臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2353號原 告 陳帝源訴訟代理人 潘東翰律師
徐念懷律師被 告 侯秀東訴訟代理人 蔡順雄律師
曹詩羽律師陳品妤律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國九十九年十一月三日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新台幣參佰肆拾捌萬壹仟陸佰壹拾伍元之同時，將門牌號碼為台北市○○街○○○號四樓之一房屋交付原告為使用收益。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國九十五年十二月十一日簽立不動產預定買賣合約書（下稱系爭契約及系爭合約書），約定由原告以價金新臺幣（下同）一千五百萬元向被告購買被告獲分配之臺北市平安新村改建戶房地，原告於締約時即已依據系爭合約書第三條規定之付款方式，支付第一期買賣價金四百五十萬元（即票載金額為三百九十萬元之銀行本票及六十萬元現金）。依系爭合約書第五條第一項約定「雙方簽訂買賣契約後，於國防部交屋與乙方同時，乙方應即將標的現狀交予甲方使用收益。」，而被告獲分配之房屋於興建完成後經編定門牌號碼為台北市○○街○○○號四樓之一（下稱系爭房屋），國防部並於九十九年一月七日將系爭房屋交予被告，惟被告遲未履約，經原告一再催告，被告仍未依照上開約定將系爭房屋交付被告為使用收益，甚且以年事已高需系爭房屋以為自住為由，請求原告解除契約，原告爰依據系爭合約書第五條第一項之規定，提起本訴請求被告應將系爭房屋交付予被告使用收益。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」、「附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，此為民法第二百四十六條所明定。而國軍老舊眷村改建條例（下稱改建條例）第二十四條第一項雖然規定自產權登記之日起未滿五年，不得自行將之出售、出典、贈與或交換，然並非依法不得處分之標的物，僅係其處分之時間受有限制而已，依據系爭合約書第七條規定「當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方（即被告）即應將產權移轉給甲方（即原告）」，而兩造於締約時即預期於不能之情形除去後為給付，則依據上開法文之規定，應屬有效之契約。況原告於本案請求被告交付者，為系爭合約書第五條第一項所約定之系爭房屋之使用收益，未涉及系爭房屋與座落基地之出售、出典、贈與或交換，與改建條例第二十四條第一項之規定亦不相符。
2、原告既然並非原眷戶，自無從取得僅原眷戶始可取得之系爭房屋增坪費用之繳款單，被告需將繳款單交予原告，原告始可依約繳交增坪款，且原告確曾委請曲惠中向被告索取繳款單，惟經被告以似是而非之理由，惡意刁難，拒不交付增坪繳款單。而原告從未拒絕依約給付交屋款二百萬元及上開增坪款，同意於被告交付系爭房屋之同時給付上開交屋款與增坪款予被告。又原告雖持被告所簽發之票載金額為四百五十萬元之擔保第一期買賣價金之本票，聲請本院准許強制執行，然此僅為僅為希望被告履約之手段，並無解約之意思。
（三）綜上，原告爰以系爭合約書第五條第一項之規定為本案請求權基礎，為下列訴之聲明並求為判決：被告應將門牌號碼臺北市○○街○○○號四樓之一之房屋交付予原告使用收益。
二、被告辯稱：
（一）兩造間雖締結以「預約」為名之系爭合約書，然因簽約時買受人即原告即應依約給付部分價金即四百五十萬元，出賣人即被告於國防部交屋後亦應依約將該屋交買受人使用收益，故兩造權利義務盡臻明確，應認已屬買賣契約而非預約。而系爭合約書之買賣標的物為平安新村改建戶，其買賣應適用改建條例，則依據改建條例第二十四條第一項規定「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，從而兩造於九十五年十二月十一日簽定系爭合約書時，根本尚未超過改建條例第二十四條第一項所規範之自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換之五年期限，是系爭契約應屬無效。
