臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1727號原 告 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 蘇家宏律師複代理人 朱慧倫律師被 告 乙○○訴訟代理人 葉子瑋律師上列當事人間減少價金等事件，本院於九十九年七月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實及理 由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明原係訴請被告給付原告新臺幣（下同）4,045,398元，嗣於民國99年6月9日言詞辯論期日，減縮訴之聲明為被告應給付原告525,398元，依前揭規定，本院自應予以准許，併予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：被告於民國（下同）98年9月6日透過伊出售其所有，門牌號碼為台北市○○區○○路二段39巷12號5樓房屋（下稱系爭房屋）及其座落基地應有部分予訴外人江巧軍，買賣價金為新台幣（下同）1,760萬元，並簽立不動產買賣契約書，訴外人江巧軍已付清買賣價金，雙方且於98年11月14日交屋。嗣後江巧軍為裝潢系爭房屋，乃雇工進行室內裝修工程，詎於拆除系爭房屋天花板後，發現系爭房屋有嚴重鋼筋外露及混凝土剝落之情形，經委請台灣檢驗科技股份有限公司材料及工程實驗室進行檢測，檢測報告系爭房屋氯離子含量平均值高達2.007kg/m3，遠超出國家標準值0.3kg/m3，原告遂依與訴外人江巧軍間之購屋保障約定書購回系爭房屋，江巧軍並將其對被告之債權讓與原告，於99年2月9日以存證信函將債權讓與事通知被告。系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，江巧軍得請求已支出之契稅、拆除費用等，爰依民法第第227條、第294條第1項規定，提起本件訴訟。原告於99年6月9日撤回關於依減少價金請求權及不當得利法律關係請求352萬元部分，並聲明：（一）被告應給付原告525, 398元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：被告否認原告受有損害，原告所舉江巧軍房屋貸款等6項支出，均與房屋瑕疵無關，江巧軍客觀上縱有各該項支出，亦難認係因此受有損害。退萬步言，縱認江巧軍上揭支出係其所受損害，惟系爭房屋瑕疵係因發現氯離子含量過高，此瑕疵顯然是發生於買賣契約成立前，依最高法院77年第7次民事庭會議決議，原告亦不得依民法227條主張賠償。依不動產買賣契約書第17條其他約定事項二（三）中約定，是以如買方選擇不於簽訂買賣契約之前檢測時，則於事後檢測時乃需承擔一定之風險，即須自行負擔因已辦理買賣流程而發生之檢測費用5,000元、稅捐費用、代書費用6,000元、原告主張江巧軍受有175,000元之仲介費用，惟查此部原告與江巧軍以協定方式退還，是以江巧軍並無此部分之損失。而江巧軍所謂拆除費用15萬元之支出，乃其自己對房屋進行改良行為所為支出，與房屋買賣契約完全無關等語。
並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）兩造不爭執事項：⒈訴外人江巧軍經原告信義房屋仲介股份有限公司之仲介，
於98年9月6日與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被告購買坐落臺北市○○區○○段一小段518 地號土地（所有權範圍：1/8 ）及其上2763建號建物（門牌號碼台北市○○區○○路二段39巷12號5 樓，所有權範圍：全部，下稱系爭房屋），房地買賣總價款為1,760 萬元（見本院卷第14至22頁）。
⒉訴外人江巧軍於99年1月間委託臺灣檢驗科技股份有限公
司材料及工程實驗室進行系爭房屋硬固混凝土氯離子含量檢測，試驗結果為混凝土之氯離子含量平均值為2.007kg/立方公尺（見本院卷第26頁）。
⒊原告與訴外人江巧軍依雙方購屋保障約定書買回系爭房屋
， 並約定將訴外人對被告就關於買賣價金及其他損失之請求權讓與原告，並於99年2 月9 日以存證信函通知被告（見本院卷第27至33頁）。
⒋被告就上開房屋氯離子含量過高之瑕疵與原告就減少價金
352 萬元達成訴外和解。⒌兩造對各自提出證據形式上真正不爭執。
