臺灣臺北地方法院民事判決 99年度簡上字第9號上 訴 人 冠德建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 吳俊昇律師上 訴 人 辛○○訴訟代理人 壬○○
吳俊昇律師上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丙○○
吳俊昇律師上 訴 人 甲○○
己○○戊○○上三人共同訴訟代理人 吳俊昇律師被上訴人 冠德花園大廈管理委員會法定代理人 庚○○訴訟代理人 易定芳律師複 代理 人 林傳欽律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國98 年11月3日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭98年度北簡字第17467 號第一審判決提起上訴，本院於99年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人冠德建設股份有限公司（下稱冠德建設公司）於臺北
市○○路之冠德花園大廈（下稱系爭大樓）內有獎勵停車位14個，因其非住戶，遂將只有住戶身分始能取得之法定停車位34個信託登記予現為冠德花園大廈之住戶、冠德建設公司法定代理人之女即訴外人馬紹齡，其中除由馬紹齡自己使用
3 停車位外，餘則由上訴人冠德建設公司全權處理、出租，另又將14個法定停車位亦信託登記予現住戶即訴外人蔡美娟，除由蔡美娟自己使用1 個停車位外，其餘13個停車位亦由上訴人冠德建設公司全權處理出租，而上揭計58個停車位之管理費一直均為上訴人冠德建設公司所繳納；其餘上訴人5人均非冠德花園大廈之住戶，而係購得獎勵停車位之人。
㈡系爭大樓之法定停車位有135 個車位，獎勵停車位有180 個
車位，合計315 個車位，惟區分所有權人住戶僅98戶，車位與戶數比例約為3 ：1 ，為維護住戶居住安全品質，自被上訴人成立管委會以來，於聘請保全公司執行保全業務時即針對使用停車位之特性，除依一般門禁管理採用二哨外，即有另設第三哨保全人員為機動哨以巡邏支援車道管制非住戶車輛進出之必要，就此額外支出之第三哨人員費用，乃因上訴人等外來車輛之進出系爭大樓所致，故該額外之費用自應由上訴人等分擔，故於民國97年5 月15日由被上訴人召開第八屆第十一次臨時會議，決議增加保全人力1 人執行門禁管理，保全人力一人，每月費用為130,725 元，1 年計費1,568,
700 元，由被告63個停車位、1 年12個月計算，上訴人每一個停車位每月應負擔增加保全人力之費用為2,075 元(1,568
,7 00×63×12＝2,075)，嗣於97年6 月7 日經第八屆第二次區分所有權人會議於區分所有權人數96人之情況下，63人出席( 含委任書) ，以出席人數比例百分之65.25 、區分所有權之出席比例百分之72.01 決議通過。並決議自97年08月
1 日起正式實施。惟上訴人等卻拒絕繳納該增加之費用，每月均仍只繳納1,000 元，每月欠繳1,075 元，至98年1 月止，上訴人冠德建設公司積欠之管理費為374,100 元，其餘上訴人欠繳之管理費均為6,450 元等語。
二、上訴人則以：㈠上訴人冠德建設公司部分：
非住戶之停車位使用人僅能使用逃生門之樓梯下樓取車及離開，被上訴人禁止上訴人等使用電梯，且須按上訴人規劃之動線離開不得偏離，是無論取車、停車時上訴人等皆不能進入大樓其他地區，顯無影響住戶安全之虞。被上訴人所提之工程款明細及付款申報單，被上訴人並未能舉證是否確實用於停車場之修繕，即以決議增加非住戶停車費，是為權利濫用。上訴人並未進入冠德花園大廈住戶之領域、損害住戶之安全，被上訴人自不得要上訴人繳交比冠德花園大廈住戶高之管理費，保全既係維護社區住戶安全，保全費用自應由全體住戶負擔。另冠德花園大廈一樓為開放空間，任何人皆可於一樓活動，而非使用該一樓空間者即有威脅住戶安全或產生住戶任何費用之產生。被上訴人決議非住戶需繳納2 倍多之管理費，不但造成禁止使用停車位之結果，亦使社會大眾將不敢購買獎勵停車位，導致都市停車位不足，是決議亦已違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2 、臺北市建築物增設室內空用停車空間鼓勵要點，係違反強制禁止規定，為無效，且其權利之行使，違反公共利益或以損害他人為主要目的，依民法第71條、第148 條之規定均屬無效，故被上訴人97年5 月12日所召開之第八屆第十一次會議就增加上訴人等之管理費用之決議為無效，其請求上訴人等依該無效之決議補繳管理費，自無理由云云，以資抗辯。
㈡上訴人辛○○部分：
伊向上訴人冠德建設公司購入獎勵停車位為合法，是應為冠德花園大廈之停車位產權所有人。且自購入以來每月皆按時繳納管理費，並未對所繳納管理費之金額高低表示意見。又自始以來從未聽過獎勵停車位之車主有對該大廈住戶造成何安全上之威脅，應無增加保全人員之必要，就算增加保全人員，應是全體住戶共同分擔，而非僅就獎勵停車位之所有人分擔，是被上訴人要求每月繳交管理費用2,075 元實非合理。況停車場僅有單一車道出入口且設有重重關卡，且停車場裡外已裝設監控系統及感應設備、要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等限制，已無安全之疑慮，是實無再增加保全人力之必要等語，以資抗辯。
