臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1697號原 告 蘇憶如訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師被 告 曾意文訴訟代理人 呂偉誠律師複 代理人 李雅萍律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國99年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：㈠被告於民國98年9 月26日將其所有坐落台北市○○區○○段
1 小段389 地號、面積148 平方公尺、權利範圍4 分之1 之土地（以下稱系爭土地）及其上同段780 建號、門牌號碼台北市○○區○○街○○巷○ 號2 樓、面積120.51平方公尺、權利範圍全部之房屋（下稱系爭建物）出售予伊，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由伊以新臺幣（下同）1,820 萬元向被告購買系爭建物、土地。嗣伊基於裝潢之需要，經丈量結果，發現系爭建物實際坪數與登記坪數似有不符，經伊委請台北市建成地政事務所重新檢測系爭建物之現況尺寸，竟得知系爭建物實際面積僅為102.39平方公尺，二者相差18.12 平方公尺。
㈡兩造於系爭買賣契約書第13條約定：「買賣標的物標示：（
如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準）建物門牌：台北市○○區○○街○○巷○ 號2 樓、建號：780 、權利範圍：全部土地座落○○○區○○段○ ○段○○○ ○號，權利範圍：1/4 」，而系爭買賣契約成立時之建物謄本登記面積為120.51平方公尺，足證兩造係約定被告應交付面積為12
0.51平方公尺之建物，然被告交付系爭建物之面積實際僅有
102.39平方公尺，是被告顯未依系爭買賣契約之約定交付，其所交付之系爭建物面積確有短少18.12 平方公尺之情事。
自客觀上觀察，此短少之面積足以造成伊所購買系爭建物價值及效用有減損之情形，乃屬民法第354 條所定物之瑕疵之範圍，伊自得依民法第359 條第1 項規定請求減少買賣價金。
㈢系爭不動產買賣總價金為1,820 萬元，依原檢附建物謄本所
載建物面積120.51平方公尺計算，建物平均每平方公尺買賣價格約為151,025 元，是被告應返還伊溢付之買賣價款為2,737,328 元（計算式：⒈短少面積：120.51-102.385＝18.125平方公尺。⒉減少價金：18.125㎡×（18,200,000÷120.51）＝2,737,328 元，元以下四捨五入）。伊既已以起訴狀繕本之送達向被告為減少價金2,737,328 元之意思表示，則被告於2,737,328 元範圍內即無價金請求權之存在，且被告依約應交付面積為120.51平方公尺之建物，卻僅交付實際面積為102.39平方公尺之建物，被告顯係無法律上之原因而受有短交18.12 平方公尺之價金利益，致伊受有溢付價金之損害，爰依民法第359 條第1 項、第179 條等規定提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告2,737,328 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：㈠本件為中古屋買賣，兩造於系爭買賣契約第7 條「不動產點
交」第1 項合意載明：「買賣不動產標的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方所有，且為本契約買賣標的之一部分，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項。」，又系爭買賣契約第
2 條「付款方式」所記載買賣價金，並未記載買賣標的物之每坪單價及總坪數，同契約第13條有關「買賣標的物標示」中，更僅記載系爭建物之門牌、土地坐落地號及依地政機關登記為準，亦無任何有關房屋面積坪數之記載等事實，足見兩造係合意就房屋現狀以總價買賣，並未約定面積坪數，而伊已依前開契約履行移轉房地所有權及依現狀交付之義務，並無違約情事。況依原告所稱台北市建成地政事務所就系爭建物現況檢測結果亦載明：「測量結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符」等情，更顯見伊所出售系爭建物並無任何瑕疵情形甚明，亦符合前開約定以房屋現況買賣之契約本旨，足見原告前開主張顯無理由。
㈡系爭建物為屋齡數十年之老舊公寓，依前開台北市建成地政
事務所之測量結果，既已認定現況與房屋複丈平面圖所標示之尺寸均相符，即表示系爭建物自當年完工辦理建物首次登記以來，至今並未曾有任何改變。而系爭建物係於59年2 月
2 日辦理第一次所有權登記，伊於98年8 月12日自前手購入及移轉登記時之現狀及建物登記面積，及兩造於98年9 月26日合意以現狀買賣時之現狀及登記面積，均與系爭建物於59年2 月2 日辦理第一次所有權登記之現狀及登記面積相同，伊顯已依債之本旨完成給付。而原告於99年1 月13日自行向地政機關申請測量，又於99年4 月14日自行同意辦理面積更正登記，而非地政機關主動辦理重測更正，且原告所謂面積計算錯誤而更正之情事，亦係於兩造依系爭買賣契約完成移轉登記及交付義務之履行後，始發生之情事，依民法第373條規定，此時標的物之利益享受及危險負擔，應由買受人即原告負擔。另系爭建物面積之計算，本屬地政機關之職權測量及登記事項，本件連負責測量登記之主管地政機關都無法知悉登記面積不符之原因，伊自更無從知悉，豈能歸責伊須負物之瑕疵之責任。
㈢又本件兩造買賣之標的包括建物及土地，故買賣價金亦包含
建物及土地之價金，而原告既僅主張建物之坪數有短少，而土地部分並無任何瑕疵，則縱使如其所稱應減少買賣價金時，亦僅得以建物部份之價金加以計算，而不應及於土地部分，且本件系爭建物本為老舊房屋，價值不高，但因坐落台北市○○路旁精華地段，而土地價值甚高，足見原告所主張減少價金之計算，亦顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年9 月26日簽訂系爭買賣契約書，由原告向被告購
買系爭建物、土地，總價款1,820 萬元（見本院卷第4 頁至第7頁）。
㈡被告於98年10月15日將系爭土地、建物移轉登記予原告（見本院卷第31頁）。
㈢兩造簽訂系爭買賣契約書時，系爭建物之登記總面積為120.
