臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第300號上 訴 人即反訴原告 大西藏宇宙股份有限公司法定代理人 黎莊粉訴訟代理人 尤英夫律師
黃宗哲律師胡智忠律師被 上訴人即反訴被告 萬豐重驊科技股份有限公司法定代理人 郭智勇訴訟代理人 朱容辰律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人即反訴原告對於中華民國99年4月21日本院臺北簡易庭99年度北簡字第1389號第一審判決提起上訴，並提起反訴，經本院於100年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及反訴均駁回。
第二審及反訴之訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按當事人於簡易訴訟之第二審上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟程序者，不得為之，民事訴訟法第436條之1第2項定有明文。次按在簡易訴訟程序之第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之，但就主張抵銷之請求尚有餘額部分，有提起反訴之利益者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第2項第3款定有明文。
查本件上訴人於上訴之際反訴請求被上訴人返還積欠租金之差額等共新臺幣（下同）708,125元，及自98年6月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，而本件反訴係就上訴人主張抵銷之租金差額等請求餘額為之，且係屬民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款規定應適用簡易程序之「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」、「因請求利息、紅利、租金、贍養費、退職金或其他定期給付涉訟者。」情形，依上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人（即反訴被告）起訴主張：㈠兩造於民國95年6月11日簽立租賃契約（下稱系爭租約），
由被上訴人向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路1段90及90-1號之房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自95年6月25日至100年6月24日止共計5年、租金每月新臺幣（下同）515,000元，被上訴人如欲中途終止系爭租約，必須於1個月前提出，且訂約時，被上訴人並交付上訴人100萬元作為押租保證金。嗣被上訴人於97年12月23日向上訴人請求提前終止系爭租約，兩造於97年2月25日會面商談降租事宜，因雙方對於降租金額未能達成共識，被上訴人再於98年5月5日發函上訴人表示若雙方未能於98年5月12日前簽訂新租約，並調降租金為每月309,000元，即依系爭租約第9條第4項約定，視為預告終止契約之意思表示，提前於98年6月25日終止系爭租約。嗣兩造於98年6月16日再商討交還系爭房屋與押租金事宜，並達成共識，約定以98年6月30日為房屋點交日，被上訴人並應將中央空調系統等硬體設備留於系爭房屋，上訴人則同意於點交後歸還押租金100萬元。然被上訴人點交系爭房屋後，上訴人僅交還60萬元押租金，尚有40萬元押租金未返還。
㈡系爭租約已合法終止：
被上訴人依系爭租約第9條第4項約定，於98年5月5日發函上訴人表示於1個月後即98年6月24日終止系爭租約，嗣兩造於98年6月16日再商討交還系爭房屋與押租金事宜，並達成共識，約定以98年6月30日為房屋點交日，被上訴人並應將中央空調系統等硬體設備留於系爭房屋，上訴人則同意於點交後歸還押租金100萬元，而後雙方亦依約於98年6月30日完成點交，故兩造合意於98年6月30日終止系爭租約。為此，爰依系爭租約第4條約定，請求上訴人返還還押租保證金40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢對反訴部分之答辯
