臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第413號上 訴 人 許木良訴訟代理人 盧木桂被上訴人 傅清河訴訟代理人 曹愷丞
周南君上列當事人間請求終止契約事件，上訴人對於中華民國99年5月5日本院臺北簡易庭98年度北簡字第33832號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於100年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，同法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文，且此規定依同法第436條之1第3項，於簡易訴訟程序之第二審程序準用之。本件上訴人於原審請求被上訴人應給付新臺幣（下同）12,600元，及自民國99年3月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院變更聲明請求(一)被上訴人應給付147,172元，及自99年7月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，(二)確認被上訴人對上訴人押租金債權42,000元不存在。核其所為係訴之追加，並本於同一租賃關係而生，其主要爭點在於被上訴人應負租金債務數額之認定，及因租賃所積欠之各項費用，具有共同性，且在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且就訴之追加(二)部分，上訴人於一審中已有請求，嗣撤回後，又於二審再行追加，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人主張：被上訴人於98年3月21日向其承租坐落臺北市○○區○○○路○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋）並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自98年4月15日起至105年4月14日止，惟因被上訴人要求上訴人於98年3月28日點交系爭建物，被上訴人並簽立房屋交接清冊，記載交接日期自98年3月28日至105年3月27日，故系爭租約之正確期限應自98年3月28日起至105年3月27日止。又依據系爭租約第3條第1項約定，被上訴人應於每月15日前繳納每月租金21,000元，被上訴人除於98年3月24日訂約之日，依約交付98年4月份租金之外，98年5月15日前之租金遲延至98年5月26日、98年6月15日前之租金遲延至98年7月13日、98年7月15日前之租金遲延至98年7月23日、98年8月15日前之租金遲延至98年9月14日、98年9月15日前之租金遲延至98年10月14日、98年10月15日前之租金遲延至98年11月16日、98年11月15日前之租金遲延至98年12月14日、98年12月15日前之租金遲延至99年1月13日、99年1月15日前之租金遲延至99 年2月16日始繳納、99年2月15日前之租金拒絕繳付、99年3 月15日前之租金遲延至99年4月8日始繳納，而依據系爭租約第6條約定，被上訴人拖欠租金達30日以上，押金由上訴人全數沒入，租約視同自動終止；且被上訴人99年2月份租金未繳，上訴人於99年3月2日通知被上訴人給付租金，被上訴人自99年3月2日收受該狀紙後即屬催告，至99年5月2日已滿2月，又被上訴人自99年3月28日起即拒絕支付租金至99年5月27日止，已滿2月，上訴人自得終止契約。又被上訴人於租賃期間積欠98年12月28日起至99年4月27日止之水費762元、99年3月10日起至同年7月9日止之電費1,393元、98年5月起至99年3月止之瓦斯費6, 317元、電信復話費200元、98年7月起至99年7月止之大樓管理費13,000元、被上訴自99年7月24日起至100年1月5日止霸佔車庫5個月之租金10,000元、被上訴人拒絕返還車庫鑰匙費用500元、被上訴人拒絕返還係爭房屋門房鑰匙4把與大門大鎖之重製費用共8,000元、依契約第6條之3之清潔費3,500元及上訴人於99年7月23日委託清運系爭房屋之費用2,000元，總計45,672元。另被上訴人於98年3月28日受領系爭房屋，至99年7月23日上訴人始收回房屋，租賃期間共計16個月又5日，惟被上訴人僅支付12個月租金共252,000元，尚欠101,500元之租金。爰請求被上訴人給付147,172元（即45,672+101,500），及自99年7月24日起（即上訴人收回系爭房屋之日）至清償日止，按年息5%計算之利息。