臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第2517號原 告 昇昱不動產股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳守文律師被 告 甲○○訴訟代理人 林重宏律師被 告 丙○○訴訟代理人 張仁興律師上列當事人間給付居間報酬等事件，本院於99年10月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣伍拾貳萬叁仟元，及自民國99年4月10日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之八十七，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹拾柒萬伍仟元為被告預供擔保，得假執行。但被告如於假執行程序實施以前以新臺幣伍拾貳萬叁仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於起訴時原係請求「⒈被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）59萬8000元，並自民國
99 年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告丙○○應給付原告59萬8000元，並自99年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊前兩項被告中任一被告已為給付，就其給付範圍，他被告免給付責任」（見本院卷第1頁），嗣於99年7月19日於民事準備書（二）狀擴張聲明為「被告應連帶給付原告59萬8000元，並自99年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第75頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠被告甲○○於98年11月25日簽訂不動產委託銷售契約書，將
其所有門牌號碼臺北市○○區○○路一段108號13樓之1建物暨該建物所佔基地持分（下稱系爭房地）委託原告仲介出售，委託售價為1680萬元，委託銷售期間自98年11月26日起至
99 年2月27日止，約定仲介服務報酬為成交價之4%；嗣於99年1月1日，依上揭契約書第11條約定，簽署委託銷售契約書內容變更附表將上開為委託銷售底價調整為1518萬元，委託銷售期間更改為自99年1月1日至同年12月28日止，並特別約定就以上價款含4%服務費賣方實拿1460萬元；再於同年1月1日簽署原證四買賣定金收據，於該收據第8條約定若買方同意以高於1480萬元之價款買受系爭房地，則賣方即被告甲○○則實拿1460萬元，若買方以低於1480萬元為承買價款，則賣方實拿1458萬8000元。原於99年1月1日為被告甲○○覓得買方即被告丙○○同意以1490萬元買受系爭房地，並與被告丙○○簽訂確認書，承諾給付以成交價2％之服務費予原告，被告丙○○又簽立原證三不動產買賣意願書，並經原告斡旋後買賣雙方同意以1490萬元為系爭不動產之買賣總價款，被告丙○○並交付定金10萬元由原告代理被告甲○○收受，原告隨後於收受定金之翌（2）日凌晨1時許即發送簡訊恭賀被告就系爭房地成交，嗣原告公司以電話通知買賣雙方簽訂不動產買賣契約，卻遭被告丙○○以各種理由拒絕，幾經溝通未果，被告丙○○仍置之不理而不願出面簽約，被告丙○○甚且多次前往原告處表示要取回全數定金或請求降低沒收定金成數，系爭房地買賣係爰因可歸責於買方之事由而無法完成簽約，被告甲○○隨於同月10日至原告處表示沒收買方交付之定金10萬元，並依不動產委託銷售契約書第5條第3項之約定將沒收定金1/2即5萬元交付予原告公司，並同意額外將被告甲○○取得之1/2定金之半數即2萬5000元贈予原告以為酬謝原告仲介居間之辛勞。詎原告事後察覺被告為達成於避免給付原告仲介服務報酬，並使原告公司喪失仲介服務報酬之目的，竟私下於委託銷售期間內即99年1月12日，就系爭房地達成合意訂立買賣契約，並於同年1月29日完成移轉所有權登記，而被告為避免原告知悉上情，乃由被告丙○○表示拒絕出面簽訂買賣契約，再由被告甲○○出面表示沒收被告丙○○已交付之定金，其等所為均係被為掩蓋雙方完成簽約事宜，被告故意侵害原告依約得向買賣雙方請求仲介服務報酬之權利，並蓄意干擾正常房仲交易秩序，顯係共同故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，爰依民法第184 條第1項後段、第185條第2項之規定，應就原告所受損害負連帶賠償責任。依上揭不動產委託銷售契約書第7條第2項及原證三不動產買賣意願書第5條第1項之約定，原告一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立，則賣方應於原告通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，原告業於99年1月1日代理被告甲○○收受被告丙○○支付之定金