系爭租約第3條第3項雖約定第二年起之租金按前年度之租金增加3%計算，然嗣後兩造約定租金不再增加3%，被上訴人給付租金是一次簽發1年12張租金支票，歷年每月均是515,000元，未曾調漲。且被上訴人前曾向上訴人提出「降租」之要求，對此，上訴人方面亦簽發每張面額57,750元之三紙支票交予被上訴人，作為98年4、5、6月三個月租金之抵扣，亦即此3個月每月租金已調降為46萬元。若兩造有增加租金之合意，則上訴人方面怎會在「欠租未交之前反另行交付3紙支票予被上訴人作為降租之表示」？再者，於98年6月5日時，上訴人公司曾發北投致遠郵局第97號存證信函，文中雖曾提及「過去未付租金」，但在上訴人於98年6月19日所發存證信函卻已不再提及要求「支付未付租金」乙事，而是直接確認「終止條件」，一係應留下中央空調系統等硬體設備；二係確認於98年6月30日終止，並依約補足98年6月25日至30日共6日按每月租金46萬元計算之差額（460,000÷30×6×1.05營業稅＝96,599，以整數96,600元計算），故當時是上訴人同意不請求「過去未付租金」。
二、上訴人（即反訴原告）則以：㈠被上訴人自90年6月25日起即向上訴人承租系爭房屋，租期
係每5年更新一次，亦即兩造就系爭房屋，共曾簽訂2份租賃契約，第1份租約即系爭90年租約，期限係自90年6月25日至95年6月24日，第2份租約即系爭租約之租期則係自95年6月25日至100年6月24日。據此，上訴人於原審所稱之「第7年」係指「系爭租約之第2年」，「第8年」則係「系爭租約之第3年」。
㈡上訴人並未同意不調漲租金：
依系爭租約第3條第3項約定，租金應每年增加3%，上訴人從未同意不依約調漲租金，系爭租約書亦未曾變更或修改，因被上訴人以其經濟困難，要求上訴人寬限或從押租金中扣抵，且上訴人有押租金100萬元，可從中扣除，因此才未立即請求被上訴人補差額。
㈢兩造並未合意終止系爭租約：
上訴人同意於98年6月30日點交系爭房屋，乃因被上訴人已不願繼續支付租金，伊為盡快收回系爭房屋，再出租予他人，以減少自身損害擴大，至於上訴人之98年6月19日存證信函上雖有記載：「…談論甚歡而別…。」云云，僅是禮貌性用語，並非上訴人已同意被上訴人終止系爭租約或不再請求未付租金之差額。
㈣上訴人得向被上訴人請求給付708,125元：
依系爭租約第3條第3項約定，租金應每年增加3%，因此，於第2年即96年6月25日至97年6月24日，每月租金應為530,450元，該年租金總額應為6,365,400元，被上訴人僅付6,180,000元（515,000×12＝6,180,000），差額為185,400元；又第3年即97年6月25日至98年6月24日，每月租金應為546,363元，該年租金總額應為6,556,362元，被上訴人僅付6,180,000元（515,000×12＝6,180,000），差額為376,362元，上開2年未付租金合計561,762元（185,400＋376,362＝561,762）。再者，被上訴人於98年5月5日發函上訴人表示若雙方未能於98年5月12日前簽訂新租約，並調降租金為每月309,000元，即依系爭租約第9條第4項約定，視為預告終止契約之意思表示，提前於98年6月25日終止系爭租約，乃行使終止權附停止條件，於法不合，因此，被上訴人未於1個月前預告終止租約，應賠償上訴人1個月租金546,363元，前開兩筆債權合計為1,108,125元（561,762＋546,363＝1,108,125），抵銷被上訴人即反訴被告對於上訴人即反訴原告所主張之押租金債權40萬元後，尚有餘額708,125元。
㈤上訴人係遭被上訴人詐欺而同意被上訴人調降租金：
被上訴人於97年12月23日來函要求降租，否則即要終止租約，上訴人乃與被上訴人協議，以第3年預計調漲之每月租金即546,363元調降一成之租金即57,750元，其計算式如下：
