臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第688號上 訴 人 藍園房屋仲介有限公司法定代理人 盛玲被上訴人 苗栗大廈管理委員會法定代理人 賴金生訴訟代理人 李濟樂律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國99年10月7日本院臺北簡易庭第一審判決（99年度北簡字第8042號），提起上訴，本院於101年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除確定部分外）關於命上訴人給付超過新臺幣参拾肆萬捌仟柒佰柒拾貳元及超過如附表四所示之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之六十五，餘由被上訴人負擔。
事 實
壹、程序事項：查本件被上訴人之法定代理人原為吳秉豐，於本件審理期間先後變更為徐袁基、賴金生，業據渠二人先後於民國100年8月19日、101年3月23日具狀聲明承受訴訟，並有苗栗縣苗栗市公所准予被上訴人主任委員申請變更備查函在卷可稽（見本院卷㈡第138、139頁、卷㈢第14、16頁），核與民事訴訟法第170條、第175條、第176條規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：㈠伊為經合法備查之公寓大廈管理組織，上訴人為伊負責管理
維護之苗栗大廈之區分所有權人，其所有房屋為門牌號碼苗栗市○○街○○○號（建號5690，以下簡稱系爭156號房屋）、北安街160號（建號5691，以下簡稱系爭160號房屋）、北安街160號地下室（建號7901）、北安街158號2樓之3（建號5695，以下簡稱系爭158號2樓之3房屋）等四戶，及地下室4個機械停車位，依苗栗大廈住戶規約（96年12月1日修訂版）第四章<經費管理經費>第3條規定，房屋部分按月應繳每坪50元計算之管理費，停車位則按月應繳每個600元計算之管理費（含電費300元及保養費300元）。惟上訴人自民國94年度起至98年度止，就上開房屋及停車位共積欠管理費合計481,053元未付（詳如附件及附表一所示），迭經催討無果，伊於99年2月1日聲請苗栗市調解委員會調解，亦因上訴人兩次未到場而調解不成立，為此依法訴請上訴人給付管理費，並聲明：訴人應給付被上訴人481,053元，及如附表二所示之利息。
㈡對上訴人答辯之陳述：
⒈按公寓大廈管理條例第29條第5項規定：「公寓大廈之住
戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」，又按苗栗大廈96年12月1日區分所有權人會議修訂通過住戶規約第三章「管理委員會」第1條「管理委員會組織章程：本大廈管理委員會由住戶大會之管理委員所組成，任期一年連選得連任，均為無給職。其資格為本大廈區分所有權人及配偶或20歲以上之直系親屬、設籍本大廈之公司行號，指派之代表皆可擔任（惟財務委員必須為區分所有權人）。…」，再本大廈96年12月1日修訂通過前之舊住戶規約第三章「管理委員會」第1條規定：「管理委員會組織章程：本大廈管理委員會由住戶大會選舉之管理委員所組成…」，並無限制非區分所有權人之住戶，不得被選任為管理委員之限制規定。伊現任之法定代理人吳秉豐，乃門牌號碼苗栗市○○街○○○號7樓之4區分所有權人余美珍之配偶，於本大廈98年12月12日區分所有權人會議經選任為管理委員，再經管理委員互推擔任管理委員會主任委員，復經苗栗市公所准予備查，符合上開住戶規約所訂之（主任）管理委員之資格。
⒉伊曾就上訴人積欠91年度至93年度管理費，向本院訴請上
訴人給付管理費，經本院以95年度北簡字第8485號、95年度簡上字第556號判決確定，自已發生確定判決之爭點效，有拘束兩造之效力，且苗栗大廈管理費收費標準並未再經決議變更，上訴人自不得再就管理費收取依據及計算標準為爭執。
⒊上訴人所有之系爭156號房屋原積欠98年5～6月管理費7,3
43元，經對帳後確定已於98年8月1日繳清；另系爭160號房屋及地下室（門牌原為○○街000號）原積欠94年1~12月管理費44,586元，經上訴人抗辯後，確定訴外人總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩建設公司）匯予被上訴人之19,560元係代上訴人繳納上開房屋管理費，故優先抵銷94年度積欠之管理費。又本件經被上訴人財務委員核對上訴人繳納管理費之全部紀錄，除上開總瑩建設公司匯款19,560元，因當時無法確定繳款目的而未簽發管理費收據外，其餘均有開立收據予繳款人，被上訴人已檢附相關之管理費收據存根聯及被上訴人銀行存摺，製作藍園房屋仲介有限公司管理費繳納明細表94～98年度供稽核，並確定上訴人積欠之管理費除扣除上開應減縮請求之金額7,343元及19,560元部分外，總數額為481,053元（詳如附表一及附件所示）。
⒋又上訴人提出之苗栗市調解委員會96年民調字第78號調解
書（下稱系爭調解書）所載內容係上訴人聲請調解之施工糾紛事件（下稱系爭調解事件），上訴人於施工前應按面積每坪25元計算繳納上開房屋95年10月至96年4月止管理費，為被上訴人同意施工之條件，嗣後施工人聯昌消防工程有限公司（下稱聯昌公司）代上訴人補繳上開房屋管理費32,111.5元，被上訴人並於96年4月27日開立管理費暫收據，係屬合法收取管理費，上訴人不得請求退還。
⒌依據本大廈住戶規約第四章第一條管理經費第2款規定：