10 萬元已如前述，從而被告甲○○、丙○○間就系爭房地之不動產買賣契約視為有效成立，而被告甲○○、丙○○均負有依原告通知之時間出面簽訂不動產買賣契約之義務，被告甲○○、丙○○為規避給付原告仲介服務報酬之目的，由丙○○偽稱因資金另有規劃而不願出面簽約，致使原告無法依原證四買賣定金收據之約定向被告甲○○收取30萬元之服務報酬（售價超過1480萬元以上，買方實收1460萬元，原告得收取服務報酬30萬元，1490萬－1460萬＝30萬），並喪失依確認書之約定向被告丙○○收取以成交價2%計算之服務報酬29萬8000元之權利（1490萬×2%＝29萬8000），准此，原告所受之損害共計59萬8000元（30萬＋29萬8000＝58萬8000），爰依共同侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償58萬8000元。
㈡被告雖抗辯稱原證三不動產買賣意願書係於99年1月1日晚間
10時20分簽訂，原證四買賣定金收據則係於99年1月1日晚間
11 時簽訂，原告明知被告丙○○於簽署原證三不動產買賣意願書已同意出價1490萬元，竟隱瞞此重要訊息，而與被告甲○○簽訂原證四買賣定金收據，約定若買方同意以高於1480萬元之價款買受系爭房地，則被告甲○○則實拿1460萬元，若買方以低於1480萬元為承買價款，則被告甲○○實拿1458萬8000元，原告顯係為賺高取額服務報酬而向被告甲○○隱匿被告丙○○之出價，既並未忠實履行受託人義務，依法不得收取服務報酬云云；惟查，被告甲○○於簽署委託銷售契約書內容變更附表時，原訂委託銷售價格為1518萬元，被告丙○○隨後以總價1480萬元委託原告承買系爭房地，因雙方出價極為接近，原告詢問被告甲○○有無意願出售，被告甲○○同意將買方實收價格降為1458萬8000元，並要原告自行向買方被告丙○○收取服務報酬，因而與原告簽署原證四買賣定金收據，為取吉利，故將日期填載為「99年1月1日11時PM」，隨後原告再與被告丙○○接洽，被告丙○○同意以1490萬元承買系爭房地，並簽署原證三不動產買賣意願書，是以原告並無被告所辯稱刻意隱匿銷售訊息之違背委託義務行為。被告丙○○另辯稱其於簽署原證三不動產買賣意願書前並未經三日審閱期限，是以上揭契約書有關不利於消費者之約定，應依消費者保護法第11條之1第1項、第2項之規定，並不構成契約內容第云云，被告丙○○於簽署原證三不動產買賣意願書之同時，另有簽署原證八確認書，原證八確認書非但與原證三不動產買賣意願書屬同一張A3格式之文件，且簽署原證八確認書之目的在於確認買方被告丙○○確實有簽署「不動產買賣意願書」、「要約書」，是以原證三不動產買賣意願書與原證八確認書係屬同一份契約，被告丙○○既已於原證八確認書的審閱期間條款中勾選「業已行使契約審閱期權利，並充分了解契約內容。」，其必然亦就「不動產買賣意願書」行使審閱期權利，並充分了解契約內容，此另觀確認書簽署欄上方有「＊買方已經詳細閱讀上述：內政部公告注意事項選擇注意事項買方服務費給付及其他約定事項，並充分了解無誤後同意簽認如下」等字句益明，本件原告既未限制被告丙○○必須於何時簽名，何時將契約書交回，則被告丙○○自不得以未審閱該條款進而主張該條款內容對其不生效力。再查，內政部所公布不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定，並非屬於定型化契約應記載或不得記載事項的內容，縱然兩造之間的契約沒有上開的約定，被告亦不得援引上開不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定作為兩造之間契約的內容，況且本件並不符合內政部所公布不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款規定之情形，蓋上揭規定是基於市場公平競爭的原則，多家房仲業者均可以為達成特定房屋的銷售而進行仲介，並取得仲介報酬，然查，被告卻在原告完成仲介任務之後，為規避支付約定仲介報酬，刻意拒絕出面簽約，顯然與上開規定的情形不同，是以被告確有共同故意以背於善良風俗之方法加損害於原告，依法應負連帶損害賠償責任。
