臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第195號原 告 乙○○訴訟代理人 陳守文律師被 告 甲○○訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 張宸浩律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國99年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠兩造於民國98年9月22日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約），被告向原告購買坐落臺北市○○區○○段二小段473地號土地應有部分1/4及其上776建號即門牌臺北市○○區○○路三段155巷4弄16號3樓房屋（下稱系爭房地），約定總價新臺幣（下同）6,800,000元，分3期付款；並約定共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）辦理系爭房地買賣價金履約保證，及在買賣交易完成前，將系爭房地買賣各期款項暫存入僑馥建經公司設於中國信託銀行敦南分行之不動產價金履約保證專戶（下稱系爭履約保證專戶）。被告已將第一期價金680,000元匯入系爭履約保證專戶。
㈡依系爭買賣契約第5條第2項約定，被告應於稅單核發後5日
內將第2期款680,000元匯入系爭履約保證專戶。查系爭房地稅單早於98年10月11日核發，惟被告未依約給付，原告乃於98年10月22日以文山木新郵局第160號存證信函催告被告於函到7日內依約給付，然被告置之不理，原告乃於同年11月28日以木柵郵局第473號存證信函，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第11條第2項規定，請求被告同意將系爭履約保證專戶之簽約款680,000元作為懲罰性違約金給付予原告，惟遭被告拒絕，爰提起本件訴訟，請求被告給付違約金等語。
㈢對被告答辯則以：
若系爭不動產買賣標的本身原具有貸足買賣價金八成之市場經濟條件，然因被告本身「信用」狀況有瑕疵而導致銀行對於被告日後還款能力之疑慮，為降低授信風險進而無法貸足買賣價金八成，論此即屬可歸責於被告之事由所致，與賣方所有之買賣標的本身價值無涉，自應由被告負擔此項貸款不足之風險。且依卷附玉山銀行敦南分行99年3月18日第0000000000號函文所載，足證玉山銀行原本同意本件擔保放款之金額實已達本件買賣價金八成之數，係因事後被告向銀行表示遭公司減薪此一出於被告個人之事由，致生日後被告能否足額償付貸款之「信用」疑慮，為降低授信風險而不得不向下調整放款金額至5,000,000元。從而，本件放款擔保品即系爭房地實具有貸足買賣價金八成之市場經濟條件，且被告於玉山銀行核定貸款金額後再向銀行表示遭公司減薪乙事，導致玉山銀行對於被告產生信用上之負面評價，而重新評估被告信用狀況，降低些許放款金額，論此事後無法貸足買賣價金八成金額之結果，實乃出於被告個人信用瑕疵所致，與本件買賣標的之市場經濟價值無涉，自不得任由被告於兩造簽訂買賣契約後以因個人信用之因素而任意主張契約解除條件成就而買賣契約無效。另本件簽約日至被告宣稱遭公司減薪日亦僅隔8日，若果有被告遭公司減薪一事，衡情被告於簽約時豈有不知數日後將遭公司減薪之理，而被告任職之梭羅實業有限公司（下稱梭羅公司）又豈會未事前知會被告即任意隨時減薪之理。退步言之，縱被告真有遭公司減薪之事實，被告既於簽約時已明知8日後將遭公司減薪而仍同意簽訂系爭買賣契約，若仍任由被告於簽約後再以此一明知之事實而任意主張解約，影響契約效力，實與誠信有違等語。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告680,000元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠兩造固有簽訂系爭買賣契約，惟被告係於98年10月23日收受
原告存證信函後，始知悉稅單核發之事實，嗣於98年10月26日以存證信函向原告為解約之意思表示，並於原告存證信函催告7日內之98年10月29日送達時起系爭買賣契約既已解除，原告自不得復為解除契約及請求給付違約金。本件買賣契約係依系爭買賣契約第15條其他約定事項第2項約定「合意解除」，非因被告違約致系爭契約解除，原告請求給付懲罰性違約金，自屬無據。且依系爭買賣契約第11條第1項約定，雙方同意應由僑馥建經公司進行最終催告仍未履行後，始生解約之效力，故系爭契約自非得由原告逕自解除之。