並聲明：㈠確認被上訴人對上訴人之押金債權42,000元不存在。㈡被告應給付原告147,172元，及自99年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人已於99年4月14日搬離系爭房屋，並將系爭房屋鑰匙委請本件訴訟代理人周南君轉交，上訴人於已99年5月10日取回鑰匙。本件租賃期限係自98年4月15日起算，並非如上訴人主張自98年3月28日起算。被上訴人已預付1個月租金，並已陸續支付11個月之租金，共支付12個月租金及2月押租金，縱租期算至99年5月10日止，仍有押金可扣抵，並無積欠租金，亦無違約，上訴人請求沒收押金顯無理由。況被上訴人係提前解約，亦未於1個月前通知被上訴人，被上訴人係遭上訴人所逼，始搬離系爭房屋，為上訴人違約，並非被上訴人違約。又上訴人請求未繳之水費、電費、瓦斯費及管理費等，於99年4月14日前未繳之部分，被上訴人願意繳納。而上訴人所稱被上訴人佔用車庫，然車子是被上訴人同事所有，且車子被鎖住無法開啟，被上訴人並無佔用車庫之意，況車庫並無鑰匙。又系爭房屋之鑰匙已交還，無重製費用之問題，且上訴人請求搬遷費2,000元不合理，上訴人所搬的床、衣物及垃圾也非被上訴人所有等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應返還原告系爭建物；㈡被上訴人應給付原告12,600元，及自99年3月3日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。原審為上訴人敗訴之判決後，上訴人就前開聲明㈡不服，提起本件上訴，並為訴之追加，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人對上訴人之押金債權42,0 00不存在；㈢被上訴人應給付上訴人147,172元，及自99年7月24日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項
(一)兩造於98年3月21日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定租賃期間自98年4月15日起至105年4月14日止。（原證一，原審卷第6至9頁）
(二)上訴人於98年3月28日將系爭房屋交付予被上訴人占有使用，並簽立房屋交接清冊。（原證二，原審卷第10頁）
(三)被上訴人於98年3月24日給付租金21,000元及押金42,000予上訴人，並由上訴人簽收無誤。（原審卷第9頁）
(四)被上訴人分別於98年5月26日、98年7月13日、98年7月23日、98年9月14日、98年10月14日、98年11月16日、98年12 月14日、99年1月13日、99年2月16日、99年4月8日、99年4 月15日將租金21,000匯款予上訴人，共計繳納11個月份租金。
（上訴人之存摺影本，本院卷第53至56頁）
(五)系爭房屋鑰匙被上訴人係於99年5月10日交還上訴人。（100年5月11日言詞辯論筆錄，本院卷第87頁）
四、得心證之理由：
(一)上訴人主張被上訴人於98年3月28日受領系爭房屋，故被上訴人應給付上訴人98年3月28日起至98年4月14日止之租金12,600元，並自99年3月3日起計算之利息云云，為被上訴人所否認。經查，系爭租約約定租賃期限係自98年4月15日起至
105 年4月14日止，就98年3月28日起至98年4月14日間並無約定，雖上訴人提出房屋交接清冊為據（見原審卷第10頁），然此僅能證明上訴人於98年3月28日將系爭房屋交付給被上訴人，尚無從認兩造有變更租賃期間之合意。且衡諸常情，房屋之出租人提前交付租賃標的物供承租人先行裝潢整修，且就該期間未收取租金者，亦非少見。此外，上訴人未再提出其他證據兩造間就98年3月28日至98年4月14日期間有支付租金之約定，上訴人既無法舉證證明兩造間就98年3月28日起至98年4月14日間有為租金約定，上訴人請求被上訴人給付此期間租金12,600元，及其法定遲延利息，自屬無據。
(二)上訴人又主張依據系爭租約第6條約定，被上訴人拖欠租金達30日以上，故系爭租約已自動終止，故上訴人沒入押金應有理由云云，為被上訴人所否認。按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金額，不得依前項之規定終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。另土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期間之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照），又上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為強制規定，自不得以約定排除之。準此，兩造所訂系爭租約第6條約定被告拖欠租金達30日以上，視同自動終止系爭租約，押金由上訴人全數沒入之內容，因違反前述民法第44 0條第2項之規定內容，依民法第71條之規定，該約定內容應屬無效，是以上訴人依系爭租約第6條約定主張本件無須踐行催告給付欠租程序即得終止租約，押租金由上訴人全數沒入之內容沒入云云，並不足採。