㈢為此聲明：
⒈被告應連帶給付原告59萬8000元，並自99年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告甲○○則抗辯略以：㈠本件實際交易過程如下，本件原告為牟取差價利易，刻意隱
瞞買賣雙方實際委託購買及委託銷售之價格，所為請求全無理由。被告甲○○所有系爭房地自98年10月30日起陸續委託訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）、信義仲介公司、住商仲介公司及原告等多家共同銷售。緣99年1月1日下午5時許被告甲○○因眩暈至臺北市立聯合醫院中興院區急診，至翌日即1月2日清晨6時40分始離院，原告所屬人員乙○○於99年1月1日晚間10時許急電告知被告甲○○表示有一買方已付斡旋金10萬元委由其洽談價格，被告甲○○委婉向其表示正在急診中不方便，唯乙○○仍堅持見面，隨即趕至中興醫院急診室向被告甲○○表示先前委託銷售金額1518萬元過高，要被告甲○○再降低價格（原告方面未告知買方身份姓名及當時已出價1490萬元之事實），以便原告再向買方議價，被告甲○○在乙○○之慫恿下，同意將委託銷售總價再降為1458萬8000元（倘原告當時據實告知買方於當日晚間10時20分已出價1490萬元之事實，被告甲○○當無可能降低委託銷售價格），並原證四買賣定金收據買賣總價款欄記載「1458萬8000元整」，並由乙○○在該收據第8條第2點中，手寫記載：「若爭取超過1480萬元以上(按當時原告已知超過為1490萬元)，則賣方實收1460萬元正」，，乙○○隨即離開中興院區，是以原告明知被告丙○○於簽署原證三不動產買賣意願書時已同意出價1490萬元，竟隱瞞此重要訊息，而與被告甲○○簽訂原證四買賣定金收據，約定若買方同意以高於1480萬元之價款買受系爭房地，則被告甲○○則實拿1460萬元，若買方以低於1480萬元為承買價款，則被告甲○○實拿1458萬8000元，原告顯係為牟取差價利易，刻意隱瞞買賣雙方實際委託購買及委託銷售之價格，已然未忠實履行受託義務，是以原告非但未依債之本旨履行受託委託義務，且違反不動產經紀業管理條例第19條「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬」規定，依民法第571 條等規定已喪失報酬請求權，不得向原告請求報酬及權利。且按內政部所公布不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定，如果經過其他不動產經紀業仲介成交者，不視為受託人已完成仲介之義務，委託人沒有支付報酬的義務，而上揭不動產委託銷售契約書第5條第4項並沒有上開約定，依照消費者保護法之規定，上開不動產委託銷售契約書範本有利於消費者之規定，應該視為兩造之間契約的約定，所以不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定於本件亦有適用，系爭房地銷售是由其他仲介業者仲介成功，所以被告甲○○並沒有支付仲介報酬的義務。退萬步言，縱認被告甲○○應為給付原告服務報酬，然上揭不動產委託銷售契約書第5條第4項之規定應屬違約金約定之性質，該條違約金之約定過高，請法院依民法第252條之規定予以酌減。
㈡為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、被告丙○○則抗辯略以：㈠被告丙○○前因欲尋覓房屋，在99年1月1日下午與配偶張火
燦曾由原告帶看系爭房地，因尚覺適合，委請原告以1480萬元前往洽商，並當場簽立由其所提出之原證三不動產買賣意願書，原告並請被告提出斡旋金10萬元，當時原告告知被告丙○○此僅為形式，且若不願承買可隨時撤回，撤回時斡旋金即可退回。