臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1627號原 告 大河不動產仲介股份有限公司法定代理人 陳范美原 告 陳愷妍原名陳美芬.共 同訴訟代理人 姚文勝律師
林志強律師上 一 人複代理人 魏婉菁律師被 告 宋德震訴訟代理人 陳建瑜律師
陳瓊苓律師許家偉律師當事人間請求給付居間報酬等事件，經本院於中華民國99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國98年7 月31日委託原告大河不動產仲介股份有限
公司（下稱大河不動產仲介公司）代為出售門牌號碼臺北市○○區○○路○段○ 號2 樓之房地及3 個車位（下稱系爭不動產），委託出售價額為新台幣（下同）44,800,000元，委託期間自98年7 月31日起至98年11月30日止；嗣被告於98年
8 月23日降低委售價額為43,000,000元，並更改委託期間為98年7 月31日起至98年12月31日止，其後被告又於98年8 月24日再降低委售價額為40,000,000元。原告大河不動產仲介公司嗣尋得買方即原告陳愷妍（原名陳美芬，下略）同意依被告委託出售之價格40,000,000元購買系爭不動產，並交付800,000 元支票充作定金，由訴外人大師國際不動產仲介經紀股份有限公司（下稱大師國際不動產經紀公司）保管，是原告大河不動產仲介公司已為被告完成居間仲介系爭不動產之買賣事宜，且已通知被告與原告陳愷妍應補簽訂買賣契約；詎被告竟藉詞其配偶不同意出售系爭不動產而拒絕出面簽立買賣契約，經原告陳愷妍多次催告，被告均置之不理，原告陳愷妍乃據此解除買賣契約。
㈡又因系爭不動產業經被告與原告陳愷妍以40,000,000元買賣
總價成交，依原告大河不動產仲介公司與被告間不動產專任委託銷售契約書第五條約定，被告應按成交價額4%給付服務報酬計1,600,000 元，且原告大河不動產仲介公司所得請求之居間報酬，不因原告陳愷妍已解除與被告間買賣契約而受影響。此外，被告反悔而未能與原告陳愷妍補簽訂買賣契約，雖買賣契約業遭原告陳愷妍解除，惟依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項約定及民法第二百四十九條第三款規定，被告應加倍返還定金800,000 元予原告陳愷妍。
㈢為此依不動產專任委託銷售契約書第五條約定，請求被告給
付原告大河不動產仲介公司居間報酬，另依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項約定及民法第二百四十九條第三款規定，請求被告加倍返還定金予原告陳愷妍等語。並聲明：⒈被告應給付原告大河不動產仲介公司1,600,000 元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告應給付原告陳愷妍（原名陳美芬）800,000 元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠不動產專任委託契約書第五條、第六條約定不構成契約之內
容，原告大河不動產仲介公司未依第六條約定取得為買賣雙方收受定金之代理權：
⒈不動產專任委託銷售契約書第六條代理收受定金約定，與內
政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第六條第七項有所抵觸，依消費者保護法第十七條第二項規定，不動產專任委託銷售契約書第六條約定自屬無效，不構成契約內容，原告大河不動產仲介公司未依第六條約定取得為買賣雙方收受定金之代理權。
⒉不動產專任委託銷售契約書及契約內容更改附表均屬定型化
契約，而不動產專任銷售契約書「自願放棄三日以上之審閱權利」之記載，係使被告拋棄定型化契約審閱權限，且對被告係重大不利益之條款，依民法第二百四十七條之一第三、四款規定應屬無效。而被告係於原告大河不動產仲介公司提供不動產專任委託銷售契約書及契約書內容更改附表之定型化契約當日即行簽署，原告大河不動產仲介公司不僅未對條款內容詳加說明，更未給予被告適當之審閱期間，依消費者保護法第十一條之一第二項規定，不動產專任委託銷售契約書第五條、第六條、第十條第一項等條款及契約書內容更改附表之定型化契約條款不構成契約內容，不得拘束雙方當事人。原告大河不動產仲介公司無由依不動產專任委託銷售契約書第六條約定代理被告向原告陳愷妍收受定金，且原告大河不動產仲介公司無權依第五條約定請求給付報酬，原告陳愷妍亦無從依第六條約定請求被告加倍返還定金。
