臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2329號原 告 台北市立大安高級工業職業學校法定代理人 陳清誥訴訟代理人 古明峰律師被 告 梁義介
周賢坤上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十九年十月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告梁義介、被告周賢坤應將坐落於台北市○○區○○段一小段二三四一地號土地其上門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○巷○○號之七房屋即如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分房屋，騰空返還原告。
被告周賢坤應給付原告新台幣壹佰參拾貳萬捌仟貳佰玖拾捌元及自民國九十九年三月十七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十九年二月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣貳萬伍仟柒佰陸拾伍元。
訴訟費用由被告梁義介負擔三分之一，餘由被告周賢坤負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹萬肆仟元供擔保後，得假執行。
但被告以新臺幣肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾肆萬元供擔保後，得假執行。
但被告周賢坤以新臺幣壹佰參拾貳萬捌仟貳佰玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為坐落於台北市○○區○○段一小段二三四一地號土地（下稱系爭土地）之管理人，門牌號碼為台北市○○區○○○路二段七八巷二三號之七房屋（下稱系爭房屋）坐落於系爭土地上，如附圖所示ＡＢＣ部分，面積共計七十三平方公尺，為台北市所有而由原告管理作為學校宿舍之用。原告於民國五十九年間，將系爭房屋配借予當時任職於原告學校之教員即被告梁義介使用，被告梁義介並出具「借用保證書」予原告收執。嗣被告梁義介已於八十九年八月一日自原告學校退休離職，則被告梁義介因任職於原告學校而配住系爭房屋，應屬使用借貸關係，被告梁義介退休離職後，依據借貸之目的，當然應視為使用業已完畢。因此，被告梁義介與原告間就系爭房屋所成立之使用借貸關係，自被告梁義介退休時，即歸於消滅，原告自得本於使用借貸關係，請求被告梁義介返還系爭房屋。
（二）依據上開借用保證書之記載，系爭房屋以本人或直系親屬居住為限並不得出頂或轉讓，詎料被告梁義介未經原告同意，竟於八十一年四月十八日擅自將系爭房屋轉讓予被告周賢坤占用，是被告周賢坤屬無權占有系爭房屋，原告自得本於民法第七百六十七條所定之所有物返還請求權，請求被告周賢坤返還系爭房屋。
（三）被告周賢坤無權占用系爭房屋與坐落基地即系爭土地如附圖所示A、B、C部分，自受有利益，然被告周賢坤對此應不具法律上之原因，原告並因此受有損害。原告爰按照系爭房屋占用土地面積（即七十三平方公尺）之公告地價百分之五及系爭房屋之房屋現值為計算基準，而本於民法第一百七十九條規定，請求被告周賢坤應給付如附表所示之不當得利，即自九十四年二月一日起至九十九年一月三十一日止之相當於租金之不當得利，共計新台幣（下同）一百三十二萬八千二百九十八元，與自九十九年二月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告二萬五千七百六十五元。
（四）綜上，原告爰為下列訴之聲明並求為判決：
1、被告梁義介、周賢坤應將系爭房屋騰空返還原告。
2、被告周賢坤應給付原告一百三十二萬八千二百九十八元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依週年利率百分之五計算之利息，暨自九十九年二月一日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告二萬五千七百六十五元整。
3、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告梁義介辯稱：被告梁義介係於五十九年間獲原告配住系爭房屋，當時面積約為十三坪，因屋舍老舊，故自行修繕擴建後方之浴室、餐廳、廚房及前方圍牆，共計花費約二十餘萬元，系爭房屋於八十年間時面積增為二十四坪。嗣因配合被告周賢坤申請宿舍之需求，而將系爭房屋轉讓予被告周賢坤，故雙方立有房屋轉讓書，約定由同為原告員工之被告周賢坤向原告辦理分配宿舍相關事宜，倘辦理不成，被告梁義介應返還價金五十萬元，被告周賢坤則應返還系爭房屋。詎被告周賢坤於辦理手續不成後，經被告梁義介多次要求及原告居間協調，被告周賢坤均拒絕返還。被告梁義介於轉讓系爭房屋予被告周賢坤時即已遷出系爭房屋，並於九十九年五月二十日前將戶籍遷出，現亦願配合返還系爭房屋，原告應撤回對於被告梁義介之本案訴訟。綜上，被告梁義介為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告周賢坤辯稱：
