臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第191號原 告 丙○○訴訟代理人 許朝昇律師被 告 甲○○兼訴訟代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國99年4 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應給付原告新臺幣壹佰叁拾肆萬元及自民國九十八年八月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾肆萬陸仟元為被告甲○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○如以新臺幣壹佰叁拾肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造經由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）居間仲介，於民國98年7月9日由被告甲○○之母即被告丁○○以甲○○代理人名義與伊簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），出售甲○○所有坐落臺北市○○街6 之1 號2 樓之1 及2 樓之2 房屋與其上基地（下稱系爭不動產），價金為新臺幣（下同）1,338 萬元，伊依系爭買賣契約書約定，於簽約當日交付現金10萬元及面額
124 萬元本票一紙予丁○○，並於98年7 月13日將票款匯款存入甲○○因本件買賣契約於兆豐國際商業銀行文山分行（下稱兆豐銀行文山分行）所開立帳號00000000000 號備償專戶，復於98年7 月20日匯入用印款67萬元，詎被告未依約於98年7 月20日18時備齊相關證件辦理用印手續，伊乃於同日以存證信函通知被告依約履行，然丁○○竟於同年月23日以存證信函覆系爭買賣契約不具法律效力，不欲出售系爭不動產，伊遂委請律師於98年7 月27日以存證信函通知被告解除契約，並請求於函到10日內返還前已收受買賣價款共201 萬元（即簽約款134 萬元及用印款67萬元）即相當於買賣價款之違約金。爰依系爭買賣契約及民法第250 條、169 條規定，先位請求甲○○給付違約賠償金，並聲明：甲○○應給付原告201 萬元及自98年8 月8 日起至清償日止按年息5%計算之利息。若鈞院認丁○○代理甲○○簽署系爭買賣契約之行為有瑕疵，則丁○○就其無權代理行為應對伊負損害賠償責任，依民法第110 條、第184 條第1 項前段規定，備位請求丁○○負損害賠償責任，並聲明：丁○○應給付原告201 萬元及自98年8 月8 日起至清償日止按年息5%計算之利息。並均陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均以：甲○○僅口頭委託丁○○代尋系爭不動產買主，未曾交付委任書，亦未授權丁○○代理買賣手續，而永慶房屋公司明知丁○○並無委任書，竟於98年7 月9 日晚上侷限丁○○離去自由並強迫在系爭買賣契約上代行簽名，是系爭買賣契約應屬無效，丁○○返家後翌日即向永慶房屋公司重申其無代理權，並欲退還10萬元定金予原告，詎原告置之不理，仍於98年7 月13日、同年月20日分別匯款124 萬元及67萬元至以甲○○名義開立之履約保證專戶，丁○○遂於98年
7 月23日以存證信函向原告及永慶房屋公司表示系爭買賣契約無效，因丁○○無權代理簽訂系爭買賣契約，嗣又未得本人即甲○○之同意，則系爭買賣契約對甲○○不生效力，原告自無法據此向甲○○請求違約金。又永慶房屋公司仲介人員已將履約專戶內價金全數交還原告，原告即無生任何損失，原告之後陸續匯入191 萬元（即124 萬元及67萬元），顯係為請求違約金，非所受損失，是原告向丁○○請求損害賠償，顯無理由，且金額亦過高等語，資為抗辯，並均聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、丁○○為甲○○之母，經由永慶房屋公司居間仲介，丁○○以甲○○代理人名義，於98年7 月9 日與原告簽訂系爭買賣契約書，將甲○○所有門牌號碼臺北市○○街6 之1 號2 樓之1 及2 樓之2 房屋及所坐落臺北市○○區○○段2 小段10
