臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第318號原 告 丁○○訴訟代理人 甲○○被 告 遠雄建設事業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 蘇弘志律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國99年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔七分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時請求被告應將坐落臺北縣樹林市○○路○○○ 號16樓（預售建案代碼：遠雄大學哈佛B01F16）之房屋及土地所有權狀交付原告，並應給付新臺幣（下同）578,877 元，嗣撤回交付權狀之請求，並變更聲明請求被告應給付原告700,156 元。核原告所為，乃擴張並減縮應受判決事項之聲明，與前開規定尚無不合，應准許之。
二、原告起訴主張：其於民國96年9 月11日向被告購買門牌號碼臺北縣樹林市○○路○○○ 號16樓之預售屋（下稱系爭房屋）及土地，戶名代碼為B01F16，簽約前原告曾向被告銷售代表乙○○確認系爭房屋之主臥浴室為玻璃隔間，且乙○○帶領參觀之預售屋現場亦採玻璃隔間，兩造乃簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭契約）。詎原告簽約後於98年1 月間驗屋時，發現系爭房屋主臥浴室採實體磚牆，與乙○○所帶看之現場樣品屋及系爭契約內容不符，原告乃發函被告提出申訴，惟被告函覆原告於銷售中心所見之樣品物並非系爭房屋所屬戶別，且已揭示「樣品屋支建材為設計師示意表現，實際以合約書建材表為準」，並無廣告不實云云，再經與乙○○確認後，乙○○同意提出補救方案，並於98年4 月10日驗收作業暨協商事項確認書上載明「本日洽電乙○○願意提供裝潢包商免費施作（但裝潢工程要給其所介紹之包商），惟遠雄仍應負責品質之保證」。然事後被告竟然完全否認上情，經原告發函請求賠償，亦遲未回覆。查系爭契約為兩造當事人互負債務之契約，被告已收取95% 之工程款，卻對其欲交付房屋之瑕疵拒絕補正，依民法第264條第1項規定，原告本得拒絕房屋尾款之給付，然被告未達交屋要件，即逕行於98年
2 月11日通知貸款銀行撥款，又遲延交付權狀，使原告增加支出98年2月11日至98年9月11日之利息共計46,526元。又原告本預計於被告交屋後將現居地出租以獲取租金，因被告遲延交付權狀及延宕交屋，使原告受有每月租金35,000元之損害，自98年2 月11日起至98年9月11日止共計245,000元。另因系爭房屋於97年12月已過戶與原告，但因被告無端留置權狀及延宕交屋，使原告無法使用系爭房屋卻仍須繳交98年度房屋稅8,630元而受有損害。上開損害共計300,156元（46,526＋245,000＋8,630＝300,156 ），爰依給付遲延之規定請求被告賠償。再查被告於本件銷售有廣告不實之行為，且交付之房屋已構成不完全給付，應對原告賠償損害，經原告委請其他廠商估價將實體強面變更為玻璃隔間之費用為101,00
0 元，此即原告所受損害而應由被告賠償之，併依消費者保護法第51條規定請求被告給付懲罰性賠償金299,000 元。並聲明：被告應給付原告700,156元。
二、被告抗辯：系爭契約已約明主臥室浴室牆面貼壁磚或搭配玻璃隔間，且圖面亦以實線加以繪製，並參酌系爭房屋所位處之B1棟並未搭建樣品屋，銷售人員乙○○於締約時更未允諾主臥室浴室隔間採用玻璃隔間，是原告於銷售時並無不實廣告，且事後依前揭約定所交付之房屋，亦無任何瑕疵，況原告已於98年12月11日清償尾款411,399 元並辦理交付房地手續，被告亦同時給付所有權狀，並無遲延情事。至於乙○○雖於交屋時允諾免費為原告提供變更裝潢，惟此乃伊自己事後服務客戶之行為，與被告無涉，更無可能由被告負保證品質之責等語。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造就門牌號碼臺北縣樹林市○○路○○○ 號16樓之建物及土
地簽訂買賣契約，被告已移轉登記所有權予原告，並於98年12月11日完成交付房地手續，被告給付原告土地所有權狀、建物所有權狀。
㈡被告曾於98年3月25日、98年5月14日、及98年6月4日以存證信函催告原告前來辦理交屋及結清尾款事宜。
四、本院得心證之理由：㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義
