臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第411號上 訴 人 莊冠月訴訟代理人 莊鵬飛律師被上訴人 蘇聖元訴訟代理人 江伊珍當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國99年5 月28日本院臺北簡易庭99年度北簡字第298 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國99年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：其係訴外人財團法人苗栗縣私立華康長期照護機構（下稱華康照護機構）負責人，為尋求購買適當之老人照護處所作為捐贈標的，以申請補助，欲購買被上訴人所有坐落苗栗市○○段736-90、736-91、736-11、000-0000地號土地四筆（下稱系爭土地），而於民國98年8 月26日與被上訴人簽訂土地買賣預約書，預定於98年9 月9 日簽訂買賣本約，上訴人則於簽訂土地買賣預約書時先給付新台幣（下同）50萬元做為定金。惟在締結土地買賣預約書前，系爭土地現場雜草叢生，高度約一人之高，除入口大門上鎖外，周圍復有圍牆環繞，被上訴人僅提供多年前除草後所拍攝系爭土地照片，復稱照片內容與現場相同，無須入內察看，故上訴人並未進入系爭土地內實地勘查；再者，締約期間上訴人曾向被上訴人出示華康照護機構負責人名片，亦提及為增加照護病床，欲向其購買土地捐贈華康照護機構。然而，上訴人在簽訂預約後，僱工開門除草，始發現系爭土地鄰近處有苗栗～銅平線＃29鐵柱之高壓電線桿，其水平距離僅距系爭土地約30公尺，未符內政部98年度推展社會福利補助作業手冊老人福利機構基地之選擇規定，無法達成預定用途，此原因乃非可歸責於兩造之事由，經上訴人多次催告被上訴人請求返還定金，均未獲置理。為此爰依民法第二百四十九條第四款規定，起訴請求被上訴人返還收受之定金等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元，及自98年10月8 日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
二、被上訴人則以：上訴人在簽約前曾由苗栗市東田不動產營業員曾筱瑜、劉銘明，及大鼎土地開發工程顧問公司負責人林煬遠陪同，多次至系爭土地現場察看，因其不願支付仲介費，遂越過仲介直接與被上訴人接洽、締結系爭土地買賣預約；又兩造締約磋商期間，上訴人未曾提及其購買系爭土地係欲捐贈作為興建老人照護處所之用，僅要求被上訴人保證系爭土地坡度不得超過25公尺（25度），並於土地買賣預約書第六條約定整地除草後坡度未超過25公尺，上訴人不買，其所給付之定金由被上訴人沒收，整地除草之費用由其自行負擔等詞；詎上訴人竟以系爭土地無法達成預定用途為由，任意毀約而不欲購買系爭土地，被上訴人自得依約沒收定金等語，資為抗辯。並聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張其係華康照護機構負責人，因欲購買被上訴人所有之系爭土地，而於98年8 月26日與被上訴人簽訂土地買賣預約書，預定於98年9 月9 日簽訂買賣本約，上訴人則於簽訂土地買賣預約書時先給付50萬元做為定金之事實，業據其提出土地買賣預約書、支票為證（見原審卷第7 至9 頁），被上訴人對此並不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人另主張其購買系爭土地係為捐贈作為老人照護處所之用，以申請補助，而在兩造簽訂預約後，其僱工開門在系爭土地上除草，始發現系爭土地鄰近處有高壓線電桿，其水平距離僅距系爭土地約30公尺，未符內政部98年度推展社會福利補助作業手冊老人福利機構基地之選擇規定，無法達成預定用途，具有非可歸責於兩造之事由，原契約因此不能履行，被上訴人應依民法第二百四十九條第四款規定返還收受之定金等情；但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件爭執之重點在於：
