臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第331號上 訴 人 陳宗文即被上訴人被上訴人即 賴宏城上 訴 人 之1上列當事人間請求遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國99年4月26日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第781號第一審判決各自提起上訴，賴宏城並為訴之追加，本院於民國100年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠駁回賴宏城後開第二項之訴部分；㈡命陳宗文給付利息中自民國九十七年一月十日起至民國九十八年一月九日止部分；併訴訟費用之裁判均廢棄。
陳宗文應再給付賴宏城新臺幣壹拾貳萬玖仟元及自民國九十八年一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前開廢棄㈡部分，賴宏城第一審之訴及其假執行宣告均駁回。
賴宏城其餘之上訴及追加之訴均駁回。
陳宗文其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由陳宗文負擔百分之九十七，餘由賴宏城負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於簡易程序第二審，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴。民事訴訟法第436條之1準用第446條第1項及第255條第1項第3款分別定有明文。經查，本件賴宏城於原審請求陳宗文給付新臺幣（下同）20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。然起訴狀係於民國98年1月9日送達陳宗文，詎料，陳宗文上訴後將利息起算日由起訴狀翌日特定97年1月10日，此部分係較原先一審請求利息起算範圍為大，自屬擴張應受判決事項之部分。核賴宏城所為，與前開規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人即上訴人賴宏城起訴主張：賴宏城於97年1月21日向陳宗文承租門牌號碼臺北市○○街○○○巷○○號1樓（僅應有部分1/2部分，下稱系爭房屋）作為營業用途，並於同日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自97年3月1日至同年11月30日止，租金每月45,000元，押租金為9萬元，系爭租約並經公證。賴宏城因經營問題於97年8月初與陳宗文洽商提前於同年8月底終止租約，經取得陳宗文同意後，兩造約定陳宗文應退還97年9、10、11月等3個月份之租金支票3紙（下稱系爭支票）共計135,000元，及扣除水電費2萬元與先前後門維修費5,000元剩餘之押租金共計65,000元。
賴宏城旋即於97年9月1日進行設備拆除搬遷作業，以便將系爭房屋返還陳宗文。陳宗文於同日親至系爭房屋會勘，並要求賴宏城應至「臺灣臺北地方法院所屬民間公證人信義聯合事務所」處辦理終止租約認證事宜。賴宏城應其要求前往並由該事務所張明偉公證人將已製作完畢之認證書並交予兩造相互簽名，但陳宗文突要求賴宏城先將系爭房屋鑰匙交還，賴宏城則以尚未搬遷完畢，須待完成後方交付鑰匙，陳宗文乃表示待搬遷完成後再完成認證手續。賴宏城於翌日搬遷完成後，延請陳宗文會同至公證人處完成手續，陳宗文拒不出面辦理，賴宏城不得已於同年月4日以中和中山路郵局第479號存證信函催告陳宗文依約履行返還義務，嗣再向臺北市信義區調解委員會聲請調解，調解仍不成立。陳宗文不但未依約將系爭支票返還，反加以提示。惟系爭租約業已終止，陳宗文受領該租金支票自屬欠缺法律上因而受有利益，並致賴宏城受有損害，爰依系爭租約第5條約定、兩造提前終止租約之協議及不當得利之法律關係提起本件訴訟，請求陳宗文返97年9月至11月租金135,000及剩餘之押租金65,000元，共計20萬元及利息。