被告丙○○先前並未曾有委託仲介公司買屋賣屋之實際經驗，當時亦相信原告人員乙○○之專業，遂依其指示當場在原告所提供之原證三不動產買賣意願書上簽名，並交付10萬元，當晚（1日）晚間20時左右，永慶房屋公司營業員蔡定璋來電欲介紹另棟房屋，被告則告知業已與原告公司簽約並交付斡旋金，經其詢問下並告知標的物為系爭房地，當晚（1日）22時左右，原告來電希與被告當面洽商，嗣其店長乙○○至被告丙○○家中，表示被告丙○○出價過低，賣方不能接受，請被告丙○○價格提高更改為1490萬元，被告信賴其言，遂在當（1）日晚間22時20分同意簽立委託洽商買受價為1490萬元之原證三不動產買賣意願書並應其當場簽立原證八確認書，當時時間已晚，被告亦並未審閱該條款等內容，當晚被告嗣即就寢，被告亦未知悉原告有所謂寄發簡訊稱賣方同意該價格乙事，隔日（2）日一早，永慶房屋公司營業員蔡定璋又來電表示經其調查，係爭房屋並非「專任委託銷售」，而係「一般委託」，該公司亦可仲介係爭房屋，並承諾給予被告丙○○仲介報酬之優惠，永慶房屋公司蔡定璋並再三向被告保證，雖被告與原告間有簽約及交付斡旋金，但並不會有何爭議或問題，蓋因被告丙○○前曾在永慶房屋之網頁上發現確有刊登此一房屋標的，遂亦不疑有他，相信其所述，認為永慶房屋亦得仲介係爭房屋，由永慶房屋公司仲介被告甲○○、丙○○在當日（2日）下午15時，在臺北市○○路圓環附近之永慶房屋簽訂買賣契約，其買賣價金為1488萬元（形式上減少2萬元，並取其諧音吉利之意），當日賣方係由被告甲○○本人到場，被告丙○○遂相信其確實並未與原告間達成合意，永慶房屋公司南門店之店長張安萱並建議本件買賣契約由被告之配偶張火燦出名與被告甲○○簽訂，另告知被告丙○○得向原告爭取取回部份之斡旋金，避免全遭沒收，被告丙○○及張火燦在1月4日前往原告處協調取回部份斡旋金，但原告表示該斡旋金10萬元須為沒收充為賠償，堅不退還。但因被告丙○○親自與被告甲○○見面且簽約，當時均未認為被告甲○○與原告間，是否有何已達成合意之何種協議，嗣後系爭房地之過戶等，即交由永慶房屋續為辦理並為不動產之移轉登記，被告丙○○係基信賴對於上情均為知悉之永慶房屋之專業意見（並非私下成交系爭不動產）、且由賣方被告甲○○本人在1月2日即親自出面簽約且告知並未與原告達成買賣條件，始為簽定本件買賣契約，被告丙○○並無原告所稱之「故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，原告依據民法第184條第1項後段主張被告應負連帶損害賠償責任，顯無理由。
㈡再者，由原證三不動產買賣意願書係於99年1月1日晚間10時
20分簽署、原證四買賣定金收據則係於99年1月1日晚間11時簽訂可知，原告明知被告丙○○於簽署原證三不動產買賣意願書時已同意出價1490萬元，竟隱瞞此重要訊息，而與被告甲○○簽訂原證四買賣定金收據，約定若買方同意以高於1480萬元之價款買受系爭房地，則被告甲○○則實拿1460萬元，若買方以低於1480萬元為承買價款，則被告甲○○實拿1458萬8000元，原告顯係為牟取差價利易，刻意隱瞞買賣雙方實際委託購買及委託銷售之價格，原告所為明顯違反法律之規定及誠實信用之方法，且未忠實履行受託義務，確已違背誠實信用及委託意旨，其所提出之給付不合委任債之本旨，應不生給付提出之效力，原告既未提出合於債之本旨給付，被告丙○○即無給付報酬之義務，從而原告自不得主張被告侵害其依約取得服務報酬之權利。況且，被告丙○○所簽署之原證三不動產買賣意願書及原證八確認書均係定型化契約條款，依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項所規定應記載事項之規定，該定型化契約審閱期間不得少於
3 日，原告所簽署原證八確認書其上亦記載：「本契約書審閱期間為3日以上，委託人於簽定『不動產買賣意願書』或『要約書』時，以下請勾選：…業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容」等語，然原證三不動產買賣意願書及原證八確認書均係於99年1月1日晚間22時20分由原告店長乙○○攜至被告住處，當場簽定，並無交付審閱，明顯違反上揭審閱期間之規定，從而，被告丙○○得主張該不利於消費者之條款，不構成定型化契約內容。再者，按照內政部所公布不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定，如果經過其他不動產經紀業仲介成交者，不視為受託人已完成仲介之義務，委託人沒有支付報酬的義務，而上揭原證八確認書第5條第2項並沒有上開約定，依照消費者保護法之規定，上開不動產委託銷售契約書範本有利於消費者之規定，應該視為兩造之間契約的約定，所以不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定於本件亦有適用，系爭房地銷售是由其他仲介業者仲介成功，被告丙○○並沒有支付仲介報酬的義務，且依據上開的契約範本的規定也可以證明被告丙○○並沒有故意以背於善良風俗之方式加損害於他人，因為依照內政部公布的契約範本，本來就可以交給其他仲介業者成交。