㈠被上訴人是否知悉上訴人買受系爭土地係為捐贈作為興建老
人照護處所之用？㈡系爭土地因鄰近苗栗～銅平線＃29鐵柱之高壓電線桿，致無
法作為興建老人照護處所之用，是否屬不可歸責於契約雙方當事人之事由，致兩造間買賣契約不能履行？
五、現就兩造爭執之重點分述如下：㈠被上訴人是否知悉上訴人買受系爭土地係為捐贈作為興建老
人照護處所之用？⒈經查，上訴人為華康照護機構負責人，就系爭土地是否適於
興建老人養護場所之用，與一般人相較，應有較高之認識。再觀諸上訴人提出之內政部98年度推展社會福利補助作業手冊，其中關於老人福利機構基地選擇已明白規定須符合交通方便、地層及坡度安全性，又鄰近基地300 公尺內不得有噪音、電磁波、高壓電塔等相關設施（見原審卷第16頁）；上訴人既為欲藉由購買系爭土地後捐贈之方法申請補助，則上訴人購地本意既為興建老人養護場所，即應就系爭土地之特殊需求，主動告知被上訴人，甚且於契約中特別約定言明，避免糾紛，蓋因被上訴人僅係出賣土地者，難以得悉購地者內心動機、購地目的。
⒉惟查，訊之證人許麗貞即陪同上訴人前往與被上訴人洽談締
約問題之人，於原審99年3 月2 日言詞辯論期日結證稱：「原告（即被上訴人）有跟被告（即被上訴人）說床位不夠要買土地作為安養機構，…被告說他也是老人學會那種性質…被告就說他們是長壽學與安養中心不相同。土地是農牧用地只能蓋農舍，安養中心是特殊的，需要特殊提出申請才可以蓋，原告問建築師的意思，那個土地坡度不可以太高，太高作水土保持要花費很多錢…」、「（問：是否有看到高壓電塔或坡度的問題）沒有，因為照片也看不出來」等語（見原審卷第43頁），縱使被上訴人如上訴人所述為中華高齡學會會長（見本院卷第74頁行政院新聞局2006出版年鑑），但中華高齡學會與上訴人負責之華康照護機構屬性有別，故尚難以此推論被上訴人知悉老人福利機構就土地建置時所要求相關限制。而依證人許麗貞所述情節，足見，締約之前足以影響上訴人締約意願者，僅為土地坡度事項。
⒊況查，證人林煬遠於本院99年10月12日準備程序期日證述稱
：「…當初有帶上訴人及劉俊輝（即上訴人之配偶）一起去看過這四筆土地，他們說之前沒有看過這土地，是證人劉俊輝開車載他太太，我自己另外開一台車，三人一起到現場看土地，我們分別從我家、劉院長醫院出發，約在苗栗廣播電台龍崗道會合，我有將地圖交給劉院長看，上訴人莊冠月當場出價一千萬要買，我直接在現場打電話給被上訴人，被上訴人說可以談看看。這四筆土地印象中有兩筆是面臨馬路，馬路就是龍崗道，…我當時帶上訴人夫妻去看土地的時候進不去，因為有圍牆、鐵門，鐵門有上鎖，圍牆約一米半高，所以我們只有在外面看，在土地前面站在龍崗道路上看的，都看得到附近的高壓電塔，土地東南方有一支通電的高壓電塔，已經存在幾十年了，在林家班土地上，另外西南方有高壓電的鐵架，但是還沒有架設電線，這些電塔都不是在本件土地上」等語（見本院卷第60頁），及證人劉俊輝即上訴人之配偶於前開準備程序期日亦證稱：「…在簽買賣預約書之前有到現場去看過系爭土地，但是只能在外面看，…我們是站在龍崗路上面看的，…看土地的時候現場有看到在土地的右前方也就是西邊有一個高壓電塔，上面沒有電線，這個電塔就在龍崗道的旁邊」等語（見本院卷第60頁背面至第61頁），可見，上訴人在簽訂土地買賣預約書之前，確實有至系爭土地現場看過，雖未能進入土地區域內察看，但係站立在系爭土地旁馬路即龍崗道觀看（見原審卷第54頁衛星地圖）。又系爭土地鄰近範圍內有臺灣電力股份有限公司69KV苗栗～銅平輸電線路＃29鐵柱，該鐵柱並非高壓電塔，且系爭土地與＃29鐵柱之最短、最長直線距離約20至60公尺一節，業經臺灣電力股份有限公司新桃供電區營運處於99年10月18日函覆本院綦詳；復再行對照卷附之系爭土地現場照片（見原審卷第50頁），上訴人夫婦赴系爭土地現場觀察時，所站立之龍崗道旁有矗立一座未通電之高壓電塔，惟龍崗道上有諸多輸電之電線桿等相關設備行經。如前所載，證人林煬遠、劉俊輝均明白表示現場得以觀察到該未通電之高壓電塔，則上訴人在明知內政部98年度推展社會福利補助作業手冊，關於老人福利機構基地選擇已明白規定鄰近基地300 公尺內不得有電磁波、高壓電塔等相關設施，以系爭土地係比鄰道路之情況下，在系爭土地周圍有輸電電桿等設備經過之現狀下，衡情理當進一步繞行土地周圍察看，矧上訴人卻置此事項不論，卻僅對於系爭土地之坡度關切甚深。
