臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1929號原 告 李開湖訴訟代理人 洪維煌律師複 代理人 高素真律師被 告 傅翰強
林介中共 同訴訟代理人 周承武律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國99年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹拾萬玖仟貳佰肆拾元由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠兩造於民國98年5 月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
買賣契約書），約定由伊向被告買受如附表所示房地（下稱系爭房地），價金為新臺幣（下同）1,105 萬元，分兩期給付，第1期款100萬元應於98年6月9日付清，第2 期款則以系爭房地為擔保物，向金融機構申貸給付之，並以該貸款代償被告前以系爭房地為擔保，向銀行借款所餘之1,005 萬元債務。
㈡伊已給付被告第1 期款，嗣以系爭房地為擔保物向銀行申貸
時，因銀行認該屋內有漏水及房間未修繕完成之情事，致價值降跌，不願立予核貸，因伊依約指定陳美靜為系爭房地受移轉登記名義人，乃改以陳美靜名義轉向其他銀行申貸。然被告卻於98年8月3日發函限伊於文到15日內給付價金尾款1,005 萬元，適第一商業銀行雙和分行（下稱一銀雙和分行）准予陳美靜之申貸案，伊旋於同年8 月13日發函通知被告速依約辦理系爭房地所有權移轉登記，並於稅單核下後各自繳納稅金，再將稅單收據交予代書辦理產權移轉登記。
㈢詎被告竟百般阻撓系爭房地所有權移轉登記事宜，除向代書
公會對本件承辦代書提出申訴外，復至國稅局阻擋稅單之核發且拒絕繳納稅金，並向銀行稱本件買賣尚有糾紛，甚至向地政單位提出異議，經伊於98年8 月20日再次發函催告被告依約履行，被告仍不願配合，致系爭房地無法辦理所有權移轉登記，伊亦因此無法辦理申貸以塗銷被告前於該房地設定之抵押權，則被告委難再以伊先前申貸不順一節逕論伊違約，故系爭買賣契約之效力仍存續，爰依兩造間之買賣契約，請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記。
㈣聲明為：
⒈被告應將坐落臺北市○○區○○段三小段88-5地號土地應
有部分各11/200，及其上建物即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○號1樓房屋應有部分各1/2 之所有權移轉登記予原告。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠依系爭買賣契約書第14條補充約定，原告應於98年7 月13日
前獲得銀行貸款1,005 萬元之足額並給付予被告，如不足額或逾期即屬原告違約。然原告並未於該約定期限取得銀行全額貸款，並如數給付被告價金，已屬違約。
㈡又因原告遲未給付價金，且擅自進入系爭房屋從事裝修，而
製造廢棄物，兩造乃於98年7 月14日另在系爭買賣契約書末頁上方約定，原告應將系爭房屋打掃清潔，於回復原狀後，始得延展給付尾款1,005萬元之期限至同年7月27日。惟原告並未能依約履行打掃之義務而再次違約，自不得享有延展期限之利益。
㈢嗣經伊委託律師於98年8月3日發函催告原告於文到15日內將
系爭房屋回復原狀，並於催告期限之末日即98年8 月20日前給付尾款。原告雖於98年8 月18日下午委由代書送件，惟距98年8 月20日僅餘一個工作天，原告絕無可能完成系爭房地所有權移轉登記，並向銀行貸款，再塗銷被告於系爭房地之抵押權，復給付尾款予被告。
㈣況原告係以陳美靜之名義向一銀雙和分行申貸以給付價金尾
款，而非以原告本人名義為之，然陳美靜並非系爭買賣契約之當事人，縱陳美靜嗣後取得貸款資格，被告亦無將系爭房地所有權移轉予陳美靜之義務，足證原告根本無資力給付價金，本件拖延至今應屬可歸責於原告之事由，而可認原告違約。
