臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第290號上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○上列當事人間給付顧問費用事件，上訴人對於民國99年4月19日本院臺北簡易庭98年度北簡字第36581號第一審判決提起上訴，本院於99年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國98年8月23日與伊簽訂「協助標購法院不動產委託書」（下稱系爭契約），委託伊協助上訴人就本院民事執行處97年度執字第26256號清償債務強制執行事件於同年月25日下午3時，就該執行事件債務人龍美惠所有坐落臺北市○○區○○段3小段第216地號土地所有權（應有部分壹萬分之四十五）及其上1585建號之臺北市○○區○○○路○段○○號11樓之6房屋所有權（下稱系爭房地）全部，進行之第二次拍賣程序參與競標，並約定委託標購底價為新臺幣（下同）210萬元，並約定若得標，上訴人應給付伊標購金額5％的顧問費用。嗣伊偕同上訴人如期到場參與競標，惟見在場欲參與投標者眾多，上訴人恐未能得標，乃授權伊當場將投標書所載投標金額提高為221萬9900元，上訴人因此而如願得標，詎料，上訴人於事後卻未依約定給付伊顧問費用10萬5000元（依委託標購底價計算），屢經催告，未獲置理，為此，爰依契約法律關係起訴請求系爭顧問費用等語。
二、上訴人則以：依不動產經紀業管理條例第17條規定：經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務等語及同條例第29條第2款規定，以及內政部89年12月26日台內中地字第8980474號函釋可知，凡以代理投標法院拍賣不動產業務者，應由不動產經紀業指派具備不動產經紀人員資格為之，則被上訴人謊稱任職於訴外人法鼎資產管理股份有限公司進行代標服務，致使上訴人陷於錯誤而為意思表示，故雙方所簽訂之系爭契約應為無效；縱認雙方簽訂之系爭契約有效成立，惟系爭契約約定係以底價210萬元進行投標，然被上訴人未取得上訴人同意逕以221萬9900元投標，已超出委託範圍；再者，依系爭契約第五條第四項約定，被上訴人應於得標後負責協助上訴人辦理過戶等手續，然被上訴人針對後續之程序處理皆未與上訴人聯繫，致上訴人須另求助他人代為處理，顯見被上訴人並未依約履行委託書約定之事務；另依據同契約第三條第一項所載被上訴人應為上訴人為市場調查、標價評估及聲請點交之服務，惟被上訴人於拍賣過程中均未提供上訴人任何前揭之服務，所有受委託處理之事務皆由上訴人獨自完成，因此，被上訴人並未依約履行其義務，被上訴人逕自請求上訴人依約給付全額顧問費用，顯無理由，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：駁回上訴。
四、本件兩造不爭執事項：㈠兩造於98年8月23日簽訂「協助標購法院不動產委託書」（
下稱系爭契約），委託被上訴人協助上訴人就本院民事執行處97年度執字第26256號清償債務強制執行事件於同年月25日下午3時，就該執行事件債務人龍美惠所有坐落臺北市○○區○○段3小段第216地號土地所有權（應有部分壹萬分之四十五）及其上1585建號之臺北市○○區○○○路○段○○號11樓之6房屋所有權之系爭房地進行之第二次拍賣程序參與競標。
㈡系爭契約第三條第一項約定：「乙方（即被上訴人）顧問費
用為標購金額的百分之五，為市場調查，標價評估及聲請點交之顧問服務費用。」同契約第五條第四款約定：「甲方（即上訴人）如標購得標，乙方應負責協助甲方辦理過戶手續，至取得所有權狀為止。」㈢系爭第二次拍賣程序兩造均有到場，並由被上訴人於投標書上塗改為221萬9900元，嗣上訴人即以該金額得標。
五、得心證之理由：被上訴人主張兩造簽訂協助標購法院不動產委託書（下稱系爭契約），約定由被上訴人就本院民事執行處97年度執字第26256號清償債務強制執行事件進行之第二次拍賣程序參與競標，並約定於得標後，上訴人應給付被上訴人標購金額5%的顧問費用，詎料，上訴人於得標卻拒為給付，為此，依系爭契約之法律關係，請求上訴人給付報酬等語，上訴人並不否認兩造確實曾簽訂系爭契約，惟以前詞置辯，是本件之爭點在於：被上訴人之請求是否有據？析述如下：
㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約；又受任人應受報酬者，除契約另有訂定外，非於委任關係終止及為明確報告顛末後，不得請求給付，委任關係，因非可歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任人得就其已處理之部份，請求報酬，民法第528、548條分別訂有明文。經查，兩造並不爭執曾於98年8月23日簽訂系爭契約，並約定於標得系爭房地後，上訴人應給付被上訴人顧問費用，是兩造所簽訂者屬委任契約，已堪認定。系爭契約既屬委任契約，上訴人應於被上訴人完成委任事務時，負給付報酬之義務，此亦為兩造所不爭執；上訴人固以被上訴人不具不動產經紀人員之資格，其任職於訴外人法鼎資產管理股份有限公司為由進行代標服務，致使其陷於錯誤而為意思表示，雙方所簽訂之系爭契約應為無效云云，資為抗辯。惟按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。又當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項本文、第2項分別訂有明文。觀諸兩造所簽訂之系爭契約內容可知，委託人為上訴人甲○○，受託人為被上訴人乙○○，且前開契約書當事人欄及簽名欄項下均無不動產經紀公司之署名或用印，足見被上訴人係以其名義與上訴人簽訂系爭契約，而非以訴外人法鼎資產管理股份有限公司之名義為之，上訴人受有大學教育畢業之學歷，非無智識之人，對於前揭契約簽訂之當事人，當無誤認之可能，準此，上訴人主張意思表示錯誤云云，洵無足採；換言之，被上訴人係以個人為上訴人為委託事務，而非以代理投標為業務者，亦可認定；縱不動產經紀業管理條例第17條及內政部89年12月26日台內中地字第8980474號函釋等規定，以凡代理投標法院拍賣不動產業務者，應由不動產經紀業指派具備不動產經紀人員資格為之等語，然前揭規定係為規範不動產經紀業者所為，規定該業者從事不動產經紀行為時，應指派具不動產經紀人員資格者為之，此與本件係被上訴人個人受委任之情形大相逕庭，自無適用之餘地；又意思表示錯誤，表意人僅得撤銷其意思表示，是上訴人遽以其因此陷於錯誤而簽訂系爭契約，主張系爭契約無效云云，亦難認有據。
㈡又上訴人以被上訴人未經其同意逕以221萬9900元投標，該
項金額顯已超出委託範圍，且自其得標後，被上訴人即未與其聯繫，又未依系爭契約第三條第一項所載為市場調查、標價評估及聲請點交之服務，被上訴人並未依約履行其義務云云。經查，本院民事執行處97年度執字第26256號清償債務強制執行事件於98年8月25日下午3時，就執行債務人龍美惠所有之系爭房地在本院一樓投標室進行第二次拍賣程序，共有2人投標，除被上訴人外，尚有訴外人陳聖宗以總價219萬元參與競標，而以2萬9900元之差未得標，系爭房地以221萬9900元得標之投標書，附有兩造國民身分證影本、當事人欄、總價欄（價格刪改處）及委任狀欄均有兩造簽名及印章，同日拍賣筆錄「得標人」欄有兩造與投標書相同之印章，上訴人曾於同年月31日（即拍定日後6天）繳足尾款並親自具狀聲請發給權利移轉證書，被上訴人亦於同年9月9日以上訴人名義提出聲請點交不動產書狀，上訴人則於同年月16日到院陳明變更送達地址及終止代理人即被上訴人之委任，且於同年10月8日具狀聲請點交，同年12月16日完成點交等情，均經載明筆錄在卷，且經原審法院依職權調卷核閱無訛。是上訴人於投標時僅繳交保證金，執行法院於得標後，依法通知其繳付全額尾款，此時，上訴人如認被上訴人投標金額超出其等之約定，自得不繳付尾款，任由執行法院撤銷拍賣程序即可，惟本件上訴人依法繳付尾款，是縱認系爭投標金額有超出其等之約定，此時亦足認上訴人有追認被上訴人投標金額之意思表示，準此，上訴人以此為拒絕給付報酬之抗辯，亦非有據；又衡酌前揭筆錄內容，上訴人於標得系爭房地後逐步完成拍定程序，最後完成點交，均未曾表示任何異議，是其於系爭房屋點交完畢後復以被上訴人未依約履行其委任義務云云，實難採信，更遑論其對此均未舉證以實其說，所辯自無足採。綜上，被上訴人既已依約完成協助上訴人參與系爭房地之競標、得標，並完成點交程序等委任事項，是被上訴人依契約法律關係提起本件訴訟，依委託標購底價5%，而非實際拍定價格之5%請求本件顧問費用及遲延利息，應屬有據。
六、從而，被上訴人依委任契約之法律關係請求上訴人給付10萬5000元，及自支付命令送達翌日即98年10月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依職權宣告假執行，為有理由，自應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 28 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳杰正法 官 洪純莉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 28 日
書記官 邱美嫆