臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第324號上 訴 人 祖延大廈管理委員會特別代理人 甲○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 王悅蓉律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國99年3月17日本院臺北簡易庭98年度北簡字第35724號第一審判決提起上訴，經本院於99年6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人訂定租賃契約（下稱系爭租約），向上訴人承租門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○ 巷50及52號地下室（下稱系爭地下室）以從事攝影工作室使用，兩造約定租賃期間自民國97年5月1日起至98年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）1萬8,000 元。嗣被上訴人以系爭地下室於97年5 月21日遭臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）以違反建築法第73條第2 項前段規定，依同法第91條第1項規定處以罰鍰6 萬元，並限期1個月改善恢復原狀，並依原核准用途使用，經被上訴人清空地下室後，北市都發局始撤銷該處分，上訴人已無法提供系爭地下室供被上訴人從事攝影工作室之用，是被上訴人於97年5 月27日向上訴人表示終止系爭租約。系爭租約終止後，被上訴人依法應返還系爭地下室，詎被上訴人仍繼續占有至98年5月7日因本院97年度北簡字第39262 號返還房屋等事件，經法官至現場履勘時，始返還系爭地下室，故被上訴人受有相當於租金之利益，上訴人因此受有損害，共計20萬4,000 元（計算式：1萬8,000元×11個月又10日）。又依系爭租約第5條第6項約定，被上訴人應交付地下室前門鎖之鑰匙予上訴人，惟被上訴人於契約存續期間皆從未交付地下室鑰匙予特別代理人甲○○，屬於違約，上訴人亦得依據系爭租約第8條第3項之約定，向被上訴人請求前審律師費4 萬元之違約賠償。爰依民法第179條、第184條第1 項前段規定及系爭租約之約定，請求被上訴人應給付上訴人24萬4,000 元及自98年5月8日起至清償日止按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於97年4 月25日與上訴人簽訂租賃契約，甫進行搬遷事宜，即遭北市都發局要求立即清空不得使用，被上訴人隨即清空搬離，並將鑰匙交付原告住戶，是被告從未使用過系爭地下室。又上訴人特別代理人甲○○除本件訴訟關係外，並不具備上訴人法定代理人資格，則甲○○於簽訂系爭租約時外觀上並不具備上訴人法定代理人資格，是被上訴人乃以於97年8 月18日以臺北古亭郵局存證信函字第2059號存證信函通知祖延大廈全體住戶，甲○○對被上訴人將系爭地下室鑰匙交付予大廈1、2樓住戶之事實不得諉為不知，上訴人未能舉證證明被上訴人於97年5 月27日後仍繼續占有系爭地下室，上訴人本件請求並無理由。況且，被上訴人已於簽訂系爭租約時，先行支付押租金及第1 個月租金，是被上訴人何來不當得利可言等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並於本院為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人24萬4,000 元及自98年5月8日起至清償日止按年息5％計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人向上訴人承租系爭地下室以從事攝影工作室之用，
約定租賃期間由97月5月1日起至98年4月30日止，租金每月1萬8,000元。
㈡系爭地下室於97年5月21日，遭北市都發局以違反建築法第
73條第2項前段之規定，依同法第91條第1項規定處以罰鍰6萬元，並限期1個月改善恢復原狀，並依原核准用途使用，經被上訴人清空地下室後，北市都發局始撤銷該處分。
㈢被上訴人於97年5月27日向上訴人發函表示終止租賃契約，經上訴人收受。
㈣上訴人對被上訴人所提返還房屋等事件，經本院臺北簡易庭
於98年7月21日以97年度北簡字第39262號判決駁回上訴人之訴確定。
五、兩造爭點及論述：㈠被上訴人自97年5月27日起至98年5月7日止，是否仍繼續占