0 地號土地（即系爭不動產），約定以買賣總價款1,338 萬元出售，有不動產買賣契約書影本一份在卷可按（本院卷第6-13頁）。
㈡、原告於簽約時給付現金10萬元，同時開立面額124 萬元之本票，合計134 萬元做為簽約款，嗣於98年7 月13日、同年月20日分別匯款124 萬元及67萬元用印款至以甲○○名義所開立兆豐銀行文山分行帳戶之備償專戶，有付款明細確認表、本票、價金履約保證申請書、匯款委託書等件影本附卷可參（見本院卷第18-19 頁，第39頁、第40-43 頁）。
㈢、因被告未依約備齊相關證件辦理用印手續，原告於98年7 月20日以臺北北門郵局第3617號存證信函通知被告辦理用印手續，丁○○於同年月23日以臺北北門郵局第3668號存證信函覆原告表示兩造簽訂系爭契約不具法律上效力，嗣原告委請律師於98年7 月27日以臺北青田郵局第1439號存證信函告知被告依系爭契約第11條約定解除契約，並請被告返還已收買賣價款及給付201 萬元違約金，有郵局存證信函及掛號郵件收件回執等件影本附卷可參（見本院卷第44-59頁）。
㈣、原告於98年7 月29日自前開備償專戶領回2,010,067 元，包含簽約款134 萬元、用印款67萬元、利息67元，有賣方專戶結餘款申請單、國內匯款申請書、兆豐銀行文山分行客戶歷史檔交易明細查詢表（見本院卷第78-80頁）。
四、兩造爭執之要點：
㈠、丁○○簽訂系爭買賣契約是否有意思表示不自由之情形？
㈡、被告抗辯丁○○代甲○○所簽訂系爭買賣契約為無效，有無理由？
㈢、原告主張解除系爭買賣契約是否有據？
㈣、承上，原告依系爭買賣契約約定請求違約金是否過高？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、丁○○簽訂系爭買賣契約是否有意思表示不自由之情形？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，有最高法院21年度上字第2012號判例要旨可參。丁○○不否認系爭買賣契約書上簽名之真正，惟辯稱係受永慶房屋公司人員脅迫才於其上簽名，非出於其自由意志云云；經查，系爭買賣契約協商過程中，雙方當事人原先談定之成交價格為1340萬元，丁○○意延後交屋遂減價至1338萬元，業據當時在場之永慶房屋公司業務員戊○○○庭證稱：「……六點半時楊小姐過來，買賣雙方當面認識了以後，再由我們出面居間由我們來幫他們談價格，大約談了壹個小時，價格確定之後，沒有立即簽約的原因是因為楊小姐中間有提出要先拿兩百萬元的款項，房屋價格為1340萬元，與買方協調後，買方同意先給屋主壹佰萬，之後又因為楊小姐於約定期間沒有辦法順利交屋，因為他認為搬家的時間不夠久，又與買方商量是否可以延遲交屋，所以才會到當天晚上十一點多才簽約，當天確實有簽約。」等語，與同為永慶房屋公司業務員己○○○庭證稱：「……晚上六點多約出來碰面，談好以1340萬元成交，屋主要求要先動用買方的款項，所以花了一些時間，雙方溝通，談好之後，屋主要求延長交屋的時間，買方因為要自用所以不想等太久，最後談成延後交屋時間，但是屋主折讓二萬元，所以成交價格是1338萬元，後來就是簽約的過程，……」等語明確在卷（見本院99年
3 月24日言詞辯論筆錄，卷136-140 頁），由上可知，丁○○於簽約過程中仍可就買賣價金、交屋時間與買方協調情形，足見其未有意思表示不自由之事實存在，此外，被告迄未能提出確切證據證明永慶房屋公司人員當時有何具體行為或言詞，致丁○○之行為或意思表示不自由，揆諸舉證責任分配原則及經驗法則，即難遽此為有利於被告之認定，被告所辯實無可採。
㈡、被告抗辯丁○○代甲○○所簽訂系爭買賣契約無效，有無理由？
