臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第254號上 訴 人 王竣民即祭祀公業王五祥管理人訴訟代理人 王振志律師複 代理人 鄭淑婉律師
張竹君被 上訴人 楊俊吾訴訟代理人 廖姵穎上列當事人間請求退還溢收土地租金事件，上訴人對於中華民國99年3月22日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭99年度店簡字第106號第一審判決提起上訴，經本院於99年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣捌萬肆仟肆佰叁拾捌元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國76年10月8日向上訴人承租坐落臺北市文山
區（原○○○區○○○段二小段319地號土地，面積43.92坪，權利範圍4分之1（下稱系爭土地），並簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約）為憑，經換算後系爭租約所約定面積為
36.25平方公尺，每年租金新臺幣（下同）87,550元，嗣於96年間因系爭土地重測，方覺所承租土地面積實為24.596平方公尺，上訴人雖主動將租金降為每年64,970元，惟自76年起至95年止，被上訴人每年皆多繳租金，被上訴人多次請求上訴人返還溢繳之租金，上訴人均置之不理，礙於5年追訴期，被上訴人僅請求上訴人退還91年至95年溢繳之租金，而被上訴人於91年及92年繳付165,926元、93年繳付87,550元、94年及95年繳付175,100元，共計繳納428,576元（計算式：165,926＋87,550＋175,100＝428,576），以一年應繳納租金64,970元計算，5年須繳納之租金僅應為324,850元，被上訴人5年來溢繳之租金為103,726元（計算式：428,576－324,850＝103,726）。
㈡上訴人確實溢收租金：
上訴人一再強調96年間系爭土地並無重測，惟無論有無重測之事實，被上訴人實際所使用系爭土地面積僅為24.596平方公尺，不足系爭租約所記載面積36.25平方公尺，上訴人卻收取36.25平方公尺之租金，上訴人確實溢收11.66平方公尺（計算式：36.25－24.596＝11.654）之租金，即屬不當得利。
㈢兩造間同時存有二種法律關係非本件重點：
上訴人一再強調有二種法律關係，租賃關係或地上權關係，惟無論是何種法律關係，皆應以被上訴人實際使用之範圍計算租金，才合情合理。
㈣爰依不當得利之法律關係，聲明請求上訴人應給付被上訴人103,726元。
二、上訴人則以：㈠系爭土地於96年間並無重測之事實：
被上訴人於76年10月6日向前手趙錫嘏購買門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號4樓之建物（下稱系爭房屋），其前手趙錫嘏於61年7月1日即以43.92坪、持分4分之1即36.25平方公尺承租系爭土地使用，嗣被上訴人買受上開建物後亦以該面積承租使用，而被上訴人又於76年11月4日自行向系爭土地地上權人游文通購買而受讓取得系爭土地473平方公尺，權利範圍1,000分之52之地上權，即面積24.596平方公尺（下稱系爭地上權），是被上訴人所取得之地上權範圍面積與原承租之土地面積即不足11.66平方公尺。而系爭土地並無於96年間重測，被上訴人於76年11月4日自游文通所取得之地上權範圍迄今仍為473平方公尺，權利範圍1,000分之52，未曾改變，系爭土地僅於90年間辦理分割，惟被上訴人之系爭地上權權利範圍並不因系爭土地辦理分割而變更，又上訴人於原審就被上訴人所主張系爭土地重測之事實加以否認並提出土地登記簿謄本為佐，詎原審對上訴人上開抗辯未加審酌竟恣認兩造就該重測事實並未爭執云云，顯與卷證不符，並與上訴人所述相悖，是原判決顯有判決理由矛盾暨理由不備之當然違法。
㈡被上訴人占有使用系爭土地是源自二種不同法律關係：
