臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2016號原 告 吳中豪訴訟代理人 林淑惠律師被 告 官愛青上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年2月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自新北市○○區○○路○巷○號十七樓之六房屋遷出，將上開房屋返還原告，並自民國九十九年三月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟捌佰捌拾元。
前項遷讓上開房屋之履行期間為参個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬零伍佰元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣肆拾伍萬壹仟貳佰貳拾肆元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落新北市○○區○○段車子路小段180-39、180-142、180-143、180-144、180-145等地號，權利範圍各100000分之135之土地（下稱系爭土地）及其上同地段31517建號，即門牌號碼新北市○○區○○路○巷○號17樓之6房屋（下稱系爭房屋），原為伊外祖母王秀珍（已於民國99年11月15日往生，以下逕稱其名）所有，供伊外祖母與伊母親官俊及胞兄吳元豪（以下逕稱其名）共同居住使用。嗣王秀珍將系爭土地及房屋贈與給伊，並於96年8月14日辦畢所有權移轉登記，詎被告獲悉後，以系爭房屋應為王秀珍及其子女所共有，主張王秀珍無單獨處分系爭房地之權利，心生不滿，於98年10月間向伊母親官俊謊稱其原住處甫處分，正另覓新居，盼能借住系爭房屋，俟覓得新居即會搬離，伊母親官俊不疑有他，未徵得伊同意即擅准被告搬入暫住。豈料，被告竟於98年11月12日趁伊與伊母親及吳元豪出外之際，擅將自己及其女兒何怡慧之戶籍遷入系爭房屋，並於98年11月下旬更換系爭房屋之門鎖，致伊無法進入，妨害伊對系爭房屋之使用收益權，伊不得已遂於99年1月19日以新店郵局第95號存證信函，催請被告於函到1個月內搬出及遷出戶口，住宅內恢復原狀，惟被告收受上開函文後仍置若罔聞，爰依民法第767條第1項及第962條規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還予伊。又被告無權占有系爭房屋使用收益，獲有相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依土地法第97條第1項規定計算，請求被告自99年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。雖被告主張系爭房屋係王秀珍領取政府給與國軍眷戶輔助購宅款所購置，應屬王秀珍與其子女所共有云云，惟依國軍老舊眷村改建條例第5條規定，王秀珍因其配偶死亡而優先承受其權益，故王秀珍領取政府給與輔助購宅款而購買之系爭房屋，自屬王秀珍個人所有；且王秀珍係於96年5月31日先至證人王治魯律師事務所立下遺囑，表明百年後願將系爭房屋全部贈與原告，由原告將系爭房屋出售還清貸款，餘款則作為辦理後事及年節祭祀之用，之後王秀珍仍放不下心，乃決意在其生前將系爭房屋贈與原告，再於96年7月11日親書同意書，並親領印鑑證明及所有權狀交付代書，請代書將系爭房屋移轉登記予原告，是系爭房屋確係王秀珍同意贈與原告等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，將上開房地返還原告，並自99年3月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,880元。㈡願提供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：原告母親官俊自89年9月與訴外人官愛鳳鬧翻後即搬至被告所有門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○弄○號2樓之住所，伊於該段期間不但辛苦幫助原告及其母親、吳元豪3人繳交4家銀行6張信用卡外，尚有私人當鋪欠債，迄今尚積欠訴外人周本岐53萬元。又原告與其母親聯手誘騙王秀珍放棄國宅配給，並以原告為連帶保證人向銀行貸款，以負擔少許自備款之方式購置房屋，原告與吳元豪除按月繳納房貸外，又購入一台驅動車，是原告與其母親官俊故意將王秀珍與其他子女阻斷隔絕於新店偏僻山區，並將錢財騙光，手段殘忍、惡劣。另伊於96年4月26日接獲官愛鳳急電表示王秀珍欲跳樓自我了斷，於慌亂中覓得王秀珍友人即訴外人王芮芝帶路始尋得系爭房屋，經王秀珍哭訴原告及官俊將其錢財騙取殆盡，官俊在上海做生意一節均係騙局等情。