1、按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169 條定有明文。又民法第169 條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問，有最高法院44年度臺上第1424號判例要旨參照。經查，系爭不動產所有權人為甲○○，丁○○僅以口頭告知永慶房屋公司仲介人員，其係以甲○○代理人身分洽談系爭不動產買賣事宜，永慶房屋仲介人員未曾與甲○○聯絡確認丁○○代理權之有無，丁○○於簽約時未曾提出任何書面資料證實有代理權等情，業據前揭證人戊○○○庭證述：「……當時我們要幫她（指被告）賣房子的時候，她口頭告訴我們所有權人不是楊小姐，是她女兒，她是以代理的方式來處理這個房子，當時有跟我簽委託銷售契約書，這部分我會再提出資料，委託銷售契約書中，有表明是代理的意思，在簽買賣房子的時候，楊小姐並沒有另外提出授權書，僅以代理人的名義在買賣契約書上簽名，當天晚上十一點半於簽契約之前，他在公司有用電話與女兒聯絡說要賣系爭房屋，他女兒有說好，隔天再補給我們授權書。」等語在卷，足見丁○○並未出具任何資料表明甲○○授與代理權之事實，現甲○○否認有授與代理權予丁○○簽立系爭買賣契約，丁○○亦自承其無代理權，則原告主張丁○○有權代理甲○○簽訂系爭買賣契約乙節，自難採信。
2、丁○○雖無代理權限，然因其為甲○○之母，就系爭不動產之處理，丁○○以代理人名義簽委託銷售契約書在先，其後又出面與買家即原告議價並簽訂系爭買賣契約書，復審酌前揭證人戊○○○庭證稱：兩造簽約當晚，丁○○曾以其手機撥打電話給甲○○查詢其身份證號碼，向其告知出賣系爭不動產等語，與其提出通話明細報表影本互核相符（見本院卷第146-147 頁），且丁○○當晚以電話聯繫甲○○乙節，為丁○○當庭所不否認，盱衡一般社會通念及經驗法則，當電詢自己身分號碼資料時，應會進一步詢問作何用途，且依證人戊○○○提供前揭通聯紀錄顯示，此通電話通話時間長達
3 分鐘，殊不可能僅詢問身分證字號，丁○○在買賣不動產交易場合，以電話聯繫甲○○討論，甲○○所為確認之表示行為，足以使第三人即原告信以為甲○○以代理權授與丁○○之行為而與之交易，依上開判例要旨說明，系爭買賣契約有效，效力及於本人，即甲○○應依系爭買賣契約負履行之責。
㈢、原告主張解除系爭買賣契約是否有據？
1、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348 條定有明文，又依系爭買賣契約書第7 條第1 項約定：「乙方（指被告）應將本賣賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方（指原告）給付備證用印款時交由甲、乙雙方協商共同委任永慶房屋指定之代書承辦產權移轉、設定、塗銷等相關登記手續。」經查，原告於98年7 月20日匯款67萬元用印款至甲○○之備償專戶內，有永豐銀行匯款委託書影本一紙附卷可稽（本院卷第43頁），依上開說明，甲○○應有將系爭不動產辦理過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章交付予原告之義務。
2、復依系爭買賣契約書第11條第1 款約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。契約解除後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費。」次查，丁○○自承於98年7 月10日即向永慶房屋公司仲介人員表示不欲出售系爭不動產，核與前述證人戊○○○己○○○庭證述相符，且甲○○未依約於98年7 月20日備齊相關證件以辦理用印手續，原告遂以臺北北門郵局第3617號存證信函通知被告履行系爭買賣契約出面辦理用印手續，並於98年7 月27日以臺北青田郵局第1439號存證信函告知被告，表示依系爭買賣契約第11條約定解除系爭買賣契約等情，均有存證信函暨收件回執等影本附卷可參，亦為兩造所不爭執，堪信為真實。從而甲○○未依約辦理用印手續，經原告於98年7 月20日催告其履約，復於同年月27日以存證信函表示依系爭買賣契約第11條約定解除契約，則系爭契約業經原告合法解除。
㈣、承上，原告依系爭買賣契約約定請求違約金是否過高？
