臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2477號原 告 簡如兒訴訟代理人 廖振洲律師複代理人 袁啟恩律師
邱湘筠被 告 陳銍宏
林志勇即巨無霸霜淇.瑪莉歐國際有限公司法定代理人 鄭永堅上三人共同訴訟代理人 湯明亮律師複代理人 周明榮律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳銍宏應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓房屋遷出，並將所占用如附圖所示A1平台、面積一點六平方公尺、A2騎樓、面積六點零九平方公尺、A3主建物、面積十五點六六平方公尺及B1平台、面積一點一八平方公尺、B2騎樓、面積九點四九平方公尺、B3主建物、面積二十七點一六平方公尺、B4室內增建、面積十一點二六平方公尺、B5室外遮雨棚、面積九平方公尺全部騰空，遷讓返還原告。
被告林志勇即巨無霸霜淇淋店應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓房屋遷出，並將所占用如附圖所示A1平台、面積一點六平方公尺、A2騎樓、面積六點零九平方公尺、A3主建物、面積十五點六六平方公尺全部騰空，遷讓返還原告。
被告瑪莉歐國際有限公司應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號一樓房屋遷出，並將所占用如附圖所示B1平台、面積一點一八平方公尺、B2騎樓、面積九點四九平方公尺、B3主建物、面積二十七點一六平方公尺、B4室內增建、面積十一點二六平方公尺、B5室外遮雨棚、面積九平方公尺全部騰空，遷讓返還原告。
被告陳銍宏應給付原告新臺幣四萬元，及自民國九十八年十二月十七日起至被告陳銍宏遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆拾捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳銍宏負擔百分之九十，被告林志勇即巨無霸霜淇淋店、瑪莉歐國際有限公司各負擔百分之五。
本判決第一至三項，如原告以新臺幣陸佰肆拾萬元供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟玖佰貳拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決第四項得假執行。但被告陳銍宏如以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告於起訴時原聲明：㈠被告陳銍宏應自門牌號碼臺北市○○區○○街○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將上開房屋占用部分（詳細具體位置、面積經實地測量再予更正）騰空遷讓返還原告。㈡被告林志勇即巨無霸霜淇淋店應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分（詳細具體位置、面積經實地測量再予更正）騰空遷讓返還原告。㈢被告瑪莉歐國際有限公司（下稱瑪莉歐公司）應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分（詳細具體位置、面積經實地測量再予更正）騰空遷讓返還原告。㈣被告陳銍宏應給付原告新臺幣（下同）60萬元。㈤願供擔保，聲請宣告假執行（見本院卷第3至4頁）。嗣於民國99年10月12日將其聲明第1項至第4項更正為：㈠被告陳銍宏應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分，如附圖所示全部騰空遷讓返還原告。㈡被告林志勇即巨無霸霜淇淋店應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分，如附圖所示巨無霸冰淇淋占用部分（包括騎樓、主建物、平台）騰空遷讓返還原告。㈢被告瑪莉歐公司應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分（包括騎樓、主建物、平台、室內增建、室外遮雨棚）騰空遷讓返還原告。㈣被告陳銍宏應給付原告60萬元（見本院卷第120至121頁）。