，因此受有損害，被上訴人並受有相當於租金之利益，本於不當得利與侵權行為之法律關係，請求被上訴人自98年9 月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日為止，按月給付相當於租金之不當得利或者賠償8,000 元，均為有理由，應予准許。惟經被上訴人為抵銷之抗辯，上訴人請求欠租20,000元及自98年9 月1 日起至99年7 月31日即本件宣判期日前已到期之損害賠償金額，已無餘額，上訴人此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審遽認上訴人不得終止系爭租賃契約，而為上訴人全部敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄更為判決如主文第二項所示。又上訴人陳明願供擔保請准宣告假執行，關於上訴人勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於上訴人敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第463 條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 8 月 5 日
民事第四庭審判長法 官 周祖民
法 官 匡 偉法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 99 年 8 月 5 日
書記官 林孔華附表：
┌──┬─────────────┬────────┐│編號│項目 │價金（新臺幣） │├──┼─────────────┼────────┤│1 │前陽臺鋁窗及修補 │22,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│2 │主臥室鋁窗及修補 │22,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│3 │浴室天花板 │4,500元 │├──┼─────────────┼────────┤│4 │衛浴設備更新 │32,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│5 │磁磚更換及配管 │58,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│6 │浴室打牆及地面 │72,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│7 │水管重配 │65,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│8 │房間至浴室修漏 │11,500元 │├──┼─────────────┼────────┤│9 │浴室修漏、導水管 │39,000元 │├──┼─────────────┼────────┤│10 │後陽臺漏水整修 │13,500元 │├──┼─────────────┼────────┤│11 │採購設備（特力屋） │21,491元 │├──┼─────────────┼────────┤│合計│ │360,991元 │└──┴─────────────┴────────┘