務不得低於廣告之內容。消費者保護法第22條定有明文。又按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。公平交易法第21條第1 項亦定有明文。蓋消費者於締約階段，其資訊之來源多數皆由企業經營者所提供，而成為消費者締約與否意思決定之關鍵要素，如企業經營者以廣告之方式吸引消費者進入締約階段，為保障消費者於締約時之意思自由，企業經營者自應確保廣告內容之真實性，除可允許合理範圍內之廣告手法外，例如以主觀感受形容使用產品之個人感覺，或於消費者顯而易見屬於廣告手法者，其餘關於締約內容之廣告資訊皆應擔保其真實性。尤其於預售屋銷售之情形，因建築物尚未興建完畢，消費者於締約階段根本無法藉由觀察實體商品判斷其良莠，而僅得透過企業經營者於銷售時所提供之各類資訊加以判斷，除文宣廣告資料、3D立體示意圖、電腦模擬動畫、建築模型……等之外，在銷售中心所搭建之樣品屋對於消費者購屋與否之決定通常占有重要地位，顯然已超過要約之引誘之程度，蓋消費者於樣品屋中即可親身體驗房屋設計興建之實際成果，觀察各項設計、質材、施工之品質及整體居住之氛圍，據以決定是否締約，是企業經營者於銷售預售屋時所提供之樣品屋，亦屬廣告之一種，而應確保其真實性，並以之為契約義務之最低限度。又企業經營者透過銷售中心現場人員對於消費者進行解說，其目的在於介紹預售屋之細節，並答覆消費者對於商品之各項問題，使消費者知悉預售屋之各項資訊，核其性質與廣告之內涵並無不同，自應確保其所為解說內容之真實性，不允許銷售人員為增加業績吸引消費者締約而為不實之說明，而應以其身為企業經營者代理人之地位，將所為解說內容納入企業經營者締約意思表示之範圍，以保障消費者。此外，為維持消費者保護法第22條規範意旨，亦不允許企業經營者於廣告或契約中，以定型化契約條款載明廣告僅供參考之意旨，排除該規定之適用，而嚴重違反前開規定背後所隱含保障消費者締約自由之目的。
㈡按系爭契約第3條第2項約定原告所購買之房屋為編號B1棟第
16樓房屋1 戶，其內部如契約附件一房屋平面圖（下稱系爭房屋平面圖）所示，另第13條第2 項約定系爭房屋主要建材、設備詳建材設備說明（下稱系爭建材設備說明表）。而查系爭房屋平面圖主臥室浴室隔間係以實線繪製，並於右下角三角形表示「陽台」區域之左側以虛線繪製出一四方形空間，佐以文字說明虛線"＝＝＝"表示彈性隔間，由買方自行施作（見本院98年度審訴字第3258號卷第66頁）；而系爭建材設備說明表有關浴廁之設備，則約定牆面貼壁磚或搭配玻璃隔間（見上開審訴字卷第79頁）；另原告所提出之系爭房屋室內空間示意圖，亦以實線繪製主臥室浴室之隔間，並於右下角三角形區域左側以虛線標示一四方形空間，附上文字說明虛線為室內空間使用示意，住戶自行參酌施作（見前開審訴字第卷第14頁）。是依上開廣告內容及契約文件所示，系爭房屋主臥室浴廁隔間係以實線繪製而非以虛線標示，而系爭房屋平面圖僅於三角形陽台左側以虛線標示出一四方形空間，並以文字說明虛線為彈性隔間應由住戶自行施作，顯見系爭房屋僅在三角形陽台左側留有彈性空間供住戶自行施作，至於系爭房屋主臥室浴廁隔間則非採彈性隔間，不應由住戶自行施作。參酌系爭建材設備說明表約定浴廁牆面貼壁磚或搭配玻璃隔間，則系爭房屋主臥室浴廁隔間即應由被告以貼壁磚或搭配玻璃隔間之方式施作，不因其以實線繪製即表示被告所負義務僅為貼壁磚採實體隔間，而不包括搭配玻璃隔間。被告抗辯系爭平面圖之主臥室浴廁隔間以實線繪製，即表示應施作實牆，無須施作玻璃隔間云云，顯然誤解契約文字及圖示而任為解釋，殊無可採。
㈢次查原告主張其於96年9 月24日至系爭房屋之銷售中心參觀
樣品屋時，業務員乙○○引導其參觀之主臥室浴廁隔間確實採用玻璃隔間等事實，業據其提出現場照片為證（見本院卷第37、38頁），堪信為真。被告雖抗辯系爭房屋所位處之B1棟並未搭建樣品屋，且證人乙○○亦證述原告所購買系爭房屋確實無樣品屋云云，惟證人乙○○先證稱其約在2、3年前負責此案銷售，並稱不清楚是哪一些有做樣品屋（見本院卷第14頁反面至15頁），則其事後又證稱系爭房屋確有搭建樣品屋云云，是否可信，已非無疑。況證人乙○○復證稱現場確有一戶有三角形陽台等語（見本院卷第17頁），核與系爭房屋平面圖之空間配置相同，則系爭房屋究竟有無搭建樣品屋，實難以證人乙○○前後不同之證詞加以認定。至於被告雖提出樣品屋興建報價資料，以證明樣品屋並未包含系爭房屋所位處之B1棟（見本院卷第41、42頁）惟其亦自陳無法提出當初興建樣品屋之全部資料，是亦難以此不完整之資料認定系爭房屋確實未搭建樣品屋。且縱認系爭房屋所位處之B1棟並未搭建樣品屋，然證人乙○○既自陳曾導覽原告參觀樣品屋，參以原告所提出之前揭照片，足見證人乙○○應係引導原告參觀主臥室採用玻璃隔間之樣品屋，依首開說明，此種由銷售人員導引參觀使消費者知悉預售屋內部設計及施作細節之行為，仍屬廣告行為之一種而成為被告契約責任之範圍，被告既未提出證據證明其已明確告知原告所購買之預售屋與現場所見不同，證人乙○○所為證詞又前後矛盾而無可採，則原告主張被告應提供主臥室浴廁為玻璃隔間之房屋等情，應堪採信。且再參酌乙○○證稱為服務客戶始同意免費提供包商施作玻璃隔間等語（見本院卷第16頁），另驗收作業暨協商事項確認書亦確有此項記載（見前開審訴字卷第40至41頁），衡情證人乙○○於銷售房屋時如未告知原告系爭房屋主臥室浴廁採用玻璃隔間，何以願意私下承擔費用以解決客戶申訴。綜上各情，系爭契約固約定系爭房屋主臥室浴廁採用牆面貼壁磚或搭配玻璃隔間，惟因前開情事而足認兩造已合意被告依約應提出之主臥室浴廁須採用玻璃隔間。原告主張被告依約應給付主臥室浴廁採玻璃隔間之房屋等情，核屬有據，堪以採信。