㈡被告無法以系爭房地為擔保，向訴外人玉山銀行、上海商業
儲蓄銀行、遠東國際商業銀行（下稱系爭3家銀行）貸得系爭房地總價八成之金額，非因被告信用有瑕疵所致。據悉，系爭3家銀行不願就系爭房地放款達買賣總價八成以上，乃係因銀行知悉被告自98年10月起將被減薪，基於顧慮還款期限、被告還款能力等商業考量，而自行決定不願放款至八成以上之貸款。準此，系爭3家銀行既非因被告本身信用之瑕疵而不同意放款，依系爭契約第15條第2項約定，被告即得解除系爭契約。而被告告知申貸銀行遭減薪之事實，係基於貸款申請書上詢問事項盡誠實告知義務，自非惡意使貸款無法核准。由玉山銀行房屋貸款申請表、上海商業儲蓄銀行個人金融授信申請書及遠東商銀房屋貸款申請書暨徵信調查表可知，貸款申請人之「年收入」或「本業薪資」等，均為申請表中必要填寫事項。蓋貸款申請人之收入多寡，自為還款能力之重要指標，故各申請書均以書面方式詢問之。被告本於誠信原則衍生之誠實告知義務，就此契約之書面必要詢問事項據實告知申貸銀行，自非屬惡意阻撓貸款核准之行為甚明。若認被告據實告知即屬可歸責於被告之事由，而構成違約云云，豈非要求被告必須對銀行施以詐術，故意不告知此締約之重要事項，始得稱之為「依約履行」？若必須以該當於刑法上詐欺罪之手段，方能符合契約之義務，與公序良俗顯不相符，如斯解釋將造成法規範體系之整體衝突與矛盾，顯不可採等語。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭之事實：㈠兩造於98年9月22日簽訂系爭買賣契約書，約定由被告以總
價6,800,000元向原告購買系爭房地，價金分3期付款；並約定共同委任僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證，且在交易完成前，被告應將系爭買賣契約各期價款存入系爭履約保證專戶。被告已將第一期價金680,000元匯入系爭履約保證專戶。依系爭買賣契約第5條第2項約定，被告應於稅單核發後5日內將第2期價金680,000元匯入系爭履約保證專戶。
㈡系爭房地之契稅、土地增值稅繳款單已於98年10月11日核發。
㈢被告於簽訂系爭買賣契約後，曾向訴外人玉山銀行、上海商
業儲蓄銀行、遠東國際商業銀行申請房屋貸款5,500,000元、5,440,000元、5,440,000元。
㈣原告於98年10月22日寄發文山木新郵局第160號存證信函予
被告，催告被告應於7日內給付完稅款680,000元。㈤被告於98年10月26日寄發木柵郵局第431號存證信函予原告
，表示其申貸之房貸金額無法達到系爭買賣價金之八成，系爭買賣契約應屬無效，並請原告於3日內辦理解約事宜。
㈥被告另於98年10月30日寄發木柵郵局第438號存證信函予原
告，表明因房貸金額無法達到系爭買賣價金之八成，故依約解除契約，請求原告返還價金。
㈦原告復於98年11月28日寄發木柵郵局第473號存證信函予被
告，表明解除系爭買賣契約，並沒收被告已付價金作為懲罰性違約金之意。
並有不動產買賣契約書、契稅繳款書、土地增值稅繳款書、文山木新郵局第160號存證信函、木柵郵局第431號、第438號、第473號存證信函等在卷可稽，並經本院向玉山銀行、上海商業儲蓄銀行、遠東商銀調取被告以系爭房地向各該銀行申請貸款之資料查明無訛，堪信此等事實為真。
四、得心證之理由：原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，被告於系爭房地稅單核發後5日內，未將第2期款680,000元匯入系爭履約保證專戶，經其定期催告而仍未履行，其已依系爭買賣契約書第11條通知被告解除契約，請求被告賠償損害，並稱係因被告個人信用有瑕疵而無法以系爭房地貸得系爭房地總價八成之貸款，被告應給付已付價金作為懲罰性違約金，被告則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為：系爭買賣契約第15條第2項約定之契約解除條件是否成就？（即被告能否以系爭房地為擔保，向銀行貸得系爭房地總價八成之金額？）是否因被告之信用有瑕疵所致？茲析述如次：
㈠查兩造於系爭買賣契約第15條其他約定事項第2項約定：
「双方同意本標的之銀行貸款未達8成（上海、遠東、玉山）時，同意解約，但買方之信用應無任何瑕疵」之事實，為兩造所不爭執，是兩造就系爭買賣契約已約定附有解約條件無誤。
㈡查被告於系爭契約簽訂後，已依約陸續向玉山銀行、上海
