臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第433號上 訴 人 王宇芊訴訟代理人 洪甯雅律師被 上訴 人 吳璿訴訟代理人 詹德柱律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國99年6 月2 日本院臺北簡易庭98年度北簡字第36359 號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國100 年6 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人前經訴外人信義房屋仲介股份有限公司（簡稱信義房屋仲介公司）居間仲介，向上訴人購買其所有坐落於臺北市○○區○○路四段98號4 樓之1 房屋及所坐落基地（房屋部分下稱系爭房屋），成交總價新台幣（下同）15,450,000元，上訴人並於民國98年6 月25日交屋，於98年6 月3 日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。
詎被上訴人於98年7 月初即發現系爭房屋之廚房及浴室地坪嚴重滲漏水，並損及室內裝潢，被上訴人遂於98年7 月11日以存證信函通知上訴人修繕，惟未獲置理，被上訴人僅得僱工先行修繕前開瑕疵而支出費用219,000 元。為此依民法第三百五十四條、第三百五十九條規定請求減少買賣價金後，依不當得利規定，求為命上訴人給付被上訴人219,000 元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決等語。並聲明：上訴駁回。
二、上訴人則抗辯以：㈠被上訴人於第一次經信義房屋仲介公司帶至系爭房屋看屋時
，上訴人即言明現況賣屋，並由被上訴人檢視屋況環境確認；第二次看屋時，上訴人再次說明系爭房屋之地板、浴室、客廳、房間、窗枱下，牆面有翹起、黃斑、潮濕等瑕疵存在，且上訴人皆不再處理修繕問題，逕依現況賣屋，被上訴人亦表示同意；第三次看屋時，被上訴人更請裝潢專業人員陪同至現場勘估。據此，上訴人在簽訂買賣契約前已將系爭房屋屋況為詳盡說明，清楚告知被上訴人屋況欠佳，需由其自行負擔裝潢修繕，其同意此買賣條件後，上訴人將買賣價金自16,800,000元調降至15,450,000元而已預扣將來修繕費用，被上訴人再行訴請減少價金，顯違反兩造協議；且由此更可見被上訴人在購屋時已知系爭房屋存有瑕疵，依民法第三百五十五條第一項、第二項規定，上訴人不負瑕疵擔保責任。至於兩造於買賣契約第十七條第三項係約定「簽約後交屋前，如發現或發生漏水、壁癌等瑕疵，買賣雙方同意…由信義房屋委請專業廠商估價修繕，費用由賣方負擔」，此與被上訴人所主張交屋後始發現漏水瑕疵之情形不符，被上訴人不得據此認定上訴人就系爭房屋之漏水瑕疵均有修繕義務。㈡上訴人在系爭房屋自住至少三年以上，未曾發現有漏水情事
，系爭房屋於點交予被上訴人之際，並無管線破裂滲漏水之瑕疵存在，上訴人並無物之瑕疵擔保責任可言。又如前述，上訴人係以顯低於市價出售系爭房屋，被上訴人事後另以高價轉賣系爭房屋，則其所述漏水情形究有何減損系爭房屋價值之情事，未見被上訴人舉證證明。此外，系爭房屋並未裝有瓦斯管，無供應瓦斯，已經上訴人在買賣契約標的物現況說明書記載甚詳，故熱水管之裝置形同虛設，另系爭房屋為20年以上之中古屋，上訴人因不願負擔修繕等繁雜事務而以低於市價之價格出售，即便系爭房屋現場有黃斑、潮濕、木地板翹起等輕微瑕疵，以系爭房屋位於○○區○○路精華地段，按市場一般交易之價值判斷，系爭房屋之輕微瑕疵對於房屋價值減少程度無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書規定，不得視為瑕疵。
㈢被上訴人所請求之費用，其維修估價金額未經合理比價，不
