臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1942號原 告 陳永和訴訟代理人 黃勝文律師複 代理人 張逸婷律師
林佳萍被 告 鄭添壽訴訟代理人 梁治律師
鄭景煌上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落臺北縣○○鄉○○段水柳腳小段一五一地號土地，自民國九十九年三月十日起每年應給付之租金調整為新臺幣貳拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠兩造於民國64年8 月19日簽訂租賃契約書，約定由被告向伊
承租臺北縣○○鄉○○段水柳腳小段151 地號土地（下稱系爭土地），租賃期間自64年9月1日起至74年9月1日止。嗣租約到期後，兩造復以口頭合意續租；直至81年農曆過年時，兩造再次以口頭約定續租，租賃期間17年，並約定被告應於租期屆滿前半年間將系爭土地上之地上物無條件過戶予伊。
㈡詎伊於97年底至98年1 月25日租約到期前，屢次催促被告依
約將地上物過戶予伊，被告均藉故拖延；嗣於租約到期後之半年期間，經伊屢次親自或委託他人向被告請求過戶地上物或拆屋還地，被告亦置之不理。惟兩造間之租賃契約期限既已屆滿，被告即無權繼續占用系爭土地。如鈞院認兩造就系爭土地成立不定期限之租賃契約，伊亦已於99年1 月29日依民法第450條第2項規定，委請律師發函向被告為終止租約之意思表示，是兩造間已無租賃契約存在，爰依民法第767 條規定請求被告拆除系爭土地上如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示地上物（下稱系爭地上物）並返還土地。
㈢又被告於租約屆期後仍繼續占用系爭土地，受有相當於租金
之利益，致伊受有損害，爰另依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。而系爭土地位於交通便利之公路旁，被告並於該土地上搭蓋建物以經營公路餐廳，每月營收頗豐，另參酌臨地出租予他人經營餐廳之行情，於相同地段、相同面積之土地月租金高達新臺幣（下同）3 萬餘元，故系爭土地之月租金亦應以3 萬元計算，方為合理。爰請求被告自98年1 月26日起至返還系爭土地之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利3 萬元。
㈣退步言之，如鈞院認為兩造間仍有租賃契約存在，伊無權請
求被告拆屋還地，惟系爭土地之月租金應以3 萬元計算始為合理，已如前述，伊自得依民法第442 條規定，請求調整租金等語。
㈤先位聲明為：
⒈被告應將坐落臺北縣○○鄉○○段水柳腳小段151 地號土
地上，如附件複丈成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ部分所示之地上物拆除，將土地返還予原告，並自98年1 月26日起至返還土地之日止，按月給付原告3萬元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈥備位聲明為：
被告承租原告所有坐落臺北縣○○鄉○○段水柳腳小段 151地號土地之租金，應自98年9月1日起調整為每月3萬元。
被告則抗辯：
㈠原告前將系爭土地出租予伊使用，租期自64年9月1日起至74
年9月1日止。嗣於上開租約期滿後，原告繼續將該土地出租予伊使用，兩造並未約定租賃期限，亦未簽訂租賃契約，是兩造間就系爭土地已成立不定期限之租賃契約，且為租地建屋契約，依土地法第103 條規定，原告無權終止契約。
㈡又兩造於98年10月9日成立新租約，租期從98年至113年12月
31日止，租金為每年11萬元，原告無權請求調整租金。況系爭土地於97年度之公告現值為每平方公尺1,500 元、總面積272平方公尺、地目為旱地，總價值為408,000元，租金以每年6 萬元計算，已屬過高。且系爭土地坐落之地段非屬坪林鄉之鬧區，平日來往車輛及人煙稀少，則原告主張系爭土地之租金應以每月3 萬元計算，顯屬過高，亦有失公允等語。
㈢聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為原告所有（見本院99年度店簡字第255 號卷第41
頁），兩造於64年8 月29日簽訂租賃契約書（見前揭卷第10頁），約定由被告向原告承租系爭土地，租期自64年9月1日起至74年9月1日止；嗣於租賃期間屆滿後，兩造復以口頭合意續訂租約。
㈡被告於98年9月25日以存證信函檢送面額6萬元之郵政匯票一
紙予原告，以支付98年9月1日至99年9月1日之租金（見店簡字卷第11-12頁）。
㈢原告於98年間針對系爭土地糾紛向臺北縣坪林鄉調解委員會
聲請調解，然因兩造意見不一致，調解不成立（見店簡字卷第13頁）。
㈣被告另於99年1 月間以原告拒收99年1月1日至99年12月31日
之租金11萬元為由，為其辦理清償提存，經本院99年度存字第77號提存事件提存在案（見店簡字卷第35頁）。
㈤原告於99年1 月29日委任律師寄發存證信函予被告，表明終
