臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1708號原 告 台北市永吉C區管理委員會法定代理人 柯文傑訴訟代理人 傅中庸
梁穗昌律師複代 理 人 李夏菁律師被 告 姜春蘭
黃智斌黃智健兼共 同 黃壽旺訴訟代理人上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國九十九年十二月十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃壽旺應將坐落臺北市○○區○○段二小段三十九地號土地上如附圖編號甲所示面積十七平方公尺土地騰空遷出並將土地交還全體共有人。
被告黃壽旺應自民國九十七年六月一日起至騰空遷出交還第一項土地予全體共有人日止，按月給付原告如附表所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃壽旺負擔。
本判決第一項、第二項，於原告以新臺幣玖拾陸萬捌仟零玖拾玖元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣貳佰玖拾萬肆仟貳佰玖拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、被告姜春蘭、黃智斌、黃智健、黃壽旺經合法通知（見本院卷二第98頁所附送達回證），未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第2項原係訴請被告等應連帶自97年6月1日起至騰空交還土地予全體共有人日止，按月給付原告17,841元，嗣於99年6月22日擴張訴之聲明為被告按月給付原告19,362元，依前揭規定，本院自應予以准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告係台北市永吉Ｃ區公寓大廈社區依法成立之管理委員會，台北市○○區○○段2小段39地號土地係屬永吉Ｃ區公寓大廈社區基地，所有權屬柯文傑等公寓大廈區分所有人所共有。而系爭如附圖斜線所示部分即編號街4街5停車位，係台北市永吉Ｃ區公寓大廈社區基地之法定空地，被告黃壽旺、姜春蘭、黃智斌、黃智健等共同占用，並在該處擺攤經營水果銷售，被告黃壽旺自知無權占用，竟自行以原告管委會為受取人逕向本院提存所提存所謂租金，足証被告明知無權使用。被告黃壽旺曾擔任原告管委會主委，其深知無承租不得使用，惟竟在主委任內企圖圖利自己，利用不知情之人將租約增加「須以書面通知中止，否則自動延長3年」、「期滿在相同條件下，原承租人擁有優先續租權」，又擅將租約由2年延長為3年、調降租金，再由黃壽旺自己以主委身份與自己訂立租約，而經本院94年度訴字第1735號案件判處背信罪刑確定。又前開偽載之租約租期已於95年12 月31日屆滿，嗣後被告未曾抽中使用系爭車位之資格。黃壽旺擅自增加優先續租權等條款，原告否認其效力。
（二）原告管委會受區分所有權人之委託受任管理維護系爭社區大廈之基地上法定空地等公共使用部分，被告等共同侵權而無權佔有使用，設攤營業，原告本於管理權屢次勸告催促其復原返還，被告悍然拒絕，爰依公寓大廈管理條例第
9、22條規定、所有物返還請求權、侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告等共同連帶負責騰空回復原狀並返還系爭土地，並連帶給付相當於租金之損害或不當得利。又系爭土地公告現值為每平方公尺170,841元，被告等共佔用約17平方公尺，本件現場係屬市集，極為熱鬧，商業價值極大，原告僅以土地價8％核算，請求每月損害金額19,362元元（即170,841元／平方公尺×17平方公尺×8％÷12＝19,362元）。
（三）爰依公寓大廈管理條例第9條、第22條、民法第767條、第179條之規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告等應連帶將坐落台北市○○區○○段2 小段39地號土地上如附圖所示斜線位置、面積17平方公尺土地騰空、遷出並將土地交還全體共有人。⒉被告等應連帶自97年6月1日起至騰空交還土地予全體共有人日止，按月給付原告19,362元。⒊請准供擔保為假執行。
二、被告則抗辯以：
（一）系爭編號街4及街5停車位係在94年間由原告管委會經由合法程序分配車位第0556號給被告黃智健（原名黃翔智）使用停放車輛，被告係區分所有權人當可使用停車位，原告黃壽旺有停一部車，並依照原告公告收費方式按期按時繳納每月1,500元清潔費，係原告無故拒收，黃壽旺始向本院提存所提存，自無無權占用及不當得利情事。原告擅自於97年3月21日第5屆第10次社區管委會會議取消黃壽旺之停車位，即屬違法侵害黃壽旺權利，以公告禁止被告享有停車資格，不得參加抽籤，顯然違反公平原則。被告姜春蘭、黃智斌、黃智健都沒有使用系爭車位，只有被告黃壽旺在使用，黃壽旺之柳丁攤位在水溝蓋上，被告姜春蘭販賣玉米、豆芽攤位位置係在水溝蓋與馬路間，未佔用系爭車位，無侵佔原告土地。黃智斌及黃智健係上班族，並無使用系爭車位。與系爭車位無涉，被告身分應予以排除。