（二）縱認系爭契約有效，惟依系爭合約書之補充協議書第一條第一項第一款及第二款分別約定「原約定增坪費用由乙方負擔之條款，變更為由甲方負擔。」、「第二期（交屋款）：新臺幣（下同）貳佰萬元整，於交屋時給付。」，是原告必先繳納增坪款後，國防部方會交屋予被告，被告始得交屋予原告。惟被告於九十九年一月間接獲國防部通知應繳納增坪款（含代書費）一百四十八萬一千六百一十五元時，曾委由被告之子田振國告知仲介曲惠中請原告繳納上開增坪款，然原告竟以人在上海為由置之不理，由於原告及曲惠中並未出示任何由原告授權曲惠中代理收受繳款單、繳款、交屋文件之證明文件，被告基於出賣人之誠信原則，即無從將繳款單交予曲惠中，只得自行繳付，依系爭合約書第十一條第一項約定「雙方其中一方如未按本契約條款履行，經他方訂相當期限催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約。」，被告既已催告原告履行繳款義務而原告仍不履行，被告自得解除系爭契約，被告爰以本案訴狀繕本之送達以為解除系爭契約之意思表示，是系爭契約已於九十九年五月十四日解除，原告即無從再依據系爭契約之約定，請求被告交付系爭房屋。
（三）又依據系爭合約書第四條第五項規定「乙方（即被告）同意於簽約同時開立與付款）自備款、代繳銀行貸款及利息總額）同額之商業本票給甲方（即原告）收執，作為產權移轉之擔保，不得作為其他用途，甲方於產權移轉完竣時應將本票歸還乙方」，然原告竟於提起本訴之同時，竟然執上開本票請求本院裁定准予強制執行並經本院以九十九年度司執字第二三八九號民事裁定准許在案，則何以原告得以一方面選擇提起本件交屋之訴，另方面又提起前述本票強制執行之聲請，作為解約返還價金擔保之執行？顯有矛盾。
（四）此外，依據系爭合約書之補充協議書第一條第一項第二款約定「第二期（交屋款）：新台幣（下同）貳佰萬元整，於交屋時給付」，可見被告交付系爭房屋之義務，應與原告給付上開交屋款與增坪款之義務為同時履行，而原告迄今尚未給付上述款項，自無從請求被告履行交付系爭房屋之義務。
（五）綜上，被告爰為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回。
三、首查：
（一）兩造於九十五年十二月十一日簽立系爭合約書，雙方約定由原告以價金一千五百萬元向被告購買被告獲分配之臺北市平安新村改建戶房地，原告於締約時即已依據系爭合約書第三條規定之付款方式，支付第一期買賣價金四百五十萬元（即票載金額為三百九十萬元之銀行本票及六十萬元現金）。兩造後於九十七年二月十三日就系爭合約書再簽定補充協議書。
（二）系爭合約書第五條第一項載明「雙方簽訂買賣契約後，於國防部交屋與乙方同時，乙方應即將標的現狀交予甲方使用收益」、第四條第五項載明「乙方（即被告）同意於簽約同時開立與付款）自備款、代繳銀行貸款及利息總額）同額之商業本票給甲方（即原告）收執，作為產權移轉之擔保，不得作為其他用途，甲方於產權移轉完竣時應將本票歸還乙方」，被告依據前述第四條第五項之規定，已經簽發票載金額為四百五十萬元之本票交予原告收執。又上開協議書第一條第一項第一款載明「原約定增坪費用由乙方負擔之條款，變更為由甲方負擔」，同條項第二款第一點載明「第二期（交屋款）：新台幣（下同）貳佰萬元整，於交屋時給付」。
（三）被告獲分配之房屋於興建完成後即為系爭房屋，國防部並於九十九年一月七日辦理系爭房屋之交屋手續。系爭房屋之增坪款為一百四十八萬一千六百十五元，由被告於九十九年一月十八日持繳款三聯單繳交完畢。