有系爭地下室？上訴人請求被上訴人返還此部分相當於租金之不當得利20萬4,000元，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第179條、第184條第1 項前段分別定有明文。是上訴人依上開規定，起訴主張被上訴人於系爭租約終止後，未將系爭地下室返還上訴人，而受有相當於租金之利益，上訴人因此受有損害，自應就此有利於己之事實負舉證責任。
⒉經查，被上訴人於97年4 月25日向上訴人承租系爭地下室
以從事攝影工作室之用，約定租賃期間由97月5月1日起至98年4月30日止，租金每月1萬8,000 元之事實，有系爭租約（見原審卷第6頁至第7頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪認上訴人明知被上訴人承租系爭地下室之目的，係為作為攝影工作室使用之事實，則上訴人自應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。然上訴人於97月5月1日交付系爭地下室予被上訴人後，因祖延大廈不同意系爭地下室出租之住戶檢舉，北市都發局旋於97年5 月21日以系爭地下室違反建築法第73條第2項前段之規定，依同法第91條第1項規定處被上訴人罰鍰6萬元，並限期1個月改善恢復原狀，被上訴人僅得將系爭地下室清空，回歸系爭地下室原核准用途，北市都發局始撤銷該處分之事實，有北市都發局97年5 月21日北市都建字第09776118200號 函、97年10月14日北市都建字第09764168000 號函（見本院卷第26頁至第27頁、原審卷第101 頁）在卷足憑，足見被上訴人抗辯上訴人未交付合於所約定使用、收益之租賃物予被上訴人，被上訴人因遭北市都發局要求立即清空不得使用，被上訴人隨即清空等語，洵堪採信。又被上訴人因系爭地下室未能合於租賃目的，而上訴人亦無法提供系爭地下室供被上訴人從事攝影工作室之用，乃於97年5 月27日以存證信函向上訴人表示終止系爭租約，且因祖延大廈管委會87年3 月21日報備成立後，甲○○擔任主任委員之時間僅自93年5月9日起至95年5月8日止，上開任期屆滿後，祖延大廈迄今並未進行主任委員改選，甲○○即以上訴人名義與被上訴人簽訂系爭租約，被上訴人為維護自身權益，乃於終止系爭租約搬離系爭地下室後，將系爭地下室鑰匙交予祖延大廈1、2樓住戶，並於祖延大廈公佈欄公告鑰匙取得方式，復將上情於97年8 月28日以發存證信函寄予祖延大廈各住戶及將此存證信函張貼於祖延大廈1 樓大門之事實，業據證人即祖延大廈住戶廖桂宏於本院臺北簡易庭97年度北簡字第3926
2 號事件到庭證述：伊為祖延大廈住戶之一，當時兩造簽訂租賃契約時，伊是持反對態度，系爭地下室在未出租予被上訴人時，大廈每一住戶均持有通往地下室的鑰匙，出租後，地下室鑰匙有經過變更，約97年6、7月時，被上訴人將系爭地下室鑰匙交予伊及天鍋餐廳老闆，伊問被上訴人為何只將鑰匙交予渠等，被上訴人說有以信件另行通知甲○○，伊有看到被上訴人貼的小公告等語（詳本院臺北簡易庭97年度北簡字第39262 號卷，下稱北簡卷，第76頁），且有被上訴人97年5 月27日臺北古亭郵局第1340號存證信函、祖延大廈管理組織報備證明、管理委員會會議紀錄、證人廖桂宏所見公告照片、被上訴人97年8 月28日臺北古亭郵局第2059號存證信函及送達回執與張貼照片（見原審卷第8 頁至第10頁、第68頁至第69頁、北簡卷第69頁、第51頁至第58頁）在卷可考，是被上訴人抗辯其遭北市都發局要求立即清空不得使用系爭地下室後，隨即清空搬離，並將鑰匙交付上訴人住戶，被上訴人自97年5 月27日後，未繼續占有系爭地下室等語，即難謂為子虛。
⒊上訴人主張被上訴人自97年5 月27日起至98年5月7日止，
仍繼續占有系爭地下室云云，無非係以被上訴人未將系爭地下室鑰匙交付甲○○，被上訴人係於98年5月7日本院臺北簡易庭97年度北簡字第39262 號返還房屋等事件履勘現場時始交付鑰匙，及被上訴人於臺灣臺北地方法院檢察署97年度偵字第23736 號偽造文書等案件偵查中之告訴內容為其論據。惟系爭租約因上訴人已無法提供系爭地下室供被上訴人從事攝影工作室之用，而經被上訴人於97年5月2
7 日向上訴人表示終止之事實，為上訴人所自承，則系爭地下室對於被上訴人，當無繼續使用之利益，且被上訴人於系爭租約終止後，已將系爭地下室鑰匙置放於上訴人得隨時取得之祖延大廈1、2樓住戶處，業於前述，是上訴人徒以被上訴人未將系爭地下室鑰匙交付甲○○，而主張被上訴人於系爭租約終止後繼續占有系爭地下室，實無足取。又上訴人以被上訴人於系爭租約終止後，繼續占有系爭地下室為由，請求被上訴人返還系爭地下室等事件，業經本院臺北簡易庭，於98年7月21日以97年度北簡字第39262號判決駁回上訴人之訴確定，且前開訴訟之承審法官至系爭地下室履勘時，該地下室僅有兩疊物品置放角落，被上訴人否認該物品為其所有，況系爭租約第7條第3項業已約定：「乙方（即被上訴人）遷出時或租賃期限屆滿後，如遺留家具、雜物不搬出時，視作放棄，同意由甲方（即上訴人）自行處理，乙方不得異議。」，此有系爭租約、上訴人所提現場照片、本院臺北簡易庭97年度北簡字第3926
