臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第311號上 訴 人 東方科學園區管理委員會法定代理人 楊金發訴訟代理人 尤英夫律師
胡智忠律師黃宗哲律師被上訴人 大竑企業股份有限公司
樓法定代理人 吳超竑上列當事人間請求給付修繕分擔費用事件，上訴人對於中華民國99年4月14日臺灣臺北地方法院新店簡易庭99年度店簡字第235號第一審判決提起上訴，本院於99年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人法定代理人原為曾瑞祥，嗣於本院審理中變更為楊金發，變更後之法定代理人楊金發提出書狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第25 5條第1項第2款至第6款之情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項亦有明定，此規定依同法第436條之1第3項規定為簡易第二審訴訟程序所準用。本件上訴人原上訴聲明為：「㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人107,916元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。」嗣本院審理中於民國99年11月19日具狀變更聲明為：「㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人107,916元，及自99年1月12日起至清償日止按年息10％計算之利息。」核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，自應准許。
三、上訴人起訴主張：被上訴人所有臺北縣汐止市○○段775建號，門牌號碼臺北縣汐止市○○○路○段○○號22樓之房屋（下稱系爭房屋），位於東方科學園區內，該園區於民國90年遭逢大火，致大樓結構、帷幕牆等公共設施嚴重受損，經上訴人依公寓大廈管理條例第31條之規定召開區分所有權人會議，決議進行重大修繕，且重大修繕各區分所有權人所應分攤之費用，亦經區分所有權人會議以特別決議通過，並決議遲延繳納者應負擔10%之遲延利息。從而，上開修繕費用之分擔既經區分所有權人會議以特別決議且經區分所有權人會議通過各區分所有權人應繳納之費用，則依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條之規定，上訴人自得請求被上訴人繳納。惟經上訴人多次催討，被上訴人皆置之不理，為此，爰依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條規定提起本件訴訟，請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）107,916元，及自99年1月12日起至清償日止，按年息10％計算之利息等語。
四、被上訴人則以：被上訴人於95年11月24日經法拍程序取得系爭房屋，並於96年2月5日取得權利移轉證明書，上訴人於98年12月3日及同年12月28日來函要求被上訴人支付系爭房屋所在大樓修建分攤費用107,916元，惟上訴人欲收取之107,916元為93年時該大樓第一次發包修復大樓之廠戶應付費用，亦即上訴人所稱之被上訴人應支付之費用係於被上訴人取得系爭房屋所有權前即已發生之大樓管委會應收費用，故該費用根本不屬於被上訴人所應承擔之支出，上訴人應向系爭房屋之前任所有權人收取。且被上訴人對於取得系爭房屋後所發生之大樓一切住戶應支付之費用，均未遲繳或推託，並在被上訴人取得系爭房屋所有權後之大樓修復，廠戶應分攤費用，亦如數繳交，是上訴人就上述部分之請求為無理由等語，資為抗辯。
五、原審為上訴人全部敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人107,916元，及自99年1月12日起至清償日止按年息10％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
六、得心證之理由：㈠查本件係因系爭房屋所在之東方科學園區因90年5月12日大
火致使共用部分受損而有修繕之必要，嗣於93年1月6日臨時區分所有權人會議就火災復建工程發包施工項目及各戶應分擔之復建費用做成決議：公設復建經費分攤暨繳付由各區分所有權人依管委會（即上訴人）於93年1月16日前寄發之通知繳款金額撥入交銀專戶（各區分所有權人於93年2月16 日前繳付工程分擔款，未配合於上揭日期繳款者其追繳期限至93年2月29日止，並自93年3月1日時加計年息10％之滯納金）（本院卷第8-18頁）；並於93年2月25日與弘昇營造廠股份有限公司（下稱弘昇公司）簽訂「補充工程合約」（下稱第一階段工程），嗣後弘昇公司因工程進度嚴重遲延，經上訴人於95年11月23日發函依法解除受災戶全體與弘昇公司「補充工程合約」等相關之工程契約，並於96年3月29日區分所有權人會議追認。且另於97年8月1日東科第12屆區分所有權人會議決議將復建工程於8.5億元以內之價格重新發包予立鴻營造股份有限公司（下稱立鴻公司），工程款之籌措方式為：⒈先結算之前與「弘昇公司」工程款：⑴專戶內工程款餘額為268,029,894元。⑵餘未繳款廠戶27,084,580元。
⑶問題戶應分攤金額52,384,842元，由立鴻公司先代墊，再以設定法定抵押權方式取償。以上共計295,114,474元，⒉與立鴻公司工程款之分攤：總工程款8.4億元，其中2.9 億元為上揭與弘昇公司之工程餘款（即第一復建基金），其餘
5.7億元（即第二復建基金），由立鴻公司先代墊3.1億元，其餘由廠戶自行繳納2.6億元（下稱第二階段工程），未繳款部分以年息10％計算利息（本院卷第88-98頁）。被上訴人於95年11月24日經法拍程序取得系爭房屋，並於96年2月5日取得權利移轉證明書，而為上訴人所在之東方科學園區之區分所有權人。上開事實均有建物登記第二類謄本（見支付命令卷第4、5頁）、93年1月6日臨時區分所有權人會議紀錄（見本院卷第8-18頁）、東方科學園區復建工程補充合約（契約當事人為東方科學園區各區分所有權人與弘昇公司，見本院卷第19-23頁）、存證信函（見本院卷第24-26頁）、工程合約（契約當事人為汐止東方科學園區各區分所有權人與立鴻公司，見本院卷第29-49頁）、97年8月1日東方科學園區第十二屆區分所有權人會議紀錄（見本院卷第88-98頁）、98年8月28日東方科學園區第13屆區分所有權人會議紀錄（見支付命令卷第17-35頁），臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書（見本院卷第111、112頁）等件在卷可稽，堪信為真正。
㈡惟被上訴人抗辯稱：上訴人所請求之修建分攤費用107,916
元，係93年即被上訴人取得系爭房屋以前發包予弘昇公司工程餘款之費用，上訴人應向系爭房屋之前任所有權人收取，是本件之爭點為：上訴人得否依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條請求被上訴人給付修建分攤費用107,916元？亦即該筆費用係基於上訴人與立鴻公司之工程契約所生抑或因與弘昇公司間之工程契約所生？分述如下：