（一）被告梁義介將系爭房屋使用之權利讓渡並將系爭房屋交付被告周賢坤使用時，曾經原告學校之總務處吳偉康組長同意。基於占有之連鎖，被告周賢坤對於系爭屋自非無權占有。況被告周賢坤自受讓系爭房屋迄今達十餘年，為維持系爭房屋而陸續為擴建、增建及裝潢，原告均未置理，倘原告認為被告周賢坤為無權占用系爭房屋，豈有十餘年間均坐視不理之理？足見原告對於被告周賢坤占有使用系爭房屋，確有默示之同意。又依據台北市政府教育局九十四年十一月二十五日北市教工字第09438837500號函之說明二「本案眷舍搬遷案俟學校在往後年度奉市府核定為公共工程案件後再辦理拆遷補償」所載，被告周賢坤即得繼續占用系爭房屋至台北市政府核定為公共工程案件時為止，故於上開條件成就前，原告並無請求被告周賢坤搬遷並返還系爭房屋之理。
（二）被告周賢坤既然並非無權占用系爭房屋，則原告自未受有相當於租金之損害。況系爭房屋由被告周賢坤自行擴建、增建部分，所有權應屬被告周賢坤，原告就此部分亦無權請求被告周賢坤給付相當於租金之不當得利。而系爭房屋係屋齡逾越四十年之木造房屋，若非被告周賢坤持續支出費用加以保存、改良，系爭房屋早已傾頹毀壞，原告逕以系爭房屋之公告地價與房屋課稅現值作為計算房租之基礎，與同一地段同一屋況之房屋相較，金額顯然過高，且原告並未舉證證明系爭房屋之合理租金範圍，其主張顯不足採。
（三）綜上，被告周賢坤為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、首查：
（一）系爭土地與房屋均為公有，系爭房屋之所有權人為台北市，而由原告為管理機關。系爭房屋於五十九年間由原告分配予於原告學校擔任教員之被告梁義介作為宿舍使用，被告梁義介並出具借用保證書，其上記載系爭房屋以本人或直系親屬居住為限並不得出頂或轉讓。嗣後被告梁義介於八十一年四月十八日將系爭房屋轉讓予同為原告學校教員之被告周賢坤，並由被告周賢坤占用系爭房屋迄今。而被告梁義介業於八十九年八月一日從原告學校退休離職。
（二）系爭房屋坐落於系爭土地之上，系爭房屋B部分為原建物，其餘A、C部分則為增建擴建部分，並非原告所為，系爭房屋占用系爭土地之面積共計為七十三平方公尺。
以上事實，為兩造所不爭執（見本案九十九年五月二十一日言詞辯論筆錄），並有原告所提出之建物登記謄本（原證一）、借用保證書（原證二）、房屋讓渡書（原證四）、教育局函（原證三）各一份為證，其中系爭房屋包括增建、擴建部分，占用系爭土地面積共計為七十三平方公尺之事實，並經本院會同並囑託臺北市大安區地政事務所派員現場履勘，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一份在卷可稽，應屬實在。
五、次按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第八百十一條有明文規定，復依據最高法院八十五年度台上字第八零七號裁判要旨之說明即「上訴人在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第八百十一條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權。」。被告辯稱系爭房屋其中如附圖所示A、C部分均為渠等就原宿舍為修繕緣故而為增建與擴建等情，為原告所不爭執，而系爭房屋為一狹長隔局，靠學校圍牆端係作客廳使用，往內左側為通道，右側則隔四個房間，最內側則為廚房、衛浴，廚房後端之後門則通往復興南路二段七十八巷等情，業據本院現場勘驗屬實，有勘驗筆錄一份在卷可稽，可知被告所修繕而為增建與擴建部分，仍利用原宿舍之門戶進出，而並未因此另有獨立之出入門戶，依據上開法文之規定與說明，其增建與擴建之A、B部分應已因附合而成為原宿舍之重要成份，而由原所有權人即台北市取得A、B部分所有權，則原告對於系爭房屋之A、B、C部分亦本於管理機關之地位而有管理之權限。
六、再按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第四百七十條第一項有明文規定，復按因任職關係獲准配住系爭房屋，固屬使用借貸之性質，然其既經離職，依借貨之目的，當然應視為使用業已完畢，按諸民法第四百七十條條之規定，配住機關自得據以請求交還房屋，此亦有最高法院四十四年台上字八零二號判例要旨可資參照。是被告梁義介前因任職於原告學校擔任教員之故而獲配住系爭房屋，現被告梁義介既然已經退休離職，則依據上開法文之規定與說明，應認被告梁義為就系爭房屋已經使用完畢，從而原告本於借貸契約之法律關係，請求被告梁義介返還系爭房屋，應屬有據。
七、復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條第一項有明文規定，復依據最高法院五十一年度台上字第二六八０號判例要旨之說明即「國有財產權由各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有人之權利」，是系爭房屋雖登記為台北市所有，然原告為管理機關，則原告以系爭房屋管理機關之地位，就被告周賢坤無權占用系爭房屋一事，代台北市主張所有權人之上開法定權利，自非法之所不許。復按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當。最高法院著有七十二年台上字第一五五二號、二五一六號判決要旨可供參照。是被告周賢坤對於系爭房屋具有占用之權限，即應負舉證之責任。經查：
