臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第1931號原 告即反訴被告 王添登訴訟代理人 王義隆被 告即反訴原告 許政薰訴訟代理人 邱六郎律師上列當事人間請求撤銷不動產買賣契約事件，經臺灣士林地方法院移送前來，本院於民國99年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應就坐落臺北縣○○鄉○○○段大窠坑小段六九七之一、六九七之二地號土地辦理繼承登記，並於反訴原告給付其新臺幣貳佰萬元之同時，將上開土地所有權移轉登記予反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由被告於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相牽連之訴訟標的提起反訴，核與民事訴訟法第260 條之規定相符，應予准許。
本訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠原告起訴主張：
⒈伊出生於日據時代，僅參加過民教班，識字不多，且自18
歲起即隨伊父王朝枝入礦坑工作。王朝枝於民國81年5 月
5 日死亡，伊於退休後則獨自居住在礦區附近之瑞芳鎮。⒉訴外人廖源吉於98年4 月初忽至伊住處拜訪，稱王朝枝遺
有坐落於泰山鄉之土地一筆，沒有什麼價值，可售予其公司作為抵稅之用，其可幫忙辦理過戶，且出售土地一事不要告訴伊子女，售得價金自己要用就有等語。雖經伊拒絕，惟廖源吉嗣仍多次上門遊說，糾纏不已，伊抵擋不了其糾纏，遂同意以新臺幣（下同）260 萬元出售上開土地，並於98年4 月23日，在買方名義人即被告所擬之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）上簽名、蓋章，並收下定金60萬元。
⒊查系爭買賣契約書上所載二筆買賣土地為坐落臺北縣○○
鄉○○○段大窠坑小段697-1、697-2地號土地（下稱系爭土地），面積各為14,028平方公尺、371平方公尺，98年1月之公告現值則各為每平方公尺2,000元、5,900元，是系爭土地之公告現值合計為30,244,900元。然廖源吉及被告竟稱系爭土地價值僅260 萬元，顯係故意以不實資訊矇蔽高齡78歲、識字不多之伊，且以不斷糾纏，並誘之以鉅額定金之方式，以遂簽訂系爭買賣契約書而獲取暴利之目的，其不公平甚為顯然，爰依民法第74條第1 項規定，請求撤銷兩造間締結系爭買賣契約書之法律行為等語。
⒋聲明為：原告與被告間於98年4 月23日訂立不動產買賣契約之法律行為應予撤銷。
㈡被告則抗辯：
⒈原告依民法第74條規定提起本件訴訟，除指稱其已高齡78
歲、識字不多，且廖源吉多次上門遊說外，並未就其如何於急迫之情形下輕率作決定，或如何無經驗等事實舉證證明之。又原告徒以系爭土地之公告現值計算其價值，指稱系爭買賣顯失公平，乃係刻意隱瞞系爭土地早經政府劃定為保護區，數十年來禁止開發之事實。
⒉查原告自認系爭買賣經廖源吉「多次」上門遊說，自無急
迫輕率之理由，而有充分時間與家人、親朋好友探詢或商量，經深思熟慮後始為決定。另就不動產之買賣除專業不動產業者外，一般平民百姓無經驗乃為常態，原告自不得以無經驗為由推卸責任。
⒊再者，系爭土地為保護區，完全不能開發，地主徒有按年
繳納稅金，而不能享受使用土地之利益，故長年來均無人願承買。嗣因政府同意以此類土地作為抵稅之用，市面方有交易之發生。惟財政部已限縮公共設施保留地之抵稅價值為10% ，並以公告現值一成以下之價金進行買賣。至如系爭土地之山坡地，雖無行情可稽，但揆之實情當然低於公告現值一成，毫無疑義。從而，原告指稱系爭買賣顯失公平，亦不足採。