⒊又不動產專任委託銷售契約書第六條約定，使原告大河不動
產仲介公司得為系爭不動產買賣契約雙方之代理人，並得代賣方受領定金，與民法第一百零六條及第五百七十四條規定之立法意旨相悖，依消費者保護法第十二條第二項第二款規定自屬顯失公平，不動產專任委託銷售契約書第六條約定當屬無效。
㈡不動產專任委託銷售契約書第十條第二項、第八條第四款約
定雖屬定型化契約條款，惟依消費者保護法第十一條之一第二項規定，被告仍得主張該等條款構成契約內容。而原告大河不動產仲介公司並未製作不動產說明書，亦未交付被告簽章、將副本交予被告等，違反不動產專任委託銷售契約書八條第四款約定，被告爰依不動產專任委託銷售契約書第十條第二項約定，以99年3 月31日聲請調查證據暨答辯㈠狀繕本之送達為解除專任委託銷售契約之意思表示，原告在契約經解除後已無從依不動產專任委託銷售契約約定向被告請求給付服務報酬及加倍返還定金。
㈢原告陳愷妍與被告未就系爭不動產成立買賣契約：
⒈被告因將系爭不動產出租予臺灣銀行作營業據點，而熟識原
告大河不動產仲介公司經紀人游哲皓，故游哲皓早知悉被告須事先經妻子邱楷甯同意，始得對系爭不動產為管理或處分行為。後游哲皓於98年7 月間主動詢求被告出售系爭不動產，被告囿於人情壓力，在與妻子商量後，於98年7 月31日同意以44,800,000元將系爭不動產委由原告大河不動產仲介公司出售。嗣於98年8 月23日游哲皓再次連絡被告，希望被告調降委售價格，經被告妻子考慮後，始勉強同意將委售價調降為43,000,000元。其後，游哲皓再於98年8 月24日前往被告辦公室，要求被告先簽立契約書內容更改附表調降委售價格至40,000,000元，再徵詢妻子之意見，並將契約書內容更改附表之「委託期間」劃掉，表示被告可先簽名，待徵得妻子同意後，調降委售價格始生法律效力，被告方同意簽名於契約書內容更改附表。詎料，98年8 月25日上午11時左右，游哲皓即傳簡訊通知被告系爭不動產業以40,000,000元之價格成交，催告被告當晚前往簽訂買賣契約，被告與妻子大為不解，被告妻子更回電告知游哲皓不同意將委售價格調降為40,000,000元，惟當晚原告大河不動產仲介公司仍將保管條、支票等傳真給被告，並寄發存證信函要求被告出面簽約，就此被告則以存證信函再次聲明調降價格為40,000,000元之契約書內容更改附表因須經被告配偶同意調降價格始生效力之停止條件未成就而不生效力；原告陳愷妍以40,000,000元出價並未達到被告委售價格，買賣契約自不成立。
⒉原告陳愷妍之不動產委託斡旋契約書第四條第二項明訂須被
告接受該斡旋契約內容，買賣契約始成立，惟迄至99年8 月19日前被告從未見過該不動產委託斡旋契約書，自無成立買賣契約之可能。況原告陳愷妍於斡旋契約所提出之付款條件，係簽約款及備證款共支付總價20% ，不支付任何完稅款，尾款（交屋款）支付總價80% ，此與被告於不動產專任委託銷售契約書要求之付款條件為簽約款支付總價10% 、備證款支付總價10% 、完稅款支付總價10% 、尾款（交屋款）支付總價70% ，兩者明顯不同，足證被告確實不同意不動產委託斡旋契約書之條款，雙方就付款條件之意思表示既未合致，買賣契約自不成立。
⒊依不動產經紀業管理條例第二十三、二十四條規定，強制要
求經紀人需持經委託人簽名之不動產說明書向交易相對人說明不動產情況，俾使買方透過不動產說明書確切瞭解買賣標的之實際情況，賣方則藉此確認對買賣標的物所負擔保義務，故不動產說明書屬契約重要之點。然原告大河不動產仲介公司並不爭執其未持經被告簽名確認之不動產說明書向原告陳愷妍解說，被告與原告陳愷妍就標的物內容即未達成合意；另對於標的物之交付時期、所有權移轉登記時期、價金給付方式、稅賦、點交費用、其他違約情形等更無約定，買賣契約顯未成立。
⒋縱被告有授權原告大河不動產仲介公司得代被告收受定金，
惟原告陳愷妍係將定金支票交付予非不動產專任委託銷售契約當事人之大師國際不動仲介經紀公司，再依民法第三百五十七條規定，原告大河不動產仲介公司應就委託銷售事項自行處理始符合債之本旨，尤其代理收受、保管定金，惟系爭不動產定金之保管條竟由大師國際不動仲介經紀公司出具，大師國際不動仲介經紀公司並無權代理被告收受或保管定金，則被告或被告之代理人自無收受原告陳愷妍交付之定金，買賣契約不因此而成立。
㈣原告陳愷妍並非不動產專任委託銷售契約書當事人，無由依
該契約第六條約定請求加倍返還定金。況如前述，被告未收受定金，具要物性之定金契約並未成立，原告陳愷妍自不得請求被告加倍返還定金。再者，原告陳愷妍交付之800,000元定金支票被告從未受領、更未經兌現，其並未受有實際損害，故請求800,000 元之違約定金數額顯屬過高，應予酌減。