55,000元（為求計算方便前開546,363元之一成以整數55,000元計算）+（55,000×0.005即營業稅）＝57,750元，減少被上訴人98年4月、5月、6月之租金各57,750元，共173,250元，並於98年3月間簽發3紙支票予被上訴人，然上訴人前開降租之前提乃被上訴人不得再行要求提前終止契約及降租，亦即繼續承租至租期屆滿，詎被上訴人嗣又以98年5月5日存證信函，再次要求上訴人降租否則即要提前終止系爭租約，且其降租之幅度高達56%以上即每月租金降為309,000元，上訴人始覺受騙，依民法第184條第1項前段，被上訴人亦應賠償上訴人173,250元，上訴人亦以之為抵銷。
㈥依系爭租約約定，提起反訴請求被上訴人即反訴被告應給付
上訴人即反訴原告708,125元，及自98年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、原審依被上訴人之請求判命上訴人如數給付，上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決廢棄，被上訴人於第一審之訴駁回，並於上訴時，提起反訴，反訴聲明：反訴被告應給付反訴原告708,125元及自98年6月25日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及反訴均駁回。
四、兩造不爭執事項㈠被上訴人於90年6月25日至95年6月24日向上訴人承租系爭房
屋，每月租金50萬元，且約定於租賃期間不得以任何理由調高租金，又於該份租約即將屆滿前，兩造於95年6月11日簽訂系爭租約，約定租期自95年6月25日至100年6月24日止，租金每月為515,000元，且其中第3條第3項約定第二年起之租金按前年度之租金增加3%計算；第4條約定：被上訴人交付100萬元作為押租保證金，除另有約定外，上訴人應於租賃關係消滅且被上訴人遷空、交還房屋後無息退還押租保證金；第9條第4項約定：被上訴人如欲中途終止系爭租約，必須於1個月前提出等，被上訴人並於簽約時交付100萬元作為押租保證金。此有系爭90年租約及系爭租約可證（分別見本院卷第36至40頁、原審卷第7至12頁）。
㈡被上訴人於97年12月23日發函被告預告於98年2月24日提前
終止系爭租約，並請求返還押租金100萬元及98年2月25日至98年5月25日之未到期支票4張等語；上訴人於98年3月2日發函予被上訴人稱：兩造於98年2月25日會商，上訴人97年12月23日函之真意是希望調降租金，惟降租乙事因無經驗，希被上訴人提供相關資料案例供上訴人研商等語；被上訴人再於98年5月5日發函通知上訴人如未能於98年5月12日前簽訂新租約，租金調降為每月309,000元，即依租賃契約第9條第4項約定，預告於98年6月24日提前終止系爭租約，並請求返還押租金100萬元；嗣兩造於98年6月16日商討點交系爭房屋等事宜，約定以98年6月30日為點交日，98年6月25日至30日之差額依約補足，被上訴人願將中央空調設備等硬體保持完整留於系爭房屋，上訴人並於98年6月19日發函予上訴人確認前開事實；上訴人於98年6月5日發函予被上訴人：「郭董：您與張先生見面談，第一次張先生即向您說如果貴公司要終止租約，貴公司過去所未付租金部分全部要算清。您說不是要終止租約，僅因景氣太差經營困難，如果景氣好起來即不用…二次面談時，您說下次七月談，張先生說…7月太慢了，最後您說不然在6月中旬…。」，有前揭存證信函可憑（分別見原審卷第13至19頁，本院卷第55頁）。
㈢兩造於98年6月30日點交系爭房屋，上訴人有交付98年6月25
日至30日之租金96,600元支票予被上訴人，上訴人有交付退還押租金60萬元支票予被上訴人。有兩造所持之點交清單（見本院卷第41、110頁）、華南商業銀行和平分行99年12月29日華和存字第099450號函及其檢附之前述面額96,600元支票影像及報表可稽（見本院卷第98、99頁）。
五、得心證理由㈠系爭租約是否業已合法終止？
