臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第532號上 訴 人 豐澤不動產股份有限公司（原名閤泰建設股份有限法定代理人 賴智平訴訟代理人 林凱律師
趙立偉律師被上訴人 閤泰新第社區管理委員會法定代理人 邱建棚上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國99年7月20日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第34900號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事 實及理 由
壹、程序方面按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文，且此規定依同法第436條之1第3項，於簡易訴訟程序之第二審程序準用之。本件上訴人於原審反訴請求被上訴人給付新臺幣（下同）41,560元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，嗣於本院變更聲明請求被上訴人給付152,600元及按上開方式計算之利息。核其所為訴之追加乃擴張應受判決事項之聲明，上訴人所為訴之追加，合於法律規定，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分兩造之主張及陳述：
（一）被上訴人起訴主張：上訴人為閤泰新第社區之區分所有權人，應按月繳付公共管理費用，然上訴人自民國98年1月起至99年3月止均未給付分文，共積欠管理費353,040元，屢經催索均置之不理等語，並聲明上訴人應給付被上訴人353, 040元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息，並願供提保請准宣告假執行。
（二）上訴人則辯以：上訴人所有之閤泰新第社區地下1層自88年下半年出租停車位即係由被上訴人承租地下一層全部機車位，該機車位之停車格亦係被上訴人自行劃設，兩造雖未每年均簽協議，然自88年起至97年止均係循此模式運作，且協議並未約明期限，應依協議每年繳交管理費10萬元即可。至被上訴人97年12月15日函並未向法定代理人為之，終止不合法。被上訴人迄今仍使用系爭地下室為儲藏室及停車位，上訴人並無使用，亦應為空戶標準以每坪30元收費。被上訴人未盡公寓大廈管理條例第36條第3及第5款管理之責，使他人無權占有上訴人專有部分，致生相當租金之損害，屬民法第184條第2項之侵權行為。以地下一層
76 位機車位，每車位每月200元，計有76位機車位，則上訴人自98年1月起至99年3月止，共計228,000元與被上訴人請求之管理費相抵銷。
二、反訴部分兩造之主張及陳述：
（一）上訴人反訴主張：被上訴人於閤泰新第社區地下一層剛設立停車位時，客戶向之詢問承租停車位，經被上訴人授權在任之幹事於未告知上訴人之情形下，逕自將上訴人所有地下一層之車位陸續出租，並收取停車費未返還，係屬不當得利，後因與該客戶聯繫，經該客戶提示被上訴人所發之收據而發現，經該幹事坦承，並交付代收明細，金額為152,600元等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人152,600元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，加計年息5%計算之利息。
（二）被上訴人就反訴部分則辯稱：伊並未收取停車費，上訴人所提出之協議書為90年6月之協議，該協議書為無效，因依法管理委員會之委員為1年1制，該協議書並不能代表其永久性及合法，上訴人稱機車停車位收費係由被上訴人收取，然伊並未收取管理費，只收取機車清潔費，依使用者付費原則自屬合理等語，並聲明：駁回反訴。
三、原審就本訴部分判命上訴人應給付200,440元之訴及自99年4月16日起至清償日止，按年息10％計算之利息；被上訴人其餘之訴駁回。反訴部分則駁回上訴人之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明為：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）前開廢棄本訴部分被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；（三）前開廢棄反訴部分，被上訴人訴人應給付上訴人152,600元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人於上訴之答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：
1、桃園縣中壢市○○○○街○○號地下層、之1、之2、之3、之5、之6、之7、之8、之10、之12等十筆建物為上訴人所有，上訴人為閣泰新第社區之區分所有權人之一。
2、兩造與萬代福管理委員會於88年8月26日訂立協議書，約定由萬代福管理委員會向上訴人租用地下層登記辦公室、儲藏室做為停車位使用，上訴人並同意上開租賃標的物之停車位，每一停車位每月300元清潔費由被上訴人收取；月租費由上訴人收取。