㈤原告大河不動產仲介公司得以受領居間報酬，係因其負擔人
力支出及金錢花費，以協助被告與原告陳愷妍進行買賣契約書之簽訂、辦理履約保證、不動產過戶及點交等事宜；茲既原告大河不動產仲介公司未完成後續安排簽約、過戶等相關事宜，已減省諸多人事及費用支出，其請求全額之居間報酬，與其所付出之勞務顯不相當，而屬過高，應依民法第五百七十二條規定酌減之。
㈥並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（詳見本院99年8 月12日言詞辯論筆錄，本院卷第144 頁至第145 頁）：
㈠被告於98年7 月31日與原告大河不動產仲介公司（大師房屋
）簽訂不動產專任委託銷售契約書，將其所有坐落臺北市○○區○○段三小段410 地號土地及其上同小段584 建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○路二段1 號2 樓）暨3 個停車位，委託原告大河不動產仲介公司居間仲介銷售，委託價額為44,800,000元，委託銷售期間自98年7 月31日起至98年11月30日止，且約定如原告大河不動產仲介公司在此期間內收受定金或價格經買賣雙方合意，委託有效期間延至不動產買賣契約書簽訂日止。
㈡被告於98年8 月23日與原告大河不動產仲介公司再簽訂「契
約書內容更改附表」，更改委託價額為43,000,000元（包含土地增值稅及服務報酬在內）、委託期間自98年7 月31日起至98年12月31日止；後有於98年8 月24日在更改委託價額為40,000,000元之「契約書內容更改附表」上簽名。
㈢原告陳愷妍於98年8 月25日就系爭不動產交付800,000 元之
斡旋金支票，交付與大師國際不動仲介經紀公司；原告大河不動產仲介公司並於98年8 月25日當晚將保管條、支票傳真被告。
㈣原告大河不動產仲介公司於98年8 月29日寄發存證信函對被
告表示：大師房屋於98年8 月25日與買方陳愷妍簽訂不動產委託斡旋契約書承購系爭不動產，承購價格為40,000,000元，已達被告委託銷售總價，故催告被告於文到5 日內聯絡確定簽訂房屋買賣契約書日期。
㈤被告於98年9 月2 日寄發存證信函對原告大河不動產仲介公
司表示：被告已告知大師房屋之經紀人游哲皓變更委託銷售金額需經被告配偶同意且經被告再為通知方能生效，惟被告配偶已明確反對契約書內容更改附表之銷售金額，故系爭不動產之銷售金額應依照原委託銷售契約書定之，是游哲皓不得已未生效之契約書內容更改附表之40,000,000元價額出售系爭不動產。
㈥原告陳愷妍於98年10月1 日寄發存證信函對被告表示：原告
陳愷妍於98年8 月25日同意被告於98年8 月24日所提之出賣條件以40,000,000元購買系爭不動產，並已交付800,000 元支票定金與原告大河不動產仲介公司保管，惟被告拒絕簽訂買賣契約，已構成違約，為此催告被告於文到3 日內與原告陳愷妍簽訂不動產買賣契約書；逾期則將解除契約，並請求被告加倍返還定金800,000 元。
㈦原告陳愷妍再於98年10月22日、98年11月4 日、98年11月17
日寄發存證信函對被告表示：被告未能配合補簽不動產買賣契約書，是依法解除雙方之買賣契約，並請求被告於文到3日內履行損害賠償責任即加倍返還定金800,000 元。
㈧被告於98年11月27日寄發存證信函對原告陳愷妍表示：被告
委託原告大河不動產仲介公司銷售系爭不動產，委託銷售價額為44,800,000元，其間雙方雖曾就調降委託銷售價格討論，惟契約書內容並未更改，原告大河不動產仲介公司無權代理被告以40,000,000元銷售系爭不動產，被告拒絕承認原告大河不動產仲介公司與原告陳愷妍間之銷售行為，依民法第一百七十條規定對被告不發生任何效力。
㈨被告依不動產專任委託銷售契約書第十條第二項約定，以99
年3 月31日民事聲請調查證據暨答辯㈠狀之送達作為解除與原告大河不動產仲介公司間不動產專任委託契約之意思表示。
㈩原告大河不動產仲介公司與被告間之不動產專任委託契約書為定型化契約之性質。
原告大河不動產仲介公司在與被告簽訂不動產專任委託契約書後，迄未依該契約第八條第四項約定交付不動產說明書。
四、本件經兩造於本院99年11月12日言詞辯論期日重行協商整理後（見本院卷第145 頁、第299 頁背面至第300 頁），兩造爭執之重點在於：
㈠被告抗辯原告大河不動產仲介公司未提供三日以上合理審閱