2 號於98年5月7日勘驗筆錄（見原審卷第6頁至第7頁、本院卷第16頁、第29頁）在卷可據，且經本院調閱北簡卷宗查證屬實；參以上訴人明知被上訴人業將系爭地下室鑰匙交付祖延大廈1、2樓住戶處，詳如前述，然上訴人卻仍執意向被上訴人提出返還系爭地下室等訴訟，則被上訴人抗辯其係於上開履勘期日時，向祖延大廈1、2樓住戶索取鑰匙後開啟系爭地下室大門等語，難謂無稽。是以，被上訴人雖於98年5月7日本院臺北簡易庭97年度北簡字第39262號返還房屋等事件履勘現場時交付系爭地下室鑰匙予上訴人，然上訴人以此遽主張被上訴人自97年5 月27日起至98年5月7日止，仍繼續占有系爭地下室云云，實委無足採。
再者，被上訴人雖以上訴人於97年5 月12日、同年月29日、同年6月5日、7月7日、8月8日，在祖延大廈公告欄張貼指摘被上訴人租欠租金等語，對上訴人提起妨害名譽刑事告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署於98年4 月21日以97年度偵字第23736號為不起訴處分，有上開不起訴處分書（見本院卷第10頁至第15頁）在卷為憑，然被上訴人如何得知上開公告內容，與被上訴人有無繼續占有系爭地下室，乃屬二事，是上訴人以此逕謂被上訴人於上開期間仍繼續占有系爭地下室，要非足採。
⒋綜上，上訴人所舉證據未能證明被上訴人於系爭租約終止
後，自97年5 月27日起至98年5月7日止之期間內仍繼續占有使用系爭地下室之事實，則上訴人依民法第179條、第184條第1 項前段規定及系爭租約之約定，請求被上訴人返還此部分相當於租金之不當得利20萬4,000 元，應為無理由。
㈡上訴人依據系爭租約第8條第3項之約定，請求被上訴人賠償
律師費4萬元，是否有理？系爭租約第8條第3項雖約定：「任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉及之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。
」，然系爭租約第5條第6項係約定：「乙方（即被上訴人）需交壹副前門鎖鑰匙存放於管委會甲○○小姐處，以方便管委會管理之用。」，然上訴人於簽訂系爭租約後，既將系爭地下室交付被上訴人使用，且前開第5條第6項約定亦僅為方便上訴人之大廈管理而設，則被上訴人縱未依上開約定交付系爭地下室前門鎖鑰匙，惟此僅使上訴人無法逕以持有之鑰匙進入系爭地下室而有所不便，尚難遽認上訴人權益已遭損害。況且，上訴人於97年5月1日交付系爭地下室後不久，被上訴人旋即遭北市都發局於同年月21日以系爭地下室違反建築法第73條第2項前段之規定，依同法第91條第1項規定處被上訴人罰鍰6萬元，並限期1個月改善恢復原狀，被上訴人僅得將系爭地下室清空，回歸系爭地下室原核准用途，北市都發局始撤銷該處分；被上訴人因而於97年5 月27日以存證信函向上訴人表示終止系爭租約，搬離系爭地下室，並將系爭地下室鑰匙交予祖延大廈1、2樓住戶，以便祖延大廈住戶使用等事實，已於前述。又上訴人所主張之律師費，乃對被上訴人起訴請求返還系爭地下室等事件所支出，然被上訴人業將系爭地下室鑰匙交付祖延大廈1、2樓住戶處，此為上訴人特別代理人所明知，卻仍提起上開訴訟，本院臺北簡易庭乃於98年7月21日以97年度北簡字第39262號判決駁回上訴人之訴確定。綜上以觀，上訴人支出前開訴訟之律師費，乃因可歸責於上訴人之事由所致，上訴人徒以被上訴人未將地下室前門鎖之鑰匙予甲○○，遽依系爭租約第8條第3項約定，請求被上訴人賠償前審律師費4萬元，應非足採。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條、第184條第1 項前段規定及系爭租約之約定，請求被上訴人給付上訴人24萬4,000 元及自98年5月8日起至清償日止按年息5％ 計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 魏式瑜法 官 周玉琦以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 2 日
書記官 劉英權