被上訴人所有系爭房屋於61年6月26日辦理第一次總登記後，即由該房屋前手趙錫嘏以面積43.92坪、持分4分之1即36.25平方公尺承租系爭土地，而訴外人游文通於64年6月2日始取得系爭土地地上權，是系爭建物自始即本於租賃關係而得使用系爭土地。而被上訴人於76年10月6日買受系爭建物，並於76年10月8日與上訴人訂立面積36.25平方公尺租約後，再於76年11月16日另自游文通處受讓取得系爭地上權，致使被上訴人就系爭土地並存租賃權與地上權二種法律關係。惟被上訴人所取得之租賃權與地上權主體不同，法律關係亦不同，自不得以其取得地上權範圍少於租賃權範圍而遽主張上訴人有超收租金情事，且該棟建物出入之巷道既屬該棟建物之建築基地且供被上訴人出入之用，本應屬被上訴人所承租範圍，被上訴人既未自訴外人游文通取得該巷道之地上權，則其所受讓取得之地上權自始即有短少情事，非租約範圍超過其使用之範圍。再者，該棟建物之土地承租人吳林春桃於61年7月1日亦是以43.92坪、應有部分4分之1承租該筆土地，而吳林春桃亦於70年9月9日始向系爭土地地上權人游文通購買地上權473平方公尺之權利範圍1,000分之52，承租人吳林春桃承租土地情形與被上訴人雷同，吳林春桃截至96年止亦均是按租約之承租範圍43.92坪之4分之1繳納租金。
㈢本件上訴人基於土地租賃關係收取租金並無不當得利：
兩造間同時存有租賃與地上權二種法律關係，是如何選擇其一請求給付，亦即究竟選擇承租人給付租金（租賃關係）或地租（地上權關係）乃出租人即上訴人之權利，上訴人基於鄰誼於96年間應被上訴人要求而將其應繳之租金優惠改以被上訴人所登記取得之地上權面積計算，此亦屬上訴人權利之選擇，故上訴人前依系爭租約所約定之使用面積計算租金，自無不當得利情形，詎此鄰誼美意反遭被上訴人曲解，而原判決亦未查明事實，混淆兩造法律關係，其認事用法，顯與事實悖離。
㈣本件無土地重測事實，是被上訴人之91、92年不當得利請求權已罹時效消滅：
系爭土地並無土地重測之事實，縱使被上訴人得請求溢繳租金之不當得利，然被上訴人於98年12月4日始起訴請求追溯5年所溢繳之土地租金，依法僅得請求自93年至97年止之溢收土地租金，而91年、92年租金部分已罹於時效消滅，上訴人得拒絕給付等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人之請求判命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事實㈠系爭土地屬於祭祀公業王五祥所有，被上訴人於76年10月6
日向前手趙錫嘏購買系爭房屋，而其前手趙錫嘏於61年7月1日向上訴人承租系爭土地使用，該租約上記載面積43.92坪（即145平方公尺）、持分4分之1（即36.25平方公尺），被上訴人向趙錫嘏買受系爭房屋後，亦於76年10月8日以上述所載面積向上訴人承租系爭土地使用，且約定是以供建築房屋之用之不定期限租賃，每年每坪依系爭土地申報地價7%計算租金，於當年7月15日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率收受租金等。此有系爭土地登記謄本及登記簿手抄謄本、系爭房屋建物登記謄本及登記簿手抄謄本、上訴人與趙錫嘏之土地租賃契約、系爭租賃契約書可證（見原審卷第26至37頁，本院卷第47至50頁）。
㈡訴外人游文通經判決於63年11月13日取得系爭土地之地上權
，並於64年6月2日經地政機關登記在案，而被上訴人又於76年11月4日向系爭土地地上權人游文通購買而受讓取得系爭土地473平方公尺、權利範圍1,000分之52之系爭地上權，即面積24.596平方公尺，並於76年11月16日經地政機關登記在案之事實。有系爭土地之土地登記謄本及土地登記簿手抄謄本（見原審卷第31至35頁）。
㈢地上權人游文通最後保有系爭土地473平方公尺、權利範圍
1,000分之162之地上權，嗣於93年間拋棄前開地上權，並於93年12月1日辦理前開地上權塗銷登記完竣之情，亦有93年4月14日之系爭土地登記謄本及臺北市古亭地政事務所93年12月1日北市古地一字第09331478500號函可憑（見原審卷第36至38頁）。
㈣被上訴人90年至98年繳納予上訴人之租金數額及計算方式如下，其中公告地價之8折即為申報地價：