查被上訴人於98年5月5日發函予上訴人表示兩造如未能於98年5月12日前簽訂新租約，租金調降為每月309,000元，即依租賃契約第9條第4項約定，預告於98年6月24日提前終止系爭租約等，嗣兩造於98年6月16日商討點交系爭房屋及退押租保證金事宜，約定以98年6月30日為點交日，98年6月25日至30日之租金差額依約補足，被上訴人願將中央空調設備等硬體保持完整留於系爭房屋，上訴人並於98年6月19日發函予上訴人確認前開事實，兩造並均依約於98年6月30日辦理系爭房屋點交事宜之情，為兩造所不爭執，已詳如前述，因此，即使被上訴人於98年5月5日依系爭租約行使終止權時，因附有停止條件，致終止權行使陷於不確定狀態而不生效力，惟兩造事後於98年6月16日商討點交系爭房屋等事宜，足認上訴人亦同意被上訴人為終止系爭租約之要約，始會就終止租約後之相關事宜與被上訴人進行協商，並因而達成何時點交等細節協議，堪認兩造業已合意於98年6月30日終止系爭租約，上訴人固辯稱當時會同意被上訴人辦理系爭房屋點交等事宜，係因被上訴人不願繼續給付租金，為避免損害擴大，以早日將系爭房屋另行出租云云，然若系爭租約未經被上訴人依系爭租約約定合法終止，兩造亦未合意終止系爭合約情形下，則系爭租約仍有效存續，被上訴人仍應依系爭租約給付租金，上訴人並無何損失可言，是上訴人上開所辯，尚難採信，堪認系爭租約業於98年6月30日經兩造合意終止。
㈡兩造有無合意變更系爭租約第3條第3項約定而同意不調漲租
金？⒈按默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以
間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，此有最高法院有29年度上字第762號判例、90年度台上字第902號、90年度台上字第2038號判決，可資參照。
⒉查系爭租約第3條第3項明確約定第二年起之租金按前年度之
租金增加3%計算，因此，除非兩造嗣後有明示或默示合意變更上開約定，否則被上訴人即應依約給付按年調漲之租金。又被上訴人並未舉證證明兩造有明示合意變更前開調漲租金約款之事實，堪認兩造並無明示合意變更該約款。
⒊查被上訴人給付租金之方式為每年一次簽發12個月之租金支
票12紙予上訴人，再由上訴人按月提示付款，而被上訴人自95年6月25日至98年5月25日之每月租金支票之面額均是515,000元之情，為兩造所是認（見本院卷第11頁、27頁背面），準此，上訴人於自96年5月起於每年收受該年度之租金支票，以及每月提示該等支票付款時，均知悉被上訴人均無增加3%之租金數額，但皆予以收受而無任何異議或保留之情，亦為兩造所不爭執，因此，以被上訴人提出未加計3%數額之租金支票，上訴人收受該等租金支票時，明知未加計3%數額，仍毫無異議或保留之情況，堪認被上訴人為不調漲租金之要約，而上訴人此無異議或無保留地收受前述租金支票之舉動，足認有承諾被上訴人所為不調漲租金要約之默示意思表示，並非只是單純沈默。上訴人固辯稱其當時未異議或立即追償，係因被上訴人要求給予寬限，或被上訴人要求差額部分從押租金抵扣云云，然並未舉證以實其說，自難採信，另上訴人辯稱其因有押租金100萬元，有何理由免除被上訴人之債務云云，惟系爭租約期間長達5年，1個月租金即已高達50幾萬元，且至租約屆滿以前或以後，被上訴人仍有可能違約例如損壞系爭房屋或積欠租金或未按時搬遷等，上訴人就5年租約於第2年起在非求償無門之情形下，即以押租金直接抵扣差額或預備抵扣差額，難認符合常情，尚難採信，是上訴人上開所辯，亦無理由。再徵諸兩造於計算不足月即98年6月25日至30日共6日之租金時，是以每月租金46萬元計算，亦即以每月租金460,000÷30天×6天×1.05加計營業稅＝96,599，以整數96,600元計算（見本院卷第102、119頁），則兩造於結算最後剩餘6日之租金時，猶以每月租金46萬元計算，益徵兩造於簽約後即默示合意不按年調漲租金。
⒋上訴人又辯稱其有於98年2月至4月間與上訴人協商，要求上