(三)上訴人再主張被上訴人99年2月份租金給付遲延，上訴人於99年3月2日通知被上訴人給付租金，被上訴人自99年3月2日收受該狀紙後即屬催告，至99年5月2日已滿2月，又被上訴人自99年3月28日起即拒絕支付租金至99年5月27日止，已滿2月，上訴人得終止契約，故得沒入押租金云云，為被上訴人所否認，並以上訴人違法終止，且押金需先扣抵租金及其他費用等語置辯。經查，上訴人於99年3月2日之民事聲請狀（見原審卷第50頁）並未提及請求被上訴人給付租金情事，自不能認該聲請狀有催告之法律效果。況依系爭租約所載，系爭房屋租期自98年4月15日起至105年4月15日止，每月租金應於每月15日繳納，為定有期限之租賃契約，揆諸前揭說明，出租人即上訴人須以承租人即被上訴人所遲付租金之總額，達2個月之租金額，才得依前項規定終止租約。而被上訴人繳納第1期租金21,000元後，並陸續於98年5月26日、98年7月13日、98年7月23日、98年9月14日、98年10月14日、98年11月16日、98年12月14日、99年1月13日、9 9年2月16日、99年4月8日、99年4月15日將租金21,000匯款予上訴人，為兩造所不爭執，並有上訴人提出之存摺影本在卷可稽（見本院卷第53至56頁），堪信為實，故據此計算結果，自98年4月15日起至99年5月27日止，被上訴人已付12個月份租金，僅積欠1個月之租金，自未達首揭規定遲付租金之總額達2個月之租金額甚明，故上訴人主張99年5月27日租約已終止，並不生合法終止租約之效力。是以，上訴人既未合法終止租約，則不得以此為由主張沒入該42,000元押租金，從而，上訴人據此聲明：確認被上訴人對上訴人之押金債權42,000不存在，應屬無據。
(四)再者，被上訴人雖以受上訴人逼迫，而於99年4月14日搬遷，上訴人係違法終止租約為由抗辯，然其並未舉證以實其說，尚難憑採。而被上訴人已於99年5月10日返還系爭房屋鑰匙予被上訴人，並已搬離系爭房屋之事實，為兩造所不爭（見100年5月11日言詞辯論筆錄及被上訴人之答辯狀，本院卷第87、89頁），應認兩造係於99年5月10日合意終止租賃關係。至上訴人主張至99年7月23日止，被上訴人之一張床、一袋衣物及一包垃圾未搬走，上訴人於斯時請人搬走，故租期應算至99年7月23日云云，然被上訴人已否認一張床、一袋衣物及一包垃圾為其所有，上訴人並未舉證，且被上訴人已交還系爭房屋外門及內門鑰匙，自無法再使用系爭房屋，縱前開物品為上訴人所有，亦無法以之認定被上訴人仍繼續使用系爭房屋，故被上訴人抗辯99年5月11日起至自99年7月
23 日止之租金無給付義務等語，堪以認定。則上訴人自翌日即99年5月11日起自無給付租金之義務，故上訴人請求被上訴人給付99年5月11日起至自99年7月23日止之租金，應無理由。
(五)另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、81年度台上字第1630號裁判意旨可參）。依系爭租約第3條第1項約定：租金：公共電費及管理費、水費、電費、瓦斯費、收視費、網路費用另計；第2項約定：押金42,000元於租賃期滿交還房屋並清潔修護等繳清各項費用後無息返還。則兩造合意於99年5月10日終止系爭租約，被上訴人並返還系爭房屋予上訴人，已如前述，且被上訴人亦主張如有尚欠租金及99年4月14日前之水、電、瓦斯、管理費，應由押金抵銷，依上開說明，上訴人自應將押租金扣除各項費用後無息退還被上訴人。茲就上訴人請求各項費用敘述如下：
1.98年4月15日至99年5月10日止之租金：被上訴人已繳納12月份租金，故尚欠26天之租金18,200元未繳，應以押金42,000元抵扣，此部分被上訴人亦不爭執（見被上訴人之答辯狀、本院卷第89頁），應堪認定。
2.98年12月28日起至99年4月27日止之水費762元：此與上訴人提出之收據相符（見本院卷第74頁），且被上訴人同意支付99年4月14日前之水費（見本院卷第86頁背面100年5月11日之言詞辯論筆錄），又為兩造租期所發生，故此部分應由押金42,000元扣抵。