商業儲蓄銀行及遠東國際商業銀行提出以系爭房地為擔保之貸款申請之事實，業經本院向系爭3家銀行函詢屬實，並有玉山銀行房屋貸款申請表、上海商業儲蓄銀行個人金融授信申請書、遠東商銀房屋貸款申請書暨徵信調查表等資料在卷可證（見本院卷第34至37頁、第78、79、84至86頁）。又依上海商業儲蓄銀行營業部99年3月1日上營字第0990000187號函表示：「甲○○女士於98年10月8日○○○區○○路不動產洽本行申請房屋貸款。申請金額NT$544萬，本行向借款申請人進行聯徵查詢及個人徵信，依本行貸款規定若借款人申請借款支出與收入比例若大於45％，應降低可貸成數及審慎評估是否放款。…經評估客戶欲借款金額支出與所得收入比例不符本行規定，故本行評估後無同意放款」（見本院卷第78頁）；遠東國際商業銀行99年3月25日（99）遠銀消字第162號函表示：「…因根據個人收入及申貸成數金額之負債比評估，羅君（按即被告）未達本行申貸規定，本案於業務端即已婉拒並退回資料，並未進件審查」（見本院卷第84頁）；玉山銀行敦南分行99年3月18日玉山敦南字第0990318002號函表示：「經查羅玉如…於民國98年9月23日向本行提出房貸申請…依羅君所提供之財力資料經本行初步徵信後核定放款金額為545萬元（抵押標的買賣價金之八成），惟其後羅君向本行表示其現職每月所得薪資遭減薪，故本行審酌授信風險並以借戶所表示未來償付能力或有減損之意，調整核貸金額為500萬元。」（見本院卷第85頁）足見系爭3家銀行確實均未核准被告以系爭房地為擔保貸款5,440,000元（即系爭房地總價八成）之貸款案無誤。
㈢雖原告主張被告無法向玉山銀行貸得系爭房地總價八成之
款項，係因被告自行將其將遭公司減薪之事實通知玉山銀行，致無法貸得系爭房地總價八成之款項，係被告個人之信用有瑕疵所致云云。惟，依本院向財團法人金融聯合徵信中心函詢結果，被告於該中心並無相關資料。又金融機構在審核客戶申請之房屋貸款案時，除就擔保標的物之價值為徵信外，申請人之資力亦屬重要之徵信事項，以確保將來之還款能力，而依卷附玉山銀行房屋貸款申請書所示，貸款申請人之收入來源及收入金額乃屬應填寫之事項，申請人自有據實告知之義務。再依本院向被告於向玉山銀行申請貸款時所任職之梭羅實業有限公司（下稱梭羅公司）函詢有關被告於該公司任職及領薪等情形，該公司於99年6月8日以梭羅字第990608001號函覆：「公司於98年9月30日開會決議因業務減縮之故，於98年10月起停止支付甲○○小姐之職務加給及旅遊津貼並於98年10月1日告知後與其達成協議。又於同月21日決議資遣任用至98年12月3日（於98年11月3日預告後依法通報勞工局）」（見本院卷第117頁），足證被告所任職之梭羅公司係於98年10月1日始告知被告將被減薪一事，而兩造係於98年9月22日簽訂系爭買賣契約書，被告於98年9月23日即向玉山銀行提出房屋貸款申請，是被告所辯伊於簽約系爭買賣契及向玉山銀行申請房屋貸款時，尚不知將遭公司減薪一節應屬實在。從而，堪認被告應無刻意欺瞞原告之意，原告主張被告明知即將遭減薪之事實而仍簽訂系爭買賣契約書，與誠信原則有違，即無理由。
㈣再依前揭梭羅公司回函內容，並無法證明該公司對被告減
薪係因被告個人因素所致，而被告在得知所任職之梭羅公司將自98年10月起對之減薪後即通知玉山銀行，乃在履行其誠實告知玉山銀行有關徵信事項之義務，實難認是被告因個人信用有瑕疵而通知玉山銀行，自難認玉山銀行未就被告以系爭房地申請5,450,000元貸款為核准，係因被告個人信用有瑕疵所致。
㈤綜上所述，被告確實無法以系爭房地向玉山銀行、上海商
業儲蓄銀行及遠東國際商業銀行貸得系爭房地總價八成之金額，且此非因被告個人信用有瑕疵所致，從而，系爭買賣契約第15條第2項所附之契約解除條件即已成就，且系爭買賣契約於前揭3家銀行拒絕核准被告以系爭房地總價八成貸款時即當然發生解除之效力，自不再生兩造另行通知解除系爭買賣契約之問題。
五、綜上所述，系爭買賣契約於前揭3家銀行拒絕核准被告以系爭房地總價八成貸款時即當然發生解除之效力，原告於其後再主張被告於系爭房地稅單核發後5日內，未將第2期款680,000元匯入系爭履約保證專戶，經其定期催告而仍未履行，其已依系爭買賣契約書第11條通知被告解除契約，請求被告賠償損害，即屬無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後，認均與本件之結論無涉，茲不再一一論述，併予敘明。
七、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 8 月 26 日
書記官 潘惠敏