二、上訴人及被上訴人陳宗文則以：陳宗文原本雖同意賴宏城得提前終止系爭租約，然兩造協同至公證人認證當天，賴宏城並未自系爭房屋處騰空遷出，自應認系爭租約並未提前終止，陳宗文自有權受領97年9月至11月之租金。而賴宏城於系爭租約到期後，亦未遵照契約約定返還系爭房屋，導致陳宗文向本院聲請強制執行，因此繳納執行費用43,200元，本院執行處書記官並於98年1月14日偕同陳宗文前往臺北市○○街○○○巷○○號1樓換鎖與履勘現場，賴宏城於斯時始當場交付鑰匙，依系爭租約第5條規定，該保證金既為系爭租約履行之擔保，因賴宏城未遵守契約致陳宗文聲請強制執行，所生之費用自可於押租金中主張抵銷。另依系爭租約第12條規定，系爭租約於97年11月30日到期後，賴宏城並未遵守契約返還房屋，自97年12月1日起算，至98年1月14日本院執行處書記官偕同陳宗文換鎖及履勘現場之日，合計共1月又14日，賴宏城應給付違約金130,645元（計算式：45,000×2＋45,000×14／31×2）。陳宗文自得就此部分與應返還賴宏城之押租金部分為抵銷等語，資為抗辯。
三、原審之判斷及兩造於本院之聲明：原審判命陳宗文應給付賴宏城65,000元及自97年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並將賴宏城其餘之訴駁回。兩造各就其敗訴部分不服，均提起上訴，賴宏城並訴之追加將原先利息起算日由起訴狀繕本送達翌日追加為自97年1月10日起算。賴宏城於本院上訴及追加之聲明為：
㈠原審判決不利於賴宏城部分廢棄；㈡上開廢棄部分，陳宗文應再給付賴宏城135,000元及自97年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。陳宗文上訴聲明為：㈠原判決不利於陳宗文部分廢棄；㈡前項廢棄部分，賴宏城在第一審之訴駁回。兩造關於對造上訴之答辯聲明均為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）賴宏城於97年1月21日向陳宗文承租系爭房屋作為營業用途，並於同日簽訂系爭租約，租賃期間自97年3月1日至同年11月30日止，租金每月45,000元，押租金為9萬元，系爭租約並經公證。
（二）押租金9萬元之部分，應扣除水電費20,000元與先前房屋後門遭小偷破壞之維修費5,000元，故剩餘押租金總計為65,000元。
（三）賴宏城已預先以支票交付97年9月、10月、11月租金。經陳宗文提示後，均已兌現。
（四）賴宏城於97年9月4日以中和中山路郵局第479號存證信函催告陳宗文依兩造終止租約之協議完成系爭房屋點交。
（五）兩造就本件終止租賃糾紛曾於臺北市信義區調解委員會進行調解，因兩造意見不一致，經調解委員會開立97北市信調字第492號調解不成立證明書。
（六）本院97年度執字第113766號遷讓房屋強制執行事件，本院定98年1月14日履勘系爭房屋，賴宏城於當日交還鑰匙，並點交系爭房屋予陳宗文。又陳宗文於該執行程序中繳納執行費用43,200元。
五、兩造之爭點及論述：賴宏城主張系爭契約已提前終止，故陳宗文應返還終止後之租金及押租金等情，為陳宗文所否認，並以前揭情詞置辯，故本件之爭點厥為：㈠賴宏城主張陳宗文應返還97年9、10、11月租金135,000元及剩餘押租金65,000元，是否合理有據？亦即兩造是否合意提前終止系爭租約？若兩造就終止系爭租約乙事達成合意，陳宗文是否已合法撤銷原同意提前終止系爭租約之意思表示？㈡如陳宗文應返還租金及其餘押金時，得否就其預納之強制執行遷讓房屋費用及違約金部份主張抵銷？現就本件爭點析述如后：
（一）關於兩造間之租賃契約是否業已提前終止部分及陳宗文有無撤銷提前終止系爭租金之意思表示部分：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又基於契約自由原則，契約本可因當事人互相表示意思一致而解除或終止。系爭契約原約定期限至97年11月30日止，然該租賃契約倘經兩造合意提前終止時，自得於約定租賃契約屆滿前，終止兩造之租賃關係，故關於兩造是否有提前終止系爭租約之爭點部分。查：
⑴依據兩造於97年9月1日於民間公證人信義聯合事務所簽署