㈤另原告雖稱因系爭房屋漏水及房間未修繕完成，致銀行認該
屋價值降低而核貸困難云云。惟兩造簽訂系爭買賣契約時，該屋即有些微滲水情形，故兩造乃於系爭買賣契約第14條第
1 項約定依現況交屋；至有房間未修繕完成之情事，乃因原告未經被告同意即擅自侵入該屋敲破後牆所致，與被告無涉。
㈥被告前委託律師於98年8 月25日發函再次催告原告依約給付
價金尾款，惟原告仍未依約履行，爰以答辯狀繕本之送達對原告為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，原告即無請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記之權利。又縱認被告解約為不合法，被告亦得主張同時履行抗辯，於原告付清價金尾款前，被告得拒絕將系爭房地所有權移轉登記予原告等語。
㈦聲明為：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於98年5 月26日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷第6-12
頁），約定由原告向被告購買系爭房地，價金1,105 萬元，分兩期給付，第一期款100 萬元應於98年6月9日付清，尾款1,005 萬元則由以系爭房地為擔保，向金融機構貸款支付之；原告業已付訖第一期價金。
㈡嗣原告未能順利向金融機構貸得款項以支付系爭買賣契約之
第二期價金，兩造乃於98年6 月22日協商，約定：「本標的核貸尾款足額並對保完成後始可續辦過戶，自即日起至7 月13日止需完成，否則依本約違約論處」（見本院卷第51頁）。
㈢兩造復於98年7 月14日協商，約定：「雙方同意甲方（即原
告）需將萬盛街166巷14號1樓環境打掃整理乾淨，若有環保單位開單，則由甲方負責相關費用，並不得繼續裝潢。乙方（即被告）允諾甲方依上述條件履約，可展延本標的尾款補足至98年7 月27日。甲方需完成上述條件，否則依本約違約論處」（見本院卷第52頁）。
㈣原告於98年7 月31日以訴外人陳美靜名義，以系爭房地為擔
保物向訴外人第一商業銀行雙和分行（下稱一銀雙和分行）申貸以支付系爭買賣契約之價金尾款，一銀雙和分行於同年8月5日核貸990萬元，並於同日通知陳美靜（見本院卷第142頁）。
㈤原告於98年8 月前均未依約給付系爭買賣契約之價金尾款，
被告於同年8月3日委請律師函催原告於文到15日內支付尾款，逾期即解除買賣契約（見本院卷第13-16 頁），該存證信函已於同年月4日送達至原告上班處所（見本院卷第137-138頁）。
㈥原告於98年8 月13日致函被告，表示已通知代書儘速辦理系
爭房地過戶事宜，並要求被告協助辦理（見本院卷第 18-19頁）；被告已收受此存證信函。
㈦原告委任之代書於98年8 月18日即將系爭房地所有權移轉登
記之相關文件送交臺北市古亭地政事務所辦理，惟被告2 人在同日向臺北市古亭地政事務所遞交異議書，表明暫緩辦理系爭房地所有權過戶之意（見本院卷第25頁）；嗣臺北市古亭地政事務所以系爭房地經被告2 人異議為由，依土地登記規則第57條第1項第3款規定，駁回所有權移轉登記之聲請。
得心證之理由：
㈠原告主張兩造已於98年5 月26日簽訂系爭買賣契約書，約定
由其以1,105 萬元向被告購買系爭房地等情，為被告所不爭，且有該契約書在卷可稽，堪信為真，是以兩造間就系爭房地締有買賣契約，應可認定。原告乃以該買賣契約為據，訴請被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，被告則辯稱：原告於締約後未依約付款，其業已合法解除系爭買賣契約，無義務將系爭房地所有權移轉登記予原告等語，是以本件應先審究系爭買賣契約是否業經被告合法解除。經查：
⒈按依一般不動產交易慣例，如買方須以買賣標的為擔保物