⒋聲明為：原告之訴駁回。
反訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠反訴原告起訴主張：
⒈系爭土地原為反訴被告之父王朝枝所有，王朝枝業已逝世
多年，反訴被告為其唯一繼承人，惟迄未辦理繼承登記。伊於98年4 月23日經廖源吉之介紹，向反訴被告買受系爭土地，並約定買賣價金為260 萬元，伊已給付定金60萬元予反訴被告。
⒉惟伊於締約後屢次催請反訴被告辦理系爭土地之繼承登記
，反訴被告均置之罔應，並以各種藉口拒絕履約，爰依兩造間之買賣契約，請求反訴被告辦理系爭土地之繼承登記，並將系爭土地所有權移轉登記予伊等語。
⒊聲明為：反訴被告應就坐落臺北縣○○鄉○○○段大窠坑
小段697-1、697-2地號土地辦理繼承登記，並於反訴原告給付其200 萬元之同時，將上開土地所有權移轉登記予反訴原告。
㈡反訴被告則抗辯：
⒈系爭買賣契約依法應予撤銷，是伊無將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告之義務。
⒉聲明為：反訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地原為原告之父王朝枝所有，王朝枝業於81年5月5日
死亡，原告為其繼承人，並未拋棄繼承且未聲明限定繼承，惟迄未就系爭土地辦理繼承登記（見本院卷第14-15、56-60頁）。
㈡兩造於98年4月23日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷第17-18
頁），約定由被告向原告購買土地，買賣價金為260 萬元；被告已給付定金60萬元予原告（見本院卷第19頁）。
㈢被告於98年5 月19日委請律師發函予原告，催告原告於函到
翌日起一星期內至該律師事務所履行契約，並領取第一期款100萬元；原告已於同年5月20日收受此信函（見本院卷第20頁）。
本院之判斷：
㈠本訴部分：
原告起訴主張：被告係趁其急迫、輕率無經驗而誘使其與之就系爭土地締結買賣契約，對其顯失公平，爰依民法第74條第1 項規定訴請撤銷該買賣契約等語，被告則以前詞置辯。
經查：
⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財
產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，為民法第74條第1 項所明定，法院依前開規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院著有28年上字第107號判例可資參照。
⒉針對兩造締結系爭買賣契約之緣由，證人廖源吉到庭證稱
：「95、96年間，我曾經在系爭土地附近買賣土地節稅，後來還想繼續買土地節稅，就有上主管機關的網站查詢附近的土地資料，系爭土地因為始終未辦繼承登記，主管機關有公告，當時我就有注意到這兩筆土地，但我不知道原告已經搬到瑞芳，是到泰山他的舊住所去打聽，才知道原告搬到瑞芳去，又到瑞芳打聽了一段時間，才找到原告本人，我找到原告以後，有告訴他系爭土地因為位在保護區，無法開發，使用價值有限，但我可以拿來節稅，所以願意跟他買，我出的價錢是260 萬元，這是他實拿的價錢，過戶所有的稅金、未辦繼承登記的罰款，我都願意替他繳納，他只要負責配合辦理過戶手續就好。針對買賣事宜，我去找原告談過很多次，第一次去的時候，除了原告，還有他的兒子、女兒、同居人也在場，他們都知道我是要來買土地的，但後來土地的價金我是單獨與原告談，原告有沒有將買賣條件告訴他的家人，我不清楚，針對價金，原告也曾經以電話與我溝通過幾次，也曾經要求我加價，但我拒絕，因為如果再提高價金，對我不划算，原告後來同意以260 萬元出售土地，我就趕緊去申請土地使用分區證明書，發現系爭土地上有墳墓與建築物，無法取得農用證明，不能用來節稅，我就不願意買這兩筆土地。我與被告本來就是朋友，有一次我與被告提到買賣這筆土地不成的事情，被告就說他願意買下系爭土地來先放著，被告就自己寫好契約書，我帶他去找原告簽約」、「…簽約當天我有解釋現在變成被告要買土地，而買賣條件都是一樣，原告也沒有反對，有在契約書上簽名」等語（見本院卷第64-65 頁）。