官俊經伊要求原告及吳元豪通知於96年5月5日返台後，王秀珍於96年5月12日偕同原告及官俊、吳元豪至伊家中，指示伊將系爭房地所有權狀6張保管妥當，王秀珍豈有先於二週後之98年5月31日立遺囑表示死後還清房貸，再於98年7月13日辦理贈與、繳交贈與稅之可能？實則，王秀珍係要求伊俟其往生後再處分系爭房地，且權狀亦無遺失及損毀等情事。又官俊於98年間將家中電話轉接至手機，使伊與官愛青及伊大女兒即訴外人齊英無法與王秀珍聯絡，至98年3月23日見到王秀珍時，王秀珍已住進慈濟醫院加護病房，伊考量照應之便利性，遂於98年11月12日遷入系爭房屋，原告對被告之考量均知之甚詳，並加以贊同。後因原告與官俊等人避不見面，又故意建構家庭失和，致伊承受莫大壓力，伊為避免發生緊急危難而措手不及，遂於98年12月9日更換系爭建物鑰匙，並於98年12月15日以新店大坪林郵局276號存證信函要求原告與官俊、吳元豪出面釐清系爭房屋之所有權爭議，詎原告為求保全其獨佔之利益，片面指稱伊更換鑰匙之行為侵害渠等就系爭房屋之使用收益權云云。然衡諸系爭房屋既為王秀珍所有，且權狀由伊保管中，而伊搬進系爭建物時，原告與官俊、吳元豪均知悉，原告與吳元豪尚協助伊搬運物品等情，伊自具備占用系爭建物之合法權源。至於原告所提出並主張係王秀珍親簽之贈與同意書及3位見證人之代筆遺囑均係偽造，是原告之主張，洵不足採等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋原為王秀珍所有，於96年8月14日以贈與為原因移
轉登記於原告名下，有土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本及異動索引在卷可稽（見99年度店調字第58號卷，下稱店調卷，第7至13頁、第16頁）。
㈡原告曾於98年12月9日以新店郵局第7866號存證信函，請被
告於接函3日內將門鎖恢復原狀或將更換之鑰匙寄至新店郵政第10073號信箱，以利原告進住及取物，有上開存證信函及送達回執在卷可稽（見店調卷第25至26頁）。
㈢被告曾於98年12月15日以新店大坪林郵局第276號存證信函
，警告原告與官俊、吳元豪應於3日內出面交代以詐騙手段牟取暴利、捲款潛逃、詐騙侵占及偽造文書等情，有上開存證信函在卷可稽（見店調卷第27頁）。
㈣原告再於99年1月19日以新店郵局第95號存證信函，請被告
於接函1個月內自系爭建物搬出、遷出戶口，並將住內恢復原狀，有上開存證信函及送達回執在卷可稽（見店調第28至29頁）。
㈤被告現仍占有使用系爭房屋，有99年7月27日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第127頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭房屋原為王秀珍所有，經王秀珍贈與給伊，並於96年8月14日辦畢所有權移轉登記，被告無權占有系爭房屋，並將系爭房屋門鎖更換，雖經伊屢次催請被告將門鎖回復原狀或將更換之鑰匙寄至新店郵政第10073號信箱，以利伊進住及取物，惟被告均置之不理，爰依民法第767條第1項、第962條規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，並請求被告自99年3月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利等語，被告則否認之，並以前揭情詞置辯。則本件所應探究者，厥為：㈠原告是否已取得系爭房屋之所有權？㈡被告有無繼續占有系爭房屋之合法權源？㈢原告依民法第767條第1項、第962條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及自99年3月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1,880元，有無理由？茲析述如下：
㈠原告是否已取得系爭房屋之所有權？
查前揭卷附之土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本及異動索引，系爭房屋及其坐落土地之所有權確已於96年8月14日，以贈與為原因登記於原告名下。雖被告辯稱系爭房屋係王秀珍領取政府給與其父親輔助購宅款而購買，應為王秀珍與其子女所共有，王秀珍不可能將之贈與系爭房屋原告，原告所提出之代筆遺囑及同意書均為偽造云云。惟查，被告既稱王秀珍購買系爭房屋之部分款項係王秀珍因其父親（即王秀珍之配偶）關係而領取政府給與輔助購宅款，而依國軍老舊眷村改建條例第5條規定：「原眷戶享有承購依本條例興建之住宅及由政府給與輔助購宅款之權益。原眷戶死亡者，由配偶優先承受其權益；原眷戶與配偶均死亡者，由其子女承受其權益，餘均不得承受其權益。」是王秀珍所領取之政府輔助購宅款應屬其個人所有，其購買系爭房屋亦屬其個人財產，被告所辯尚不足採。