止兩造間就系爭土地所成立之租賃契約之意思表示，被告已於同年2月2日收受該信函（見店簡字卷第14-17 頁）。
得心證之理由：
㈠先位之訴部分：
⒈兩造針對系爭土地，於81、82年左右另成立租地建屋之不定期限租賃契約：
①原告起訴主張：兩造針對系爭土地於64年8 月29日簽訂
租賃契約書，約定由被告向原告承租系爭土地，租期至74年9月1日止，租期屆滿後，兩造另以口頭續訂不定期限租約等情，有租賃契約書在卷可按，並為兩造所不爭執，均可信實。
②原告另主張：兩造於81年間針對系爭土地，另成立租賃
期間17年之租約，租期至98年1 月25日屆滿云云，為被告所否認。經查：證人即原告之子陳伯宗、陳伯榮均證稱：被告在彼等小時候即向原告承租系爭土地，聽說被告租土地是要養豬，但彼等不確定被告是否曾在系爭土地上蓋豬舍，但知道被告在系爭土地上經營餐廳。民國80年底左右，被告在系爭土地上之舊房子要改建成鐵皮屋，陳伯榮曾出面阻止，後來被告偕同其子鄭景煌與原告及彼等協商，談定原告將系爭土地續租予被告17年，租期至98年初屆滿，被告可在系爭土地上建屋，但租期屆滿後原告要收回土地，且被告在系爭土地上所建之鐵皮屋要過戶給原告等語（見本院卷第16-18 頁），惟被告之子鄭景煌則稱：81年間其有意重建系爭土地上之房屋，有徵得原告及陳伯榮之同意，82年10月26日房屋興建完成後，陳伯榮有約被告談土地租約之事，陳伯榮表示土地無償讓被告使用17年，17年後原告要收回土地且被告新建房屋應過戶給原告，當場原告並不同意此條件，故對新租約並未達成合意等語（見本院卷第19頁）。
查陳伯宗、陳伯榮及鄭景煌分別為兩造之子，所言均有偏頗之虞，已難遽信；況彼等對81、82年間兩造就系爭土地是否成立租期17年之租約一事，所言互有歧異，亦難確認何者所言為真。再者，細觀原告於99年1 月29日寄發予被告終止租約之存證信函（見店簡字卷第 14-16頁），其內記載：「…租期屆滿後，雙方又以口頭續訂租約至98年8 月底…」等語，就有關新租約租期屆滿日，所言亦與證人陳伯宗、陳伯榮所述不同，是徒由證人陳伯宗、陳伯榮之證詞，並不足以證明兩造確已於81、82年間就系爭土地，另成立租期17年之租賃契約，且租約至98年1 月25日即告屆滿。
③惟綜合證人陳伯宗、陳伯榮及被告訴訟代理人鄭景煌之
陳述，可知被告確實於81、82年左右在系爭土地上重建房屋，且在被告重建房屋前，兩造曾就系爭土地之租約另為協議，應認斯時兩造針對系爭土地，確實另行成立新租約。雖原告未能舉證證明該租約之租期為17年，亦未能舉證證明該租約之租期屆滿日為98年1 月25日，應認為當時兩造所成立者為不定期限之租賃契約。退萬步言，縱使採信證人陳伯宗、陳伯榮之前揭證詞，認為兩造於81年間即針對系爭土地另行成立租約，並約定租期為17年，然兩造均坦認斯時並未簽訂租賃契約書。按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，為民法第
422 條所明定，兩造針對系爭土地成立期限逾一年之租約，復未訂立字據，依前開規定，亦應認為該租約為不定期限之租賃，併予指明。
④兩造業於81、82年間針對系爭土地成立不定期限之租賃
契約，如前述，而被告訴訟代理人鄭景煌於本院會同地政機關至系爭土地進行測量時陳稱：系爭土地上現存之鐵皮屋為兩層樓建物，為被告於82年間出資興建，一樓部分作為餐廳營業用，二樓則作為被告一家人之住家等語（見本院卷第48頁），為原告所不爭執。可推知81、82年間兩造就系爭土地重訂租約時，被告即已表明租地係用以建屋居住、營業使用之目的，兩造間所成立者，即為土地法第103 條所指之租地建屋契約甚明，原告對此空言否認，難認與事實相符，自非可採。
⒉兩造於98年10月9 日並未針對系爭土地另行成立新租約：
被告雖主張：兩造於98年10月9 日針對系爭土地之租賃事宜另成立新約，約定租期自98年11月6日起至113年12月31日止云云，並提出兩造於臺北縣坪林鄉調解委員會簽訂之調解書草稿為證（見店簡字卷第38頁）。然契約有預約與本約之分，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，與本約異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例意旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之。查證人陳伯宗及被告之訴訟代理人鄭景煌均陳稱：兩造於98年間針對續租土地事宜至臺北縣坪林鄉調解委員會調解，並於同年10月9 日獲致共識簽訂草約，但約定須會同至調解委員會另行簽訂正式之調解書，但後來兩造並未簽訂正式之調解書等語（見本院卷第17頁、第19頁、第65頁），可知兩造雖於98年10月9 日針對租約事宜簽訂名為「調解書」之文件，但雙方之真意僅以該文件內容為正式租約內容之草稿，並無逕受該文件內容拘束之意，是前開「調解書」，僅屬預約之性質，應堪認定，要難認為該「調解書」即為兩造針對系爭土地之租賃，另行成立之租約。是被告此部分主張，誠非有理。