又於99年11月1日變更其聲明第1項至第4項為：㈠被告陳銍宏應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分，如附圖所示A1平台部分，面積1.60平方公尺；A2騎樓部分，面積6.09平方公尺；A3主建物部分、面積15.66平方公尺；B1平台部分，面積1.18平方公尺；B2騎樓部分，面積9.49平方公尺；B3主建物部分，面積27.16平方公尺；B4室內增建部分，面積11.26平方公尺；B5室外遮雨棚部分，面積9.00平方公尺全部騰空遷讓返還原告。㈡被告林志勇即巨無霸霜淇淋店應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分，如附圖所示巨無霸冰淇淋A1平台部分，面積1.60平方公尺；A2騎樓部分，面積6.09平方公尺；A3主建物部分，面積15.66平方公尺全部騰空遷讓返還原告。
㈢被告瑪莉歐公司應自系爭房屋遷出，並將上開房屋占用部分，如附圖所示瑪莉歐可麗餅B1平台部分，面積1.18平方公尺；B2騎樓部分，面積9.49平方公尺；B3主建物部分，面積
27.16平方公尺；B4室內增建部分，面積11.26平方公尺，B5室外遮雨棚部分，面積9.00平方公尺全部騰空遷讓返還原告。㈣被告陳銍宏應給付原告12萬元，及自98年12月18日起至被告陳銍宏遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告48萬元（見本院卷第129至131頁）。被告雖表示不同意原告所為訴之追加，惟原告主張之基礎事實同一，依首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於96年4月17日與被告陳銍宏簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約)，將伊所有之系爭房屋出租予被告陳銍宏開設服飾店，租賃期間自96年12月18日起至102年12月17日止，依約被告陳銍宏應按月給付租金16萬元予伊。
惟被告陳銍宏違反系爭契約第3條約定「在租約未滿期間，甲（即原告）乙（即陳銍宏）雙方均不得中途藉故轉租他人，同時雙方均不得半途藉故止約退租，上項條文以資雙方共同遵守，否則一律視為違約論，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金叁倍賠償對方損失，不得異議。」及第5條第2項約定「使用租賃物之限制：…2.未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租，出借頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」等約定，將系爭房屋轉租予他人經營橘菓子飲料店及巨無霸霜淇淋店，致伊於98年10月間收受財政部臺北市國稅局萬華稽徵所通知伊所有之系爭房屋現供橘菓子飲料店使用，請伊於98年10月15日上午10時前攜帶房屋租賃契約書至該稽徵所營業稅股第1號櫃台洽辦之函文，伊遂以98年10月26日台北正義郵局第419號存證信函，函請被告陳銍宏就上開情形提出說明。又自經濟部智慧財產局商標資料檢索服務資料及巨無霸霜淇淋機台旁之白色柱子上張貼「分租」之紅色字條觀之，亦證橘菓子飲料店及巨無霸霜淇淋店均非被告陳銍宏所經營，被告陳銍宏違反民法第443條規定、系爭契約第3條及第5條第2項約定，將系爭房屋轉租予訴外人簡嘉瑋經營橘菓子飲料店後，復由簡嘉瑋將系爭房屋之一部轉租予被告林志勇經營巨無霸霜淇淋店等情。伊遂再以98年11月9日南港福德郵局第141號存證信函，函告被告陳銍宏自即日起終止系爭契約，請求被告陳銍宏於98年12月17日騰空遷讓系爭房屋，並應依系爭契約第3條及第7條約定，自終止系爭契約翌日起賠償伊租金3倍之違約金48萬元（計算式：16萬元×3＝48萬元)及律師費12萬元。詎被告陳銍宏仍置若罔聞，並再將系爭房屋部分違法轉租予被告瑪莉歐公司經營瑪莉歐可麗餅店，而簡嘉瑋經營之橘菓子飲料店則未繼續營業，爰依系爭契約第3條、第5條約定及民法第455條規定，以被告陳銍宏違約轉租系爭房屋予他人為由終止系爭契約，請求被告陳銍宏將系爭房屋返還予伊，並依系爭契約第3條及第7條約定，請求被告陳銍宏給付律師費12萬元及自98年12月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告48萬元；另依民法第767條規定，請求被告林志勇即巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐公司自系爭房屋騰空遷出，並交還所占用之系爭房屋等語。並聲明如前揭99年11月1日變更後之聲明共4項，及㈤願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告答辯以：㈠原告於99年11月1日將原訴之聲明第4項變更為「被告陳銍宏