⒈系爭給付修建分攤費用107,916元係因於上訴人與立鴻公司
之工程契約所生抑或因與弘昇公司間之工程契約所生？⑴按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後
，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院48年台上字第1065號判例固定有明文，惟其後83年6月3日大法官會議釋字第349號解釋就此則認為：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂立分管契約之約束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。」申言之，前揭大法官會議認共有人間訂立之分管契約，僅對於非善意（知情）或雖係善意但有過失（可得而知卻不知）之前有部分受讓人有其拘束力，對於並無過失之善意（非明知亦非可得而知）受讓人則否。
⑵經查，本件上訴人主張被上訴人應給付之修建分攤費用
107,916元依前揭說明，即屬第一階段工程餘款之第一復建基金，為上訴人於93年1月6日臨時區分所有權人會議即已做成決議，其公設復建經費分攤依公寓大廈管理條例及東方科學園區管理規約，由各區分所有權人依上訴人之通知繳款金額撥入專戶。亦即，第一復建基金係由上訴人依93年1月6日臨時區分所有權人會議決議籌措，揆諸上開說明，區分所有權人之繼受人倘為善意第三人應受保護，以維交易安全，就原區分所有權人違反公寓大廈管理條例或規約具體發生之個別債務，原區分所有權人應負債務不履行或損害賠償責任，非經繼受人與債權人或原區分所有權人訂立契約承擔原區分所有權人之債務，其債務自不移轉於該繼受人，苟未依法為債之移轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不測損害之虞，殊屬有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三人之旨有違。再者，區分所有權人或住戶積欠應分擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會依該條例第21條之規定，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；而同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等之明文規定；足見對於違反義務之區分所有權人得有多項制裁及救濟之道，益徵區分所有權之繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循上開各規定加以請求；且區分所有權之繼受人，其無論係經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用無從知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值，茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，是就前手已具體發生而積欠之管理費用及其他應分擔費用，實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。末按，前開規定茍係包括繼受前手已生之具體債務，因區分所有物所有權移轉時即生法定承擔之效果，則使前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員會對於積欠管理費用或依規約其他應負擔之費用之區分所有權人，亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他應分擔費用之區分所有權人之相關制裁及救濟規定，則上開規定豈非具文。綜上所述，前手所積欠之管理費及其他應分擔費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，不應由繼受人承受。
⑶是上訴人所請求被上訴人給付修建分攤費用107,916元，
係發生於被上訴人於95年11月24日經法拍程序取得系爭房屋之前，依上所述，被上訴人自無庸負擔其前手所積欠第一復建基金應分擔之工程款。加之，本件被上訴人復未為上開債務之承擔，顯見上開債務自不得移轉於被上訴人。從而上訴人主張依公寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條規定請求被告給付107,916元，及自99年1月12日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為無理由，應予駁回。
⒉上訴人另以其依97年8月1日第12屆區分所有人會議決議，以
及公寓大廈管理條例第10條第2項及上訴人代表全體區分所有權人與立鴻公司簽訂之工程契約，上訴人向被上訴人請求分攤之復建工程款235,555元中之107,916元，乃97年10月間被上訴人與立鴻公司簽訂工程契約後始發生之債務，與被上訴人前手及弘昇公司無關，被上訴人應給付上訴人107,916元云云，惟查：依上訴人97年8月1日第12屆區分所有權人會議第柒項「提案討論」說明欄貳「工程款籌措暨分攤原則」及說明欄參「復建基金籌措、管控暨動支管理辦法」（見本院卷第93-96頁），均將與弘昇公司工程款結餘及再行籌措之工程款分開處理，並分別名為「第一復建基金」及「第二復建基金」。復依上訴人以東方科學園區全體區分所有權人代理人身分與立鴻公司簽訂之工程合約，第六條付款辦法亦將工程款區分為「工程款」及「原工程款不足另需籌措部分」（見本院卷第29頁），並異其支付程序（另需籌措之工程款依工程進度給付，餘工程款則依第三次債權銀行通過之估驗程序由兆豐銀行臺北分行撥付）。是由該8.4億元工程款之籌措方式、動支程序以及工程合約之付款辦法綜合觀察，均係將第二階段工程款與第一階段工程款分別處理，而第二階段工程款之來源，係包括第一階段工程款之結餘及扣除該結餘後，區分所有權人應自行籌措部分和立鴻公司出資部分。故就第二階段工程款，區分所有權人所應負擔者，應僅限於第二階段工程款扣除第一階段工程款結餘和立鴻公司自行出資後不足部分（即第二復建基金部分）。從而，被上訴人於95年11月24日經法拍程序取得系爭房屋，並於96年2月5日取得該屋之權利移轉證明書始成為系爭房屋之區分所有權人，參諸前揭說明，上訴人主張被上訴人就第二階段工程須負擔其前手所積欠第一階段工程應分擔之工程款（即第一復建基金部分），自屬無理，而不足採。
七、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付修繕費用107,916元，及自99年1月12日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 歐陽漢菁法 官 宣玉華以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 8 日
書記官 謝梅琴