期供其審閱不動產專任委託契約書、98年8 月23日及同月24日之契約書內容更改附表，且該條使被告拋棄定型化契約審閱權限之約款顯失公平無效，又不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效，故不動產專任委託契約書第五條、第六條約定不構成契約之內容，原告大河不動產仲介公司未依不動產專任委託契約書第六條取得為買賣雙方收受定金之代理權，有無理由？㈡被告依不動產專任委託銷售契約書第十條第二項約定，以原
告大河不動產仲介公司違反該契約書第八條第四款約定未製作、交付不動產說明書為由，解除與原告大河不動產仲介公司間不動產專任委託契約，是否生解除之效力？㈢原告陳愷妍與被告是否已以價金40,000,000元就系爭不動產
成立買賣契約？⒈98年8 月24日之契約書內容更改附表是否附有「須徵得被告
妻子邱楷甯同意始降價至40,000,000元」之停止條件？若有，該停止條件是否已成就？再者，承㈠，原告大河不動產仲介公司是否無權代理被告以40,000,000元之價格出賣系爭不動產予原告陳愷妍？⒉原告陳愷妍是否已依不動產專任委託銷售契約書第八條約定
交付定金予原告大河不動產仲介公司？原告陳愷妍與被告間買賣契約是否因定金之交付而成立生效？⒊原告陳愷妍與被告間買賣契約，是否因原告大河不動產仲介
公司未持不動產專任委託契約書第八條第四款之不動產說明書向原告陳愷妍說明，而因就買賣標的物部分意思表示未合致而不成立？⒋原告陳愷妍與被告間買賣契約，是否因被告不同意不動產委
託斡旋契約書之內容而對於系爭不動產交付及移轉所有權之期限、價金給付方式、賦稅、點交費用、其他違約情形未約定而不成立？⒌原告陳愷妍依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項約定
及民法第二百四十九條第三款規定，請求被告加倍返還定金800,000 元，有無理由？被告以此違約定金數額過高而請求酌減，是否有據？㈣承㈡之爭點，原告大河不動產仲介公司於被告解約後，是否
即不得再依不動產專任委託契約書第五條約定請求被告給付居間報酬？再者，該報酬數額是否過高，而應依民法第五百七十二條規定予以酌減？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠被告抗辯原告大河不動產仲介公司未提供三日以上合理審閱
期供其審閱不動產專任委託契約書、98年8 月23日及同月24日之契約書內容更改附表，且該條使被告拋棄定型化契約審閱權限之約款顯失公平無效，又不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效，故不動產專任委託契約書第五條、第六條約定不構成契約之內容，原告大河不動產仲介公司未依不動產專任委託契約書第六條取得為買賣雙方收受定金之代理權，有無理由？⒈原告對被告此項抗辯所為陳述略以：被告已於不動產專任委
託銷售契約書上「委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上並已充份瞭解本契約之內容無誤（契約審閱期至少為三日，但委託人已充份瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限）」欄位簽名，自已於合理期間內審閱契約條款無誤；況自被告於98年7 月31日簽訂不動產專任委託銷售契約書後，至98年8 月23日、24日簽訂契約書內容更改附表，長達近一個月期間被告均未有何異議，被告僅有在契約書內容更改附表就委託價額進行更改，未就不動產專任委託銷售契約書所載內容要求變更，臨訟辯稱未經合理審閱，不足為採。又被告早於98年7 月31日簽訂不動產專任委託銷售契約書之前，即曾與原告大河不動產仲介公司簽訂過相同之契約內容，其對不動產專任委託銷售契約書契約條款，均已知之甚稔，顯見係其自願放棄審閱權利。此外，契約書內容更改附表中之相關欄位，均係經由被告自行填寫並親自簽名蓋章，該部分內容隨個案而有不同，故非定型化契約條款形式。再者，被告迄未指明有何顯失公平之情事等語。
⒉首先，兩造均不爭執原告大河不動產仲介公司與被告間之不
動產專任委託契約書為定型化契約之性質（見前開之㈩）。又依消費者保護法第十一條之一規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，本條規定旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。況在現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，而確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已藉由其他方式瞭解定型化契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，對於消費者而言，未必盡屬有利。又若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。