應給付原告12萬元，及自98年12月18日起至被告陳銍宏騰空遷讓返還上開房屋日止，按月給付原告48萬元。」，顯與原告起訴時所為之聲明「被告陳銍宏應給付原告60萬元」不同，係屬訴之追加，被告陳銍宏不予同意。
㈡被告陳銍宏承租系爭房屋後，原就系爭房屋作為開設服飾店
之用，嗣因經濟不景氣之故，入不敷出，難以繼續經營，遂向財政部臺北市國稅局萬華稽徵所重新申請營業設立登記，以從事飲料銷售業，改經營橘菓子飲料店及巨無霸霜淇淋店；又因橘菓子飲料店結束營業後，被告再向財政部臺北市國稅局萬華稽徵所申請變更營業項目登記，將系爭房屋之一部分面積保留繼續經營巨無霸霜淇淋店，另一部分面積則與被告瑪莉歐公司合作，作為經營瑪莉歐可麗餅店之用。衡諸系爭契約特別約定：「本租約為前租約（90年12月18日至96年12月17日止）之延續，屆時前租約自動失效，而前租約之押金新臺幣壹佰貳拾貳萬元，即為本租約之押金，租金另議，租約期滿，乙方有優先承租權及與他人合作加盟事宜。」，被告陳銍宏自得與被告瑪莉歐公司合作加盟，經營瑪莉歐可麗餅店。是被告陳銍宏並無違法轉租或張貼分租廣告等情事，原告主張被告陳銍宏違法轉租，並以98年11月9日南港福德郵局第141號存證信函函知被告陳銍宏自即日起終止租約，於法有違，並不可採。
㈢又原告請求被告陳銍宏賠償律師費12萬元一節，自應提出憑
證以實其說，況原告既以被告等3人為本件被告，被告陳銍宏所應支出之律師費，自應扣除其餘被告2人部分，始為合理。又原告所請求律師費12萬元顯屬過高，因依國稅局核定訴訟案件律師費之標準亦僅為4萬元。此外，縱使被告陳銍宏確有違約之情事，原告僅能依系爭契約第3條約定：「在租約未滿期間，甲乙雙方均不得中途藉故轉租他人，同時雙方均不得半途藉故止約退租，上項條文以資雙方共同遵守，否則一律視為違約論，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金叁倍賠償對方損失，不得異議。」，向被告陳銍宏請求租金3倍即48萬元之違約金，是原告除上開律師費外，另追加請求被告陳銍宏應自98年12月18日起至其騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告48萬元，顯屬無據。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告與被告陳銍宏於96年4月17日簽訂系爭契約，被告陳銍
宏承租系爭房屋開設服飾店，租賃期間自96年12月18日起至102年12月17日止，每月租金16萬元，系爭契約第3條約定：
「在租約未滿期間，甲乙雙方均不得中途藉故轉租他人，同時雙方均不得半途藉故止約退租，上項條文以資雙方共同遵守，否則一律視為違約論，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金叁倍賠償對方損失，不得異議。」第5條約定：「使用租賃物之限制：…2.未經甲方同意，乙方不得將房屋全部或一部轉租，出借頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。
」第7條約定：「違約處罰：違犯本契約者，除按照租金三倍處罰外其訴訟費及律師費均由違約者單方負責不得異議。
」，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第10至14頁）。
㈡原告於98年11月9日以南港福德郵局第141號存證信函，函知
被告陳銍宏自即日起終止租約，請求被告陳銍宏於98年12月17日騰空遷讓系爭房屋，並應依系爭契約第3條約定，自終止系爭契約翌日起賠償原告租金3倍之違約金即48萬元，及依系爭契約第7條約定，請求被告陳銍宏負擔訴訟時之律師費及裁判費，有上開存證信函在卷可稽（見本院卷第21至23頁、第54頁）。
㈢系爭房屋曾由巨無霸霜淇淋店及橘菓子飲料店共同營業，有