（二）爭執部份：⒈本件系爭不動產買賣，有無可歸責被告之不完全給付？
系爭房屋存有氯離子含量過高之瑕疵，係發生於買賣契約成立前，原告得否依民法第227條規定請求債務不履行之損害賠償？⒉若可歸責被告之不完全給付，原告請求之損害有無理由？
（1）房屋貸款69,398元。
（2）契稅及代書費60,000元。
（3）拆除費用150,000元。
（4）仲介費用176,000元。
（5）房屋貸款違約金65,000元。
（6）檢測費用5,000元。
四、得心證之理由
（一）本件系爭不動產買賣有可歸責被告之不完全給付
1、按民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。是以構成不完全給付之要件，須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合。而凡所給付之標的物不具備依通常交易觀念或依當事人之決定所應具備之價值、效用或品質者，即為不完全之給付。查房屋混凝土之氯離子含量過高，即降低其抗壓強度，而減少一般建築物所應具有之通常效用。本件系爭房屋檢測報告系爭房屋氯離子含量平均值高達2.007kg/m3，遠超出國家標準值0.3kg/m3而具有瑕疵一事，為兩造所不爭執。已如前述，則出賣人即被告所交付之系爭房屋既存有減少其通常效用之瑕疵，核其性質亦應屬不完全給付，且被告為出賣人應承擔較高之注意義務，應注意能注意而不注意有上開瑕疵情事，難謂就該瑕疵無過失，況被告迄未舉證證明其無故意或過失而不可歸責，自不得遽免其責任。是原告主張被告應負民法第227條不完全給付之賠償責任，尚非無據。
2、最高法院77年度第7次民事庭會議決議雖謂「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任」，然此係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，既非屬該次決議之範疇，自難據前開決議逕為相反之解釋，而認物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任。況且物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義務，於特定物之買賣，如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所明知，得為交易雙方於買賣條件商訂有所考量，出賣人依此交付特定物，即屬依債之本旨而為給付，不能認為具備物之瑕疵。如買賣標的欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，此欠缺為買受人所不知，出賣人交付買賣標的因欠缺依通常交易觀念認為物應具備之價值、效用或品質，即屬瑕疵給付，出賣人即應負不完全給付之債務不履行責任，故關於不完全給付債務不履行責任之成立，應重在出賣人是否依債之本旨而為給付，或其給付因不合債之本旨而屬瑕疵給付，並無限定物之瑕疵須發生於契約成立後之必要。被告抗辯該瑕疵乃系爭買賣契約成立前所存在，依前述最高法院決議，無須負不完全給付之責，容有曲解，自不足採。
（二）原告請求之損害均無理由原告請求被告依民法第227條第2項賠償，然考諸本項之立法理由，係就債務不履行之損害以外，更發生超過履行利益之損害而設，原告依此請求自應就該損害與原告之瑕疵給付間具有因果關係加以證明。本件原告所主張之損害係原告賠償予系爭房屋買受人江巧軍之貸款利息及違約金、代書費、契稅等、檢測費用之損失後受讓上開損害賠償債權，然查貸款利息及違約金、仲介費、契稅、代書費，此為江巧軍因買賣系爭房屋所支出之成本費用，拆除費則為江巧軍原為裝潢房屋所支出之費用，與被告是否給付有瑕疵之房屋無關，尚難認係損害賠償之範圍。另檢測費用為江巧軍起訴前為證明其權利存在之證明方法，該等費用，本應由江巧軍自行承擔，亦非為履行利益以外之損害。是原告請求上開損害，均屬無憑。
五、綜上所述，原告所主張之損害並非被告不完全給付所致之損害，原告基於不完全給付債務不履行之法律關係，主張被告應負損害賠償責任，請求被告應給付原告525, 398元，為無理由，應予駁回。原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 9 日
民事第六庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 9 日
書記官 張婕妤