⒊次查，依內政部公告之不動產委託銷售定型化契約應記載及
不得記載事項第一條所示，不動產委託銷售定型化契約及其附件之審閱期間不得少於三日，此情有被告提出之該內政部公告不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項在卷可稽（見本院卷第196 至197 頁），就此乃兩造所不爭執者。而查，原告大河不動產仲介公司與被告間不動產專任委託銷售契約書首段開宗明義即記載「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上，並已充份瞭解本契約書之內容無誤（契約審閱期間至少為三日，但委託人已充份瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限），委託人簽章：宋德震」，依此段文字記述，再參諸被告於本院99年9 月30日言詞辯論期日到場具結後陳述稱：「…系爭房子是我名下第一棟房子，之前曾經交給大師房屋賣過，也有給其他仲介賣過，其他仲介是我自己的朋友，都有簽書面契約」、「委託原告大河公司銷售系爭房子的售價，是我與太太商量後訂出四千四百八十萬元的價格…當初簽第一份四千四百捌拾萬契約，如果印象沒錯的話，證人游先生和呂彥緯都有在場，在我光復南路三樓之四的辦公室簽約，簽約時我太太有在場，…那天聊很久，但簽約時間很短，主要聊天的內容都是一些當初臺灣銀行承租的事情等等，簽約時我主要只有簽名，而因為大河公司也是在同一棟大樓，對屋況有瞭解，所以一些勾選的項目是證人游先生與呂彥緯勾選的，勾選的過程並沒有逐條唸給我聽，契約書我們有收執一份，在我太太那邊保管」等語（見本院卷第215 頁），可知，被告在此之前即曾委託原告大河不動產公司所屬大師房屋銷售系爭不動產，其並非第一次簽訂不動產專任委託銷售契約，對於契約條款內容當已有相當之瞭解暨有審閱契約之機會，故縱使有被告所指在簽約前未經有三日之審閱期，惟其已充份瞭解契約內容，願意放棄該權利。且查，被告在98年7 月31日簽訂不動產專任委託銷售契約書後，復有於
98 年8月23日簽訂如兩造不爭執事實㈡所載之契約書內容更改附表，將委託價額更改為43,000,000元（包含土地增值稅及服務報酬在內）、委託期間變更延長至98年12月31日止（見本院卷第8 、12頁契約書、更改附表內容）。足見，被告並未拒絕由原告大河不動產仲介公司代為銷售系爭不動產，自不能事後又以審閱期間未達三日，主張契約條款無效，以規避依照契約應負之義務。
⒋況查，被告學歷為企業管理研究所畢業，擔任柯達科技實業
有限公司負責人，從事教學及代理教材事務，經被告自陳甚詳，為原告所不爭者（見本院卷第215 頁、216 頁背面）。
茲既被告為已有相當社會歷練之成年人，與原告大河不動產仲介公司間又無任何權力隸屬關係，若對不動產專任委託銷售契約書內容有不了解之處，衡情當會向原告公司之承辦人員即證人游哲皓問明，當無在不清楚契約書權義關係下即草率於契約書上簽名之理。加以，如被告前開所述，其在與原告代理人即證人游哲皓簽約當日，除簽約事項外，尚有就其他事項交談甚久，堪認被告有充足時間得以大致瀏覽不動產專任委託銷售契約條款，且被告於簽約前縱未取得契約書審閱三日，惟證人游哲皓並無妨礙其閱覽之行為。
⒌綜上足認，被告已有充分之機會瞭解不動產專任委託契約書
內容，包括不動產專任委託契約書第五條服務報酬、第六條代理收受定金之約定條款在內，其依消費者保護法第十一條之一所享契約審閱權已獲得充分保障。被告抗辯不動產專任委託契約書第五條、第六條未經其合理審閱，應不構成契約之內容，尚非可取。
⒍被告雖抗辯：不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部
公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效等語。然查：
⑴內政部公告之應記載及不得記載事項第六條受託人之義務第