「本大廈管理費…，原則上以產權所有之屋主為收費對象，如有代理、租借、轉售情況則視當時使用人為主」，可知使用人如未繳納管理費，區分所有權人仍有繳納之義務。況訴外人廖國樑於上訴人本件欠繳管理費期間，實際上並未占有使用房屋，故上訴人與廖國樑間有何租賃糾紛，亦不能卸免其繳納管理費之義務。
⒍另依據本大廈住戶規約第四章第一條管理經費第4款及第1
2款規定，車位使用人須繳交車場管理費，每個機械停車位每月600元，供電費及定期保養，並設立專款專用帳戶，若有機械設備故障及零件更換，由管委會請廠商修繕，並無規定得由車位所有人自治管理。上訴人就其專有之區分所有建物或約定專用之停車位，均應按規定收費標準繳納管理費。且被上訴人本件請求管理費期間（94年至98年），系爭地下室停車場功能均正常，機械停車位均能使用，至於苗栗縣政府99年9月9日函請被上訴人停止使用系爭停車場，係因使用許可證之行政管理問題，與本件管理費無關。另被上訴人管理委員會雖曾於98年4月28日決議暫停保養停車位，惟此係因上訴人教唆其他住戶拒繳停車費，致管理費入不敷出而作出之決議，但顧慮可能損害其他已繳納停車位管理費之住戶權益，被上訴人並未執行上開決議，仍委請廠商繼續保養系爭停車場，被上訴人亦陸續支付廠商98年度保養費用，其餘住戶亦有按期繳納停車位管理費。系爭停車場並未設置獨立電表，停車位管理費係住戶定期定額之繼續性給付，非所謂實支實付，上訴人所辯不足採。
⒎至上訴人僱工修繕其所有而出租予中興保全股份有限公司
（下稱中興保全公司）之系爭大廈北安街158號11之1室內漏水問題，施工範圍雖及於系爭大廈屋頂，但該屋頂係12樓所有人吉元有線電視公司（下稱吉元公司）專用，此為上訴人履行其出租人之房屋修繕義務，且屬建物區分所有權人專有或專用部分之自行維護範圍，上訴人以防水工程修繕費28,000元主張抵銷為無理由。
二、上訴人答辯略以：㈠上訴人提出之苗栗大廈住戶規約影本係於99年初向苗栗大廈
管理室人員影印所得，核與被上訴人置於苗栗大廈管理室公告提供予住戶閱覽影印之規約繕本內容相符，且依該繕本首頁右上角尚有原註記「閱畢請歸還管理室存檔。98年07月08日」之字樣，對照被上訴人所提規約版本首頁右上註記則為「96年12月1日修訂」，按論理及經驗法則推斷，上訴人所提規約內容方屬適法有效之規約。又被上訴人雖另提出96年12月1日及98年12月12日之區分所有權人會議紀錄，用以證明96年會議有修改規約及98年會議中選任非苗栗大廈之區分所有權人的吳秉豐為主任委員等情，然此無法證明96年12月1日以後的住戶規約均未做變更，且再由被上訴人刻意未提出97年區分所有權人會議紀錄，則被上訴人是否於94年當年度規約另有做修訂亦殊值懷疑。復參被上訴人提出之苗栗市公所99年2月10日函內容，顯示該機關僅係依被上訴人99年2月8日去函要求而檢送96年版「住戶規約」予被上訴人，但關於被上訴人去函內容及機關函覆目的均屬不明，故上開證物無法證明被上訴人提出之規約即為目前適法有效規約。被上訴人既自承吳秉豐不具區分所有權人身份，依公寓大廈管理條例第29條及上訴人提出之規約第3章第1條規定，其自非被上訴人之適格的法定代理人，其法定代理權顯有欠缺。再嵇永州不具區分所有權人資格，亦不具法人資格，竟擔任5年（86年至90年）苗栗大廈管理委員會主任委員，顯不合法；被上訴人的法定代理人（主任委員）於94年究為何人，提出支付命令是嵇永洲，在永全公司承攬合約書上的被上訴人代表人是徐財生，究竟是徐財生或嵇永洲才是主任委員，主任委員有存續的問題；且被上訴人88年、90年及95年管理組織報備同意均已遭苗栗縣苗栗市公所撤銷在案，被上訴人管理組織不合法。
㈡上訴人就94年至98年之管理費均已匯款繳納，被上訴人卻不
提供帳冊供其核對；上訴人亦已依系爭調解書，一次繳納北安街160號1樓、160號地下室房屋自95年10月至96年4月之管理費，但被上訴人卻仍然不給接水（不讓上訴人接公共水管），致無法施作消防灑水頭及消防連線作業而無法出租，管理費即應以每坪25元計算。
㈢被上訴人從未交付住戶規約第4章第1條第6款所定之收費憑
證予上訴人，此次亦僅以起訴狀片面製作之附表一為其請求依據，上訴人自得主張同時履行抗辯，拒絕給付。又關於系爭160號房屋及所屬停車位之管理費部分，上訴人於92年9月10日起至97年9月9日止，將之出租予廖國樑，依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3條第8款、第21條規定可知，上開房屋於出租期間之管理費繳費義務人即應為承租人而非上訴人，故被上訴人請求上訴人給付此部分管理費應認無據。再系爭160號房屋前因上訴人欲施作消防連線工程而遭被上訴人拒絕致生糾紛，嗣兩造就此成立調解，被上訴人同意上訴人就系爭160號房屋，於95年10月至96年4月止管理費以使用執照所載坪數每坪25元計算，上訴人隨後亦已如數按調解條件繳付完畢，並經被上訴人開立收據在案。後上訴人僱請聯昌公司前往施工時，被上訴人竟片面主張上揭調解無效，而私自向廠商要求需另支付系爭160號房屋及所屬停車位上開期間之管理費用27,013元，否則即不同意廠商進入社區公共區域施工，該廠商乃依之墊付上揭款項，後上訴人將墊款歸還廠商，此筆款項乃不當溢收，上訴人主張應予抵銷。又被上訴人曾因系爭大廈頂樓漏水而委託訴外人同一工程有限公司（下稱同一公司）修繕，事後卻不支付防水工程修繕費28,000元，上訴人乃代被上訴人墊付該筆工程款予同一公司，自得以此與管理費為抵銷。
㈣因系爭地下車位均為約定專用部分，非各戶均有停車位，因