⒊原告對證人廖源吉證述之締約經過並不爭執（見本院卷第
65頁背面），應可信實。而原告之子即其訴訟代理人王義隆亦坦承廖源吉確實曾到原告位於瑞芳之家中，與原告商談購買土地之事，當時原告之子女均在場，且廖源吉之出價為160 萬元等情（見本院卷第65頁），足證廖源吉欲向原告購買系爭土地節稅一事，原告之家人均知情，對此其並未刻意隱匿原告及原告之成年子女。廖源吉另證稱當時其曾提出經調查後蒐集到的戶籍資料及地籍資料予原告（見本院卷第65頁），果爾，原告及其家人即可針對系爭土地之坐落位置、開發狀況、市場價值等事項進行調查，以作為是否出售土地及價金數額若干等決策之參考，廖源吉既已將其所知有關系爭土地之資訊告知原告，且於查知系爭土地上有墳墓，無法達到其購地節稅之目的後，反悔不願購買系爭土地，足證其主觀上並無利用原告之急迫、輕率、無經驗而與之締結買賣契約之情事，更遑論嗣援用廖源吉與原告議定之買賣條件，而與原告締約之被告，主觀上有利用原告之急迫、輕率、無經驗而與之締約之情。
⒋實則，原告主張系爭買賣契約有顯失公平情事，乃以其出售系爭土地之價格遠較市價為低一節，為其主要論據：
①本院前依原告之聲請，委請信義不動產估價師聯合事務
所針對系爭土地之市值進行估價，該所出具之估價報告書明載：「⑴勘估標的位於泰山鄉、林口鄉與龜山鄉交界處，位於中山高速公路南側與長庚醫護新村間，屬於泰山大科坑地區，附近公共設施較不完善，公設服務及民生供應多來自於林口及龜山長庚生活圈，且經現場履勘得知，勘估標的無直接聯外之道路可供通行，人員車輛須經由桃○○○鄉○○○○○村○○○路進入，長庚路出入口設有崗哨管制，且須經警衛同意准予換證進出，本次勘估時由長庚醫護新村駐衛警陪同指界，通行至長庚七街東側末端，再步行約100 公尺穿越長庚七街東北角之林地（計畫道路尚未開闢），方至勘估標的所在位置，經現場履勘確認，勘估標的現況為裡地（雜木林），無明顯可供車輛人員通行之道路進出，對外交通極為不便，整體交通便利性不佳。⑵本次勘估標的共計有2筆地號，分述如下：A.697-2地號土地使用分區為第二種住宅區，屬於『變更林口特定區計畫（第一次通盤檢討）』，地形略呈梯形，西側距離龜山及泰山交界線約10公尺，現況為無臨路之裡地，面積約112.23坪，地勢因為緩坡，地勢由西南向東北緩降，海拔高度約在210-
220 公尺間，因未臨道路故無法指定建築線，無法單獨建築使用。B.697-1 地號土地使用分區為保護區，屬於『變更林口特定區計畫（第一次通盤檢討）』，基地西南側緊鄰697-2 地號，東北側緊鄰中山高速公路，地形近似呈狹長梯形，地勢由西南向東北緩降，面積約4,24
3.47坪，現況為無臨路之裡地，無直接可通行之道路進出，海拔高度約在100-210 公尺間，屬於山坡地範圍，勘估標的高度落差大…經由現場勘查，目前勘估標的為荒地，地上以雜木林為主，無建物座落其上」等語（見估價報告書第11-12 頁），可知系爭土地均未臨路，無道路進出，整體交通便利性不佳，且目前系爭土地上主要為雜木林，其中697-2 地號土地雖為建地，但無法單獨建築使用，另697-1 地號土地則位於保護區內。是以系爭土地之座落位置及土地使用分區而言，在使用及開發上均有相當程度之困難性。
②又該估價報告書最後雖認定697-1 地號土地之市值為3,