㈣按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第 227條第1 項定有明文。查兩造並不爭執被告所交付之房屋主臥室浴廁隔間採用實牆，並非玻璃隔間，則被告所提出之給付自與債之本旨不符而屬不完全給付，且被告於施作系爭房屋時未查明系爭房屋平面圖有關實線、虛線繪製之位置，又未與證人乙○○確認締約時之狀況，甚至於原告發函要求解決爭議時未加詳查即拒絕請求，其對於前開不完全給付情事有可歸責之事由，應可認定。次查系爭房屋主浴室浴廁隔間得修改為玻璃隔間等情，此為兩造所不爭執，是被告之給付並非不能，僅為給付遲延。而查原告已於98年2 月20日發函被告請求將主臥室浴廁隔間改為玻璃隔間，此有申訴書在卷可稽（見前揭審訴字卷第24至25頁），而被告則函覆兩造約定內容非採玻璃隔間而係磚牆，拒絕為任何修改，此有被告98年3月25遠建字第0980069號函附卷可參（見前開審訴字卷第27頁）。從而，被告經原告催告後，拒絕依約將系爭房屋主臥室浴廁隔間修改為玻璃隔間，顯已陷於給付遲延。而按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。民法第231條第1項定有明文。又按遲延履行債務之當事人，若於催告所定期間仍不給付者，相對人得請求不履行之損害賠償。最高法院18年上字第2449號判例要旨可資參照。查原告主張其自行將系爭房屋主臥室浴廁更改為玻璃隔間須支出101,
000 元，業已提出采岩石業有限公司樂亞室內設計估價單為證（見本院卷第27頁），被告對於該估價單之真正並未否認，自可採信。是以，原告主張被告經催告後拒絕給付，請求被告賠償因不履行導致其另請他人施作須支出之費用101,000元，核屬有據，應准許之。
㈤此外，原告雖主張因被告遲延將系爭房屋主臥室浴廁施作為
玻璃隔間，導致其須支出98年2月11日至98年9月11日之利息共計46,526元，且減少將現住房屋出租所得租金245,000 元之收入，而請求被告賠償云云。然按買方於辦理交屋手續時，如發現本戶房屋有瑕疵，得載明於驗收單要求賣方限期完成修繕，但買方仍應配合辦理交屋手續，否則賣方不負遲延、保管之責，並視為已交屋。系爭契約第18條第4 項定有明文。查兩造已於98年4 月10日進行驗收，於驗收文件上載明主臥室浴廁隔間未施作之問題，嗣於98年12月11日完成交屋手續，此有驗收作業暨協商事項確認書及交屋同意書附卷可證（見前揭審訴字卷第31至32頁、第158 頁），且為兩造所不爭執。從而，被告既依約通知原告辦理交屋手續，原告嗣後亦依約辦理交屋，且於驗收單據上載明瑕疵意旨，足見被告本於系爭契約所負有關交付房屋之義務並無遲延情事，則被告依約通知金融機構撥付貸款而由原告負擔貸款利息，難謂有何損害。況且原告向金融機構貸款具固定年限，無論先、後撥付款項，原告應繳付之利息總額應無不同，亦難認受有損害，且依系爭契約第9條第2項約定，金融機構核准貸款撥款後到交屋前之利息均由買方即原告負擔，是原告依其與金融機構之消費借貸契約支付利息，自非損害。至於原告主張其預計將原住房屋出租收取租金云云，業為被告所否認，且未舉證以明之，自無以為信。末按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第51條定有明文。查原告雖依該規定請求被告賠償299,000 元之懲罰性賠償金，惟本件原告並非依消費者保護法之規定提起訴訟，自不得依上開條文請求被告給付懲罰性賠償金。原告此部分請求，於法尚屬無據，難以准許。
五、綜上所述，原告主張被告未依約提供主臥室浴廁之玻璃隔間而有不完全給付之情事，為有理由，而被告辯稱其依約僅須提供主臥室浴廁實體貼磁磚隔間云云，則屬無據，難以採信。從而，原告依民法第227條第1項規定，請求被告給付101,
000 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 余明賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 5 月 19 日
書記官 楊勝欽