此被上訴人對於地下機械停車設備均疏於管理、保養及修繕，未辦理機械停車設備之年度安全檢查，甚至無法提出合格廠商之保養維護合約，且被上訴人於98年4月28日管委會會議更決議停止停車位之保養，故被上訴人所屬社區之20名地下車位使用人乃於99年2月27日開會決議關於車位管理維護應由車位使用人自行管理。而依公寓大廈管理條例第10條第1項規定，被上訴人就系爭大廈之約定專用車位，毫無管理維護之實，近日更因機械車位之升降設備均未定期維護無法每年取得設備使用許可證明，而遭主管機關發函令停用在案，已嚴重損害停車位所有權人之權益，被上訴人未履行其應盡管理維護之義務，在被上訴人將機械停車位故障修繕完好之前，上訴人有拒絕給付停車位管理費之權利；且如按規約所定，縱被上訴人欲收繳此部分管理費，亦應先設立收繳車位費用之專款專用帳戶方得為之，然原告歷年均將其與管理費混用而未另設專戶，顯係違法收取停車位管理費，上訴人得主張行使同時履行抗辯權。再永全公司財務經手人劉自華傳真告知91年3、4月起，系爭地下停車場全場保養9個車位，所以只有收8千元，上訴人自94年1月至98年12月都未使用系爭機械停車位，所以也沒有電費產生的問題，停車位每月管理費600元中有300元是補助系爭機械停車位移動時使用電力的費用，上訴人既未使用停車位即無須繳納電費，況系爭地下停車場有獨立之電錶。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人474,950元，及如附表二所示之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就敗訴部分，未據聲明不服，業已確定）。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、經查：㈠上訴人為系爭156號房屋（面積74.43坪）、系爭160號房屋
（面積77.18坪）、系爭158號2樓之3房屋（面積21.7坪）、建號7901號建物（面積74.31坪）之所有權人，並為苗栗大廈地下室停車場其中4個專用停車位（建號5688號）之所有權人之事實，為上訴人所不爭執，並有建物登記謄本在卷可稽（見本院99年度審訴字第1592號卷第11至18頁）。
㈡被上訴人前以上訴人就其所有之系爭156號、160號、158號2
樓之3房屋及苗栗縣苗栗市○○街○○○號、158號3樓之5、158號7樓之5及158號10樓之5房屋及停車位自91年3月起未繳足管理費，向本院起訴請求上訴人給付91年至93年管理費，經本院以95年度北簡字第8485號、95年度簡上字第556號判決確定，亦有該二份判決及判決確定證明書影本在卷可稽（見同審訴卷第19至28頁反面）。
㈢上訴人雖稱其係從94年3、4月起因機械停車位故障、毀損，
才未繳納停車位管理費云云，惟依卷附上訴人提出之上訴人繳納管理費明細（見本院卷㈢第66至72頁）所示，上訴人自91年3月起即未繳納停車位管理費，上訴人於本院95年度簡上字第556號事件審理中亦自承自91年3月起，未按期繳交管理費（見該判決第5頁不爭執事項㈣），堪認上訴人於94至98年均未繳納停車位管理費無誤。
㈣兩造曾就系爭160號房屋及建號7901號建物施作消防連線爭
執向苗栗縣苗栗市調解委員會聲請調解（即系爭調解事件），成立調解內容：⒈上訴人願於96年4月25日前，向被上訴人一次全部繳納95年10月起至96年4月止之管理費，管理費以上述房屋使用執照上所載面積每坪25元計算。上訴人當天並將前述消防連線作業工作施工圖交付被上訴人閱覽。⒉被上訴人同意上訴人所有上述2棟房屋消防連線作業工程，於96年4月30日上午9點兩造會同苗栗縣政府工商發展局及苗栗縣消防局至現場會勘後，5日內於消防必要範圍內施工。上訴人並於96年4月26日向被上訴人繳納上述房屋管理費9,780元、11,130元，施作上述2棟房屋消防連線作業工程之訴外人聯昌消防工程有限公司則代上訴人補繳上開房屋管理費32,111.5元（共計53,021.5元，即上開二房屋自95年10月至96年4月止，以每坪25元計算之管理費），為兩造所不爭執，並有經臺灣苗栗地方法院核定之調解書及被上訴人出具之管理費收據、暫收據（均影本）在卷可稽（見原審卷第35、37頁），惟比對被上訴人提出之附件，其於本件訴訟並未重複請求此部分管理費。
㈤總瑩建設公司曾分別於97年6月16日、9月11日、9月11日、1
2月16日、98年2月25日、4月29日各匯款3,260元，合計19,560元予被上訴人，係代上訴人繳納上開房屋管理費之事實，為兩造所不爭執，且被上訴人已自原起訴請求金額予以抵銷而減縮請求（見原審卷第53頁）。
㈥訴外人林韻於94年8月25日代上訴人支付管理費115,188元部
分，業經上訴人於本院95年度簡上字第556號事件中主張抵銷，並經該判決認定在案（見該判決第10頁）。
㈦苗栗縣政府99年9月9日府商使字第0000000000號函通知被上
訴人，因系爭機械停車設備未取得使用許可證，依「建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法」規定，於取得使用許可證前停止使用，有該函文在卷可稽（見本院卷㈠第188頁）。