⒊被告於98年1 月26日後繼續占有使用系爭土地，並非無權占有，亦未構成不當得利：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第767 條、第179條、第181條但書分別定有明文。原告雖主張：被告自98年1 月26日起無占有使用系爭土地之合法權源，其得依前開規定訴請被告拆屋還地，並返還相當於租金之不當得利云云。經查：
①系爭土地為原告所有，雖有土地登記謄本足憑（見店簡
字卷第41頁），然兩造於81、82年間針對系爭土地成立不定期限之租地建屋契約，前已詳論，該租約並非至98年1 月25日即告屆滿，是原告主張被告於租期屆滿後之98年1 月26日起即喪失繼續占有使用系爭土地之合法權源云云，即非有據。
②原告另主張：縱認兩造間針對系爭土地有不定期限租約
存在，其已於99年1月29日依民法第450條第2 項規定發函終止該租約，兩造間已無租賃契約存在云云，然兩造間針對系爭土地所成立者為租地建屋契約，針對該契約之終止，應優先適用土地法第103 條之規定，而非逕行適用民法第450條第2項規定，是原告以民法第450條第2項規定為據發函終止系爭租約，即不發生終止契約之效力。
③原告雖又稱被告在系爭土地上興建系爭地上物，未依建
築法規定取得合法建照、使照，屬違反法令之行為，其得依土地法第103條第2款規定終止租約云云。而土地法第103 條係規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，不得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」，該條第
2 款所謂「承租人以基地供違反法令之使用」，係指以基地或基地一之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上舴房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符，最高法院著有41年台上字第95號判例意旨可資參照，是原告此部分之主張，亦難認有理。
④承上，原告並未合法終止兩造間之不定期限租賃契約，
則被告繼續占有使用系爭土地，即有合法權源，並非無權占有，亦不構成不當得利甚明，則原告依民法767 條規定訴請被告拆屋還地，另依民法第179 條規定請求被告返還相當於租金之不當得利，均無理由。
㈡備位之訴部分：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第 442條規定甚明。經查：
⒈兩造均同認被告向原告承租系爭土地，原訂租金為每年6
萬元（見本院卷第65頁），而自兩造於81、82年左右成立租約至今已將近20年，整體社會經濟環境已有變化，且兩造於98年10月間針對系爭土地租賃事宜另行洽談時，亦於草約中針對租金數額為調整，堪認系爭土地之租金，確有調整之必要性。
⒉查系爭土地位在臺北縣坪林鄉，面臨20公尺寬之北宜公路
，距坪林市街步行約4-5分鐘，其北側距坪林國小約1,000公尺，方圓200 公尺半徑範圍內，60﹪為一至二層透天厝，平均屋齡約為25年，大眾運輸條件尚佳等情，有不動產鑑定報告書在卷可參（見店簡字卷第94-111頁），堪認系爭土地之交通及生活機能尚稱便捷。又被告在系爭土地上建屋，除二樓部分供居住使用外，其尚在一樓經營「梅春公路飯店」，為北宜公路坪林路段之知名餐廳，亦有原告提出之照片及網路文章可參（見店簡字卷第49-67 頁）。
再者，原告將距系爭土地步行約一分鐘處之臺北縣○○鄉○○○○段○○○○號土地約200平方公尺出租予訴外人劉家齊開設「香草庭園咖啡」，自99年1月1日起租金為每月3萬元，亦據其提出租賃契約書及照片為證（見店簡字卷第77-80 頁、第68頁）。本院審酌上情，並慮及兩造於98年10月間針對系爭土地租賃事宜另行協商，於草約中約定租金變更為每年11萬元，惟被告須將系爭土地上建物過戶予原告一節，認系爭土地之租金，應調整為每年24萬元。
⒊又按房屋或土地出租人依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，應自出租人為調整租金之意思表示時起算。查原告請求調整租金之意思表示載明於起訴狀上，而被告係於99年3月9日始收受繕本之送達，有送達回證在卷足憑（見店簡字卷第23頁），則依上開說明，本件租金應自被告收受原告調整租金意思表示之翌日即99年3 月10日起調整，原告訴請自98年9月1日起調整，為不可採。
㈢綜上所述，原告先位依民法第767 條規定請求被告拆除系爭
地上物，並返還土地；其另依民法第179 條規定，請求被告自98年1月26日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告3萬元，均屬無據，不應准許。其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。至其備位依民法第442 條規定，請求自99年3 月10日起調整租金為每年24萬元，為有理由，應予准許；逾此數額之請求則無理由，應予駁回。
㈣本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 吳鸝稻