但未完成之終止租賃契約所載：「甲方（即陳宗文）應於民國97年9月1日前返還乙方（即賴宏城）三張未到期之租金支票。乙方應於97年9月5日前將房屋回復原狀並點交甲方管業。其他：水電費已扣2萬元整，出租人返還押金新臺幣65,000元整。」等語（見原審卷第81頁），核與賴宏城主張兩造於97年8月中旬即已就提前終止系爭租約乙事達成合意，即陳宗文同意退還97年9、10、11月等3個月之租金支票3紙，並退還剩餘押租金65,000元之約定內容相符。且據負責草擬該份契約之公證人張明偉所提出之陳報狀所陳「……賴宏城與陳宗文於民國97年9月1日至本所欲辦理終止租賃契約，惟經陳宗文填寫完該份契約並依陳宗文主張由本公證人擬定終止條件（如契約備註欄打勾部分）後，……」等語（見原審卷第80頁），可知兩造於到達公證人處所前，已就終止租賃契約之必要條件達成合意，方可依陳宗文口述主張，並由公證人填寫製作該終止租賃契約。顯見，兩造於97年9月1日之前即已合意於97年9月1日終止系爭租約，兩造於當日偕同前往公證人處辦理認證之目的係為確認終止契約之意思表示併商討系爭房屋返還事宜。倘系爭契約未提前終止時，陳宗文斷無請求賴宏城返還、點交系爭房屋之可能。故賴宏城主張兩造合意於97年9月1日終止系爭租約，應屬非虛。
⑵證人即負責為兩造辦理系爭契約終止認證事宜之公證人張
明偉於原審到庭證稱：「我認為本件認證程序沒有完成，我便將認證書銷燬。本來是已經講好，但我告知因為雙方沒有終止租約，原告（即賴宏城）不簽名就離去，原告沒主張已經終止租約。」；「簽名部分應該是指簽請求書，正本我已提出附卷，終止契約書是由我幫他們填的，其餘部分由被告（即陳宗文）填寫，當時原告也在場，印象中原告沒有拿筆寫，我有問他們說是否要終止，但後來不歡而散。」等語（見原審99年4月12日言詞辯論筆錄，原審卷第91頁）。故公證人張明偉就兩造終止契約之認證程序雖未完結，惟兩造既於公證人製作之終止租賃契約上確已簽名，業經賴宏城、陳宗文各於上開原審言詞辯論期日自承在卷，益證就提前終止乙事本即經兩造合意，僅就延期部分如何收受租金在認證程序中有所爭執。
⑶況關於系爭契約之終止方式，兩造並未約定為要式行為，
亦即不以於公證人處辦理完認證手續為必要。故兩造關於系爭契約自97年9月1日起合意提前終止一事業已意思表示合致，不因兩造嗣後未委由公證人辦妥認證手續，遽認定不生合意終止之效力。
⒉次按，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不
為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，民法第88條第1項前段定有明文。又民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。兩造關於系爭契約已合意於97年9月1日提前終止已如前述，然嗣後於公證人處認證時，陳宗文卻表示欲作廢該合意終止租約之意思，故本件次應審究陳宗文是否撤銷提前終止系爭租金之意思表示部分。經查：
⑴賴宏城於起訴狀中自承在認證過程中，因陳宗文突然要求
其先將房屋之鑰匙交還，賴宏城則告以因設備桌椅尚未搬遷完畢，是否可於2、3天內搬遷完後再交付，陳宗文乃表示等搬遷完成後，再來完成公證手續等情（見起訴狀第2頁第12行起）。核與公證人證稱「當時被告說有收租金才同意終止租約，延幾天就收幾天的租金，原告一直要求不要再給付多出的租金，被告表示等搬完後再來辦。」、「被告有表示要作廢，延期的部分被告主張要收錢。」等語相符。惟陳宗文既於公證人處自陳待搬遷完成後續行辦理認證，可知其於斯時仍非無依兩造提前終止契約之合意處理後續點交房屋，及待點交房屋後辦理認證手續之意願，本件公證人僅因兩造當事人請求，就終止系爭租約之法律行為之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限，然非謂未經完成認證程序即可推知兩造無終止系爭租約之真意。是就陳宗文於公證人處表示作廢認證程序，若逕解為陳宗文撤銷其原先同意提前終止租約之意思表示，實嫌速斷。
⑵兩造因終止租約而至公證人處辦理終止租約之認證，賴宏
城雖應將房屋搬空返還鑰匙，方能要求陳宗文結算退還預付之租金及押金。賴宏城於是時未完全搬空，並要求陳宗文給予搬空之時間，且免予收取搬遷期間之房租，雖為陳宗文意料之外，然陳宗文主觀認定欲以賴宏城搬遷完畢作為終止系爭租約之前提，並未顯現於兩造合意終止意思形成過程中，縱陳宗文主張屬實，亦屬於其願與賴宏城達成合意終止之動機有誤，而非意思表示錯誤，而此動機有誤既非當事人之資格，更非物之性質有錯誤，依前開說明自不得按錯誤之規範主張受保護，揆諸前揭條文，尚難據以撤銷其意思表示。
