臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2540號原 告 甲○○訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 呂承璋律師被 告 丙○○訴訟代理人 吳發隆律師上列當事人間請求給付定金事件，本院於中華民國99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國98年9 月20日與訴外人睿傑不動產經紀有限公司
（下稱睿傑公司）簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），委由睿傑公司銷售其所有門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○巷○ 弄○○號4樓之房屋及地下二樓編號45號、46號之停車位（下稱系爭不動產），委託銷售金額為新臺幣（下同）3980萬元，委託銷售期間則自98年9 月20日起至98年12月20日止。
㈡嗣被告於98年12月10日表示有意承購系爭不動產，並簽立買
賣議價委託書（下稱系爭議價委託書）；然被告僅願出價3300萬元承購，故原告予以拒絕，並於系爭議價委託書簽署不同意出售。未幾，被告再次表示願以3400萬元之價格承購系爭不動產，且在系爭議價委託書上直接塗改修正委託斡旋日期至同年12月30日晚間8 時止，確認上開3400萬元之承購金額，並在前開二處塗改修正處親簽「啟」字以茲確認。原告知悉上情之後，遂於98年12月29日決定將系爭不動產出售價格修正為3400萬元，且簽立委託銷售契約修正同意書為承諾之意思表示，至此兩造就系爭不動產買賣價金之意思表示已合致，睿傑公司遂交付被告簽發面額100 萬元、以原告為受款人、以訴外人華南商業銀行西門分行為付款人之支票乙紙（票號DD0000000 號，下稱系爭支票）予原告作為定金，原告則於98年12月29日當天簽立賣方定金收款憑證乙紙，其內容乃同意委由睿傑公司代收定金，依民法第248 條之規定，兩造間就系爭不動產買賣契約推定成立。
㈡詎被告嗣後竟反悔不願意承買系爭不動產，經睿傑公司履次
催告均置之不理，且被告於98年12月30日向付款銀行就系爭支票為止付通知，睿傑公司迫於無奈，乃於98年12月31日將系爭支票返還被告，原告遂於99年1月5日以至國律字第099010502 號律師函對被告為系爭不動產買賣契約解除之意思表示。準此，因系爭不動產買賣契約之解除係可歸責於被告，原告自有權沒收被告原先所給付之100 萬元定金，為此爰依民法第249條第2款之規定及系爭議價委託書第6條第1項之約定提起本訴。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日
（99年2月23日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：㈠被告雖曾分別表示願以3300萬元、3400萬元向原告購買系爭
不動產，惟均遭原告以價格不符拒絕，本件被告之該二次邀約即失其效力而不存在，兩造間就系爭不動產之買賣意思表示並未合致，睿傑公司方會將其所保管之系爭支票返還被告。
㈡又原告起訴所呈之委託銷售契約修正同意書及賣方定金收款
憑證均屬私文書，並經塗改，且前開文書所載服務費與服務報酬費用差異甚大，原告復為睿傑公司之資深員工，其真實性非令人無疑，原告自應就該文書之真正負舉證之責。
㈢況系爭不動產買賣契約如已成立，系爭支票即應作為買賣價
金之一部，原告本應提兌系爭支票，然原告均未有提兌動作，卻主張被告止付系爭支票，進而由睿傑公司返還系爭支票予被告，原告之主張顯無屬無據。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於98年9 月20日與睿傑公司簽立不動產專任委託銷售契
約書銷售，委託被告銷售系爭不動產，委託銷售金額為3980萬元，委託銷售期間自98年9 月20日起至98年12月20日止。
㈡被告於98年12月10日簽立系爭議價委託書，表示願以3300萬
元承購系爭不動產，惟該價額未達原告委託銷售價格3980萬元，故原告當時拒絕之，並於系爭議價委託書上簽署表示不同意出售。
㈢被告嗣後再表示願以3400萬元承購系爭不動產，並在原系爭
議價委託書上直接塗改修正委託斡旋日期至98年12月30日20時止，並確認上開3400萬元承購金額，上開二處塗改修正處經被告親自簽署「啟」字以確認之。
㈣睿傑公司於98年12月31日將系爭支票返還被告。
㈤原告於99年1 月5 日以至遠法律事務所至國律字第09901050
2 號律師函對被告為系爭不動產買賣契約解除之意思表示，並經被告收受該函無誤。
四、本件爭點：㈠系爭不動產之買賣契約有無成立生效？兩造有無就系爭不動
產買賣交易價格達成合意？㈡原告依民法第249 條第2 款規定及系爭議價委託書第6 條第