（四）原告持上開票載金額為四百五十萬元之本票聲請本院裁定准予強制執行，經本院以九十九年度司票字第二三八九號民事裁定准許在案，被告不服提起抗告，經本院以九十九年度抗字第三四號裁定駁回其抗告，被告不服上開裁定提起再抗告，經台灣高等法院以九十九年度非抗字第一三五號裁定駁回再抗告。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原告所提出之系爭合約書（原證一）、票載金額為三百九十萬元之支票（原證二）各一份與被告所提出之補充協議書（被證一）、增坪繳款三聯單（被證二）、本院九十九年度司票字第二三八九號民事裁定（被證四）、本院九十九年度抗字第三四號民事裁定（被證六）、台灣高等法院九十九年度非抗字第一三五號民事裁定（被證七）各一份為證，應屬實在，先予確認。
四、其次，原告主張兩造間就系爭房屋有系爭合約書所示之契約關係存在，而本於系爭合約書第五條第一項之約定，請求被告應將系爭房屋交予原告使用收益，而被告雖不否認與原告簽署系爭合約書，然以前揭情事資為抗辯，是本案兩造所爭執者，應為下列事項即：
（一）系爭契約是否無效？系爭契約第五條第一項之約定是否無效？
（二）系爭契約如非無效，則被告辯稱原告未依約繳交增坪款，是否可採？被告因此為解除系爭契約之意思表示，是否生契約解除之效力？
（三）原告執上開擔保本票聲請裁定准予強制執行，是否得視為原告已經解除系爭契約？
五、按由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換，改建條例第二十四條第一項固有明文規定，又被告辯稱系爭房屋屬上開條例所規範之配售住宅，而系爭房屋與座落基地為產權登記後迄今尚未滿五年，亦為原告所不爭執，惟按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，此為民法第二百四十六條所明定。因此，如係雙方預先約定於上開五年期間屆滿後再為出售、出典、贈與或交換，即非法之所不許。查系爭合約書前言以經記載「買賣雙方均了解並遵守國軍老舊軍眷改建條例相關規定」，第七條亦載明「乙方保證本房地產權清楚絕無一屋數賣情事，當承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，乙方即應將產權移轉給甲方。」，而就系爭合約書為補充約定之補充協議書第二條亦記載「甲乙丙三方（即兩造及連帶保證人田振國）均充分認知原買賣預約書係以承辦機關或法令規定准許且可移轉時，為本件買賣房地之產權移轉條件，任何一方均不得以原預約書違反法令強制或禁止規定為理由，主張契約無效，若有前揭主張者，即視為違約，他方得依原預約書所約定之違約責任條款主張權利或訴請履行契約」，是系爭房屋與座落基地雖因自產權登記之日起未滿五年而不得出售、出典、贈與或交換，然系爭契約與補充協議之上開約定已經載明兩造預為買賣契約且均知悉且同意於不能之情形除去後，即承辦單位或依法令規定准許且可移轉時，兩造始為系爭房屋與座落基地之所有權移轉登記，則依據上開法律之規定，系爭契約仍屬有效，應足以認定。又系爭契約第五條第一項規定「雙方簽訂買賣契約後，於國防部交屋與乙方同時，乙方應即將標的現狀交予甲方使用收益」，則上開條款係就系爭房屋之使用收益所為之約定，是以原告本於上開約定而於本案請求被告於五年期限內履行者，亦為請求將系爭房屋交予原告使用收益，與改建條例第二十四條第一項所禁止之買賣、出售、出典、贈與或交換，並不相違。因此，系爭契約並非無效之契約，原告以為本案請求權基礎之系爭契約第五條第一項規定，亦非無效之約定。
六、而被告雖又辯稱系爭契約已因原告未能依約繳交增坪款，故被告得依約解除契約等語，查上開協議書第一條第一項第一款固然約定「原約定增坪費用由乙方負擔之條款，變更為由甲方負擔」，系爭契約第十一條第一項亦規定「雙方其中一方如未按本契約條款履行，經他方訂相當期限催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約」，然原告是否有上開未能履行給付增坪款約定之情事？經查：