3、兩造於90年6月14日訂立協議書，內容略為：「一、機車停車費（一F）由社區全權管理費收取。二、車位暫定35台*300元，扣除機車暫定70台*1,000元，相差50,000元。三、半年為一期補繳社區管理費25,000元。空口無憑，特此立據」。
4、上訴人代表吳素孟於92年12月2日與被上訴人簽立閣泰新第社區地下一層停車場委託管理協議書，內容為：「一、茲閣泰建設股份有限公司（以下稱甲方）所有之中壢市○○○○街○○號地下層之停車位，委由閣泰新第社區管理委員會（以下稱乙方）管理。二、委託管理協議內容如下：
1.汽車停車位以40個計列，每車位甲方每月支付清潔費
300 元予乙方。2.機車停車位以35個計列，每車每年1,
000 元清潔費，本項費用由乙方自行吸收。…三、付款方式：1.甲方須以每半年為一期支付乙方5 萬元予乙方。2.付款期限，上半年以2 月15日為支票付款日，下半年以8月15日為支票付款日。地下一樓管制鐵門照明維修費用歸乙方」。
5、被上訴人於97年12月15日以九七閣泰管字第971213001 號函通知吳素孟，內容略為：「主旨：終止台端與本社區地下一樓，所有權以回饋金抵繳管理費事宜，並請按社區規章繳納管理費。一、台端位於本社區地下一樓所有權計384坪，原應納入台端所有權內（經變更使用劃設49個車位為出租車位），按本社區管理費標準，每坪以40元計，台端位地下一樓之所有權384坪，每月應繳納15,360元（年繳為184,320元），以及車位維護費每車位每月300元，49個車位共應繳納14,700元（年繳為176,400元），實與台端每年回饋10萬元差距殊遠。二、故經本社區委員會決議，自97年12月31日起終止，每年10萬元回饋金部分，並依社區公平原則，發函台端，請自98年1月1日起，按所有權坪數繳交管理費以及車位清潔維護費」等語。
（二）爭執部分：
1、本訴部分：
（1）上訴人應給付被上訴人之管理費金額為何？
（2）上訴人是否僅依與被上訴人於92年12月2日簽立之協議繳交管理費每半年五萬元？⑴上訴人與被上訴人所簽立之協議有無效力？⑵被上訴人於97年12月15日以九七閣泰管字第971213001
號函通知吳素孟，對上訴人有無效力？
（3）上訴人得否以空戶之每坪30元計算管理費？
（4）上訴人得主張抵銷之金額為何？⑴被上訴人擅自收取之停車位費用？⑵被上訴人違反公寓大廈管理條例第36條第3、5款及民法
第184條第2項之損害賠償？
2、反訴部分：上訴人請求被上訴人返還擅自收受機車位停車費用之不當得利有無理由？
五、得心證之理由茲就上開兩造爭點析述如下：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。查：
1、本件依被上訴人所提出而為上訴人所不爭執之閤泰新第社區住戶規定第16條規定：「…2.費用收繳辦法：…(4)區分所有權人若在規定之日期並經相當期間催告未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取延遲利息，以未繳金額之年息百分之十計算。…」。另依被上訴人所提出之閤泰新第社區第14屆區分所有權人大會第2次會議紀錄，其中有關管理費部分，係以每坪40元計算等情（見原審卷第72頁）。
2、上訴人雖以第14屆區分所有權人大會第2次會議並無急迫情事，卻未於開會前十日召集，召集不合法且出席及決議之法定人數不符規定而無效云云為辯。按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。又區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第30條第1項、第31條分別定有明文。惟關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例尚乏明文。依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。參諸公寓大廈住戶之性質，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，自應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定。而總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，民法第56條第1項前段定有明文（最高法院93年度臺上字第2347號判決參照）。是以，公寓大廈區分所有權人會議，其召集程序或決議方法有違反法令或章程時，於區分所有權人依法於期限內請求法院撤銷決議確定之前，其所為決議應仍屬有效。該會議既已決議通過管理費每月每坪40元，此決議迄今均未經撤銷，揆諸上開說明，應認其決議仍屬有效。上訴人所辯，自屬無稽。
3、上訴人再以上開會議之會議記錄未依公寓大廈管理條例第34條第1項送達及公告，其無參與知悉及表示意見，故無拘束力云云。不惟上訴人僅徒稱而未舉證證明其未受送達該會議記錄，而且公寓大廈管理條例第34條第1項並非決議之效力規定，遑論被上訴人於97年12月15日以九七閣泰管字第971213001號函將決議內容有關上訴人應繳交每坪40元之管理費告知（詳後（二）所述），上訴人前開辯解，亦屬無稽。
4、本件上訴人既為被上訴人所管理社區之區分所有權人，且迄未依規約及上開區分所有權人會議之決議給付98年1月至99年3月之管理費353,040元，則被上訴人自得據上開規定請求上訴人給付。