五、得心證之理由：被上訴人主張其為合法之苗栗大廈管理組織，上訴人為前揭苗栗大廈房屋之區分所有權人，積欠如附件所示94至98年管理費共481,053元，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條及苗栗大廈住戶規約，訴請上訴人給付管理費等語，上訴人則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件所應探究者，厥為：㈠被上訴人是否為合法備查之苗栗大廈管理組織？是否經合法代理？㈡上訴人是否已給付本件系爭房屋之管理費？㈢被上訴人得請求上訴人給付之管理費為何？（⒈系爭房屋管理費之計算標準為何？⒉上訴人以系爭160號房屋及地下室（即建號7901號建物）因被上訴人不同意施作消防連線作業工程而無法出租，系爭房屋於空屋時應以每坪25元計算管理費，有無理由？⒊上訴人以其無法使用系爭地下室停車位為由，拒絕給付停車位管理費，有無理由？上訴人得否以其未使用停車位而免付管理費中之電費300元？⒋上訴人以其代墊苗栗大廈屋頂防水工程修繕費28,000元為抵銷，有無理由？⒌被上訴人主張總瑩建設公司代上訴人繳納房屋管理費19,560元，優先抵銷上訴人94年度積欠之管理費，有無理由？）茲析述如次：
㈠被上訴人是否為合法備查之苗栗大廈管理組織？是否經合法
代理？⒈按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張
或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許；是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第1717號、99年度台上字第781號、97年度台上字第2688號、96年度台上字第2569號判決參照）。
⒉雖上訴人提出苗栗縣苗栗市公所95年撤銷苗栗大廈88年、
90年及95年管理組織報備同意函，主張被上訴人之管理組織不合法云云，惟上訴人於95年度北簡字第8485號、95年度簡上字第556號給付管理費事件（下稱前案），即已就被上訴人是否為合法備查之苗栗大廈管理組織及其法定代理人是否合法為爭執，該確定判決亦已以「被上訴人於95年12月23日舉行苗栗大廈96年度區分所有權人會議，已選任管理委員黃豐和等5人組成管理委員會，並於95年12月27日召開管理委員會推選黃豐和為主任委員，及於96年1月2日向苗栗縣苗栗市公所申請備查，苗栗市公所復以96年1月24日苗市工字第0000000000號函就被上訴人成立管理委員會一事同意備查」為由，認定被上訴人係經合法備查之苗栗大廈管理組織，當時之法定代理人黃豐和為合法備查之主任管理委員，有前揭判決在卷可稽，而上訴人復未提出證據證明此報備同意有經撤銷之情形，且該次區分所有權人會議亦無經法院撤銷之情形，是被上訴人為合法報備之公寓大廈管理組織無誤。
⒊又被上訴人提起本件訴訟時之主任委員為吳秉豐，其為苗
栗大廈7樓之4建物所有權人余美珍之配偶，符合住戶規約所定擔任管理委員之資格，其經苗栗大廈98年12月12日區分所有權人會議選任為管理委員，再經管理委員互推擔任管理委員會主任委員，並經苗栗市公所准予備查等事實，有該次會議決議、住戶規約、苗栗大廈98年12月12日區分所有權人會議及管理委員會互推簽到表等會議資料、苗栗縣苗栗市公所98年12月31日苗市0000000000000號函（苗栗大廈管理委員會主任委員變更為吳秉豐報備案同意備查）等在卷可稽（見原審卷第57至70頁、本院卷㈡第160頁）；又被上訴人之主任委員於99年及100年已先後變更為徐袁基、賴金生，有苗栗縣苗栗市公所99年12月16日苗市工字第0000000000號函及101年1月18日苗市工字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷㈡第161頁、卷㈢第16頁），而此二位主任管理委員變更備查同意函均無遭撤銷之情形，且業據渠二人具狀聲明承受訴訟（詳如前述），堪認被上訴人業經合法代理無誤。
㈡上訴人是否已給付本件系爭房屋之管理費？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張其已給付系爭房屋94至98年管理費一節，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此積極事實負舉證責任。雖上訴人辯稱其以匯款方式給付系爭房屋之管理費，惟其除於98年8月1日繳清系爭156號房屋原積欠之98年5、6月管理費7,343元，及由總瑩建設公司代其匯款6次各3,260元（合計19,560元），為被上訴人所不爭執外，其並未提出另有給付本件管理費之匯款單據以實其說，其復未能就被上訴人於原審提出之被上訴人設於合作金庫北苗栗分行之存摺內頁資料，具體指出哪些匯款資料係其給付本件被上訴人請求之系爭房屋管理費，自無從為其有利之認定，故認上訴人就系爭房屋尚分別積欠如附件所示之管理費未付。
⒉至上訴人於原審雖曾辯稱其所有之系爭160號房屋及所屬
停車位於92年9月10日起至97年9月9日止，出租予訴外人廖國樑，被上訴人應向廖國樑收取租金云云，惟依苗栗大廈住戶規約第四章第一條管理經費第2款規定：「本大廈管理費…，原則上以產權所有之屋主為收費對象，如有代理、租借、轉售情況則視當時使用人為主」等內容可知，管理費仍應由區分所有權人繳納為主，由使用人繳納則係補充及替代情況，如使用人有未繳納管理費之情，自仍應由區分所有權人負繳納之義務。是上訴人所有之系爭160號房屋及所屬停車位縱於前揭期間出租予訴外人廖國樑，然廖國樑並未依其與上訴人間之租約繳交管理費之事實，既為上訴人所自承，依前述規定，上訴人自仍應負給付管理費義務，其此部分辯解，尚無足採。
㈢被上訴人得請求上訴人給付之管理費為何？
⒈系爭房屋管理費之計算標準為何？