3.99年3月10日起至同年7月9日止之電費1,393元：此固據上訴人提出之收據為佐（見本院卷第74至75頁），然99年5月11日至99年7月9日之545元電費並非兩造租賃期間內所發生，上訴人不能請求，故電費部分僅能請求99年5月11日之前之848元，此部分亦應由押金42,000元扣抵。
4.98年5月起至99年3月止之瓦斯費6,317元：此與上訴人提出之收據相符（見本院卷第77頁），且被上訴人同意支付99年4月14日前之瓦斯費（見本院卷第86頁背面100年5月11日之言詞辯論筆錄），又為兩造租期所發生，故此部分應由押金42,000元扣抵。
5.電信復話費200元：上訴人固提出市○○路業務租用異動申請書為據（見本院卷第76頁），然依該申請書所載欠拆復裝之預定施工日期為99年7月19日，已非兩造租期間所生費用，上訴人復未舉證電話欠拆復裝係可歸責於被上訴人或欠拆復裝費用係被上訴人租用系爭房屋而生，故上訴人請求此部分費用，尚難准許。
6.98年7月起至99年7月止之大樓管理費13,000元：此固據上訴人提出收據為佐（見本院卷第78至79頁），然99年5月11 日以後之管理費，並非兩造之租賃期間內所發生，上訴人不能請求，故此部分僅能請求10,323元（計算式：13,000元-6、7月管理費2,000元-99年5月11日至31日管理費：1000×21/31=677元,小數點以下四捨五入）之管理費，並應由押金42,000元扣抵。
7.被上訴自99年7月24日起至100年1月5日止霸佔車庫5個月之租金10,000元：此為被上訴人所否認，上訴人並未提出任何證據以實其說，且依系爭租約第1條以觀，兩造租賃標的係臺北市○○○路○○○號5樓室內全部範圍，並不包括車庫部分，無從認定被上訴人有租用車庫，故上訴人請求車庫租金，自不能准許。
8.被上訴人拒絕返還車庫鑰匙而重購之費用500元：此為被上訴人所否認，並以車庫沒有鑰匙置辯。然查，上訴人於交付系爭房屋予被上訴人時，有交付房門鑰匙之車庫鑰匙各一把，有交接清冊在卷可參（見原審卷第10頁），嗣被上訴人返還系爭房屋時，係由本件訴訟代理人周南君代為處理，此亦經周南君陳述在卷（見本院100年5月11日言詞辯論筆錄、本院卷第86、87頁），周南君並於前開交接清冊車庫鑰匙各1把「欠」字旁簽署「周代」，此有上訴人提出被上訴人返還系爭房屋時於前開交接清冊之清點結果為憑（見本院卷第88頁），應堪信被上訴人尚未歸還車庫鑰匙等情為真。是以，因被上訴人未返還上訴人交付租賃物時所交付之車庫鑰匙，致上訴人需向管理委員會重購所生之費用，並據上訴人提出收據為佐（見本院卷第79頁），自應由被上訴人負擔此費用，並由押金42,000元扣抵。
9.被上訴人拒絕返還系爭房屋門房鑰匙4把之重製費用4000元及內大門大鎖費用4000元：此為被上訴人所否認，上訴人並未提出任何支出單據為憑，自難認其主張之費用為真，礙難准許。
10.清潔費3,500元：此為被上訴人所否認，上訴人亦未提出任何支出單據為憑，自難認其主張之費用為真，尚難准許。
11.上訴人於99年7月23日委託清運系爭房屋之費用2,000元：雖據上訴人提出系爭房屋內所留物品一張床、一袋衣物及一包垃圾之照片為據（見本院卷第80頁），然被上訴人否認為其所有，縱上開物品為被上訴人所有，上訴人亦未提出任何支出單據為憑，自無法准許。
12.綜上，押租金42,000元應扣抵之前開費用共計36,950後，尚有5,050元應返還予被上訴人。
五、綜上所述，上訴人請求98年3月28日起至98年4月14日止之租金12,600元，為無理由，上訴意旨仍執詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回，此於原審敗訴部分，其假執行之聲請因訴已駁回而失所附麗，併予駁回，經核於法均無違誤。又上訴人終止系爭租約不合法，故請求沒入押金、並為追加之聲明：確認被上訴人押金債權42,000元不存在，亦無理由。而系爭租約應為兩造合意終止，被上訴人所欠繳之租金等各項費用經以押租金42,000元扣抵後，上訴人尚應返還被上訴人5,050元，是以，上訴人追加請求被上訴人給付欠繳之租金等各項費用134,572元（即總請求147,172元減去前開主張之12,600元），即屬無據，故其請求被上訴人應給付上訴人134,572元，及自99年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並無理由，故其追加後之聲明：被告應給付原告147,172元，及自99年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 宣玉華法 官 羅月君以上正本係照原本作成。
本件不得再上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 25 日
書記官 王文心