訴人欲終止租約，就必須補足「過去未付之租金」（見本院卷第55頁），然此是在被上訴人於97年12月23日通知提前終止租約之後，兩造當時既因被上訴人要求提前終止租約或調降租金、調降幅度為何等事而意見不合，此從上訴人於98年3月2日發函予被上訴人稱：兩造於98年2月25日會商，上訴人97年12月23日函之真意是希望調降租金，惟降租乙事因無經驗，希被上訴人提供相關資料案例供上訴人研商等語（見原審卷第15頁），以及上訴人於98年6月5日發函予被上訴人：「郭董：您與張先生見面談，第一次張先生即向您說如果貴公司要終止租約，貴公司過去所未付租金部分全部要算清。您說不是要終止租約，僅因景氣太差經營困難，如果景氣好起來即不用…二次面談時，您說下次七月談，張先生說…7月太慢了，最後您說不然在6月中旬…。」（見本院卷第55頁）觀之，可知兩造當時對調降租金及其幅度仍在協商而未達共識，且被上訴人有提前終止系爭租約之意願，故上訴人此時始提出應補足「過去未付之租金」之要求，顯係因應兩造可能發生紛爭而為之請求，亦即上訴人於97年12月23日所為之表示，均可能係因前開爭執所為防禦措施，自難據被上訴人於97年12月23日以後要求被上訴人給付未付調漲租金差額或於點交時扣抵押租金之行為，逕認兩造前未有不調漲租約之合意。
⒌據上所陳，被上訴人主張兩造於簽立系爭契約後即合意不調漲系爭租約租金之事實，洵堪採信。
㈢被上訴人有無以繼續承租為由詐欺上訴人調降98年4月至6月
租金？上訴人於98年3月間同意將98年4月至6月租金調降為每月46萬元，上訴人因此退還上訴人每月57,750元總共173,250元之情，為兩造所不爭執。上訴人辯稱：因被上訴人於97年12月間要求調降租金始願繼續承租，上訴人才配合調降98年4月至6月每月57,750元，然上訴人隨即又於98年5月間要求降租至309,000元，否則提前終止租約，顯然是詐騙上訴人，致上訴人誤認被上訴人欲繼續承租而調降租金，因此，被上訴人對上訴人負有173,250元之侵權行為債務，並以之為抵銷云云，惟上訴人並未舉證證明當時被上訴人有同意上訴人為前開調降後，即願意繼續承租至租期屆滿為止之事實，且參諸前開上訴人於98年6月5日之存證信函內容觀之（見本院卷第55頁），兩造顯然於98年3至4與間尚未就調降租金及調漲幅度或終止租約事宜達成協議，而上訴人隨後即於98年5月5日預告終止系爭租約，益徵被上訴人並無為前開調降租金後即願繼續承租之表示或承諾，上訴人該部分主張，亦無理由。
㈣被上訴人之抵銷抗辯及反訴部分有無理由？
如前所述，兩造嗣後合意不依系爭租約第3條第3項約定調漲租金，系爭租約亦是經兩造合意終止，非依系爭租約約定事由終止，因此，上訴人主張第2年、第3年租金差額合計561,762元，及賠償上訴人預告1個月租金546,363元，以及侵權行為損害賠償173,250元與被上訴人之40萬押租金債權為抵銷，抵銷後餘額部分，反訴請求被上訴人給付給付708,125元，及自98年6月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、綜上所述，上訴人對被上訴人並無前述租金差額561,762元債權，賠償預告1個月租金546,363元債權，以及侵權行為損害賠償173,250元債權，且兩造業已合意終止系爭租約，被上訴人亦業已將系爭房屋交還上訴人，則依系爭租約第4條約定，上訴人應無息退還押租保證金100萬元予被上訴人，然上訴人僅退還60萬元押租保證金，從而，被上訴人依系爭租約第4條約定，請求上訴人返還押租金40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據，應予准許，原審命上訴人如數給付，並分別為假執行及免為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人主張未付租金差額、預告1個月租金及詐欺所受損害金額抵銷尚有餘額，反訴請求被上訴人給付708,125元及自98年6月25日日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦非有據，爰予駁回。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及反訴均為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 羅月君法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 13 日
書記官 李佩芳