⒋次查，兩造間土地買賣預約書第四條至第六條僅特別約定：
「乙方（即被上訴人）保證本買賣土地坡度不超過二十五公尺，同意於本約簽訂後由甲方（即上訴人）進入本買賣標地內自費整地除草，若除草後坡度高過二十五公尺，甲方無法購買，雙方同意解除本買賣預約，乙方無條件返還甲方所付訂金新臺幣伍拾萬元並給付甲方所支出整地除草之費用」、「若整地除草後坡度未超過二十五公尺，雙方同意於九十八年九月九日簽訂正式買賣契約」、「若整地除草後坡度未超過二十五公尺，甲方不買其所給付之訂金新臺幣伍拾萬元由乙方沒收，整地除草之費用自行負擔。反之若乙方於正式定約前不賣，除返還甲方所付之定金外，並加倍給付定金壹倍之違約金，並應給付甲方所支出整地除草之費用。」（見原審卷第5 頁至第6 頁），而特別針對系爭土地坡度予以特別要求進而為相關之約定，但卻未同時言明上訴人購買土地作為照護機構所應具備其他特殊需求，尤其是應避免一定距離內有高壓電相關設備之情事。
⒌綜此，欲購買系爭土地作為老人養護場所使用之上訴人，明
知內政部對於老人福利機構基地選擇有諸多限制，卻僅於締約時向被上訴人強調、要求坡度乙事，以利系爭土地之開發，茲既上訴人對於被上訴人在締約前知悉其買受系爭土地係為捐贈作為興建老人照護處所使用之事實，未能舉證以實其說，所為之主張，洵無足取。
㈡系爭土地因鄰近苗栗～銅平線＃29鐵柱之高壓電線桿，致無
法作為興建老人照護處所之用，是否屬不可歸責於契約雙方當事人之事由，致兩造間買賣契約不能履行？⒈按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定
金應返還之，民法第二百四十九條第四款定有明文。惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係不可歸責於雙方當事人之事由所致，始足當之（最高法院著有71年台上字第2992號判例、69年度台上字第3935號判決可資參照）。又契約雙方當事人訂立契約之動機或緣由如何，若未表現於外而成為標的之一部者，亦未將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力自不生影響（見最高法院79年度台上字第1712號、82年度台上字第2286號判決）。
⒉承前開㈠之說明，上訴人並未能證明被上訴人在締約前知悉
其買受系爭土地係為捐贈作為興建老人照護處所使用，兩造於土地買賣預約書中僅對於系爭土地坡度予以約定要求，關於是否不得有高壓輸電設備經過一節，並未特別表明於契約中，則上訴人所陳系爭土地無從依內政部98年度推展社會福利補助作業手冊要求設置進而獲得補助，至多僅屬其購買系爭土地之動機無法遂行，對於兩造間土地買賣預約之效力，並無影響。況且，民法第二百四十九條第四款之不能履行，係於當事人不能履行契約所約定之給付時方有其適用，系爭土地並無未能辦理所有權移轉登記或交付，亦無土地買賣預約書第四至六條約定之坡度過大等情形，準此，被上訴人將來於簽訂買賣本約後，就系爭土地之給付（即所有權移轉、土地交付等義務）即非不能履行。
⒊是以，上訴人陳稱系爭土地因鄰近苗栗～銅平線＃29鐵柱之
高壓電線桿，致無法作為興建老人照護處所之用，屬不可歸責於契約雙方當事人之事由，致兩造間買賣契約不能履行等語，即不可採，其依民法第二百四十九條第四款規定請求被上訴人返還定金，乃屬無據。
六、從而，上訴人依民法第二百四十九條第四款規定，請求被上訴人返還收受之定金50萬元，及自98年10月8 日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃柄縉法 官 賴錦華以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴中 華 民 國 100 年 1 月 14 日
書記官 沈世儒