臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第218號原 告 吳曉筑訴訟代理人 謝天仁律師複 代理人 吳佩玲律師被 告 廖昭惠上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於中華民國99年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰伍拾萬元，暨自民國九十八年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬陸仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國98年6月4日經由訴外人聯合房仲不動產經紀有限
公司與被告簽訂座落臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號7樓之1房屋（以下簡稱「系爭房屋」）之不動產買賣契約（以下簡稱「系爭買賣契約」），買賣價金約定為新臺幣（下同）3,500,000元。被告在系爭買賣契約所附之房地產標的現況說明書第8項就「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，答覆欄中勾選「否」。嗣原告自鄰居口中得知系爭房屋之前房客在屋內自殺，原告隨即於同年8月10日向房仲業者反應，透過房仲業者聯絡被告，要求退屋還款，並請求損害賠償，但被告避不見面，原告因此於同年8月26日寄發存證信函解除買賣契約。
㈡系爭房屋因前房客在屋內自殺而構成「凶宅」，足以使一般
人心生畏懼而無購買或居住意願，應屬買賣契約中所謂「物之瑕疵」，而構成不完全給付，亦屬不能補正，原告依民法第359條之規定解除契約，自屬有據。另被告於系爭房屋買賣之際刻意隱匿系爭房屋內曾有房客自殺之情事，復以不動產標的現況說明書保證其所交付之系爭房屋並無兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故情事存在，且一般人對於凶宅多所顧忌，不論在精神或心裡層面，均有負面影響，遑論居家品質已大打折扣，更對已經發生非自然身故情事之房屋作為日常生活居所之意願普遍低落，無論原告購買系爭房屋之目的係作為出租或自用，縱經出售或出租，其交易價格亦較一般市價為低，已屬價值低落具有瑕疵之物，該不完全給付之情事不能補正，原告自得依民法第227條第1項不完全給付之規定，除請求返還價金外，並得請求損害賠償。又按系爭買賣契約第10條「違約、解除契約暨損害賠償責任」第3項約定：「本約簽訂後，乙方（指被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事，致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方（指原告）所受損害之賠償之外，並同意按甲方已支付價金總額計算，做為懲罰性違約金給付甲方」。是原告自得向被告請求：①返還價金3,500,000元。②已經支付之裝潢費用111,000元。③貸款利息12,507元。④原告已經支付價金3,500,000元，以其金額之20﹪之懲罰性違約金即700,000元。總計被告應給付原告4,323,507元（3,500,000＋111,000＋12,507＋700,000＝4,323,507）。
㈢系爭房屋確為凶宅，此有證人即系爭房屋左右鄰居楊金英於
本院言詞辯論程序中之證詞可以證明。按我國一般民情，倘鄰近不動產曾發生非自然死亡事故，鄰居多不願意張揚，以免影響房價。原告於買受系爭房屋之前，因被告未告知系爭房屋曾發生非自然死亡事件，而無從知悉，嗣後係因裝潢期間聽到鄰居耳語，為求證才佯裝向證人楊金英詢問，證人楊金英亦證稱是原告向其套話，其才說出有人在屋內自殺之事，可見原告於買賣契約簽訂時根本不知系爭房屋為凶宅。而被告自94年即買受系爭房屋，直至98年出售予原告，期間將近5年，殆無可能完全不曾聽聞系爭房屋內有人自殺之情事，被告一再以不知系爭房屋為凶宅等詞推諉卸責，顯非可採。又物之瑕疵擔保責任為一法定擔保責任，不以出賣人主觀有故意或過失為要件，凡依通常交易觀念，或依當事人決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，在我國一般不動產內如發生非自然死亡情事，交易大眾多有禁忌，而不願購買或價格降低，系爭房屋既有屋內有人非自然死亡之重大瑕疵，被告仍以高達3,500,000元價格出售，不論其是否知悉系爭房屋為凶宅，均應負物之瑕疵擔保責任等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告4,323,507元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告因娘家在系爭房屋對面，小孩由娘家媽媽照顧，但娘家