，向金融機構辦理貸款以支付部分價金，且賣方於締約時於買賣標的物上仍有抵押權設定時，買方須於締約後逕向金融機構申貸，經金融機構同意核貸，買方即與金融機構訂定消費借貸契約，嗣同時由代書辦理買賣標的物所有權移轉與抵押權設定手續，俟前開手續完成後，貸款予買方之金融機構再依買方指示，將貸款直接撥付至賣方之抵押權人帳戶內，以代償賣方對抵押權人之欠款，俾能塗銷賣方在買賣標的物上設定之抵押權，如有剩餘，再將餘款直接撥付至賣方帳戶。而觀諸系爭買賣契約書第2條第2項有關付款方式之約定（見本院卷第7-8 頁），兩造係約定系爭買賣價金應分兩期給付，第一期款100萬元應於98年6月9日付清，第二期款1,005萬元則以系爭房地為擔保物向金融機構申貸，並於系爭房地移轉登記完成三日內給付之。
又被告於96年間向訴外人臺北富邦商業銀行股份有限公司借款，並提供系爭房地予該行設定擔保債權金額為 1,200萬元之最高限額抵押權（見本院卷第26-27 頁），於兩造締約時該筆借款之餘額約1,000 萬元，兩造於締約時乃另約定前開欠款應以價金尾款直接清償，以代尾款之支付，如貸款金額不足價金尾款金額，不足額部分另由原告補足等情，亦為被告所不爭，是本件價金尾款之支付，應循前述流程為之。易言之，原告僅須向金融機構辦妥貸款手續，再由代書及該金融機構辦理後續之所有權移轉登記、抵押權設定登記及撥款手續即可，除非貸款金額不足價金尾款金額，否則原告並無須現實給付價金尾款予被告。
⒉兩造俱不爭執原告已付清第一期款，且於兩造締約後即洽
銀行辦理貸款事宜，惟並不順利，兩造乃於98年6 月22日協商，約定：「本標的核貸尾款足額並對保完成後始可續辦過戶，自即日起至7 月13日止需完成，否則依本約違約論處」（見本院卷第51頁），可知兩造係明確約定原告應向銀行辦妥貸款手續以支付價金尾款之期限為98年7 月13日，嗣兩造復因故於同年7 月14日協商，約定：「雙方同意甲方（即原告）需將萬盛街166巷14號1樓環境打掃整理乾淨，若有環保單位開單，則由甲方負責相關費用，並不得繼續裝潢。乙方（即被告）允諾甲方依上述條件履約，可展延本標的尾款補足至98年7 月27日。甲方需完成上述條件，否則依本約違約論處」（見本院卷第52頁），則另約定如原告履行前述條件，兩造於98年6 月22日約定原告應辦妥貸款手續之日期可展延至98年7 月27日。原告截至98年7 月27日尚未針對價金尾款，向銀行辦妥貸款手續一節，為原告所不爭，對此原告復未能舉證有不可歸責於其之事由存在，則原告確實已遲誤兩造約定之辦妥貸款以支付價金尾款之日期，即可認定。
⒊按系爭買賣契約書第8條第3項約定：「甲方（即原告）若
有遲延給付價金之情事，每逾一日應按買賣總價金千分之二計算違約金給付乙方（即被告）。若甲方逾15日仍未配合給付該遲延價金，並經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除契約」（見本院卷第9 頁），是倘原告遲誤兩造約定之辦妥貸款以支付價金尾款日期逾15日，被告仍不得逕行解除契約，須定期催告原告履行前開義務未果，始取得解除契約之權利。查被告委任之律師於98年8月3日以原告遲誤兩造約定之辦妥貸款日期為由，發函催告原告應於文到15日內履行給付價金尾款之義務（見本院卷第 13-16頁），該存證信函業於同年月4 日送達至原告之上班處所，亦經本院依職權向中華郵政股份有限公司臺北郵局查明（見本院卷第137頁），是原告如未於98年8月19日前辦妥貸款手續，被告即有權解除系爭買賣契約。惟原告前於98年7 月31日即以訴外人陳美靜名義，以系爭房地為擔保物向一銀雙和分行申貸，並經該行於同年8月5日核貸 990萬元，有該行之覆函在卷可按（見本院卷第142 頁），一銀雙和分行既已於99年8月5日核貸，且於98年8 月19日前即與陳美靜共同在以系爭房地設定抵押權之抵押權設定契約書上用印，有該契約書在卷可參（見本院卷第 147-153頁），可推知陳美靜已於98年8 月19日前即完成貸款手續，被告即無權以原告遲誤辦妥貸款期限為由解除契約。是被告於本件訴訟繫屬後，以答辯狀繕本之送達向原告為解約之意思表示，其解約權之行使即非有據，自不生解除契約之效果。
⒋被告雖辯稱：陳美靜並非系爭買賣契約之當事人，原告不
得以其名義辦理貸款以支付系爭買賣價金尾款；又其懷疑陳美靜係以經竄改之買賣契約書向一銀雙和分行申貸，原告涉嫌偽造文書，不應受保護，該貸款應屬無效各云云。