原告所提出之照片2張為證（見本院卷第18頁）；現由巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐可麗餅店營業中，所占用之面積分別如附圖所示，並經本院於99年8月5日勘驗及製作勘驗筆錄在卷，復有臺北市建成地政事務所99年9月16日北市建地二字第09931447400號函所附之複丈成果圖可稽（見本院卷第96至98頁、第109、110頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告陳銍宏與其簽訂系爭契約，向其承租系爭房屋，依系爭契約第3條約定，雙方均不得中途藉故轉租他人，因被告陳銍宏違約將系爭房屋轉租予他人經營橘菓子飲料店及巨無霸霜淇淋店，經其於98年11月9日以南港福德郵局第141號向被告陳銍宏為終止系爭契約之意思表示，並請求被告陳銍宏於98年12月17日騰空遷讓系爭房屋，被告陳銍宏置之不理，爰依民法第455條規定及系爭契約第3條、第5條、第7條約定，請求被告陳銍宏遷讓系爭房屋，及自終止系爭契約翌日起按月賠償租金3倍之違約金48萬元，及律師費12萬元，被告林志勇即巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐公司無權占有系爭房屋，爰依民法第767條規定，請求渠2人遷讓系爭房屋等語，惟被告陳銍宏否認有違法轉租之情形，被告並以前揭情詞置辯。則本件所應探究者，厥為：㈠系爭契約是否因被告陳銍宏違反系爭契約第3條約定，將系爭房屋轉租予他人，經原告合法終止？（被告陳銍宏是否將系爭房屋轉租予他人於該址經營橘菓子飲料店、巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐可麗餅店？）㈡如是，原告請求被告陳銍宏遷讓系爭房屋、給付律師費12萬元及按月給付（賠償）租金3倍之違約金48萬元，有無理由？㈢原告依民法第767條規定，訴請被告林志勇即巨無霸霜淇淋店、被告瑪莉歐公司自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告，有無理由？茲析述如次：
㈠被告陳銍宏雖否認將系爭房屋轉租予他人於該址經營橘菓
子飲料店、巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐可麗餅店，辯稱：橘菓子飲料店、巨無霸霜淇淋店為其所經營，瑪莉歐可麗餅店為其與被告瑪莉歐公司合作加盟云云。惟證人即於該址經營橘菓子飲料店之人簡嘉瑋於本院99年12月14日言詞辯論時已證稱：卷附貼於系爭房屋柱子之分租廣告為其所張貼，其上所載行動電話號碼為伊個人使用，張貼房屋分租廣告就是要分租如照片上所示之巨無霸霜淇淋店及橘菓子所在之店面（即系爭房屋），因該房屋是伊向陳銍宏租的，不太確定何時向陳銍宏租這個房子，是在貼分租廣告前大概半年至一年間向陳銍宏租的，租來經營橘菓子飲料店，向陳銍宏租房子全部，巨無霸霜淇淋店部分的店面是由伊分租出去，向陳銍宏租這個店面，一個月租金25萬元等語（見本院卷第155頁反面至第156頁反面）。被告林志勇於同日亦以證人身分結證稱○○○區○○街○○號1樓（即系爭房屋）巨無霸霜淇淋店是伊所經營，店面是伊在98年4月17日租的，伊當時委託新光信託仲介公司幫伊找的，那時候開價每月房租25萬元，伊認為太貴無法經營，伊就問他能不能再找另外一個人來分攤承租，大概不到一個月，仲介公司就找到簡嘉瑋，後來仲介公司就約伊和簡嘉瑋一起到仲介公司去交斡旋金，當時只知道屋主是陳銍宏，並不知道還有另外一個屋主，交斡旋金之後，伊記得是去陳銍宏公司簽約，因為當時陳銍宏不想一次對二個人，所以他叫我們一個當頭，因為橘菓子使用的範圍比較大，所以就由簡嘉瑋當頭，伊再跟簡嘉瑋做另1份合約。（你能否確認簡嘉瑋與陳銍宏何時簽約？而簡嘉瑋再與你何時簽約的？）應該就是98年4月17日，伊有保留交仲介費給仲介公司的收據（庭呈資料一份）。伊和橘菓子一起分租不到1年的時間，橘菓子的生意不好，簡嘉瑋說他不太想做了，生意不好會虧錢，如果找不到人來頂他的店，伊也要跟他一起走，因為伊跟簡嘉瑋簽約的，橘菓子開始貼分租廣告不到一個月的時間就找到了瑪莉歐國際有限公司，後來我們就找時間談簡嘉瑋如何將店面頂給瑪莉歐公司，伊就繼續做，後來，伊只能說伊與瑪莉歐公司都是受害者，因為簡嘉瑋將店面頂給瑪莉歐公司，有收了一筆店面頂讓金，是整個店面的頂讓金，據伊所知是收了一個月的租金25萬元，後來伊知道有跟簡嘉瑋反應，他應該將其中10萬元交給伊，但簡嘉瑋不肯。當時簡嘉瑋跟瑪莉歐公司談好時，簡嘉瑋找伊和瑪莉歐公司的會計一起去陳銍宏公司簽約，陳銍宏一樣堅持他只要對一個人，所以跟之前的情況一樣，就由瑪莉歐公司當大的，伊當小的，就由瑪莉歐公司跟陳銍宏簽合約，伊再跟瑪莉歐公司簽一個合約。瑪莉歐公司跟陳銍宏簽租約承租系爭店面也是一個月25萬元。