（二）原告係管理委員會之組織型態並無共同持分之產權，台北市政府公寓大廈管理科只授權管委會收取管維費負責社區清潔等事務，台北市政府並無授權原告管委會擁有處分區分所有權人財產、強制拍賣、強制遷離等權限。原告為社區管理單位，無權處分黃壽旺之區分所有權，竟辜負社區內所有區分權人期望，藉故拒收黃壽旺繳交之停車清潔費用，並對黃壽旺等人大肆興訟。
（三）又依本院檢察署檢察官98年度偵字第3384號不起訴處分書所載，原告前主任委員高朝明證述：伊擔任主任委員時，在虎林街76巷1號規劃停車位，該處白天及晚上都是市場，停車不方便，故只要是社區住戶抽中車位，可以在車位設攤等語。證人即抽中街3車位之住戶陳淑貞證述：住戶若能提前繳交停車費用，即有優先承租權，渠等均是在停車格白線外設攤，在停車格內只堆置雜物等語。證人即抽中街1之住戶陳禮泉亦證稱：伊在街1車位設攤已有8年。
證人傅中庸自陳車位可續租及擺放私人物品等。均足以證明，被告黃壽旺等人並未違反原告管委會管理規定，上揭不起訴處分書更可證明被告無侵權占用情事及原告有優先續租資格。且否認原告所稱車位一年一抽乙事，同社區中多位住戶多年均未更換過停車位。又其他住戶亦有長期占用法定停車格位，未予收費，且任意設攤，影響社區出入，未見原告出面處理。
（四）並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項（見本院卷一第79頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1、被告黃壽旺為台北市○○街○○巷○○號2樓之所有權人，為原告台北市永吉C區公寓大廈之區分所有權人。
2、被告黃壽旺使用台北市○○區○○段二小段39號土地（下稱系爭39地號土地），如複丈成果圖所示之斜線位置，面積17平方公尺之土地。
3、對於本院94年度訴字第1735號刑事確定判決不爭執。
4、對於地政事務所之複丈成果圖不爭執。
（二）爭執部分：
1、被告黃壽旺有無占有使用上開土地之權源？
2、被告姜春蘭、被告黃智斌、被告黃智健有無占有使用上開土地？
3、原告主張被告應騰空返還系爭停車位法定空地及給付相當租金不當得利有無理由？
四、得心證理由：原告主張被告無權占有系爭39地號土地而應騰空遷出交付全體共有人，並給付相當租金之不當得利，為被告所否認，並以前述情詞置辯，茲就爭點論述如下：
（一）被告黃壽旺有無占有使用上開土地之權源？
1、按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共有部分。而各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例第3條第4款及第9條第1項定有明文。查原告主張系爭39地號土地，為台北市永吉Ｃ區公寓大廈區分所有權人共有之法定空地，而為共有部分，且全體區分所有權人約定為編號街1至街5號停車位使用，並由原告分配管理及收取費用一事，為被告所不爭，並有停車場管理辦法公告在卷可稽（見本院卷一第86頁），原告主張其有管理系爭39號土地停車位並代收停車費用一節，要屬可採。
2、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。被告黃壽旺雖辯稱其自94年經分配後有繼續使用系爭編號街4、街5停車位土地之權利，無須抽籤，然為原告所否認。經查：
（1） 依上開停車場管理辦法（見本院卷一第86頁），載有由原
告管理抽籤分配，租期一年。且被告黃壽旺前因擔任原告第二屆主任委員時意圖為自己及第三人不法之利益，就系爭39地號法定空地擬定明顯有利承租人而不利全體住戶權利之「借用物契約」，增加，明文增加「須以書面通知中止，否則自動延長3年」及「期滿時在相同條件下，原承租人擁有優先續租權」等顯然有利於承租人之約定，又未經委員會決議，擅將租約期限之「自民國九十二年一月一日至九十三年十二月三十一日止」「共計二年」之條文內容，塗改為「自民國九十二年一月一日至九十五年十二月三十一日止」「共計三年」等文字，而將契約期限擅自延長為「三年」，且逕於92年1月1日，以本人名義代表管委會與自己及訴外人即其他住戶張松振、林月美、陳志銘等共4人簽訂「借用物（攤位）使用契約」，而將社區內之攤位出租予自己及張松振、林月美、陳志銘等人使用，以牟取自己及第三人不法之利益，致委員會因而須負擔顯失公平契約之履行義務，損害社區全體住戶之利益，經本院於96年4月12日以94年度訴字第1735號刑事判決判處黃壽旺刑法犯有第342條背信罪而科處有期徒刑4月確定等情，有本院上述刑事判決附卷可參（見本院卷一第13頁以下）亦為兩造所不爭，被告執其背信犯行所為上開契約，辯稱得予就系爭街4街5停車位續租云云，即為無稽。
（2） 被告黃壽旺因上開為自己不法利益而取得系爭街4、街5法
定空地停車位之權利，經原告於97年3月21日第5屆第10次會議取消被告停車資格，亦有本院98年度審聲字第945號裁定附卷可佐（見本院卷一第96頁），原告所為，尚合情理，難認有何不當之處。被告黃壽旺復未舉證其自97年6月1日起有何占有使用之正當權源，其自屬無權占有系爭停車位甚明，縱其就系爭二停車位管理費提存，亦不能為其有利之事實認定。
（3） 至被告固為土地共有權人之一，然既就系爭土地約定分管
，自應受之拘束，不得再任意主張具使用權，否則分管協議豈非成具文，各共有人均得要求使用共有物而失序。又其餘停車位之管理使用及收費是否適當，與被告有無權利占有並無關聯。被告上開所辯，自不足採。