惟以：
①系爭買賣契約書第3條第3項明確約定：「買賣標的產權
移轉登記之名義人得由甲方指定」（見本院卷第8 頁），可知雖原告為系爭買賣契約之買受人，依約有對被告給付價金之義務，惟其可自行指定系爭房地受移轉登記之人，被告無權置喙。是其依前開約定指定被告將系爭房地所有權移轉登記予陳美靜，於法並無不合。又依不動產交易慣例，如買受人指定第三人為買賣標的物之受移轉登記名義人，且約定部分價金以買賣標的物為擔保，向金融機構辦理貸款支付時，金融機構輒要求以該第三人為借款人辦理貸款，是本件原告以陳美靜名義向一銀雙和分行申貸以支付價金尾款，要與常理無違。況對被告而言，其締結系爭買賣契約之經濟利益在於出售系爭房地以獲取價金，至於價金實際上係以何人之金錢支付，對被告經濟利益之滿足並無影響，縱然原告係以陳美靜之名義向一銀雙和分行貸款，以履行其對被告所負支付價金尾款之義務，被告亦不得以陳美靜非系爭買賣契約當事人為由，主張原告有違約情事。
②更有甚者，證人即受託辦理系爭房地所有權移轉登記事
宜之代書曾東洲到庭結證稱：98年8 月初其有收到被告委任律師所寄發催告原告給付尾款之存證信函，原告有向其表示業以陳美靜名義向一銀雙和分行貸款獲准，且原告要指定陳美靜為系爭房地受移轉登記之人。同年8月9 日兩造及陳美靜至其事務所協商，當日原告有出示陳美靜已獲一銀雙和分行核貸之文件，並出示該行已用印之抵押權設定契約書，陳美靜並當場簽發價金尾款之擔保本票交予其保管，當日被告對此均無反對之意，故翌日其即將系爭房地過戶所需稅單申報出去，惟被告先去稅捐機關異議，阻擾稅單之核發，且於其將系爭房地所有權移轉登記之文件送至地政機關辦理後，復向地政機關異議，致過戶申請遭駁回等語（見本院卷第162 頁），被告林介中雖否認8月9日協調當天，原告或證人曾東洲曾表示原告要指定陳美靜為系爭房地受移轉登記人，另稱當日其並未看到原告提出之核貸文件及抵押權設定契約書，亦未見陳美靜簽發價金尾款之擔保本票各云云（見本院卷第163 頁），惟證人曾東洲另證稱：其係透過訴外人林詩鴻介紹方承接本件房地過戶手續申辦事件（見本院卷第162 頁），足見其與兩造前無特殊親誼關係，衡情其並無故為不實證述以迴護原告之必要，其證述內容之可信度應較被告林介中之說詞高，是被告林介中之說詞，為本院所不採。況觀諸卷附被告於98年8月18日向地政機關提出之異議書（見本院卷第25頁），其內記載：「…因本標的屋況已遭不明人士破壞，已向警方報案提出毀損、侵入民宅受害申請，且買方李開湖先生、陳美靜小姐未依照買賣契約書給付延遲給付尾款之違約金；因上述狀況提出本標的物暫緩房屋及土地產權過戶移轉」等語，表明其不願辦理系爭房地所有權移轉登記之原因之一為買方「李開湖、陳美靜」未給付「遲延給付尾款之違約金」，足證當時被告已知此過戶之申請，係以陳美靜為受移轉登記之人，且當時被告已知原告有資金得以支付價金尾款，由是益徵被告否認知悉原告於98年8 月19日前即已取得資金支付尾款，乃臨訟編撰之卸責之詞，尤無足取。
③又被告係以一銀雙和分行99年8 月26日之覆函為據（見
本院卷第142 頁），主張陳美靜當初向該行申貸時，提出之買賣契約書所載價金為1,300 餘萬元，顯與系爭買賣契約書所載價金不同，而認陳美靜涉嫌偽造買賣契約書。然一銀雙和分行於前開覆函係記載：「本分行於民國98年8月5日依本行鑑價處鑑定金額之七.六 成核准貸款990 萬，並於當日通知客戶…」等語，顯見該行當初核貸金額之計算，係以該行鑑價結果為據，而非以陳美靜申貸時提出之買賣契約書所載價金為據，被告顯然曲解該覆函之內容，其進而以此主張陳美靜或原告涉嫌偽造買賣契約書，至屬無稽。
㈡按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第 758條規定甚明。兩造就系爭房地締有買賣契約，且該契約未經被告合法解除，如前述，依前開規定，被告即負有將系爭房地所有權移轉登記予原告之責。雖兩造另約定原告得指定系爭房地之受移轉登記名義人，且原告於98年8 月間曾指定被告應將系爭房地所有權移轉登記予陳美靜，惟被告迄未依約履行該義務，原告嗣提起本件訴訟，請求被告將系爭房地所有權轉登記予原告，顯然原告已另行指定其本身為系爭房地受移轉登記之人，此項指定之變更，亦與兩造之約定無違，原告前開請求即有理由。