1 項約定，請求被告賠償定金100 萬元，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可參。查系爭議價委託書第3 條約定，本書據經賣方（即原告）簽章同意買方（即被告）承購條件時，買賣即成立，受託人（即睿傑公司）即得全權代理買方將保證金轉為買賣定金之一部分，買方應於3日內補足買賣總價款百分之5以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約書，買方決無異議（見本院卷第11頁、第13頁）。準此，兩造就系爭不動產之買賣契約是否成立，已明確約定以被告出具之系爭議價委託書是否經原告簽章同意為判斷基準，且如原告簽章同意致買賣契約成立時，睿傑公司應代理被告將該斡旋金100 萬元轉為買賣定金之一部分，被告則應在3日內另補足買賣總價款百分之5以上之金額，並出面與原告簽訂系爭不動產之買賣契約書。㈡查原告雖主張兩造就系爭不動產之買賣已於98年12月29日達
成買賣價金為3400萬元之意思表示合致云云，並舉其在98年12月29日簽立之委託銷售契約修正同意書及賣方訂金收款憑證為佐（見本院卷第12頁、第15頁）；然查：
⒈被告於98年12月10日簽立系爭議價委託書，表示委託睿傑公
司之斡旋期間至98年12月20日20時止，願以3300萬元承購系爭不動產，經原告於系爭議價委託書上簽署表示不同意出售後，被告再於系爭議價委託書上塗改修正斡旋日期至98年12月30日20時止，且表示願以3400萬元承購系爭不動產，並在上開二處塗改修正處親自簽署「啟」字確認等節，固為兩造所不爭執，另有該二份系爭議價委託書在卷可稽（見本院卷第11頁、第13頁），而堪信為真實；惟觀諸被告嗣後所修改之系爭議價委託書，原告並未於買方是否同意依條件出售之欄位勾選同意，猶係勾選表示「賣方不同意依本約條件出售。但如買方同意將承購價格調整為3500萬元，且各期款亦同意隨第2條第1項約定之百分比調整付款方式，則賣方同意出售」（見本院卷第13頁），是原告既未依系爭議價委託書第
3 條之約定，於系爭議價委託書上簽章同意被告修改後之承購條件，即應認兩造就系爭不動產之買賣契約並未成立。
⒉又原告雖主張被告係直接於原系爭議價委託書上修改承購條
件，原告已另於98年12月29日簽立委託銷售契約修正同意書與賣方定金收款憑證，兩造自已在斯時就系爭不動產之買賣達成意思表示合致云云；然兩造就系爭不動產是否成立買賣契約，乃視原告是否依系爭議價委託書第3 條之約定而於系爭議價委託書上簽章同意被告之承購條件，已如上述，今原告未於系爭議價委託書為簽章同意，而另與睿傑公司簽訂委託銷售契約修正同意書及賣方定金收款憑證，核與兩造之約定未符，復為被告所否認，實難認原告得以前開二份文件主張兩造就系爭不動產已成立買賣契約。
⒊再者，如兩造就系爭不動產確已於98年12月29日成立買賣契
約，依系爭議價委託書第3 條之約定，被告所交付睿傑公司之系爭支票當轉為買賣定金之一部，且依原告與睿傑公司簽定之賣方定金收款憑證第2 條亦載明「甲方（即原告）同意乙方（即睿傑公司）代收訖丙○○君（即買方、被告）購買上述不動產給付之定金100 萬元整，先由乙方保管至甲方與買方簽訂不動產買賣契約時，扣除服務報酬費用後，餘額再交付甲方」（見本院卷第15頁）；併參證人即承辦系爭不動產銷售之睿傑公司人員乙○○到庭證稱：「（退還定金 100萬元時，有無詢問過屋主？）無」、「（就本案，斡旋金返還是否代表契約不成立？）是。但是因為黃先生先止付，所以等於是廢票」、「（是否有權自行決定返還支票？）沒有。我有跟公司討論，所以影印存底，再返還予黃先生」、「（是否知道斡旋金如果契約成立後會成為定金的一部分？）是」等語（見本院卷第58頁反面），可知睿傑公司身為專業之不動產經紀公司，自應知悉如兩造確有成立系爭不動產買賣契約，被告出具之斡旋金100萬元將轉為買賣定金之一部，如返還該斡旋金，則表示系爭不動產買賣契約不成立；惟睿傑公司竟未於98年12月29日提示系爭支票，且將之轉為買賣定金之一部，反於同年月31日返還系爭支票予被告，據前開說明，應認兩造間就系爭不動產之買賣契約並未成立。況被告辯稱乙○○未將原告同意以3400萬元價格出售系爭不動產一事告知被告（見本院卷第88頁），被告嗣後修改系爭議價委託書之委託期限又僅至98年12月30日20時止，是被告因未經通知原告同意以3400萬元之價格出售系爭不動產，而於委託期限屆至時，申請撤銷系爭支票付款銀行之付款委託，睿傑公司另在98年12月31日返還系爭支票予被告，尚與睿傑公司與被告間之約定無違，原告當不得以被告撤銷系爭支票之付款委託等情，反推兩造已成立系爭不動產買賣契約。
六、綜上所述，原告既未依系爭議價委託書第3 條之約定於系爭議價委託書上簽章同意被告出具之承購條件，即應認系爭不動產買賣契約尚未成立，從而，原告依民法第249條第2款之規定及系爭議價委託書第6條第1項之約定，請求被告給付100萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年2月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 鍾素鳳法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 27 日
書記官 楊婷雅