又王秀珍於96年5月31日前往證人王治魯律師事務所，於王治魯律師見證下，由王義輝代筆遺囑1份，當時王秀珍的頭腦很清楚，代筆遺囑上王秀珍的簽名是王秀珍本人簽的，法院卷內之代筆遺囑影本即是其見證之代筆遺囑等事實，業據證人王治魯於本院99年11月2日言詞辯論時證述明確（見本院卷㈡第114頁反面至第115頁反面），並有代筆遺囑影本1份在卷可證（見本院卷㈠第242至245頁），堪信屬實。再王秀珍於96年7月10日至臺北縣新店市戶政事務所申請印鑑登記證明2份一節，有該戶政事務所99年10月5日北縣店戶字第0990009414號函所檢送之印鑑登記證明申請書在卷可稽（見本院卷㈡第96、97頁）；王秀珍於96年7月11日出具同意書委託證人葉佐祥辦理系爭房屋及土地之贈與登記，並出具補發所有權狀之切結書，同意書及切結書上之王秀珍簽名是王秀珍在證人葉佐祥面前寫的，當時王秀珍的意識很清楚，與一般人一樣等事實，亦據證人葉佐祥於本院99年11月2日言詞辯論時證述明確（見本院卷㈡第115頁反面至第116頁反面），並有同意書、切結書及土地登記申請書、登記清冊、王秀珍身分證影本、印鑑證明等在卷可稽（見本院卷㈠第246頁、卷㈡第99至103頁）。雖被告以系爭房屋所有權狀由伊保管，王秀珍不可能不知，同意書上之王秀珍簽名係偽造云云，惟證人葉佐祥既已到庭證述前揭情節明確，與常情亦不相違背，印鑑證明復為王秀珍所親自領取，切結書上之王秀珍簽名、印文亦均與印鑑證明上之王秀珍簽名、印鑑印文相符，堪認系爭房屋係由王秀珍親自委託證人葉佐祥辦理贈與移轉登記予原告無誤，被告所辯尚難採信。是原告確已取得系爭房屋所有權。
㈡被告有無繼續占有系爭房屋之合法權源？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號判決可資參照。系爭房屋既為原告所有，被告自應就其占有使用系爭房屋係有正當權源之事實證明之。雖被告一再主張系爭房屋為其母親王秀珍所有，伊有權使用系爭房屋云云，惟其母親王秀珍縱曾同意其使用系爭房屋，亦僅屬借貸關係，其債權效力並不及於原告，原告既不同意被告使用系爭房屋，被告即無再使用占有系爭房屋之權利，且被告迄本院言詞辯論終結前，復未舉證證明其尚有何繼續占有系爭房屋之合法權源，自難認其占有系爭房屋係屬有權占有。㈢被告占有系爭房屋既屬無權占有，原告依民法第767條第1
項規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還原告，即屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被告既無權占有使用系爭房屋，則原告請求被告給付自99年3月1日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價額年息10%為限，土地法第97條定有明文。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。
本院審酌系爭房屋坐落新北市○○區○○路，交通尚稱便利，惟已非屬新店區鬧區，其他機能尚有不足，認其租金應以系爭土地及建築物申報總價額年息5%為適當。而系爭土地99年度之申報地價均為每平方公尺2,640元，系爭建物98年之課稅現值為357,900元，有土地登記第二類謄本、臺北縣政府稅捐稽徵處98年全期房屋稅繳納證明書附卷可稽（見店調卷第7至12頁、第30頁），依系爭房屋坐落土地之面積計算為35.35平方公尺（小數點以下第三位四拾五入，計算式：｛地號180之39部分：135/100,000〈持分〉×16,544〈面積〉｝+｛地號180之142部分：135/100,000〈持分〉×1,629〈面積〉｝+｛地號180之143部分：
135/100,000〈持分〉×2,052〈面積〉｝+｛地號180之144部分：135/100,000〈持分〉×1,106〈面積〉｝+｛地號180之145部分：135/100,000〈持分〉×4,856〈面積〉｝），其土地申報價額為93,324元（2,640元×35.35），加計系爭房屋價額，並按土地及建築物申報總價額年息5%計算，被告每月應給付相當於租金之不當得利為1,880元（【93,324元＋357,900元】×5%÷12＝1,880元，元以下四捨五入），是原告就此對被告所為之請求，於法有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項及不當得利之法律關係，請求被告如主文第1項所示，為有理由，應予准許。惟本院斟酌被告於系爭房屋已居住多年，遷讓房屋並非立時可就，確需花費時日，爰酌定履行期間為3個月。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；再被告固未聲請供擔保免為假執行，本院爰依職權酌定相當之擔保金額併予宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
七、據上論結，本件之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 4 日
書記官 潘惠敏