51平方公尺。原告於99年1 月13日至台北市建成地政事務所陳情系爭房屋面積與登記不符，請求重新計算坪數，經該所於99年2 月5 日上午派員會同原告之代理人賴美靖赴現場檢測系爭建物現況尺寸，檢測結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符，惟其計算之面積與原登記面積不符，然因圖面未標註面積計算式，無法確定不符原因。嗣原告於99年4 月
1 日檢具申請書、更正登記同意書及建物所有權狀至該所要求依房屋複丈平面圖之尺寸所計算之面積更正，該所業於99年4 月14日辦竣面積更正登記為102.39平方公尺在案（見本院卷第30、33、92頁）。
四、本件之爭點為：㈠被告所交付之房屋，有無民法第354條所規定之瑕疵存在？㈡原告得否請求被告減少價金？若可，減少價金之金額以若干
為適當？
五、得心證之理由：㈠關於被告所交付之房屋，有無民法第354 條所規定之瑕疵存在部分：
⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。
⒉查兩造所簽訂系爭買賣契約書第13條約定：「買賣標的物標
示：（如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準）建物門牌：台北市○○區○○街○○巷○ 號2 樓、建號：78
0 、權利範圍：全部、土地座落○○○區○○段○ ○段○○○○號、權利範圍：1/4 」，雖未載明系爭建物之登記面積，惟系爭買賣契約書第13條既約定：「如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準」，而兩造簽訂系爭買賣契約書時，系爭建物之登記總面積為120.51平方公尺，業如前述（見不爭執事項㈢），足認兩造係依系爭建物登記坪數計算買賣價格，系爭建物之實際面積既僅有102.39平方公尺，較兩造簽訂系爭買賣契約書時之登記面積短少18.12 平方公尺，而衡諸一般社會交易常情，此短少之面積自足影響購屋者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低系爭建物之價值及效用，顯已構成物之瑕疵。是原告主張系爭建物短少18.12 平方公尺，構成物之瑕疵乙節，堪以採信。
㈡關於原告得否請求被告減少價金之部分：
⒈按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者
，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（參照最高法院17年上字第1118號判例意旨）。
⒉查系爭買賣契約書第7 條第1 項約定載明：「買賣不動產標
的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方（即原告）所有，且為本契約買賣標的之一部份，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項……」。原告就此雖主張：所謂「其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項」之約定，乃指占有使用之建物現狀（包括現有、增建、可登記建物或無法登記建物）縱與謄本登記之權屬情形有所出入，亦不得爭執未登記，故此項約定顯與面積短少之物之瑕疵擔保無關，更非免除被告所應負物之瑕疵擔保責任之特約等語（見本院卷第60頁反面、第61頁正面），然觀諸系爭買賣契約書第
7 條第1 項之約定內容，既先載明包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物均屬系爭買賣契約買賣標的之一部分，再約定若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項，顯見若建物實際面積與登記簿所載面積不符，買賣雙方均不得請求對方增減或補償款項，原告主張前開約定係指占有使用之建物現狀縱與謄本登記之權屬情形有所出入，亦不得爭執未登記云云，然此與前開約定之文義不符，原告復未能舉證證明兩造簽訂系爭買賣契約之時，確合意系爭買賣契約書第7 條第1 項之約定僅限於占有使用之建物現狀縱與謄本登記之權屬情形有所出入，兩造不得爭執未登記，而不包括面積短少之情形，是前開約定係兩造所為免除出賣人關於物之瑕疵擔保義務之特約，應可認定。
⒊次查，被告係於98年8 月12日始以買賣之原因登記為系爭不
動產所有人，有異動索引在卷可佐（見本院卷第123 頁），而兩造簽訂系爭買賣契約書時，系爭建物之建物登記謄本之登記總面積為120.51平方公尺，臺北市建成地政事務所核發之建物所有權狀上亦登記系爭建物之總面積為120.51平方公尺，有建物登記謄本、建物所有權狀在卷可參（見本院卷第
30、33頁），嗣臺北市建成地政事務所於99年2 月5 日上午派員會同原告之代理人赴現場檢測系爭建物現況尺寸，檢測結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符，惟其計算之面積與原登記面積不符，然因圖面未標註面積計算式，無法確定不符原因，此有臺北市建成地政事務所99年7 月5 日北市建地二字第09931053000 號函附卷可按（見本院卷第92頁），本件系爭建物存有實際面積與登記面積不符之情形，而職掌不動產測量、登記業務之地政事務所尚且不知二者不符之原因為何，實難認被告出售系爭不動產時確知悉系爭建物有實際面積較登記面積短少之瑕疵存在，原告復未舉證證明被告有故意不告知其瑕疵之情形存在，且於系爭建物之實際面積若較登記面積為多之情形，出賣人即被告依前開約定之內容，亦不得請求原告補償款項，是前開約定對原告並無何重大不利益之情事，是前開免除被告關於物之瑕疵擔保義務之特約自應屬有效。
六、綜上所述，系爭建物之實際面積較兩造所簽訂系爭買賣契約書時之登記面積短少18.12 平方公尺，雖構成物之瑕疵，然兩造間既有免除被告關於物之瑕疵擔保義務之特約，該特約又無無效之情形，則原告依民法第359 條第1 項規定請求減少價金，即屬無據。從而，原告依民法第359 條第1 項、第
179 條之規定，請求被告給付原告2,737,328 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、因本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 20 日
民事第六庭法 官 蔡和憲上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 20 日
書記官 廖素芳