366,900元，然該報告書另明載：「697-2地號編列為第二種住宅區，因屬於無臨路之裡地，不具單獨開發及利用價值，應與鄰地合併開發始得最有效利用，但考量毗鄰土地為長庚醫療財團法人及林口鄉所有，經現場履勘得知，近期內長庚醫療新村並無擴大建設之計畫，而公有地亦須經由公開招標方式方能取得，且計畫道路尚未開闢，故697-2 地號與鄰地整合變數大，開發時程無法掌控，開發難度高…，因勘估標的現況為荒地性質，無法開發及利用，市場上類似產品交易量稀少，故本報告假設10年後，林口及龜山地區都市擴張，長庚醫療財團法人將擴大醫護新村範圍或區域住宅區土地已不敷需求，將標的及其鄰近住宅區重新開闢而完成整體基礎建設及排水計畫。本報告住宅區土地假設以可直接使用情形下，以比較法及收益法推估697-2 地號之土地價值，再考量勘估標的整地開發時程、風險等因素予以折現，推算697-2 地號之現況土地價值」等語（見估價報告書第15頁），可知以697-2 地號土地現況觀察，類似條件之土地因開發困難，於市場交易量甚稀，該報告乃以10年後該土地所在區域都市擴張、土地不敷使用為前提，進行估價，然此前提條件於原告出售系爭土地時，事實上並不存在，是此估價報告對697-2 地號土地之估價，乃植基於錯誤之前提再經過折現之過程而作成結論，該估價結果並無法正確反應原告將之出售予被告時之確切市價，為本院所不採。
③該估價報告書雖認定697-1地號土地市價為 28,855,596
元，然該報告書亦記載：「因本案697-1 地號為保護區土地，經現場履勘判斷，坡度高低落差大，屬於無臨路之裡地，無法直接開發利用，且出租收益可能性低，故僅以比較法作為評估之方式」等語（見估價報告書第24頁），並以與697-1地號土地相距4,400-6,500公尺不等距離、面積相去甚遠之三筆土地成交資料為比較基準，推演出697-1 地號土地市值為每坪0.68萬元之結論（見估價報告書附表3 ），是此結論之比較基準甚少，能否正確反應原告將之出售予被告時之確切市價，亦有可疑。
④承上，系爭估價報告書雖認定系爭土地在98年4 月間之
市值計達32,220,000元，惟此價值尚須具備與鄰地合併開發、土地所在區域都市擴張、土地不敷使用等條件配合方能實現。如原告具有創造此等優勢條件以出售系爭土地之知識及管道，本無須將系爭土地便宜出售予被告，是以對原告而言，其於98年4 月間欲出售系爭土地，本難期待可以前開價格成交，如以前開估價結果作為原告在98年4 月時出售系爭土地之合理價格，要屬率斷。
⑤再者，影響土地買賣價格之因素甚多，包括市場交易行
情、土地使用情況、交易條件（由何人負擔土地增值稅、積欠稅款）、當事人希冀契約成立之急迫性及議價能力等事項，均會左右土地之成交價格，斷難認為出賣人以低於市場行情之價格出售土地，即屬顯失公平。而系爭土地之區位、開發條件不佳，有意願承買該等土地者，應僅限於少數有合併開發土地之能力或有節稅需求之人，是原告欲出售該等土地，就買方之尋找，客觀上本即存在相當程度之困難性。且原告自承其係認為土地沒有用，故未對土地使用狀況進行調查等語（見本院卷第63頁背面），以原告於交易時之主觀條件觀察，其對本件交易儘速成交之需求、對交易標的之無知，均可能降低原告之議價空間，減損系爭土地之成交價格，是以本件土地交易之主、客觀條件而論，縱原告未能以與前述估價報告書所載相當之數額出售系爭土地，亦難遽認有顯失公平情事。況依一般土地買賣慣例，過戶前之地價稅及買賣時之土地增值稅及其他行政欠款本應由賣方負擔。原告就系爭土地迄未辦理繼承登記，顯已積欠多年地價稅未繳，且於申辦繼承登記及買賣移轉登記時，可能會遭課以罰鍰，有臺北縣新莊地政事務所之覆函可參（見本院卷第81-82 頁）；又系爭土地交易，前次移轉現值如以土地登記謄本所載原始前次移轉現值計算，應繳之土地增值稅推估分別為9,345,538元、739,108元，亦有臺北縣政府稅捐稽徵處新莊分處99年8月3日北稅莊四字第0990033756號函足憑（見本院卷第77頁）。