足採信；又其提出之估價單中各項目，包含室內裝潢工程在內，與浴室、廚房漏水無關。甚者，該估價單僅係工程報價之用，而為未稅價219,000 元，但施工之建眾工程有限公司開立予信義房屋仲介公司之統一發票金額含稅後僅195,000元，兩者之費用金額不相符。何況，該修繕費用既係由信義房屋仲介公司付款，則被上訴人並未就漏水瑕疵承擔任何損失，而依兩造間買賣契約第十七條第三項約定，係由信義房屋仲介公司委託廠商為估價修繕後，費用由上訴人負擔，故相關費用亦應由信義房屋仲介公司向上訴人請求方為適當。㈣並聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
三、被上訴人主張其前經信義房屋仲介公司居間仲介，向上訴人購買其所有坐落於臺北市○○區○○路四段98號4 樓之1房屋及所坐落基地，買賣總價金為15,450,000元，上訴人並於98年6 月25日交屋，於98年6 月3 日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之事實，有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第65至68頁、原審卷第25至28頁），為上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、被上訴人另主張系爭房屋有嚴重漏水瑕疵，因認上訴人應負物之瑕疵擔保責任，而請求減少買賣價金等情。但為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠系爭房屋是否有滲漏水之情形？又是否構成物之瑕疵？㈡系爭房屋於交付被上訴人時，是否存有滲漏水之瑕疵？又被
上訴人是否明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，依民法第三百五十五條規定，上訴人是否因此即不須負物之瑕疵擔保責任？㈢如被上訴人得請求減少價金，則所應減少之價金數額以多少
為適當？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠系爭房屋是否有滲漏水之情形？又是否構成物之瑕疵？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三
條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，此有最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。
⒉經查，證人即信義房屋仲介公司派至系爭房屋現場勘查之業
務員王盈策，於原審99年3 月29日言詞辯論期日結證稱：「房子後來有漏水，是原告（即被上訴人）在點交後一、二天跟我說的，因為原告在做裝潢，拆掉舊裝潢才發現的，…當時的狀況我有去看過，木地板撬開後地板是潮濕的有沙，範圍很大包含廚房、房間、浴室、儲藏室，當時有找廠商來看，造成的原因好像是說某個水管有滲漏，浴室的牆防水沒有做好，廚房的排水管也有漏水…」等語（見原審卷第95頁），及證人即修復系爭房屋滲漏水狀況之建眾工程有限公司員工周成鴻，於本院100 年3 月22日準備程序期日證稱：「（系爭房屋）第一次去會勘是室內的部分，會勘時發現木地板有泡水、白蟻現象，後來發現是浴室還有管線漏水」等語（見本院卷第131 頁背面），再觀諸被上訴人所提工程估價單上報價日期記載「2009/07/10」、勘測狀況記載「4F浴室/廚房地坪有滲水情形」（見本院卷第69頁），可見，系爭房屋於98年7 月10日即經勘測出有浴室、廚房地坪滲漏水之情形存在。
⒊然依民法第三百五十四條第一項但書規定，若買賣標的物其
效用或價值減少之程度，無關重要者，則縱使實際上存有輕微程度之效用、價值減少，在法律上根本不將之當成瑕疵處理，此時買受人即無由對出賣人行使物之瑕疵擔保權利。據查：
⑴訊之證人周成鴻已明白證述稱：「第一次去會勘是室內的部