上訴人雖以陳中慧於前案作證所述及製作之試算表內容，主張系爭房屋之管理費應以每坪25元計算，惟陳中慧於前案有關管理費以每坪25元計算之陳述，非被上訴人已與上訴人達成合意，其製作之試算表內容亦無拘束被上訴人之效力，且兩造就此爭點已於前案為攻擊防禦，並經前案判決認定應以每坪50元計算，上訴人復未能舉證證明前案判決有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，自應受前案判決認定之拘束。又被上訴人就系爭房屋97年以後之管理費係主張依96年12月1日第1次修訂完成之苗栗大廈住戶規約收取每坪50元管理費，而查該住戶規約係經96年12月1日苗栗大廈區分所有權人會議同意修訂，並經苗栗縣苗栗市公所同意備查在案，有該次會議紀錄及苗栗縣苗栗市公所於99年2月10日以苗市工字第0000000000號函檢送之苗栗大廈住戶規約在卷可稽（見原審卷第57頁反面、第58頁及第60至64頁），該次區分所有權人會議決議復未經依法撤銷或經法院確認無效，是此住戶規約即屬有效。從而，堪認系爭房屋之管理費應以每坪50元為計算標準。
⒉上訴人以系爭160號房屋及地下室（即建號7901號建物）
因被上訴人不同意施作消防連線作業工程而無法出租，系爭房屋於空屋時應以每坪25元計算管理費，有無理由？查苗栗大廈住戶規約雖未就管理費區分房屋是否出租（與實際有無居住使用）而分別規定費率，惟依前所述，兩造於系爭調解事件已成立前揭調解內容，可知被上訴人同意上訴人就上開調解標的房屋自95年10月起至96年4月止之管理費以每坪25元計算，並同意上訴人於96年4月30日前會勘後之5日內施作上述2棟房屋消防連線作業工程，顯見被上訴人已同意在上訴人施作消防連線作業工程前，系爭160號房屋及建號7901號建物以每坪25元計算管理費，而被上訴人事後不同意上訴人接管而未能完成消防連線作業工程施作，上訴人因而無法變更該房屋用途供營業使用、無法出租之事實，為被上訴人所不爭執，則上訴人主張在被上訴人讓其完成2棟房屋消防連線作業工程前，應僅繳納每坪25元管理費，為有理由。從而，被上訴人就系爭160號房屋及建號7901號建物於96年12月及97年、98年部分之管理費請求，應僅能以每坪25元計算。
⒊上訴人以其無法使用系爭地下室停車位為由，拒絕給付停
車位管理費，有無理由？上訴人得否以其未使用停車位而免付管理費中之電費300元？⑴按同時履行抗辯權，雖為民法第264條所明定，然此抗
辯權乃係基於雙務契約而發生，是倘雙方之債務非本於同一雙務契約，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方債務係因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，此有最高法院59年度台上字第850號判例意旨參照。本件被上訴人係依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約等規定，向為苗栗大廈區分所有權人之上訴人請求給付管理費，與上訴人繳交管理費之義務，是否屬同一雙務契約之法律關係，已非無疑！而被上訴人於94年至98年間均有委託他人保養維修系爭機械停車設備（詳如後述），難認被上訴人於此段期間，就系爭機械停車設備有疏於管理、保養及修繕之情形，上訴人以被上訴人未履行應盡管理維護義務，及未依規約設立收繳車位費用之專款專用帳戶為由，主張同時履行抗辯，即屬無據。至於上訴人提出之停車位所有權人於99年2月27日之會議決議及苗栗縣政府99年9月9日通知被上訴人停止使用系爭機械停車設備函，均屬99年以後之事件，與本件被上訴人請求上訴人繳納停車位管理費期間無關，自不得據以為拒絕繳納停車位管理費之理由。
⑵被上訴人就系爭地下室停車位管理費係主張每車位每月
600元，其中電費300元、保養費300元，足認停車位管理費並非未區分其用途。雖被上訴人稱系爭停車場未設置獨立電表，停車位管理費係住戶定期定額之繼續性給付，非所謂實支實付云云，惟此非但與其起訴主張「電費300元、保養費300元」不符，且與上訴人提出附卷之函文及電錶照片不符（見本院卷㈢第196至198頁），自無足採。又被上訴人將系爭機械停車設備交由永全公司、信瀧實業股份有限公司（下稱信瀧公司）保養維修一節，業經證人李繼宗到庭作證明確，並有收據、定期保養檢查項目表及維修保養合約書（被上訴人與信瀧公司簽訂之合約）等在卷可稽（見本院卷㈡第117至134頁、第163至165頁），堪認屬實。惟經比對被上訴人所提出之苗栗大廈94～98年度收入支出明細表（見原審卷第107至224頁）及永全公司、信瀧公司出具之前揭收據，可知被上訴人通常係每2個月繳納一次保養維修費，然繳付之金額有所不同，有註記「主升降機保養」（詳如附表三，金額欄有☆即為主升降機保養）之情形，則上訴人所稱被上訴人未就其機械停車位進行保養一節，應非無稽！上訴人既無法（未）使用其所有之機械停車位，是否應依住戶規約繳納與正常使用機械停車位之住戶相同之管理費，即非無探究之必要。而依附表三所示及證人李繼宗到庭所證述，足認永全公司就系爭機械停車設備保養含主升降機及20個車位（原有21個），於94年至97年4月每月保養費為4,000元（8,000元為2個月費用），信瀧公司自97年5月起就系爭機械停車設備保養原含主升降機及20個車位，每月保養費為5,000元，但自98年5月起則僅有進行主升降機保養，每月保養費為2,800元（2個月為5,600元），此與被上訴人自承苗栗大廈管理委員會曾於98年4月28日決議停止保養系爭機械停車設備，但後來為顧及其他有繳納停車位管理費住戶之權益而繼續保養（應指主升降機）尚屬相符，堪認被上訴人自98年5月起即未對上訴人所有之機械停車位進行保養，上訴人亦無法使用該些停車位無誤；至上訴人辯稱其自94年3、4月間即未使用停車位，但此並無法證明。