㈢為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、被告甲○○於98年11月25日簽訂不動產委託銷售契約書，委託原告於98年11月26日至99年2月27日期間，以1680萬元之價格出售被告甲○○所有系爭房地，原告之服務報酬以給付成交價4％計算；被告甲○○又於99年1月1日與原告簽訂「委託銷售契約書內容變更附表」，更改委託銷售期間為99年1月1日至99年12月28日、委託銷售總價為1518萬元，並約定以上價款含4％服務費，賣方實拿1460萬元整；被告甲○○另於99年1月1日與原告簽訂原證四買賣定金收據，同意以總價1458萬8000元出售系爭房地，並約定服務費由原告自行向買方爭取，最高不得超過4％，若超過4％，以上部分全歸賣方所得，若爭取超過1480萬元以上，則賣方實收1460萬元，銀行履保費由賣方支付3/10000。被告丙○○於99年1月1日下午10時20分簽訂原證三不動產買賣意願書、原證八確認書，委託原告以總價1490萬元承購系爭房地，並交付現金10萬元予原告作為斡旋金。被告丙○○所交付10萬元斡旋金，之後遭沒收，並由被告甲○○簽立「收受沒定確認書」將10萬元其中的7萬5000元交由原告收受，其餘2萬5000元則歸被告甲○○所有。被告甲○○於98年11月13日簽訂委託銷售契約書，委託永慶房屋於98年11月13日至99年2月14日以1680 萬元銷售系爭房地，被告甲○○於99年1月2日與張火燦簽訂不動產買賣契約書，以總價1488萬出售系爭房地予張火燦，被告丙○○擔任上揭賣賣契約之連帶保證人暨登記名義人，而被告丙○○與張火燦係夫妻關係，系爭房地之所有權後於99年1月29日以買賣為由移轉登記予被告丙○○等情，有不動產委託銷售契約書（見本院卷第11至14頁）、委託銷售契約書內容變更附表（見本院卷第15頁）、原證三不動產買賣意願書（見本院卷第16頁）、原證四買賣定金收據（見本院卷第17頁）、沒收沒定確認書（見本院卷第20、21頁）、臺北市土地登記第一類謄本（見本院卷第22至25頁）、原證八確認書（見本院卷第26頁）、委託銷售契約書（見本院卷第34、35頁）及不動產買賣契約書（見本院卷第48至54頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執（見本院卷第73頁反面、第74頁），堪信為真實。
五、本件原告起訴主張被告明知系爭房地之買賣由原告以總價1458萬8000元仲介成交，渠等依約應於5日內至原告處簽訂不動產買賣契約書，竟為達成於避免給付原告仲介服務報酬，並使原告公司喪失仲介服務報酬之目的，由被告丙○○藉詞拒絕簽約，再由被告2人私下就系爭房地進行買賣，顯係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，致使原告無法收取得向被告甲○○、丙○○收取30萬元、29萬8000元之服務報酬，爰依共同侵權行為法律關係，請求被告連帶賠償上揭金額等情，為被告所否認，並以上詞抗辯，是本件之爭點厥為：被告有無原告所稱共同故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之行為？原告爰依共同侵權行為法律關係請求被告連帶賠償59萬8000元，是否有據？茲分述如下：
㈠按「民法第一百八十四條第一項前段規定，以權利之侵害為
侵權行為要件之一，故有謂非侵害既存法律體系所明認之權利，不構成侵權行為。惟同法條後段明定，故意以背於善良風俗之方法加害於他人者，亦同。則侵權行為係指違法以及不當加損害於他人之行為而言，至於侵害係何權利，要非所問。而所謂違法及不當，不僅限於侵害法律明定之權利，即違反保護個人法益之規定，或廣泛悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，亦同」，有最高法院82年度台上字第669號判決可資參照。再按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬」，亦有最高法院58年度台上字第2929號判決足參。
㈡經查，被告甲○○於98年11月25日簽訂「不動產委託銷售契