㈢上訴人乙○○部分：
伊所有之獎勵停車位係依法向上訴人冠德建設公司所購得，依公寓大廈管理條例第1 條第8 項之規定，住戶係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，然被上訴人未有說明及事證下，即向伊要求繳納2 倍多之停車場管理費用，顯失公平。又被上訴人每月向伊收取1,000 元之費用，已較原應分攤之632 元為高，卻又擬向伊溢收2 倍多之管理費，實為無據。況停車場僅有單一車道出入口且設有重重關卡，且停車場裡外已裝設監控系統及感應設備、要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等限制，已無安全之疑慮，是實無再增加保全人力之必要等語，以資抗辯。
㈣上訴人甲○○部分：
伊於冠德花園大廈未完工前即已依法向被告冠德建設公司購得該獎勵停車位，且取得獨立所有權狀。並依被上訴人所做出之決議使用所購得之車位，被上訴人每月向伊收取1,000元之費用，已較原應分攤之632 元為高。被上訴人所超收支費用從未向伊說明，亦未通知伊於開會時出席或列席旁聽。又增加保全人員一人之每月費用高達130,725 元，一年即1,568,700 元，顯與社會常情不符。另被上訴人以住戶及非住戶已區分人之善惡，以主觀懷疑非住戶之人格、品德，係不合理。況停車場僅有單一車道出入口且設有重重關卡，且停車場裡外已裝設監控系統及感應設備、要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等限制，已無安全之疑慮，是實無再增加保全人力之必要等語，資為抗辯。
㈤上訴人己○○部分：
伊係以妻林淨瑜之名向上訴人冠德建設公司購買獎勵停車位，自購入以來每月皆按時繳納管理費，對被上訴人而言應不但充足而且有餘。又依公寓大廈管理條例第1 章第3 條規定，伊為獎勵停車位之所有權人，應視為住戶。惟未曾參與停車位管理費用變動之相關會議。又於被上訴人保全之控管過濾，並無影響住戶安全之虞，被上訴人怎可以伊為非住戶即認定伊將影響大樓住戶之安全，是被上訴人將增加之費用轉嫁於伊實非合理。況停車場僅有單一車道出入口且設有重重關卡，且停車場裡外已裝設監控系統及感應設備、要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等限制，已無安全之疑慮，是實無再增加保全人力之必要等語，以資抗辯。
㈥上訴人戊○○部分：
被上訴人之決議違反政府獎勵建商增設停車位之目的，與公益相悖，並損及獎勵停車位所有人之權益，實非公平。況停車場僅有單一車道出入口且設有重重關卡，且停車場裡外已裝設監控系統及感應設備、要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等限制，已無安全之疑慮，是實無再增加保全人力之必要等語，以資抗辯。
三、原審就本訴部分判命上訴人冠德建設公司應給付被上訴人374,100 元；上訴人辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○各給付被上訴人6,450 元，及均自98年6 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，上訴人冠德建設公司、辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○等不服提起上訴，求為：①原判決廢棄；②被上訴人於原審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、查被上訴人主張上訴人冠德建設公司於臺北市○○路之冠德花園大廈內有58個停車位（獎勵停車位14個、法定停車位44個），且已外售5 個獎勵停車位予上訴人辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○等人等情，有臺北市○○區○○區○○段00000000、00000000建號登記謄本（見北簡卷第259至271 頁）可稽，復為上訴人冠德建設公司、辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○所不爭執，堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人並無增加保全人員必要，被上訴人所為系爭決議不公平、違反公共利益且以損害上訴人為目的，而違反民法第148條第1項強制規定，依同法第71條規定，應屬無效等情，惟為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審究之爭點，其為系爭決議內容是否不公平、有無以損害上訴人為主要目的及違反公共利益，被上訴人是否不得以住戶、非住戶為區別標準，訂定不同之停車場管理費收費之決議，茲敘述如下：
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148 條第1 項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例參照）。