目前伊和瑪莉歐公司都有繼續向陳銍宏承租系爭店面（即系爭房屋）等語（見本院卷第157至158頁）。並有被告林志勇所提出之協議書、支票影本、存摺封面影本、契約書及請款單收據等在卷可稽（見本院卷第161至174頁）。又雖被告陳銍宏與被告瑪莉歐公司之法定代理人鄭永堅所簽訂之契約書記載「場地提供人、場地使用人」等字言，惟其內容實為房屋租賃（約定期間、費用及相關之權利義務），且證人簡嘉瑋、林志勇已就被告陳銍宏如何將系爭房屋出租之事實證述明確，堪認被告陳銍宏自始即在迴避其違約轉租之情，其所辯未將系爭房屋轉租云云，顯為卸責之詞，不足採信。
㈡按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但
租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租他人，承租人違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條定有明文。如前所述，系爭契約第3條、第5條約定被告陳銍宏未經原告同意，不得將系爭房屋全部或一部轉租，出借頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋，而被告陳銍宏既已將系爭房屋轉租予他人他人經營橘菓子飲料店、巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐可麗餅店，已如前述，顯已違反系爭契約之約定，原告自得依法終止租約。從而，原告於98年11月9日南港福德郵局第141號存證信函終止系爭契約，並請求被告陳銍宏返還系爭房屋，即屬有據，又被告陳銍宏既已自承有收受原告所寄之前揭存證信函（見本院卷第54頁），是系爭契約業經原告合法終止，應堪認定。
㈢又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45
5條定有明定。如前所述，系爭契約已因被告陳銍宏將系爭房屋轉租而經原告合法終止，原告依民法第455條，請求被告陳銍宏遷讓返還系爭房屋，為有理由。再依前揭系爭契約第3條，被告違反轉租之約定，自終止租賃契約之翌日起，應按照租金3倍賠償對方損失，依系爭契約第7條約定，被告除按照租金三倍處罰外，並應負擔訴訟費及律師費，雖被告陳銍宏辯稱依系爭契約第7條約定，原告僅得請求月租金3倍之違約金云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。查系爭契約第3條約定，乃原告與被告陳銍宏就一方違約轉租所為之約定，係有關債務不履行之效果約定，依雙方除約定違約一方應自終止租賃契約之翌日起，按照租金3倍賠償對方損失，並未就被告陳銍宏違約時應如何給付使用系爭房屋之對價為約定，且條文已約定「自終止系爭契約翌日起」，堪認該條約定應解為被告陳銍宏違約時，應自終止系爭契約翌日起，按月以租金3倍金額作為賠償原告所受損失，始足達該條文約定之目的。從而，原告請求被告陳銍宏應自98年12月18日起至被告陳銍宏遷讓返還上開房屋之日止，按月給付48萬元，為有理由。至原告請求被告陳銍宏給付律師費，固屬有據，惟其並未提出其給付律師費之證明，且所請求金額12萬元，亦較國稅局所核定之律師報酬一審為4萬元為高，故認以4萬元為當，逾此範圍即屬無據。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭房屋之所有權人，並已合法終止系爭契約，被告林志勇即巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐公司即因占有連鎖之中斷而不得對原告主張其具有占有系爭房屋之正當權源，是原告依民法第767條規定，請求被告林志勇即巨無霸霜淇淋店及瑪莉歐公司遷讓返還系爭房屋，為有理由。
五、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及系爭契約等法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告陳銍宏給付律師費4萬元、按月給付租金3倍之違約金即48萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，爰就主文第1至3項，分別酌定相當擔保金額准許之，並依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就主文第4項依職權宣告假執行，及定相當擔保金額，准被告陳銍宏供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其所為假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
書記官 潘惠敏