是以原告於98年4 月間出售系爭土地，其應負擔之合理稅捐及罰款即高達1,000餘萬元，其雖以260萬元將系爭土地售予被告，然買賣條件為原告無須負擔任何稅捐及罰款、規費，此觀系爭買賣契約書第5 條之約定即明（見本院卷第17頁），原告雖僅得實際受領260 萬元，然亦因此減免1,000 餘萬元之稅捐、罰款、規費支出，是此買賣契約之價金，要與1,000 餘萬元無異，原告陳稱其係以260 萬元之低價出售系爭土地云云，完全未將其所減少之稅捐、罰款、規費負擔考慮在內，實失之偏頗，併予指明。是就系爭買賣契約約定之價金數額而言，亦難認有明顯偏離市價而顯失公平之情事。
⒌再者，土地價格高昂，終生未曾有土地交易經驗者，並非
罕見，未能以買賣契約之一方當事人未曾有交易經驗，遽謂他方在此交易中獲取顯失公平之暴利；且價金係成立土地買賣契約之重要因素，衡諸常情，出賣人欲出賣土地，對於土地之售價，必經深思熟慮、多方探聽、調查後始決定，倘若出賣人於售出土地前未對土地狀況進行調查，以致售價較市價為低，該等不利益，亦係賣方己身之輕率、疏忽所致，只要在交易過程中無客觀上顯失公平之情事，此不利益即應由賣方自行承受。就本件原告與廖源吉議定土地交易之過程以觀，廖源吉針對系爭土地第一次出價為160萬元，惟其嗣與原告議定260萬元成交，其間原告亦曾要求廖源吉再提高買賣價金未果等情，業據廖源吉及原告之訴訟代理人陳述明確在卷，亦徵有關原告出售系爭土地予廖源吉之價金數額，係經雙方多次談判後方定案。原告前雖未曾有買賣不動產之經驗，業據本院依職權向全國各縣市地政機關查證屬實（見本院卷第31-54 頁），且其自稱於獲知廖源吉欲向其購買土地後，亦未針對該土地之市值及使用狀況進行調查（見本院卷第63頁背面），可知其對本件買賣事宜，係輕率以對，然揆諸前開說明，廖源吉主觀上並無利用原告之無經驗與輕率情事，客觀上原告係出於己意與廖源吉議定買賣條件及價格，以一般交易慣例而言，尚難認為有顯失公平情事。而被告與原告後來締結之買賣契約，乃援用原告與廖源吉議定之所有買賣條件，此為原告所不爭執，則原告以民法第74條第1 項規定為據，訴請撤銷兩造間之系爭買賣契約，即難認有理。
㈡反訴部分：
反訴原告起訴主張：其與反訴被告就系爭土地締有買賣契約，其已給付反訴被告價金60萬元，其另應於反訴被告就該等土地辦妥繼承登記，辦理所有權移轉登記手續時給付100 萬元價金、於土地增值稅繳款書核定時給付50萬元價金，並於系爭土地所有權移轉登記完成時給付50萬元價金等情，業據提出兩造所不爭執之買賣契約書為憑，應可信實。反訴被告雖辯稱：其有權依民法第74條第1 項規定訴請撤銷系爭買賣契約，即無將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告之義務云云，然反訴被告之抗辯於法無據，前已詳論，其仍應受該契約之拘束甚明。準此，反訴原告依兩造之約定，訴請反訴被告於就系爭土地辦妥繼承登記，並於其給付200 萬元價金之同時，移轉登記系爭土地所有權予反訴原告，於法即無不合。
㈢綜上所述，原告依民法第74條第1 項規定，訴請撤銷兩造間
於98年4 月23日訂立系爭買賣契約之法律行為，為無理由，應予駁回。反訴原告依兩造間之買賣契約，請求反訴被告辦理系爭土地之繼承登記，並於反訴原告給付其200 萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，為有理由，應予准許。
㈣本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
書記官 吳鸝稻