⒈90年：47,680×0.8×145㎡×1/4×0.06＝82,963元⒉91年：47,680×0.8×145㎡×1/4×0.06＝82,963元⒊92年：47,680×0.8×145㎡×1/4×0.06＝82,963元⒋93年：50,316×0.8×145㎡×1/4×0.06＝87,550元⒌94年：50,316×0.8×145㎡×1/4×0.06＝87,550元⒍95年：50,316×0.8×145㎡×1/4×0.06＝87,550元⒎96年：55,031×0.8×473㎡×52/1,000×0.06＝64,970元⒏97年：55,031×0.8×473㎡×52/1,000×0.06＝64,970元⒐98年：55,031×0.8×473㎡×52/1,000×0.06＝64,970元以上有土地租金繳納收據可考（見原審卷第52至59頁）。
五、本件被上訴人主張上訴人就系爭土地超過面積24.596平方公尺部分所收取之租金屬不當得利之事實，為上訴人所否認，是本件爭點在於系爭土地於96年間有無辦理重測？上訴人依據系爭租賃契約所載之面積計算租金，是否有不當得利之情形？被上訴人關於91年及92年溢繳租金之不當得利請求權是否業已罹於時效？茲分述如下：
㈠系爭土地於96年間並無辦理重測：
被上訴人主張系爭土地於96年間有辦理重測，面積並無43.92坪之事實，為上訴人所否認，查臺北市古亭地政事務所99年7月8日北市古地二字第09931096900號函記載：「…查重測前萬盛段溪子口小段113地號係於民國70年1月間與同地段113-4、113-37地號土地合併（合併面積為4624平方公尺），經實施地籍圖重測並分割改編為萬隆段二小段319、320及321地號，其登記面積分為2689、576與1305平方公尺。前開319地號土地嗣於85年7月、90年8月及96年8月間分割為319地號及319-7至319-10地號，登記面積分為616、484、27、105與245平方公尺，分割前後面積相符。其後，本所因查對319地號土地地上權面積及位置時，發現該319地號及319-6地號與319-8地號土地間地籍線位置，與重測前依設定地上權位置辦理土地分割之界址及重測後實地界址位置未合，本所乃於97年3月及同年12月間辦竣地籍線及面積更正登記，更正後登記面積分為618、33與15平方公尺。…」，有該函在卷可稽（見本院卷第55頁），復參酌上訴人所提之系爭土地登記簿手抄謄本（見原審卷第33至35頁）及臺北市地政處於90年8月4日因系爭土地分割之地價改算通知書（見本院卷第13頁），堪認，系爭土地並無於96年間辦理重測之事實。
㈡上訴人依據系爭租賃契約所載之面積計算租金，有不當得利之情事：
⒈證人游文通於本院具結證稱：伊曾向上訴人承租系爭土地，
與友人廖燦輝合作興建房屋，大概蓋了8棟，應該有包括本件臺北市○○○路○段○○巷○號4樓這棟，除剩下現有巷的土地外，其他承租之土地均已蓋滿建物，留巷子之目的是供內部的房屋使用者出入，是涵蓋在整個建築內，興建完成後即開始銷售房屋，土地部分只有租約，租約的持分及面積是代書寫的，伊不清楚，伊有保留巷子部分租約，之後上訴人亦有就系爭土地設定地上權給伊，好像是依據法院判決，伊有將地上權讓與登記予買屋之人，登記之持分是代書計算的，伊不清楚，但伊未將巷子部分之地上權讓與登記給買受人，自己保留，因為巷子地上權如果讓與登記給買受人，買受人就要付租金，沒有讓與就是按照建物面積收租金，後來上訴人向伊請求2、3百萬元租金，伊才於2年前將地上權還給上訴人，而未支付此2、3百萬元之租金等語（見本院卷第61至63頁），是據證人游文通之證述，堪認巷子部分之租約及地上權均由證人游文通保留，未讓與予買屋之人，上訴人亦因此向證人游文通催討該部分之租金或地租，而證人游文通為免除此項債務，乃以拋棄前述地上權為代價，因此，巷子部分之租約及地上權均由證人游文通保留，上訴人就巷子部分亦向證人游文通催討租金或地租，故堪認游文通為巷子部分之承租人及地上權人，上訴人重複再向買屋之被上訴人請求此部分之租金，即屬無據。
⒉查兩造系爭租約約定此租約目的是以供建築房屋之用之不定