再上訴人既主張系爭機械停車位係屬於苗栗大廈區分所有權人所專用部分，依公寓及大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，足認系爭機械停車設備如有損壞之情形，即應由專用停車位之區分所有權人自費修理，倘區分所有權人不願意修復其使用之機械停車位而致無法使用，其仍應就機械停車設備之保養管理（含主升降機及清潔）支付費用，否則即無法維持該機械設備之使用壽命，對其他機械停車位所有權人亦屬不公平，惟其未使用停車位期間即未使用到停車廠之電力，應無須支付電費，且被上訴人既稱停車位管理費600元中之300元為電費，故認上訴人自98年5月起，就停車位所應繳納之管理費為300元，其餘則仍應以600元計算。⒋上訴人以其代墊苗栗大廈屋頂防水工程修繕費28,000元為
抵銷，有無理由？查上訴人主張其支付同一公司修繕苗栗大廈屋頂防水工程費用28,000元一節，有卷附同一公司出具之收據、報價單為證（見本院卷㈠第69、71頁），被上訴人復無爭執，堪認屬實。雖被上訴人辯稱該修繕工程與其無涉，苗栗大廈屋頂係頂樓（12樓）區分所有權人吉元公司專用，上訴人係履行其出租人之房屋修繕義務，且漏水是屬系爭大廈建商藍園建設股份有限公司（下稱藍園建設公司，負責人盛玲）責任云云。惟依卷附「苗栗大廈管理委員會第九十年度住戶大會會議」紀錄（見本院卷㈠第75、76頁）討論
2.記載「大樓十二層頂樓的用途，說明：12層頂樓原為吉元所用，現已撤除，所以請各住戶有表示來提出維護」等語，足認被上訴人所管理之苗栗大廈頂樓並非由區分所有權人吉元公司專用，屬共用部分。又卷附同一公司出具之報價單抬頭為「苗栗大廈管理委員會」（見本院卷㈠第71頁），同一公司97年6月17日致被上訴人之函文（見本院卷㈠第70頁）記載該公司「於97年4月初派員前去苗栗大廈管理員室，由管理員陪同至12樓屋頂勘查屋頂漏水狀況，漏水原因於97年4月9日送交估價單，並於翌日由貴委員會來電邀約陪同貴會財務委員陳中慧小姐現場履勘並詳述原因產生處理方式」等語，可知此次屋頂防水工程係由苗栗大廈管理委員會委託施作無誤。再公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，系爭苗栗大廈12層頂樓既屬共用部分，即應由被上訴人負管理修繕之義務，縱有可歸責於原建商藍園建設公司，亦與上訴人「藍園房屋仲介有限公司」無關，故上訴人以其代墊系爭苗栗大廈頂樓漏水防水工程費用28,000元，主張與其應付之管理費為抵銷，即屬有據。
⒌被上訴人主張總瑩建設公司代上訴人繳納房屋管理費19,5
60元，優先抵銷上訴人94年度積欠之管理費，有無理由？總瑩建設公司代上訴人繳納房屋管理費19,560元一節，為兩造所不爭執，上訴人積欠本件管理費期間自94年至98年間，被上訴人將總瑩建設公司所匯19,560元優先抵銷上訴人94年度積欠之管理費，與抵銷之要件相符，且係被上訴人拋棄管理費之利息利益，對上訴人並無不利，故認為有理由。但被上訴人於原審起訴時即予抵銷並減縮請求，有如前述，是不影響本件所命上訴人應給付管理費之金額。⒍縱上所述，上訴人就上開房屋、建物及停車位積欠管理費
再以代墊之修繕費28,000元為抵銷後，尚積欠348,772元（詳如附表四），被上訴人於此範圍之請求，為有理由，逾此範圍則屬無據。末按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。上訴人既積欠94年度至98年度止如附表四所示之各年度管理費，扣除其得主張抵銷之代墊修繕費28,000元後，共尚積欠348,772元等情，均如前述，則被上訴人依前揭法條，請求上訴人給付如附表四所示各年度積欠管理費之利息，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求上訴人給付348,772元，及如附表四所示各年度積欠金額自次年1月1日起，均至清償日止之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，則無理由，應予駁回。原審未及斟酌就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 10 日
民事第六庭 審判長法 官 許純芳
法 官 邱蓮華法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 10 日
書記官 林芯瑜附表一：
┌──┬─────┬────────┬──┬─────┐│編號│計息金額 │ 利息起算日 │年息│備註 ││ │（新臺幣）│（均至清償日止）│ │ │├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│一 │149,617元 │95年1月1日 │5% │94年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│二 │35,310元 │96年1月1日 │5% │95年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│三 │56,738元 │97年1月1日 │5% │96年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│四 │119,694元 │98年1月1日 │5% │97年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│五 │119,694元 │99年1月1日 │5% │98年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│合計│481,053元 │ │ │ │└──┴─────┴────────┴──┴─────┘附表二：