七項係記載：「契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」（見本院卷第197 頁）。與上開條款相同者，在系爭不動產專任委託契約書第八條規範原告大河不動產仲介公司義務之第七項亦同此約定（見本院卷第10頁）。準此，被告辯以不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效云云，尚有誤解。
⑵惟按，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當
事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）。又民法第二百四十八條僅規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」，定金之種類有多種，其目的或在確保契約之履行、或為擔保契約之成立，究竟交付定金之作用如何，端視當事人之合意定之。
⑶卷查，綜觀系爭不動產專任委託銷售契約關於賦予原告大河
不動產仲介公司代理收受定金之條款概有第四條「若買賣成交，甲方（即被告）願意接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方（即原告大河不動產仲介公司）亦得代理甲方收受定金…」、第六條代理收受定金第一項「銷售期間內，甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人並代理收受定金，乙方收受定金後，如買方約定簽約日期超過本委託契約期限，乙方應立即以書面正式通知甲方…甲方並同意定金暫由乙方保管於簽訂買賣契約時再交付予甲方」及前述第八條受託人之義務第七項係記載：「契約成立後，除甲方同意授權乙方代為收受買方支付之定金外，否則視為不同意授權」等各條款後，可推知，原告大河不動產仲介公司依第六條得以有權代被告收受定金之前提，必須買方（在本件即為原告陳愷妍）所要約之買受條件（如價金數額、付款條件等）與被告在不動產專任委託銷售契約所委買之條件內容一致或更為有利，原告大河不動產仲介公司方得代理被告收受定金，此時該收受定金之效力始及於被告（見上述不動產專任委託銷售契約第四條約定條款）。是以，當買方原告陳愷妍應買之條件、意思表示內容未與被告委賣條件一致或更為有利時，尚不得遽以原告大河不動產仲介公司收受定金，即謂原告陳愷妍與被告間買賣契約因之成立。
⑷據此，既然在系爭不動產專任委託契約書第八條第七項業已
就原告大河不動產仲介公司收受定金之權限加以約定，自無被告所辯不動產專任委託契約書第六條約定違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第十七條第二項規定無效情形，僅係在判斷原告大河不動產仲介公司有無依不動產專任委託銷售契約第六條約定取得代理收受定金權限時，應綜合前開相關條款加以解釋適用之。
㈡其次，先就第四部分所列爭點㈢，即原告陳愷妍（原名陳美
芬）與被告是否已以價金40,000,000元就系爭不動產成立買賣契約，予以析述如下：
⒈98年8 月24日之契約書內容更改附表是否附有「須徵得被告
妻子邱楷甯同意始降價至40,000,000元」之停止條件？若有，該停止條件是否已成就？⑴原告對被告此項抗辯所為陳述略以：綜觀98年8 月24日契約
書內容更改附表所載內容，並無被告所稱「須徵得被告妻子邱楷甯同意降價至40,000,000元」停止條件之約定，是被告此部分之抗辯顯係捨契約之文字而為曲解，原告大河不動產仲介公司有權代理被告以40,000,000元之價格出賣系爭不動產予原告陳愷妍等語。
⑵首先，98年8 月24日契約書內容更改附表中並無被告所稱「
須徵得被告妻子邱楷甯同意降價至40,000,000元」停止條件之約定記載，應為兩造所不爭執者。雖被告於本院99年9 月30日言詞辯論期日陳稱：「我有在肆仟萬的更改內容契約簽名，簽名的時候肆仟萬已經填好了，委託期間是由證人游哲皓刪掉的，因為我當時有強調必須要經過我太太同意才可以生效，如果我太太不同意就回到四千三百萬的那份合約，我想大家已經認識一段期間了，應該不會做出違反口頭約定的事情，所以也就沒有把需要經過我太太同意才生效的意思寫在更改附表上」等語（見本院卷第215 頁背面）；但此節經證人游哲皓於同一期日到場結證表示：「八月二十四日那天被告太太並不在場，…在簽下確認四千萬時，我有告知被告一定要跟太太作告知，我再去跟原告陳美芬作努力，被告跟我說去努力就好了，被告再去跟太太說明，而因為第一次契約變更已經有變更時間，所以第二次就沒有再作委託期間的變更，契約書不能空白所以就把他劃掉」、「（問：被告在簽第二次更改附表時，有無特別強調需要其太太同意，降價成肆仟萬才算數？）沒有」等語（見本院卷第213 頁背面），而推翻被告上開所陳內容。此外，被告對於98年8 月24日契約書內容更改附表確實附有停止條件乙節，既未再舉證以實其說，所述自難遽以信取。