分，會勘時發現木地板有泡水、白蟻現象，後來發現是浴室還有管線漏水，管線漏水的部分是熱水管的管線接頭沒有鎖緊，導致慢慢滲水，浴室的部分則是因為隔間是輕隔牆，水從隔牆材質滲漏到木地板，所以木地板才會有泡水、白蟻現象。」、「因為處理浴室、木地板漏水時發現鄰近浴室的牆面都泡水，為了修復熱水給水管所以要把木地板更換，鄰近浴室的廚房、走道間的櫃子、客廳有一個電視櫃等都要更換，要把舊的廚具還有地板換掉，所以會新設浴室廚房的隔間牆、廚房廚具、廚房瓦斯管的遷移和更換，泡水的木地板是在走道、三個房間，大概十坪左右的區域」、「檢查時發現水管已經老舊，接頭有鬆脫，所以要全部重配熱水的給水管，所以要把廚房、浴室、陽台區域的水管重配，廚房的部分水管是埋在牆壁裡面，所以上下櫥櫃要拆下來」等語（見本院卷第131 頁背面、第132 頁），顯見，系爭房屋內浴室、廚房等地坪之所以滲漏水，係肇因於系爭房屋內熱水給水管管線接頭未鎖緊、鬆脫，導致水滲漏而出，浸蝕鄰近區域之木地板、浴室隔間牆、櫃子等木造材質之設備，最終發生泡水、白蟻現象；然而，系爭房屋內之熱水給水管，是否有全然或部分損壞、或價值效用減損，而確實達到須全部予以更換之程度，單以證人周成鴻之證詞並無從推知。
⑵又被上訴人於原審陳稱：「買屋前有去看屋但漏水是看不出
來的」等語（見原審卷第75頁），及證人王盈策於原審到庭結證稱：「系爭房屋到點交之前我大約帶原告去看屋二、三次，…去看的時候覺得屋況還不錯」等語（見原審卷第95頁），另證人陳仁泰亦於原審證稱：「交屋前看屋的時候我有陪同去過一次，點交的時候我也有去，點交的時候確定有整間房子看過一遍，當時都沒有問題，…浴室跟廚房我有看，但是我沒有特別注意到有什麼問題」、「系爭房屋屋況很好，只有一些小瑕疵，這間帶看量很大，我也有其他同事帶看，但是都沒有人有說有漏水」等語（見原審卷第97、98頁），可徵系爭房屋之滲漏水情形應非嚴重，否則何以被上訴人及證人即信義房屋仲介公司業務員王盈策、陳仁泰多次至系爭房屋看屋，並於點交時巡視系爭房屋時，均未發現房屋有滲漏水之跡象或徵兆，甚者，證人王盈策、陳仁泰更均表示系爭房屋之屋況良好，顯見系爭房屋之滲漏水現象並未損及系爭房屋建築結構，且對於供被上訴人為正常使用之影響程度應相當有限。
⑶再者，關於前⑴部分所述因熱水管未鎖緊致水滲出，所導致
之前開木地板、浴室隔間牆、櫃子等木造材質之設備損壞，觀諸被上訴人於原審陳稱：「原告買屋後要裝潢拆開舊的裝潢才看到漏水」（見原審卷第75頁），暨證人王盈策所為：
「房子後來有漏水，是原告在點交後一、二天跟我說的，因為原告在做裝潢，拆掉舊裝潢才發現的」之證詞（見原審卷第95頁），被上訴人在向上訴人買受系爭房屋後，既有即時進行改修原有裝潢之意思，可知，系爭房屋之原裝潢，如木地板、浴室隔間牆、櫃子等舊設備，並非被上訴人買受系爭房屋所考量之重點，此等木造材質設備縱有因系爭房屋熱水給水管接頭鬆脫致滲漏水而損壞，則在被上訴人拆除舊裝潢、改設新裝潢設備時，勢必亦將遭其捨棄不用。
⑷準此，系爭房屋所發生如被上訴人指述之浴室、廚房地坪滲
漏水，僅係肇因於熱水給水管接頭鬆脫，尚非給水管本體之損壞或價值效用減少；而地坪滲漏水後相關區域受損之裝潢設備，在被上訴人自上訴人處交屋後，本即計畫予以拆除重行裝潢。自前揭熱水給水管接頭鬆脫之情狀以觀，其相對於系爭房屋價值或效用而言，該熱水給水管接頭鬆脫之價值效用減損程度堪稱輕微，而無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書規定，不得視為瑕疵，出賣人即上訴人自無須負物之瑕疵擔保責任。是以，被上訴人依同法第三百五十九條規定請求減少系爭房屋之價金，洵屬無據。
㈡茲既被上訴人所主張之系爭房屋滲漏水情形不構成物之瑕疵
，上訴人無庸對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，則本件所列其餘爭點及兩造對其餘爭點所為之攻擊防禦暨所提證據方法，自與前開論斷結果無影響，爰不再予逐一論斷。
六、綜上所述，被上訴人本於買賣契約之法律關係，依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，請求減少系爭房屋買賣價金219,000 元後，再本於不當得利之法律關係，請求上訴人返還已經收受之買賣價金219,000 元，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第七庭 審判長法 官 陶亞琴
法 官 黃柄縉法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 沈世儒