┌──┬─────┬────────┬──┬─────┐│編號│計息金額 │ 利息起算日 │年息│備註 ││ │（新臺幣）│（均至清償日止）│ │ │├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│一 │149,617元 │95年1月1日 │5% │94年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│二 │35,310元 │96年1月1日 │5% │95年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│三 │50,635元 │97年1月1日 │5% │96年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│四 │119,694元 │98年1月1日 │5% │97年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│五 │119,694元 │99年1月1日 │5% │98年度欠費│├──┼─────┼────────┼──┼─────┤│合計│474,950元 │ │ │ │└──┴─────┴────────┴──┴─────┘附表三：
┌────┬─────┬─────┬──────┬─────────┐│繳費時間│金額（元）│繳納月份 │在原審卷頁碼│有無收據及所在位置│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│94.1.4 │10,800 │93.11.12月│ 109 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│94.4.28 │9,200 │94.3.4月 │ 113 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│94.6.29 │11,000 │94.5.6月 │ 116 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│94.8.30 │8,000 │94.7.8月 │ 120 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│94.11.4 │8,000 │94.9.10月 │ 126 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.1.5 │8,000 │94.11.12月│ 130 │有；本院卷2第117頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.3.3 │8,000 │95.1.2月 │ 134 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.5.5 │8,000 │95.3.4月 │ 138 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.7.5 │8,000 │95.5.6月 │ 142 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.9.5 │8,000 │95.7.8月 │ 146 │有；本院卷2第118頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.11.10│8,000 │95.9.10月 │ 150 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│95.12.28│8,000 │95.11.12月│ 152 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.1.30 │30,000 │更新零件 │ 156 │無 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.3.15 │8,000 │96.1.2月 │ 158 │有；本院卷2第119頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.5.16 │8,000 │96.3.4月 │ 162 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.7.10 │8,000 │96.5.6月 │ 166 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.8.6 │9,500 │油柱漏油更│ 168 │有；本院卷2第120頁││ │ │新 │ │ │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.9.6 │8,000 │96.7.8月 │ 170 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│96.11.7 │8,000 │96.9.10月 │ 174 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.1.3 │8,000 │96.11.12月│ 178 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.3.4 │11,500 │升降機維修│ 182 │有；本院卷2第121頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.5.16 │8,000 │97.3.4月 │ 186 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.7.8 │10,000 │維修保養 │ 190 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.9.4 │10,650 │97.7.8月 │ 194 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.11.3 │10,000 │97.9.10月 │ 198 │有；本院卷2第122頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│97.12.31│10,000 │97.11.12月│ 200 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.3.6 │10,000 │98.1.2月 │ 206 │有；本院卷2第123頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.5.6 │10,000 │98.3.4月 │ 210 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.7.6 │☆5,600 │98.5.6月 │ 214 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.9.02 │5,600 │98.7.8月 │ 218 │同上 │├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.10.29│5,600 │維修保養費│ 220 │有；本院卷2第124頁│├────┼─────┼─────┼──────┼─────────┤│98.12.31│5,600 │98.11.12月│ 224 │同上 │└────┴─────┴─────┴──────┴─────────┘附表四：
┌──┬──────┬─────┬────────┬───────┬──┐│年度│欠費房屋、建│積欠金額 │合計（計息金額）│利息起算日（ │年息││ │物、停車位 │ │ │均至清償日止 │ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────┼──┤│ 94│156號房屋 │ 44,058元│ 149,617元│95年1月1日 │5% ││ │160號房屋 │ 46,308元│ │ │ ││ │建號7901建物│ 25,026元│ │ │ ││ │1158號2樓之3│ 5,425元│ │ │ ││ │停車位4個 │ 28,800元│ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────┼──┤│ 95│156號房屋 │ 0元│ 35,310元│96年1月1日 │5% ││ │160號房屋 │ 0元│ │ │ ││ │建號7901建物│ 0元│ │ │ ││ │1158號2樓之3│ 6,510元│ │ │ ││ │停車位4個 │ 28,800元│ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────┼──┤│ 96│156號房屋 │ 7,343元│ 52,951元│97年1月1日 │5% ││ │160號房屋 │ 1,930元│ │ │ ││ │建號7901建物│ 1,858元│ │ │ ││ │1158號2樓之3│ 13,020元│ │ │ ││ │停車位4個 │ 28,800元│ │ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────┼──┤│ 97│156號房屋 │ 0元│ 46,247元│98年1月1日 │5% ││ │160號房屋 │ 23,154元│（原積欠74,247元│ │ ││ │建號7901建物│ 22,293元│，以當年度代墊修│ │ ││ │1158號2樓之3│ 0元│繕費28,000元抵銷│ │ ││ │停車位4個 │ 28,800元│後即為46,247元）│ │ │├──┼──────┼─────┼────────┼───────┼──┤│ 98│156號房屋 │ 0元│ 64,647元│99年1月1日 │5% ││ │160號房屋 │ 23,154元│ │ │ ││ │建號7901建物│ 22,293元│ │ │ ││ │1158號2樓之3│ 0元│ │ │ ││ │停車位4個 │ 19,200元│ │ │ │└──┴──────┴─────┴────────┴───────┴──┘備註：⒈160號房屋及建號7901建物自96年12月起，均以每坪25
元計算管理費，160號房屋面積77.18坪、建號7901建物面積74.31坪⒉4個停車位於94年1月至98年4月，每個停車位每月600元，98年4月至12月則每個每月300元。
⒊上訴人共積欠管理費計348,772元。