1、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌，有最高法院84年度臺上字第978 號、88年度臺上字第1968號判決意旨參照。依系爭買賣契約第11條第3 款後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」甲○○確有毀約不賣、不為給付之情事，已如前述，依上開約定，原告除得解除契約外，尚得請求甲○○返還已收之款項併另依原收款項計算之違約損害賠償金額。
2、被告雖辯稱永慶房屋公司仲介人員未經甲○○同意，擅自以其名義於兆豐銀行文山分行開立備償專戶以為履約之用，而原告明知渠等不欲出售系爭不動產仍逕自匯款，無端增加違約金額之請求云云；惟查，原告於98年7 月9 日與丁○○簽立系爭買賣契約時，即交付現金10萬元及面額124 萬元之本票一紙，經丁○○當場簽章確認後，由永慶房屋公司之代書余家維代收受保管，有付款明細確認表在卷可按（本院卷第18頁），並經證人余家維到庭證述明確在卷（本院卷第139-
140 頁），顯見丁○○於簽訂系爭買賣契約時，對於原告就簽約款（含定金）134 萬元之給付方式係交付系爭現金、本票乙節，應無不知之理，且亦無反對之意，復依系爭買賣契約書第2 條第1 項中約定：「若本案辦理履約，但甲方未貸款或貸款金額不足支付尾款時，甲方應於產權移轉前將尾款或差額部分存入履約保證銀行專戶……」等文字（本院卷第
7 頁），則原告所支付價款均會存入甲○○之履約保證專戶中保管，迄交屋時始由履約保證專戶結清支付給甲○○，在交屋前甲○○無法動用其履約保證專戶內之款項，故前開付款明細確認表既已載明：「本案辦理價金履約保證手續，買方支付之款項，NT：100,000 元、1,240,000 元整轉交永慶房屋代為存入保證銀行之賣方備償專戶。」等文字，丁○○並於其旁簽名確認，其對於系爭不動產買賣辦理價金履約保證手續乙節，自難諉為不知，再原告嗣後匯入用印款67萬元至甲○○兆豐銀行文山分行備償專戶以為履約之用，原告以前揭金額總和作為計算違約損害賠償之依據，應屬有據。惟本院衡量原告雖因甲○○之違約而受困擾，但永慶房屋公司業已將201 萬元退還原告，且丁○○於系爭買賣契約簽訂後翌日即向永慶房屋仲介人員表示不欲出售系爭不動產等情，業據前述證人戊○○○己○○○庭證述明確在卷，斯時原告已給付價金僅有現金10萬元及面額124 萬元之本票，總計13
4 萬元，原告已知悉上開情事後竟仍將用印款67萬元匯至備償專戶，此外，原告復未舉證說明被告若能如期履行，其可能享受之利益若干等情狀，衡諸被告違約之情節、經濟狀況，以及兩造實際上所受損害，爰酌減違約金損害為134 萬元。又依系爭買賣契約第11條第3 項後段約定：「……並於解約日起十日內另交付依原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」等語，以及原告98年7 月27日存證信函記載：「……函達該人解除本件買賣契約，並請渠等於函到3 日內退還前已收受買賣價款，並於本函到10日內依約給付以甲○○原收受貳佰零壹萬元款項計算之賠償金……」等語，甲○○於98年7 月29日收受，有掛號郵件收件回執在卷可稽（本院卷第29頁），甲○○依約至遲於98年8 月8 日應為給付，其自98年8 月9 日起負責，則原告請求甲○○賠償134 萬元及98年8 月9 日起加計法定遲延利息，尚屬有據，逾此部分之請求，即無理由。
五、綜上所述，原告主張甲○○應依民法第169 條表現代理規定負責，復因可歸責於甲○○事由而未能履行契約，原告解除契約並依契約第11條第3 款約定及民法第250 條規定請求給付違約金，即屬有據。從而原告請求甲○○給付134 萬元及自98年8 月9 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。至於原告另主張丁○○依無權代理之法律關係，並依民法第
184 條第1 項前段規定，備位請求丁○○負賠償損失之責任，惟原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就其備位之訴另為裁判，附予說明。
六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，至於原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
書記官 林孔華