（二）上訴人另以依兩造上開92年12月2日協議書僅每年繳交10萬元管理費用即可，被上訴人以協議書以該次簽約之管理委員會任期一年為限，故協議書無效為辯。然詳參該協議書，非特並無期限，且亦乏須經每屆管理委員會簽署換約之約定，被上訴人所辯，要不足取。上訴人復以被上訴人於97年12月15日以九七閣泰管字第971213001號函終止上開協議僅通知吳素孟，對上訴人不生效力云云。然查吳素孟於協議當時即以上訴人之代理人與被上訴人協商管理費之收取，且吳素孟又為上訴人法定代理人之妻，則被上訴人將管理委員會之終止協議函文，通知吳素孟，並無不合，何況上訴人收受後甚至於原審亦未曾就此有何爭執，則上訴人應已知悉並允諾終止協議，應屬合理之推論。上訴人自無依92年12月2日協議書每年繳交10萬元管理費用之權。
（三）上訴人再以其並無使用系爭地下一層，不得以每坪40元計算管理費云云為辯。然證人即被上訴人之前主任委員吳志勇於原審到庭結證稱兩造協議書內容中汽車車位數量係被上訴人去規劃，機車位是管理委員會規劃，上訴人亦同意而簽署該協議書，儲藏室關於無償使用的部分是當初談好的，等於是條件交換等語（見原審卷第124、125頁）。參諸卷附兩造於88年8月26日所訂之協議書所載（見原審卷第36頁），上訴人同意將系爭地下一層供作停車位使用且無償借用被上訴人儲藏室甚明。上訴人所辯系爭地下一層係被上訴人作為儲藏室及規劃汽機車停車位，故上訴人並未使用，屬於空戶，應依上開區分所有權人會議決議以每坪30元計算管理費云云，要不足採。
（四）上訴人抗辯以被上訴人擅自收取之停車位費用及被上訴人違反公寓大廈管理條例第36條第3、5款及民法第184條第2項之損害賠償債權主張抵銷，然查：
1、上訴人所辯有關被上訴人為其向承租戶收取停車費金額達152,60 0元（含管理員任德威盜收之3萬元）一節，固為被上訴人所否認，然證人即被上訴人之前主任委員吳志勇已證稱確有代收費用，並將所代收費用存入管理委員會帳戶中，該等帳目均有開立收據等情屬實（見原審卷第121、122頁 ）。按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282條之1第1項定有明文。本件經原審於99年5月18日言詞辯論期日命被上訴人提出有關證人吳志勇所述代收費用收據及明細資料到庭，如未提出將逕認被告此部分主張為真正。而被上訴人始終未能提出上開資料，並稱該部分是89年之事，時間已過了很久，資料已不在等語。衡情被上訴人既為管理委員會，就有關管理社區所支出及收入相關帳冊資料，本有保管之義務。本院審酌證人吳志勇證言、卷附協議書及委託管理協議書及被告所提出89年度車位租金代收明細資料（見原審卷第28至30頁、第57至58頁、第111至113頁）等，並參酌民事訴訟法第282條之1第1項規定，應認上訴人所述有關被上訴人曾為其代收152,600元停車位租金一節為實在。
2、上訴人主張公寓大廈管理條例第36條第3、5款為保護他人法律，被上訴人違反上開規定令他人機車停放無權占有上訴人專有部分應負民法第184條第2項之損害賠償云云。然上訴人係同意住戶機車停放一事，已如前述，並非無權占有，被上訴人要無公寓大廈管理條例第36條第3款之未維護公寓大廈及其周圍之安全或同條第5款之未制止住戶違規之行止可言，微論民法第184條第2項所謂保護他人之法律，係指保護他人為目的之法律，亦即一般防止危害他人權益或禁止侵害他人權益之法律而言。而公寓大廈管理條例第36條僅係規範管理委員會之職務，亦難認屬保護住戶為目的之法律。上訴人主張被上訴人應負民法第184條第2項之相當租金之損害賠償228,000元，即無足取。
3、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。且按被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使。最高法院67年台上字第1647號判例意旨可參。上訴人雖積欠被上訴人上開管理費未付，然被上訴人既有為上訴人代收停車位租金152,600元，上訴人已在原審以此對被上訴人之債權，對上訴人主張抵銷，自足生抵銷之效力，則抵銷後上訴人尚積欠被上訴人200,44 0元。至上訴人主張以對被上訴人侵權行為損害賠償債權抵銷被上訴人管理費債權云云，則屬無據。
（五）上訴人已就其對被上訴人代收之停車位租金債權152,600元與被上訴人之管理費債權行使抵銷權，俱如前陳，上訴人反訴主張被上訴人應給付152,600元，要不可採。
六、綜上所述，本件本訴部分，被上訴人依前開公寓大廈條例之規定及規約之約定，請求上訴人給付管理費用200,44 0元，及自追加起訴狀繕本送達即99年4月16日起至清償日止，按年息10%計算之利息，自屬有據。逾此部分請求，即無理由。反訴部分上訴人請求被上訴人給付152,600元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦無所據。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨其餘爭點部分，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第七庭 審判長法 官 陶亞琴
法 官 楊蕙芬法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 張婕妤