又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。而且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。
㈡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境
，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，公寓大廈管理條例第3 條第7款亦有明文。是區分所有權人之決議，係就涉及權利義務有關之事項而召開，被上訴人依區分所有權人會議決議之授權，為關於大廈停車位管理費之決議，其決議尚難認非屬權利之行使。依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項之規定之結果，區分所有權人會議決議之內容，違反法令或規約者，無效。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第6 款規定參照），依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第148 條第1 項之規定，尚非法之所許。
㈢上訴人主張被上訴人所為系爭決議，係以損害其所有停車位
權利為主要目的，且違反公共利益，屬權利濫用等情，惟查，上訴人等外來車輛進出系爭大樓，勢必使非社區住戶者得以進入社區，使該大廈出入人員趨於複雜，對社區安全管理，其負擔必然增加。此從上訴人所述其進出系爭大樓被要求繳交身分證正反面影本及聯絡電話備查、且限制進出停車場之行走動線、禁止搭乘電梯等情，益徵被上訴人辯稱為維護社區安全，管制上訴人等非住戶車輛而需增加設備、保全人員等費用，尚非虛妄，堪以採信。因此，被上訴人依據規約以及區分所有權人會議決議之授權，並綜合上述理由，對於住戶與非住戶採取停車位管理費作不同的收費標準，應有其必要性，且為維護大廈社區多數住戶的公共利益，亦屬必需。是系爭決議所定非專有部份之住戶及非住戶，其停車位之管理費，每一停車位每月收取2,075 元，以分擔因而增加之保全人員之薪資費用，審酌上開各種理由，尚無上訴人所指系爭決議，係以損害上訴人權利為主要目的之情形。至上訴人雖主張提高非住戶停車位之管理費，將造成禁止使用停車位之結果，亦使社會大眾將不敢購買獎勵停車位，顯違反公共利益，系爭決議應屬無效云云。惟按為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施，建築技術規則建築設計施工編第59條之2 定有明文。
臺北市政府基於前揭法令之授權訂定「臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」，鼓勵建商在建造大樓時增設停車位，以解決臺北市停車空間不足之問題。上開規範目的在鼓勵增設停車空間，以解決臺北市停車問題，獎勵停車位開放給公眾使用，固可促進公共利益。惟獎勵停車位之增設與其管理費收取標準，核屬兩事，獎勵停車位之管理費與大廈社區停車位繳納之管理費，設不同之收費標準，尚難謂將使該獎勵停車位之目的無法達成。參諸停車場法第31條規定，路邊停車場及公有路外公共停車場之收費，應依區域、流量、時段之不同，訂定差別費率，準此，停車場管理業者參酌停車場區域、建造及管理成本得訂定差別費率，亦屬合法且亦屬必要。且台北市公有停車場、私人停車場收費標準相差數倍，是上訴人所為系爭決議住戶、非住戶不同之停車位管理費收費標準，尚難認有違反公共利益。是被上訴人主張上訴人所為訂定不同停車位管理費收費標準之決議，屬違反公共利益云云，亦不足採。
㈣被上訴人抗辯上訴人冠德建設公司全權處理58個停車位、所
有收、支均由其統籌處理等情，為上訴人冠德建設公司所不爭執（見本院卷第115 頁）。從而，原告以58個停車位向被告冠德建設公司請求欠繳之管理費，為有理由。又上訴人等對於自97年8 月1 日止至98年1 月止，未按月、以每個停車
0 、075 元繳費，而只按月以每個停車位繳費1 、000 元之事實並不否認，其每月每個停車位均欠繳1,075 元，從而，被上訴人請求被告冠德建設公司給付374,100 元【計算式：
1, 075*58*6 ＝374,100 】，其餘上訴人各給付6,450 元【計算式：1,075*6 ＝6,450 】及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。惟查被上訴人之起訴狀繕本送達各上訴人之送達日分別為98年5 月4 日、98年5 月6 日等（見原審卷第27-32 頁），原審逕以98年6 月17日作為遲延利息起算日雖有未洽，然被上訴人就此部分並未提起上訴或附帶上訴，本於上訴之不利益變更禁止原則，本院自不得就此部分為審究，併此敘明。
貳、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：臺北市政府基於建築技術規則建築設計施工編第59條之2 規定而訂定臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點，係為鼓勵大樓設置停車位對外開放，以解決臺北市停車不足問題，足見獎勵停車位具有促進公共利益之性質，非住戶使用獎勵停車位並無造成住戶生命財產安全威脅之問題。然被上訴人卻以外來車輛進入社區，增加安全的威脅為由，必須增加保全人員1 名，故雇用保全人員之費用應由外來車輛負擔，而決議上訴人等每車位每月應繳交2,075 元，實無可採。