（二）被告姜春蘭、被告黃智斌、被告黃智健有無占有使用上開土地？原告另以被告姜春蘭、黃智斌、黃智健三人亦共同無權占有云云，惟被告所否認，且以設攤處均在水溝蓋上，被告黃智斌、黃智健均係上班族為辯。查本院現場履勘時未發現被告姜春蘭、黃智斌、黃智健於系爭二停車位內有擺攤占有使用之行為（見本院卷一第56頁所附勘驗測量筆錄），參諸被告於刑事竊佔案件中供稱其在停車位內擺放發電機，在系爭車位後面擺設水果攤，且其他車位承租人亦有設攤等語詳確（見本院卷第113頁反面所附臺灣台北地方法院檢察署98 年偵字第3384號不起訴處分書），而原告雖舉照片以為彼三人共同無權占有之佐據（見本院卷第132頁），然僅能認三人有顧攤販售之行徑，未能清晰見諸有無權占有使用系爭39地號土地之處，即使原告主張屬實，是否為被告黃壽旺之指示而為占有，亦未可知，是原告主張被告三人為共同無權占有之人，要難取信。
（三）原告得否請求被告將系爭停車位法定空地騰空返還原告，並給付相當於租金之不當得利？
1、原告既經全體住戶含區分所有權人授權，管理及分配使用系爭停車位，業詳前述，其對系爭二停車位之土地即有單獨之管理權，被告未經分配無權占有該停車位，原告本諸公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第22條第1項第三款規定，本於管理系爭停車位所生之私法上爭議，自得為自己之利益，請求被告將系爭停車位騰空返還全體共有人及不當得利之請求，被告抗辯原告僅為管理委員會，並非區分所有權人，不得本於所有權人之地位請求被告返還系爭停車位之土地，尚非可採。
2、被告黃壽旺占用系爭39地號土地面積為17平方公尺（即附圖編號甲所示），有本院99年2月9日勘驗測量筆錄、臺北市松山地政事務所99年3月9日土地複丈成果圖在卷足稽（見本院卷一第56頁、62頁），被告並無使用系爭39地號土地之合法權源，則原告依民法第767條規定，請求被告自如附圖所示之占有部分遷出，並將該部分土地返還予共有人全體，洵屬有據，應予准許。
3、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告無正當權源占有系爭二停車位，則原告請求被告自催告返還車位之翌日即97年6月1日起（見本院卷一第21頁所附存證信函）給付相當於租金之不當得利，誠屬有據。茲系爭二停車位坐落臺北市信義區，為被告占有之面積為17平方公尺，而本即為收取管理費作系爭二停車位使用，詳如前析，自應以此計算被告不當得利數額，原告捨此不為主張以系爭土地申報總價額年息10%為限折算租金，殊無足採。又系爭二車位98年4月1日前為每個車位每月租金利益1,500元，98年4月1日起則為每個車位5, 000元，為兩造所是認，並有被告所提之公告及管理委員會議紀錄在卷可稽（本院卷一第87及205頁），故本院認原告請求被告將系爭停車位騰空遷讓返還全體共有人，自97年6月1日起至98年3月1日止以每月二車位管理費共3000元計算，按月請求不當得利3000元，另自98年4月1日起至被告騰空遷讓返還系爭39地號法定空地止，按月給付以二車位計算之不當得利共10,000元為適當，逾此部分，則無理由。又系爭街5車位雖有部分土地為臺北市政府都市發展局所有（見本院卷一第21頁），非屬台北市永吉C區公寓大廈之區分所有權人所共有，然因原告本即將該處規劃為二車位使用且收費，被告黃壽旺就97年1至3月二車位停車費全數繳交，有臺北市永吉C區管理委員會維護費繳款簿二紙在卷足考（見本院卷一第139頁），此外被告亦無證據證明原告曾將街5車位部分僅收取取半數管理費用，故不予減半計算不當得利，附此說明。
五、綜上，系爭停車位應由原告管理分配使用，被告黃壽旺占有系爭停車位無正當權源。從而，原告依公寓大廈管理條例第9條、第22條、民法第767條、第179條之規定，請求被告黃壽旺將坐落臺北市○○區○○段2小段39地號土地上如附圖編號甲所示面積17平方公尺土地騰空遷出並將土地交還全體共有人，並自97年6月1日起至上開土地返還原告之日止，其中自97年6月1日起至98年3月1日共應給付3萬元，另自98 年4月1日起至被告騰空遷讓返還系爭39地號法定空地止按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，併應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，亦無再開辯論之必要，附予敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第385條第1項前段、第第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 10 日
民事第七庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 10 日
書記官 張婕妤附表：
┌──────────────┬─────┐│被告黃壽旺 │新臺幣 │├──────────────┼─────┤│97年6月1日起至98年3月1日止，│3,000元 ││應按月給付之金額 │ │├──────────────┼─────┤│98年4月1日起至系爭土地返還之│10,000元 ││日止，應按月給付之金額 │ │└──────────────┴─────┘