⒉原告陳愷妍（原名陳美芬）與被告間買賣契約，是否因被告
不同意不動產委託斡旋契約書之內容而對於系爭不動產交付及移轉所有權之期限、價金給付方式、賦稅、點交費用、其他違約情形未約定而不成立？⑴原告就此則陳稱：原告陳愷妍與被告已就買賣標的物及價金
相互同意，買賣契約依民法第一百五十三條規定即為成立等語。
⑵按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立，民法第三百四十五條第二項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其於具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號判決要旨參照）。
⑶經查，系爭不動產專任委託銷售契約第四條已然約定：「若
買賣成交，甲方（即被告）願意接受買方如下付款方式，惟買方之付款方式若相較有利於甲方時，乙方（即原告大河不動產仲介公司）亦得代理甲方收受定金…」，而被告委託銷售系爭不動產時，與原告大河不動產仲介公司約定之付款條件為：簽約款支付總價10% 、備證款支付總價10% 、完稅款支付總價10% 、尾款（交屋款）支付總價70% ，此詳閱契約之付款條件欄即明（見本院卷第10頁）；觀諸第四條關於付款條件即各階段價金付款數額之約定，實乃涉及買方貸款成數及金額此一重要買賣交易內容，此由第四條第五項約定更可察得。然查，原告陳愷妍提出予原告大河不動產仲介公司之不動產委託斡旋契約書第二條所載付款條件卻係為：簽約款及備證款共支付總價20% ，不支付任何完稅款，尾款（交屋款）支付總價80% ，有斡旋書在卷可稽（見本院卷第126頁），顯與被告委託銷售之付款條件有出入，此項差異點恐涉及原告陳愷妍在日後買賣成交時可能取得之貸款成數、買賣尾款交付時期及方式、擔保物之提供等等各該重要交易事項。足徵，原告陳愷妍與被告關於付款條件意思表示是否合致，為系爭不動產買賣極度重要事項之一。
⑷又訊之證人游哲皓證稱：「買方經紀人跟我說已收到肆仟萬
的斡旋並且開了捌拾萬的支票，之後我就打電話告知被告買方已加價到他希望的肆仟萬元，但是因為買方隔天就要出國所以希望他當天晚上就可以簽約，被告說好，要我用簡訊的方式告訴他簽約的時間及地點，…宋太太（即被告配偶）有請我把斡旋書及保管條傳真給他，後來六、七點多的時候，我問被告有沒有收到傳真，被告說傳真壞掉了，被告要我去他公司接他去簽買賣契約，我們開車到被告公司樓下時，被告電話告知說他太太說不想賣幹嘛去，所以我們就把買方當天簽約捌拾萬的票及三百二十萬的票即簽約金，傳真給被告告知買方有來」等語（見本院卷第214 頁），足見，原告大河不動產仲介公司承辦人員即證人游哲皓並未將買方原告陳愷妍斡旋契約書所載付款條件以言詞或書面通知被告。雖證人游哲皓再陳稱其有在電話聯絡過程中將買方原告陳愷妍付款條件告知被告且經被告同意等語（見本院卷第214 頁背面），但此與被告當庭所陳述之過程有別（見本院卷第216 頁背面），顯難遽以採認。
⑸加以，原告陳愷妍斡旋契約書第三條關於斡旋金800,000 元
之交付，約定：「若買方之承買價款及本契約書之條款於斡旋期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意繼續斡旋，則斡旋金全部無息立即退還買方」，第四條約定：「斡旋期間內若賣方接受買方之承買價款及本契約書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效…」等詞（見本院卷第126 頁），可認，原告陳愷妍交付斡旋金即定金800,000 元予原告大河不動產仲介公司，須俟原告陳愷妍與被告間關於買賣價金及斡旋契約書上第二條所載承購總價款及付款條件等內容意思表示合致，方可認為買賣契約成立生效，此對照前開㈠之６所為說明後，堪認當買方原告陳愷妍應買之價金、付款條件等意思表示內容未與被告委賣條件一致或更為有利時，尚不得遽以原告大河不動產仲介公司收受定金，即謂原告陳愷妍與被告間買賣契約因之成立。