且上訴人等與擁有停車位之住戶之身份並無不同，雇用保全人員之目的既係為維護社區住戶安全，服務全體住戶，則該安全人員之費用自由全體住戶負擔為當，而非僅要求上訴人負擔此部分之費用。上訴人等依法令使用車位，並未使住戶增加費用，惟被上訴人卻以決議使非住戶使用車位必須繳納
2 倍多之管理費之手段，非但造成禁止非住戶使用停車位之結果，亦將使社會大眾不敢購買獎勵停車位。被上訴人作成之決議實以違反建築技術規則建築設計施工編第59條之2 、臺北市建築物增設室內空用停車空間鼓勵要點等規定且違反公共利益，依民法第148 條第1 項、第71條前段，該次決議應為無效。
二、被上訴人則以：系爭大樓之法定停車位共有135 個車位，獎勵停車位有180個車位，合計315 個停車位，區分所有權人住戶僅有98戶（其中一戶為全體區分所有權人共同持分），車位與戶數比例為三比一，非住戶之停車位使用人高於住戶，為維住戶居住安全品質，自伊成立管委會以來，聘請保全公司執行保全業務針對使用停車位之特性，一般門禁管理則於大門口社第一哨保全人員一人與地下一樓中控室社保全人員一人外，另有機動哨巡邏支援車道管制非住戶車輛進出之必要，共聘有保全人員9 人，24小時輪值全年無休，是此部分所需支出之保全費用為392,175 元（373,500 元加百分之5 營業稅18,675元），增加一哨保全人力之費用為130,725 元，全年增加費用為1,568,700 元。伊依公寓大廈管理條例第23條規定定有冠德花園大廈公寓大廈管理規約（下稱系爭規約），按系爭規約第1 條規定：「本規約的法源及效力所及範圍：本規約依公寓大廈管理條例( 以下簡稱本條例) 第二十三條訂定之。本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。」，上訴人既係非專有之住戶，即應受系爭規約之約束。冠德花園大廈第八屆第二次區分所有權人會議既決議停車位之收費標準，效力自及上訴人等。伊既已就停車位（獎勵停車位及法定停車位）之管理費收取金額經評估說明後再決議，且對於停車場甚漏水修繕工程及監控系統更新與修繕工程共3,482,450 元並未調整加入計算，是該決議調整非住戶之停車管理費為合理且公平，係屬正當權利之行使，並非以損害上訴人之權利為主要目的；決議亦無違反獎勵停車位之規定，致國家社會或他人發生損失，且公共利益無關，上訴人以違反強制禁止規定，及以侵害他人之權利為主要目的之權利濫用云云，應確認決議無效非有理由等語置辯。
三、原審就反訴部分判決駁回反訴，上訴人冠德建設公司、辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○等不服提起上訴，求為：①原判決廢棄；②確認被上訴人於97年5 月15日所召開之第八屆第十一次會議，其中「非專有部分之住戶及非住戶，其停車位之管理費，每一停車位每月收取2,075 元，以分擔因而增加之保全人員薪資費用」之決議無效。被上訴人則聲明：反訴上訴駁回。
四、查被上訴人主張上訴人冠德建設公司於臺北市○○路之冠德花園大廈內有58個停車位（獎勵停車位14個、法定停車位44個），且已外售5 個獎勵停車位予上訴人辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○等人等情，有臺北市○○區○○區○○段00000000、00000000建號登記謄本（見北簡卷第259至271 頁）可稽，復為上訴人冠德建設公司、辛○○、甲○○、己○○、戊○○、乙○○所不爭執，自堪信為真實。次查，被上訴人依據規約以及區分所有權人會議決議之授權，並綜合上述理由，對於住戶與非住戶採取停車位管理費作不同的收費標準，應有其必要性，且為維護大廈社區多數住戶的公共利益，亦屬必需。是系爭決議應無上訴人主張係以損害上訴人權利為主要目的或顯然反公共利益之情形，已如上述，則上訴人主張系爭決議違反民法第71條、第148 條之規定，應屬無效云云，核無足採，應予駁回。
五、綜上所述，本件上訴人以系爭決議違反民法第71條、第148條之規定為由主張系爭決議無效，並無理由，從而，被上訴人請求上訴人給付被告冠德建設公司給付374,100 元，其餘上訴人各給付6,450 元，及自98年6 月17日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，至於上訴人反訴請求確認被上訴人於97年5 月15日所召開之第八屆第十一次會議，其中「非專有部分之住戶及非住戶，其停車位之管理費，每一停車位每月收取2,075 元，以分擔因而增加之保全人員薪資費用」之決議無效部分，即為無理由，應予駁回。原審就本訴、反訴部分，均為上訴人敗訴之判決，經核尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 林春鈴法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 26 日
書記官 陳彥樺