約書」，委託原告於98年11月26日至99年2月27日期間，以1680萬元之價格出售被告甲○○所有系爭房地，原告之服務報酬以給付成交價4％計算，被告甲○○又於99年1月1日與原告簽訂「委託銷售契約書內容變更附表」，更改委託銷售期間為99年1月1日至99年12月28日、委託銷售總價為1518萬元，並約定以上價款含4％服務費，賣方實拿1460萬元整；被告甲○○另於99年1月1日與原告簽訂原證四買賣定金收據，同意以總價1458萬8000元出售系爭房地，並約定服務費由原告自行向買方爭取，最高不得超過4％，若超過4％，以上部分全歸賣方所得，若爭取超過1480萬元以上，則賣方實收1460萬元，銀行履保費由賣方支付3/10000，被告丙○○則於99年1月1日下午10時20分簽訂原證三不動產買賣意願書、原證八確認書，委託原告以總價1490萬元承購系爭房地，並交付現金10萬元予原告作為斡旋金等情，為兩造所不爭執，已如前述，且查，原證三不動產買賣意願書賣方簽章欄「甲○○」之簽名確係被告甲○○所簽字簽署，此為被告所不爭執（見本院卷第95頁），觀諸該賣方簽章欄之「賣方已知悉上述約定同意出售，並已收受買方之定金」選項並經勾選可知（見本院卷第16頁），被告甲○○確實同意以總價1490萬元出售系爭房地予被告丙○○，同意收受被告丙○○委託原告代理交付之斡旋金10萬元並將10萬元轉為兩造買賣系爭房地之定金，且查，原告確有於99年1月2日上午12時38分29秒傳送「賀成交，台端委託本公司銷售房屋（合約編號：0000000）現現業已成交，買賣雙方擇期簽約，特此通知臺灣房屋中正特許加盟店敬傳」之簡訊至被告甲○○留存之門號「0000000000」行動電話（見本院卷第13、18頁）、於99年1月2日上午12時43分51秒傳送「賀成交，台端委託本公司銷售房屋（合約編號：0000000）業經賣方簽字同意，買賣雙方擇期簽約，特此通知臺灣房屋中正特許加盟店敬傳」之簡訊至被告丙○○留存之門號「0000000000」行動電話（見本院卷第19、26頁），有各該簡訊留存照片（見本院卷第18、19頁）及中華電信簡訊發送紀錄查詢單（見本院卷第86頁）附卷足憑，堪認被告甲○○、丙○○均已知悉系爭房地業經原告仲介由兩造以總價1490萬元成交，被告抗辯渠等不知系爭房地業由原告仲介以總價1490萬元成交等云，顯非事實，不足採信。
㈢又查，被告甲○○、丙○○既均知悉系爭房地業經原告仲介
由兩造以總價1490萬元成交，則被告甲○○依不動產委託銷售契約書第7條第2項之「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方（即被告甲○○）授權乙方（即原告）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，乙方一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立，甲方應於乙方通知後五日內或依書面約定日期出面簽訂不動產買賣契約書…」約定（見本院卷第12頁）、被告丙○○依原證三不動產買賣意願書第4條第1項之「自簽訂本意願書至97年1月10日24時止為斡旋有效期間，於此期間若賣方接受買方之承買價及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書…」約定（見本院卷第16頁），即負有依約出面簽訂不動產賣賣契約並給付約定服務報酬予原告之義務。詎被告甲○○、丙○○嗣後竟未依約簽訂不動產賣賣契約，卻由被告甲○○於99年1月2日經永慶房屋公司仲介與被告丙○○之配偶張火燦簽訂不動產買賣契約書，以總價1488萬出售系爭房地予張火燦，並由被告丙○○擔任上揭賣賣契約之連帶保證人暨登記名義人，系爭房地之所有權後於99年1月29日以買賣為由移轉登記予被告丙○○等情，已如前述，綜上情研判，被告甲○○、丙○○顯係為避免報酬之支付，故意拒絕簽訂原告已仲介成交之不動產買賣契約，後假借被告丙○○配偶張火燦之名義、並由被告丙○○擔任連帶保證人與被告甲○○簽訂不動產買賣契約書，再將系爭房地移轉登記予被告丙○○，其等所為顯然違背誠實信用原則且有害於房地產仲介之正常交易次序，核屬故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，是以原告依民法第184條第1項後段、第185條第1項之規定，主張被告就其所受損害應負連帶賠償責任，應屬有據。
㈣被告雖抗辯稱原證三不動產買賣意願書係於99年1月1日晚間