（一）被告周賢坤雖辯稱被告梁義介將系爭房屋使用之權利讓渡予被告周賢坤並將系爭房屋交付時，曾經原告學校之總務處吳偉康組長同意，然為原告所不承認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，是被告周賢坤既然並未能就其上開辯解舉證以實其說，則其上開辯解即非可採。至被告周賢坤雖又辯稱原告已默示同意其占用系爭房屋，惟按沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果。默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力，此有最高法院八十六年度台上字第三六０九號裁判要旨闡釋甚詳。是單純沈默已非得視為默示同意，況依據原告之九十四年十月二十八日所發北市安工總字第09430640300號函說明所載「主旨：台端借住本校宿舍，經查違反宿舍管理手冊第十一條「宿舍借用人應實際居住，不得將宿舍全部或一部出租、轉借、調換、轉讓、增建、改建、經營商業或作其他用途」之規定，依同條規定應即終止借用，並請儘速將宿舍騰空歸還學校，請照辦。說明：依據周賢坤先生九十四年十月二十四日致李慶元議員陳情書辦理」，可見被告周賢坤就本案爭議已於九十四年間即陳情李慶元議員，而原告當時即認被告梁義介將系爭房屋之使用權利轉讓被告周賢坤，已經違反原告之上開規定，亦徵被告周賢坤辯稱原告已經默示同意被告周賢坤得以使用系爭房屋，為無理由。
（二）此外，台北市政府教育局九十四年十一月二十五日北市教工字第09438837500號函之說明二固然記載「本案眷舍搬遷案俟學校在往後年度奉市府核定為公共工程案件後再辦理拆遷補償」，此有被告周賢坤所提出之上開函文一份為憑（被證二），然被告周賢坤占用系爭房屋之原因，並非原告將系爭房屋配住予被告周賢坤，而是本於被告林梁義介將其所獲配之系爭房屋之使用權利轉讓予被告周賢坤，況且被告周賢坤並非上開函文之收受者，被告周賢坤以上開函文作為其有權占用系爭房屋直到辦理拆遷補償之依據，自非可採。
綜上，被告周賢坤並未能舉證證明其占用系爭房屋，為有權利依據，從而原告本於其為系爭房屋之管理機關之地位，代所有權人台北市行使權利，請求被告周賢坤應返還其所占用之系爭房屋，為有理由，應予准許。
八、另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此有最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可資參照。是以被告周賢坤無權占用系爭房屋與坐落基地，自獲得相當於租金之利益而無法律上之原因，並致所有權人無法為使用收益，而原告為系爭房屋與土地之管理機關，自得代為請求被告周賢坤返還其所受之不當利益。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；公有土地以公告地價為申報地價，免予申報；建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法第一百四十八條、同法施行細則第二十五條、平均地權施行條例第二十一條前段分別定有明文。查系爭土地之申報地價即公告地價與系爭房屋之課稅現值為如附表所示，此有原告所提出之房屋稅籍證明書及系爭土地公告現值一份可稽（原證六），本院復審酌系爭房屋位於城市○區○鄰○○○路、建國南路及復興南路，雖交通、生活機能便利，然系爭房屋為木造結構之公有宿舍社區，現況老舊等一切情狀，認為原告主張以系爭土地公告地價及房屋課稅現值年息百分之五計算其所受之租金損失，尚屬適當。據此，原告請求被告周賢坤給付如附表計算式所示之一百三十二萬八千二百九十八元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十九年三月十七日）起至清償日止依週年利率百分之五計算之利息，及自九十九年二月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告二萬五千七百六十五元，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，原告請求被告梁義介、周賢坤遷讓返還系爭房屋，及依不當得利之法律關係請求被告周賢坤給付如主文第二項所示之金額與利息，為有理由，應予准許。
九、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，爰分別酌定相當之金額准許之。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依據民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項，第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
民事第四庭 法 官 匡偉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
書記官 巫玉媛