⑹末按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。原告主張原告陳愷妍與被告間就系爭不動產有買賣關係存在，既為被告所否認，則原告即應就其二人有買賣契約達成意思表示合致之事實，負舉證責任。如前所述，系爭不動產除買賣價金外，付款條件為兩造極度關切之事項，此不僅在不動產專任委託銷售契約書如是，在原告陳愷妍之不動產委託斡旋契約書亦如是約定；又原告陳愷妍與被告就系爭不動產交付時期、付款方式等諸多事項均尚未進行協商，且不動產之買賣恆涉及移轉登記、付款時程、清空點交等重要事項，揆諸上開說明，買賣付款條件為系爭買賣契約之必要之點，即便被告與原告陳愷妍僅就買賣價金之數額有合意，但其他關於系爭不動產買賣之必要之點仍未有意思表示之合致，是以，原告陳愷妍與被告間買賣不動產契約尚無因定金之交付而成立，甚為明確。
⒊原告陳愷妍依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項約定
及民法第二百四十九條第三款規定，請求被告加倍返還定金800,000 元，有無理由？被告以此違約定金數額過高而請求酌減，是否有據？⑴關於原告陳愷妍依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項
約定請求被告加倍返還定金800,000 元部分，因原告陳愷妍並非不動產專任委託銷售契約簽署之當事人，基於債之相對性，顯無由基於此契約關係而請求被告加倍返還定金。
⑵至於原告陳愷妍再依民法第二百四十九條第三款規定請求部
分，按契約因可歸責於受定金人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還所受之定金，固為民法第二百四十九條第三款所明定，惟所謂不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之，如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院69年度台上字第3935號、85年度台上字第2929號判決參照）。茲既原告陳愷妍與被告間買賣契約並未成立，故原告陳愷妍此項請求即與民法第二百四十九條第三款要件有間。況且，依前開㈠之６之⑶，原告大河不動產仲介公司依第六條得以有權代被告收受定金之前提，必須原告陳愷妍所要約之買受條件（如價金數額、付款條件等）與被告在不動產專任委託銷售契約所委買之條件內容一致或更為有利時，其收受定金之效力始及於被告（見上述不動產專任委託銷售契約第四條約定條款），現原告陳愷妍斡旋之價金付款條件並未與被告委託銷售之條件一致或更為有利，揆諸前述之不動產專任委託銷售契約第四條、斡旋契約書第三條第二項約定，原告大河不動產仲介公司收受定金效力不及於被告。承此，被告既未受領定金，則原告陳愷妍自無權依民法第二百四十九條第三款規定請求被告加倍返還定金800,000 元。
㈢原告大河不動產仲介公司是否得依不動產專任委託契約書第
五條約定請求被告給付居間報酬？依系爭不動產專任委託契約書第五條第二項約定：「甲方（即被告）承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬…」，本條既約定「契約成立」時，顯應於原告陳愷妍與被告間買賣契約成立後，始有適用該項約定之餘地，系爭買賣契約既未成立，原告大河不動產仲介公司對被告即無請求給付服務報酬之權利可言，故其請求被告給付報酬1,600,000 元，洵無足取。
㈣因原告陳愷妍與被告間買賣不動產契約關於付款條件並未達
成意思表示合致，尚無因定金之交付而成立，兩造其餘關於如四之㈡、㈢之２、㈢之３等各項爭點，即與本院上開論斷結果無影響，爰不逐一論斷。
六、綜上所述，原告陳愷妍與被告間買賣不動產契約因關於價金付款條件並未達成意思表示合致，買賣契約尚無因定金之交付而成立，故原告大河不動產仲介公司即不得依不動產專任委託契約書第五條約定請求被告給付居間報酬，原告陳愷妍依不動產專任委託銷售契約書第六條第三項約定及民法第二百四十九條第三款規定，請求被告加倍返還定金，均無足採。從而，原告大河不動產仲介公司請求被告給付1,600,000元報酬，原告陳愷妍請求被告加倍返還定金800,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日即99年1 月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其訴既經駁回，則假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 10 日
民事第七庭法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 10 日
書記官 沈世儒