10時20分簽訂，原證四買賣定金收據則係於99年1月1日晚間11時簽訂，原告明知被告丙○○於簽署原證三不動產買賣意願書已同意出價1490萬元，為圖收取高額仲介服務報酬，竟刻意隱瞞此重要訊息，而與被告甲○○簽訂原證四買賣定金收據，約定若買方同意以高於1480萬元之價款買受系爭房地，則被告甲○○則實拿1460萬元，若買方以低於1480萬元為承買價款，則被告甲○○實拿1458萬8000元，原告顯未忠實履行受託人義務，依法不得收取服務報酬云云。惟查，被告甲○○於簽署委託銷售契約書內容變更附表時，原訂委託銷售價格為1518萬元，被告甲○○實收價格為1460萬元，被告丙○○隨後以總價1480萬元委託原告承買系爭房地，扣除原告依約收取成交價4％之服務報酬，被告甲○○實收價格為1450萬4000元，未達約定實收價格1460萬元，然因雙方出價極為接近，原告詢問被告甲○○有無意願再議價出售，被告甲○○同意將買方實收價格降為1458萬8000元，並要原告自行向買方被告丙○○收取服務報酬，因與原告簽署原證四買賣定金收據，為取吉利，故將日期填載為「99年1月1日11時
PM 」，隨後原告再與被告丙○○接洽，被告丙○○同意以1490 萬元承買系爭房地，並簽署原證三不動產買賣意願書等情，業據證人乙○○於本院99年7月29日言詞辯論程序中證述屬實（見本院卷第93、94頁），並有被告丙○○所簽署總價為1480萬元之不動產買賣意願書、確認書暨要約書附卷足憑（見本院卷第133至135頁），且查，被告丙○○所出具原證三不動產買賣意願書業經被告甲○○簽名確認，此為被告甲○○所自承（見本院卷第59頁），倘原證三不動產買賣意願書果係早於原證四買賣定金收據經兩造簽署，則被告甲○○於簽署原證四買賣定金收據即已知悉被告丙○○之承買價為1490萬元，應可輕易推算出扣減4％約定服務報酬後被告甲○○之實拿價格為1430萬4000元，焉有必要再與原告協議「以總價1458萬8000元出售系爭房地，並約定服務費由原告自行向買方爭取，最高不得超過4％，若超過4％，以上部分全歸賣方所得，若爭取超過1480萬元以上，則賣方實收1460 萬元，銀行履保費由賣方支付3/10000」等情，並由原告人員乙○○以手寫方式額外加註於原證四買賣定金收據上？堪認原告主張原證四買賣定金收據係簽署於原證三不動產買賣意願書之前，僅係為取吉利，而將原證四買賣定金收據之簽約時間記載為「99年1月1日晚間11時」等情，應可採信，是以本件原告並無被告所稱為收取高額仲介服務報酬而刻意隱匿買方出價之違約行為，從而被告以此辯稱原告違約本不得收取服務報酬，其等所為並無侵害原告收取服務報酬之權利等云，要難採信。
㈤被告另抗辯依照內政部所公布不動產委託銷售契約書範本第
11條第1項第3款的規定，倘經其他不動產經紀業仲介成交者，不視為受託人已完成仲介之義務，委託人沒有支付報酬的義務，而不動產委託銷售契約書第5條第4項、原證八確認書第5條第2項並沒有上開約定，依照消費者保護法之規定，上開不動產委託銷售契約書範本有利於消費者之規定，應該視為兩造之間契約的約定，所以不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款的規定於本件亦有適用，系爭房地銷售是由其他仲介業者仲介成功，被告並無支付仲介服務報酬之義務云云。然按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文，是以上揭規定之適用應以內政部所公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項及不得記載為限，尚難及於不動產委託銷售契約範本，況本件係被告甲○○、丙○○明知系爭房地已由原告仲介以1490萬元成交，為避免報酬之支付，故意拒絕簽訂不動產買賣契約，經由其他仲介業者仲介簽訂不動產買賣契約，核屬故意以背於善良風俗之方法損害原告依約收取仲介服務報酬之權利，要與基於自由交易市場公平競爭原則，而由其他房仲業者自行仲介成交之情形有別，是被告所為上揭抗辯，並無理由。
㈥被告丙○○另抗辯其所簽署之原證三不動產買賣意願書及原
證八確認書均係定型化契約條款，依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項所規定應記載事項之規定，該定型化契約審閱期間不得少於3日，上揭文件均係於99年1月1日晚間22時20分由原告店長乙○○攜至被告住處當場簽定，並無交付審閱，明顯違反上揭審閱期間之規定，從而，被告丙○○得否依消費者保護法第17條之1第2款之規定，主張原證三不動產買賣意願書第4條第1項、原證八確認書第5條第1項、第2項之不利於消費者條款，不構成定型化契約內容等云。經查⒈原證三不動產買賣意願書、原證八確認書及要約書屬同一