房屋較小，故於94年12月間買受系爭房屋使用，這是被告第一間房屋，後來持有期間兩年自住，兩年出租。當時系爭房屋的左手邊就是證人楊金英的房屋，但她的房屋當時出租給其他人居住。被告買受系爭房屋時，確實不知道系爭房屋內有人自殺，故其轉賣原告時，就在買賣契約所附之房地產標的現況說明書第8項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，答覆欄中勾選「否」，並非刻意隱瞞，亦非故意不告知瑕疵。故原告主張解除契約，請求返還價金及損害賠償，並無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項:㈠原告於98年6月4日透過訴外人聯合房仲不動產經紀有限公司
與被告簽訂系爭房屋及其坐落土地不動產買賣契約，買賣價金為3,500,000元。
㈡依據買賣契約所附之房地產標的現狀說明書第8項「賣方產
權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，答覆欄中勾選「否」。
㈢原告於98年8月26日透過律師寄發存證信函予被告，主張解除買賣契約，並請被告出面協調賠償事宜。
四、本件之爭點及本院得心證之理由原告主張系爭房屋為凶宅，被告應負物之瑕疵擔保責任，及不完全給付之賠償責任，請求解除契約、返還價金與損害賠償，被告則否認之，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之處厥為：㈠系爭房屋是否因前房客於屋內自殺屬凶宅，而使被告應負擔出賣人之物之瑕疵擔保責任？如自殺事件非在被告持有房屋期間，被告是否亦應負擔瑕疵擔保責任？㈡被告是否應負擔不完全給付之債務不履行責任，使原告得依據民法第
256 條規定解除契約，請求返還價金？㈢原告請求被告負擔損害賠償責任，是否有理？如有理，則被告應賠償之金額為何？亦即原告請求被告賠償裝潢費用111,000元、貸款利息12,507元，及懲罰性違約金即700,000元，是否合理有據？茲分述如下：
㈠系爭房屋是否因前房客於屋內自殺屬凶宅，而使被告應負擔
出賣人之物之瑕疵擔保責任？如自殺事件非在被告持有房屋期間，被告是否亦應負擔瑕疵擔保責任？⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無
滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例，可資參照。復按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡之狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。易言之，出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例意旨亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」，亦可參酌。又按就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵，臺灣高等法院
96 年度上字第40號判決意旨可資參照。⒉查系爭房屋是否為凶宅一節，業據證人楊金英於本院言詞辯
論程序中結證稱：「大約10年前左右，可能是89年的時候，正確時間我不記得，時間是晚上大約12點多，我聽到一些聲音，就是無線電對講機的聲音，我就開門，看到認識的警察來到系爭房屋，我就問警察發生何事，警察說有人自殺，我知道當時系爭房屋裡面住1個男生，房東姓林，是小姐，警察叫我進去看，我不敢進去看，說是喝農藥自殺，有在掙扎，後來我就回家了。隔天法師就來招魂，來了至少3次，我還有看到有帆布把死者抬出去，鄰居都在傳說有厲鬼。前兩年我隔壁又有人自殺，因為我們那邊都是小套房」、「我們的坪數都一樣，都是11.77坪，我也是要賣350萬元，但是賣不出去，因為說要告知就是連隔壁房間有人自殺也要告知，現在仲介跟我說只能賣300萬元，因為隔壁都有人自殺」等語（見99年3月12日言詞辯論筆錄）。足證原告主張系爭房屋內曾有人自殺而為凶宅等語，應屬真實而可採信。雖自殺情事並非發生於被告持有系爭房屋之時間內，但系爭房屋確屬凶宅，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，心理層面仍產生負面影響，買賣價格當然低落，經濟價值減損，揆諸前揭說明，已屬物之瑕疵，無論出賣人即被告有無過失，均應對買受人即原告負物之瑕疵擔保責任。
㈡被告是否應負擔不完全給付之債務不履行責任，使原告得依