（一）證人即被告之子田振國雖然到庭具結證稱「我在十二月中下旬收到增坪繳款單，我有告訴曲惠中請原告出面，因為原告是買方，而曲惠中只是仲介，請原告出面會同繳交增坪款」、「（繳款單為何要會同繳？）因為買賣契約書要簽收」、「當時有無約定買賣雙方不得委任代理人？）當時並沒有講可以請他家人代為辦理」，仲介兩造簽署系爭契約之證人曲惠中到庭具結證稱「（田振國是否曾經告知證人，請陳帝源繳交增坪款？經過情形？）沒有，是原告告訴田振國要拿單子過來，要去繳增坪款，因為九十九年一月七日要辦交屋，在交屋前就會通知所有的住戶，該繳款的要繳款，要繳增坪費用就要去繳，因為原告有跟我講這件事，我有跟田振國講，最少三到五次，是透過電話」，是從上述證詞可知，原告已經透過仲介曲惠中出面請被告之子田振國交出增坪繳款單，以供原告繳交增坪款，曲惠中亦向田振國代原告索取增坪繳款單，田振國雖知悉原告委請曲惠中索取增坪繳款單，然田振國以必須原告本人親自出面為由，拒絕交付增坪繳款單。
（二）證人曲惠中亦證稱「（增坪款的單子，除了眷戶以外，有無其他方式可以取得？）沒有」、「（繳款單是否需要眷戶本人親自去繳？）沒有，就是一般銀行的匯款單，拿錢去繳就可以了」，是就繳交增坪款之程序而言，僅眷戶得以取得繳款單，然並無必須本人親自繳款之限制，縱非眷戶如持有繳款單亦可繳交款項。又系爭合約書既然並未約定不得由代理人代理兩造為履約之行為，甚且田振國亦代理被告與原告為上開協商，是田振國既然代被告與原告協商，卻要求原告必須親自出面，於原告委請曲惠中向被告拿取繳款單之際，以並非本人為由拒絕交付繳款單，是原告既然非眷戶而無從取得增坪繳款單，被告取得繳款單以後拒絕交付該單據，是原告未能繳交增坪款，自非可歸責於原告之事由所致。
綜上，原告已經委請曲惠中向被告索取繳款單，然被告無故拒絕交付繳款單，供原告持單據繳交增坪款，且原告亦無他法取得繳款單，其情狀自與上開系爭契約第十一條第一項之構成要件不相符合，被告辯稱其得依據該條款之規定解除系爭契約，為無理由。
七、又查，系爭合約書第四條第五項載明「乙方（即被告）同意於簽約同時開立與付款）自備款、代繳銀行貸款及利息總額）同額之商業本票給甲方（即原告）收執，作為產權移轉之擔保，不得作為其他用途，甲方於產權移轉完竣時應將本票歸還乙方」，被告依據前述第四條第五項之規定，已經簽發票載金額為四百五十萬元之本票交予原告收執，而原告已執上開本票聲請本院裁定准予強制執行，並經本院裁定准許在案等情事，前已確認，故上開本票係為擔保系爭契約之履行，換言之，上開本票係作為系爭房屋與座落基地所有權移轉之擔保，依據其約定之文義以觀，並不以解除契約為主張票據權利為前提。而原告雖行使上開票據權利並聲請本院裁定准予強制執行，縱視為原告以為解除契約之意思表示，然就被告對於本院所為之九十九年度司票字第二三八九號裁定提出抗告，即可知被告並未同意返還票款四百五十萬元即原告已經給付之價金，是被告並未為解除系爭契約之意思表示合致，可見系爭契約並未因兩造合意解除而生契約解除之效力。而原告主張其係於九十八年十二月一日提示上開本票，然被告已自陳原告於九十八年十二月三十日始請求被告履約，故於九十八年十二月一日時被告尚無違約情事等語，此觀諸本院九十九年度抗字第三四號裁定之記載甚明。是原告當時縱為解除系爭契約之意思表示，然被告並未能舉證證明原告為契約之解除係合於契約約定或者法律規定，故系爭契約並不因此而生解除之效力。況原告主張其行使票據權利並非意欲解除契約，而僅係欲取得上開本票裁定。綜上，原告雖於另案主張其已提示上開票據，難謂系爭契約已經因此而解除。
八、綜上所述，原告本於系爭合約書第五條第一項之規定，請求將系爭房屋交予原告使用收益，為有理由，應予准許。復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民事訴訟法第二百六十四條第一項前段有明文規定，是被告辯稱原告依據上開協議書第一條第一項第一款及同條項第二款第一點之約定，縱被告有上開交付系爭房屋予原告使用收益之義務，原告亦同時負有給付上開增坪款及交屋款二百萬元之義務，此為原告所不爭執，亦與上開法文之規定相符，被告為上開同時履行之抗辯亦應准許。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 24 日
民事第四庭 法 官 匡 偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 24 日
書記官 巫玉媛