期限租賃，每年每坪依系爭土地申報地價7%計算租金，於當年7月15日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率收受租金，並記載面積為43.29坪、應有部分4分之1之情，詳如前述，是以兩造締結系爭租約目的在供建築房屋之用，且租金是按照面積計算，故堪認系爭租約之租金係按房屋實際使用之面積計算，再參諸證人游文通之前開證詞，買屋之人即被上訴人所承租及地上權之範圍不包括巷子部分之面積在內，因此，被上訴人主張應以其所有之系爭房屋實際使用系爭土地之範圍即24.596平方公尺計算租金之事實，堪以採信，申言之，兩造間真意應是按系爭房屋實際使用系爭土地之面積按比例即24.596平方公尺計算租金，系爭租約記載面積為43.92坪、持分4分之1即36.25平方公尺，顯係誤載，從而，上訴人於95年以前以36.25平方公尺計算系爭租約租金，就超逾24.596平方公尺部分，即11.654平方公尺部分所收取之租金，即屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有損害，被上訴人請求上訴人返還該部分之利益，洵屬有據。
⒊另上訴人雖辯稱該棟建物之土地承租人吳林春桃於61年7月1
日亦是以43.92坪、應有部分4分之1承租該筆土地，而吳林春桃亦於70年9月9日始向系爭土地地上權人游文通購買地上權473平方公尺之權利範圍1,000分之52，承租人吳林春桃承租土地情形與被上訴人雷同，訴外人吳林春桃截至96年止亦均是按租約之承租範圍43.92坪之4分之1繳納租金云云，並提出吳林春桃之建物與土地登記簿謄本、土地租賃契約與繳租收據為憑（見本院卷第39至46頁），然兩造間之系爭租約，與上訴人吳林春桃與上訴人間之租約，係屬不同之法律關係，縱使上訴人前開所辯為真實，惟吳林春桃按43.92坪之4分之1繳納租金至96年為止之可能原因不只一端，亦不必然得以推認系爭租約並無誤載面積之情事，是上訴人上開所辯，尚難為上訴人有利之認定。
㈢被上訴人關於91年及92年溢繳租金之不當得利請求權業已罹於時效：
按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。次按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還，其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5年（最高法院65年度第5次民庭庭推總會議決定（二）及96年度台上字第2660號判決要旨可資參照）。本件被上訴人請求91年至95年溢繳之租金，然其於98年12月4日提起本件訴訟，往前回溯5年為93年12月4日，而被上訴人是於92年12月23日繳納91年與92年之租金，有土地租金繳納收據可考（見原審卷第40頁），因此，上訴人抗辯就91年、92年溢繳租金部分之不當得利請求權業已罹於消滅時效，洵屬有據，上訴人自得拒絕返還該部分91年、92年溢繳之租金。
㈣系爭租約雖約定按系爭土地申報地價7%計算租金，然上訴人
歷年來均是依系爭土地申報地價6%計算租金，有前述90年至98年之土地租金繳納收據可證（見原審卷第52至59頁），足認兩造已合意變更為按系爭土地申報地價6%計算租金，上訴人就此事實於本院亦未再爭執。又被上訴人繳納93年至95年之租金予上訴人之總額為262,650元（87,550×3＝262,650），然依據兩造真意應是按面積24.596平方公尺繳納，均詳如前述，另系爭土地自93年1月至95年12月之申報地價每年均為每平方公尺40,253元之情，亦有臺北市地價謄本可佐（見本院卷第56頁），因此，依據系爭租約，被上訴人93年至95年應繳納之租金應為178,212元（40,253×473㎡×52/1,000×0.06×3＝178,212），從而，上訴人溢收之金額為84,438元（262,650－178,212＝84,438）。
六、綜上所述，被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人給付84,438元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。又上開應准許部分，所命給付之金額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 羅月君法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 李佩芳