據民法第256條規定解除契約，請求返還價金？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文。查系爭房屋為凶宅，屬物之瑕疵，被告應對原告負物之瑕疵擔保責任，業如前述，則原告依據民法第359條之規定及系爭買賣契約第10條第3項之約定解除契約，自屬有理。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：⒈由他方所受領之給付物，應返還之。⒉受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。原告請求解除契約，當事人雙方應負回復原狀之義務，原告自得請求被告返還價金3,500,000元，至於利息部分，因原告僅請求自起訴狀繕本送達時起之利息，並未請求自受領時起之利息，故原告請求價金3,500,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息，為有理由。
⒉按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償，民法第226條同有明文。復按債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第256條亦有明文。查原告主張被告在買賣契約所附之房地產標的現狀說明書第8項「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」之詢問事項，答覆欄中勾選「否」，且持有系爭房屋長達5年，不可能不知悉系爭房屋為凶宅，其明知系爭房屋為凶宅，竟故意不告知原告系爭房屋具有此項瑕疵，顯屬可歸責於被告之事由以致給付不能，其得請求依民法第256條解除契約，並依民法第226條請求損害賠償云云。然查，被告否認於買受系爭房屋之初或持有期間知悉系爭房屋為凶宅，且證人楊金英於本院言詞辯論程序中結證稱：「我沒有跟被告說（有人在系爭房屋內自殺的事情），被告也沒有問過我）」、「系爭房屋至少已經轉了3次」、「鄰居都說不能亂說，說了會被打。仲介也有問過我，但我沒有說系爭房屋有人自殺」等語（見本院99年3月12日言詞辯論筆錄）。顯見證人楊金英並未告知被告或仲介有人在系爭房屋內自殺之情事，原告亦無其他證據證明被告於買受系爭房屋之初或持有期間知悉之前有人在內自殺之情事，則其主張被告故意不告知其系爭房屋為凶宅一節，仍屬不能證明。故原告主張具有可歸責於被告之事由以致給付不能，被告應依民法第256條之規定返還價金或負擔不完全給付之債務不履行責任云云，尚非可採。
㈢原告請求被告負擔損害賠償責任，是否有理？如有理，則被
告應賠償之金額為何？亦即原告請求被告賠償裝潢費用111,000元、貸款利息12,507元，及懲罰性違約金700,000元，是否合理有據？⒈貸款利息12,507元部分，因原告主張解除契約，請求回復原
狀返還價金時，已計算被告自受領時起之利息，故其重複請求貸款利息12,507元，亦非有據。
⒉按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條固
有明文。然原告主張被告故意不告知其系爭房屋為凶宅，致系爭買賣契約因可歸責於被告之事由以致給付不能云云，並非可採，業如前述，則原告請求被告依據民法第226條、227條、第260條不完全給付、給付不能之規定，請求被告負擔裝潢費用111,000元及懲罰性違約金700,000元之損害賠償責任，洵非有據。
⒊復按本約簽訂後，乙方（指被告）若有擅自解約、不為給付
、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方（指原告）所受損害之賠償外，並同意按甲方已支付價金總額計算，做為懲罰性違約金給付甲方，系爭買賣契約第10條「違約、解除契約暨賠償責任」第3項定有明文。
原告雖主張兩造在系爭買賣契約第10條第3項已有特別約定，如被告有違約情事致本約解除，應負損害賠償責任云云。惟本件被告就系爭房屋為凶宅一節，雖因負物之瑕疵擔保責任，但原告未能舉證係因可歸責於被告之事由而違約，核與系爭買賣契約第10條第3項之約定仍有不符，故原告依據系爭買賣契約第10條第3項請求被告給付裝潢費用111,000元及懲罰性違約金即700,000元，亦非有理。
五、綜上論述，原告依據系爭買賣契約及民法第359條物之瑕疵擔保責任之規定，請求被告返還價金3,500,000元，併加計法定遲延利息，應屬有理。惟其請求被告賠償貸款利息12,507元、裝潢費用111,000元，及懲罰性違約金700,000元，則屬無據。從而，原告聲明請求被告給付原告3,500,000元，暨自起訴狀繕本送達翌日即98年12月3起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，毋庸一一予以論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 9 日
民事第二庭 法 官 郭顏毓以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費用中 華 民 國 99 年 7 月 12 日
書記官 林政彬