⒊綜上，兩造間既有終止契約之合意，且賴宏城未合法撤銷
該終止契約之意思表示，依該合意內容，系爭租約已於97年9月1日終止，是賴宏城請求返還租金及押租金，應屬有據。現就陳宗文應返還賴宏城之款項論述如下：
⑴按「乙方（即賴宏城）應於簽訂本租約同時給付甲方（即
陳宗文）新台幣9萬元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息退還之。」，系爭租約第5條約定甚明。而押租金9萬元之部分，應扣除水電費2萬元與先前房屋後門遭小偷破壞之維修費5,000元，故剩餘押租金總計為65,000元，為兩造所不爭執，賴宏城業於97年9月2日將系爭房屋清空，並於同年月4日以中和中山路郵局存證號碼第479號存證信函通知陳宗文點交及返還租金、押租金等款項，有存證信函及現場照片在卷可稽（見原審卷第13頁、第36頁）。且兩造就系爭房屋租賃事件，亦分別於97年9月10日、24日於臺北市信義區調解委員會調解未果。是可知賴宏城既已將系爭房屋遷空，並通知陳宗文97年9月4日交屋，然上訴人仍未至系爭房屋接受點交，自陷於受領遲延，應認賴宏城已於97年9月4日就遷空返還系爭房屋一事提出給付，依上開約定，陳宗文自應將押租金65,000元退還賴宏城。
⑵末以，本件賴宏城已先給付自97年9月至11日止之租金予
陳宗文，然賴宏城至搬遷完成並以存證信函通知陳宗文點交系爭房屋之日即97年9月4日為止，仍繼續佔有使用系爭房屋，依據民法第373條之規定，系房屋之使用收益權仍屬賴宏城所有，故賴宏城仍應對陳宗文給付相當於租金之對價，陳宗文應返還之租金數額應扣除97年9月1日至同年月4日之租金即6,000元（計算式：45,000元×4／30＝6,000元）。陳宗文自97年9月4日起既已喪失出租人之地位，則自97年9月至11月之租金共135,000元，扣除前述6,000元部分，陳宗文就此部分款項即屬不當得利，賴宏城請求返還即屬有據。從而，陳宗文應返還之租金，應為129,000元。
⑶綜上，兩造既已提前終止租約，賴宏城並已自97年9月4日
催告陳宗文受領系爭房屋，故陳宗文自應返還剩餘之租金129,000元及押租金65,000元，共194,000元。
（二）陳宗文得否就強制執行遷讓房屋費用及違約金部份主張抵銷？按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。復按，強制執行之費用，以必要部分為限，由債務人負擔，並應與強制執行之債權同時收取。強制執行法第28條第1項定有明文。次按，「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金」，系爭租約第12條約定甚明。陳宗文主張其因系爭租約涉訟支出執行費用43,200元；另依系爭租約第12條約定，賴宏城未依約返還系爭房屋，應給付違約金130,645元，此部分費用得與陳宗文之押租金債權為抵銷，為陳宗文所否認，故本院末應審究陳宗文所主張前開據以抵銷之主動債權是否確實存在。經查：
⒈兩造既已於97年9月1日合意終止系爭租約，已如前述，而
賴宏城已依約立即於隔日自系爭房屋中清空完畢並遷出，陳宗文依約應負有受領鑰匙及點交系爭房屋之義務，賴宏城於搬遷完畢後，旋即通知陳宗文出面受領，陳宗文竟避不見面或出面後仍推諉拒不履約，賴宏城於97年9月4日發出存證信函催告陳宗文履行並退還款項，可見賴宏城已依法通知陳宗文出面受領系爭房屋之點交及鑰匙之返還，陳宗文已自陷於受領遲延。而依民法第237條至第241條規定，賴宏城在陳宗文受領遲延中，僅就故意或重大過失，負其責任。又陳宗文受領遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告賴宏城給付時，受領遲延之狀態始告終了。然陳宗文前未為受領之意思表示，迄至98年1月始藉強制執行方式取回鑰匙及點交房屋，惟本件賴宏城並無拒絕返還系爭房屋之情事，甚至曾委請員警協助處理點交事宜，故陳宗文本無庸透過法院之強制手段亦即需採用強制執行程序方得回復其對系爭房屋之占有狀態，然陳宗文卻捨較簡易之與賴宏城點交方式而不為，逕以強制執行方式取回鑰匙及點交房屋，前開強制執行程序顯非滿足其債權必要之手段，自應認陳宗文所繳納之強制執行費用即非必要之支出，依法債權人預納後自不得請求債務人負擔。故陳宗文主張將其支付之執行費用主張抵銷，顯不足採。