㈢被告雖辯稱：在原告付清價金之前，其得主張民法第264 條
第1 項之同時履行抗辯權，拒絕將系爭房地所有權移轉登記予原告云云。惟民法第264條第1項係規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
但自己有先為給付之義務者，不在此限」。而在一般買賣契約，買受人給付價金之義務，與出賣人交付買賣標的物並移轉標的物所有權之義務，固立於對待給付之地位，然基於契約自由原則，契約當事人仍得約定一方應先為給付。查兩造約定原告得以系爭房地為擔保物，向銀行貸款以支付系爭買賣價金之尾款，而於不動產交易實務上，銀行於受理此類貸款之申請時，輒要求買受人應先取得不動產之所有權並辦妥抵押權設定後再予撥款，前已詳論，為因應此種交易慣例，兩造乃約定原告應於系爭房地移轉登記完成三日內給付尾款，此觀系爭買賣契約書第2條之約定即明（見本院卷第8頁），可知兩造已約定被告應先履行辦理系爭房地所有權移轉登記之義務，原告始須給付價金尾款，是被告即不得主張同時履行抗辯權，拒絕先履行移轉登記系爭房地所有權予原告之義務。
㈣綜上所述，原告依據兩造間之買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
㈤末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判
決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。本件判決命被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，揆諸前開規定，於本件判決確定時，始視為被告已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，顯與前開法條規定不合，是原告就該部分陳明願供擔保，請准宣告假執行，顯於法不合，應予駁回。
㈥本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 吳鸝稻附表：
┌─┬─────────────────────┬─┬───┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│面 積│ 權利範圍 │備考 ││ ├────┬────┬───┬─┬─────┤目├───┤ │ ││號│縣 市 ○鄉鎮市區○ 段 │小│地號 │ │平方公│ │ ││ │ │ │ │段│ │ │尺 │ │ │├─┼────┼────┼───┼─┼─────┼─┼───┼─────┼──────┤│１│臺北市 │文山區 │興隆 │三│88-5 │建│406 │22/200 │被告傅翰強、││ │ │ │ │ │ │ │ │ │林介中應有部││ │ │ │ │ │ │ │ │ │分各11/200 │└─┴────┴────┴───┴─┴─────┴─┴───┴─────┴──────┘┌───┬─────┬────┬─────┬────────┬──┬─────┐│建號 │基地坐落 │建物門牌│建築式樣主│建物面積（平方公│權利│備考 ││ │ │ │要建築材料│尺） │範圍│ ││ │ │ │及房屋層 ├────┬───┤ │ ││ │ │ │數 │樓層面積│附屬建│ │ ││ │ │ │ │ │物 │ │ │├───┼─────┼────┼─────┼────┼───┼──┼─────┤│1662 │臺北市文山│臺北市文│鋼筋混凝土│1層： │平台：│全部│被告傅翰強○○ ○區○○段三│山區萬盛│造5 層 │114.63 │15.79 │ │、林介中應││ │小段88-5地│街166 巷│ │ │ │ │有部分各 ││ │號 │14號1 樓│ │ │ │ │1/2 │└───┴─────┴────┴─────┴────┴───┴──┴─────┘