張A3格式之文件，此有原告所提上揭文件原本附卷足憑（存放於本院卷證物袋內），且被告丙○○簽署原證八確認書之目的在於確認買方被告丙○○確有簽署「不動產買賣意願書」及「要約書」之文件，是認原證三不動產買賣意願書與原證八確認書確屬同一份定型化契約，合先敘明；按內政部所公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項規定不動產委託銷售契約審閱期間不得少於3日（見本院卷第139 頁），而原告與於被告丙○○於原證八確認書於約定「本契約書審閱期間為三日以上」（見本院卷第137頁），准此，原證八確認書所約定契約審閱期間核與內政部所公告之不動產委託銷售定型化契約應記載事項規定不動產委託銷售契約審閱期間不得少於3日之規定相符，應屬有效，且因原證八確認書與原證三不動產買賣意願書係屬同一份定型化契約，則上揭「審閱期日為3日以上」之約定效力亦及於原證三不動產買賣意願書。
⒉再按「審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內
容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以，企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力」，此有最高法院98年審簡抗字42號判決可參。被告丙○○雖抗辯其所簽署之原證三不動產買賣意願書及原證八確認書於99年1月1日晚間22時20分由原告店長乙○○攜至被告住處當場簽定云云，惟查，原告人員乙○○將上揭文件攜至被告丙○○住處時並未限制原告必須於何時簽名，何時將契約書交回，被告丙○○既於原證八確認書上勾選「業已行使契約審閱期間，並充分瞭解契約內容」之選項，並於原證三不動產買賣意願書、原證八確認書之賣方簽章欄內簽名確認後交還予原告人員乙○○，即表示其已充分理解上揭契約之權利義務內容，並簽名以示同意，即便被告丙○○未看清該契約之內容即於其上簽名並交回契約書，亦屬對自身權利之拋棄，不影響其簽名之效力，是以被告所為上揭抗辯，亦不足採信。
㈦本件被告甲○○、丙○○明知系爭房地已由原告仲介以1490
萬元成交，為避免報酬之支付，故意拒絕簽訂不動產買賣契約，經由其他仲介業者仲介簽訂不動產買賣契約，顯係共同故意以背於善良風俗之方法損害原告依約收取仲介服務報酬之權利，從而，原告自得依民法第184條第1項後段第185條第1項之規定，主張被告就其所受損害應負連帶賠償責任。再查，系爭房地係經原告仲介被告以1490萬元成交，而被告甲○○於99年1月1日與原告簽訂原證四買賣定金收據，同意以總價1458萬8000元出售系爭房地，並約定服務費由原告自行向買方爭取，最高不得超過4％，若超過4％，以上部分全歸賣方所得，若爭取超過1480萬元以上，則賣方實收1460萬元，銀行履保費由賣方支付3/10000（見本院卷第17頁），被告丙○○則於確認書第5條第1項承諾給付成交價2％服務報酬予原告（見本院卷第26頁），是以本件原告原得向被告甲○○收取之仲介服務報酬為30萬元（1490萬－1460萬＝30萬）、得向被告丙○○收取之仲介服務報酬為29萬8000元（1490萬×2％＝29萬8000），均因被告故意違約而無法取得，然被告甲○○先前已將7萬5000元定金交由原告收受，是以本件原告所受損害應為52萬3000元（59萬8000－7萬5000＝52萬3000），則原告請求被告負連帶損害賠償責任應以52萬元3000元為限，逾此數額，則難准許。至被告甲○○請求本院依民法第252條之規定予以酌減賠償金額，然按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252條定有明文，是以該條之適用僅限於約定違約金過高之情形，惟原告係依民法第184條第1項後段、第185條第1項之共同侵權行為法律關係為請求，並非以違約金約定條款為請求權基礎，是被告甲○○所為主張，於法未合，無從准許。
六、綜上所述，原告依共同侵權行為法律關係請求被告應連帶給付原告52萬3000元，並自99年4月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此數額，則無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
民事第六庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
書記官 康翠真