⒉系爭租約係經兩造合意於97年9月1日終止，且賴宏城業於
97年9月2日就系爭房屋遷空，並於同年月4日已存證信函通知陳宗文，就返還一事提出給付，並無違約情事，業詳前述，故本件自無系爭租約第12條違約金規定之適用。從而，陳宗文辯稱得以上開約定計算違約金云云，並非可採。
⒊綜上所述，陳宗文所主張對賴宏城之債權均無所據，其主張以之為抵銷，並無理由。
（三）末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第229條第2項前段定有明文。查，賴宏城於原審起訴主張以本件起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息5％計算遲延利息，而原審起訴狀繕本雖記載於97年1月9日送達陳宗文，此有送達回證在卷可稽（見原審卷第16頁），惟賴宏城係於97年12月24日提起本件訴訟，亦有本院收文戳章可佐，是上開起訴狀繕本自不可能先於起訴日期送達予陳宗文，再佐以送達回證上所蓋印送達回證專用章亦記載於98年1月12日收受送達回證，是原審起訴狀繕本應於98年1月9日送達陳宗文，而誤載為97年1月9日送達。從而賴宏城請求陳宗文給付租金129,000元及押租金65,000元，共194,000元，及自98年1月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，應屬有據，其餘請求則無理由，不應准許。
六、綜上所述，賴宏城依兩造合意終止系爭租約、不當得利之法律關係及系爭租約第5條約定，請求陳宗文應給付194,000元，及自98年1月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此准許部分之請求，為無理由，應予駁回。原審僅命陳宗文給付65,000元及自97年1月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息，而駁回賴宏城其餘之訴，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以改判如主文第2項所示；至原審判命陳宗文給付自97年1月10日起至98年1月9日止部分之利息，係逾賴宏城起訴請求之部分，陳宗文就此部分上訴為有理由，爰由本院改判如主文第3項所示。另賴宏城於97年9月1日至4日仍占有系爭房屋並使用收益，陳宗文就此並無不當得利，該部分租金返還之請求自不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論為正當，尚無不合，賴宏城就此部分上訴指摘原判決，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，另賴宏城於二審追加請求自97年1月10日起算之利息，亦屬無據，此部分追加之訴應併予駁回。至陳宗文除前開利息外之上訴部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，另賴宏城雖聲請本院就其勝訴部分，依職權宣告假執行。然本件係不得知再上訴簡易事件二審程序，經本院判決後，已屬確定之終局判決，無再行宣告假執行之必要，故本院自無在依賴宏城之請求，為假執行之宣告，附此敘明。
八、據上論結，本件賴宏城之上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴為無理由，陳宗文之上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第2項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 陶亞琴
法 官 陳婷玉法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
書記官 洪仕萱