臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3248號原 告 鄧富榮
陳瑞金鄧喬韓共 同訴訟代理人 翟世炎律師被 告 羅馬大廈管理委員會法定代理人 李佳臻訴訟代理人 劉昌崙律師
林聖彬律師被 告 曾慶鑠
陳新傑上列當事人間拆屋還地等事件，經本院於民國100年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由程序方面：
㈠被告羅馬大廈管理委員會法定代理人於本院審理期間變更為
李佳臻，已於民國100年3月7日聲明承受訴訟（參見本院卷㈡第1頁）。
㈡被告曾慶鑠經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告主張：原告為臺北市○○區○○段6小段3958建號建物（
門牌忠孝東路4段181巷8號，下稱系爭房屋）全部及同小段385地號土地（下稱系爭土地）應有部分2萬分之386之所有權人。
系爭房屋位於羅馬大廈1樓，其外牆非承重牆壁，依民法第765條規定，原告得自由使用收益，且羅馬大廈於65年10月27日竣工後，外牆向來均為區分所有權人專有專用，不受公寓大廈管理條例第7條不得約定專用之限制。原告將系爭房屋之外牆提供承租人懸掛冷氣機，詎被告羅馬大廈管理委員會主張有外牆使用權，予以拆除，影響原告對於系爭房屋外牆之使用收益權。另被告羅馬大廈管理委員會未經全體共有人之同意，擅自將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井北側）至騎樓前之避難通道出租被告曾慶鑠經營BOBBI精品服飾店，另將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井南側）至181巷10弄前之避難通道及系爭土地後側之法定停車場出租被告陳新傑經營溫州大餛飩店及洗車打蠟業務，原告得依民法第767條、第821條規定，請求被告曾慶鑠、陳新傑拆除無權占用系爭土地部分之地上物，將土地騰空返還原告及全體共有人，亦得依民法第179條規定，按原告所有系爭土地應有部分比例，請求被告羅馬大廈管理委員會返還無權出租系爭土地部分相當於租金之不當得利等情。求為㈠確認原告對於系爭房屋之外牆有使用收益權。㈡被告曾慶鑠應將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井北側）至騎樓前之避難通道上之設施拆除並騰空返還原告及全體共有人。㈢被告陳新傑應將系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井南側）至181巷10弄前之避難通道及系爭土地後側法定停車場上之設施拆除並騰空返還原告及全體共有人。㈣被告羅馬大廈管理委員會應給付原告鄧富榮、陳瑞金各新臺幣（下同）144,240元、原告鄧喬韓51,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計付利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還避難通道、停車場之日止按月給付原告鄧富榮、陳瑞金各2,096元、鄧喬韓1,984元之判決，並願供擔保，請准宣告假執行。
被告羅馬大廈管理委員會辯稱：系爭房屋之外牆為羅馬大廈1
樓之承重牆壁，依公寓大廈管理條例第7條第3款及第8條第1項規定，屬共用部分，區分所有權人不得單獨使用收益。羅馬大廈區分所有權人約於20年前決議同意被告羅馬大廈管理委員會出租外牆面，100年5月22日決議繼續授權被告羅馬大廈管理委員會出租羅馬大廈前西側與後西側牆邊、停車場及停車場周邊之畸零地，羅馬大廈住戶規約第15條第2項亦規定被告羅馬大廈管理委員會得出租共用部分，故被告羅馬大廈管理委員會有權出租系爭土地共用部分供被告曾慶鑠、陳新傑使用，並無不當得利等語，聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
被告陳新傑辯稱：被告陳新傑向被告羅馬大廈管理委員會承租
系爭土地面對忠孝東路西側自甲棟安全門（天井南側）至181巷10弄前之巷道及系爭土地後側停車場，非無權占有，且承租範圍屬羅馬大廈共用部分，應由羅馬大廈管理委員會管理，原告無權終止租約等語，聲明請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利判決，並願供擔保，請准宣告免為假執行。
被告曾慶鑠經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
兩造不爭執之事項（參見本院卷㈠第154頁之100年1月18日言詞辯論筆錄）：
㈠原告鄧富榮、陳瑞金於94年8月26日因買賣取得系爭房屋所
有權應有部分各2分之1及系爭土地所有權應有部分各2萬分之193，嗣於96年5月24日將系爭房屋應有部分各14分之1及系爭土地應有部分各2萬分之32贈與原告鄧喬韓、98年1月8日將系爭房屋應有部分各14分之1及系爭土地應有部分各2萬分之30贈與原告鄧喬韓。目前原告鄧富榮、陳瑞金各有系爭房屋應有部分14分之5及系爭土地應有部分各2萬分之131，原告鄧喬韓則有系爭房屋應有部分7分之2及系爭土地應有部分2萬分之124。
㈡坐落系爭土地上之羅馬大廈於65年10月27日竣工，同年取得
使用執照。系爭房屋位於羅馬大廈1樓，出租供富峰國際貿易有限公司（下稱富峰公司）開設萊爾富便利商店使用。富峰公司於96年11月初將冷氣室外機安裝在系爭房屋外牆，訴外人統一生活事業股份有限公司（康是美生活藥妝店）則自96年12月1日起至98年2月29日止向富峰公司租用系爭房屋外牆以安裝冷氣室外機，每月租金5,000元。
㈢被告羅馬大廈管理委員會曾於97年間將羅馬大廈面對忠孝東
路西側之巷道甲棟安全門（天井北側）至騎樓前範圍內之外牆面出租被告曾慶鑠，租期自97年3月1日起至98年2月28日止，每月租金10萬元。
㈣被告羅馬大廈管理委員會曾於97年間將羅馬大廈面對忠孝東
路西側之巷道甲棟安全門（天井南側）至181巷10弄巷道前範圍內之外牆面出租被告陳新傑，租期自97年3月21日起至98年3月20日止，每月租金6萬元，另於98年6月10日將羅馬大廈專用停車場出租被告陳新傑，租期自98年6月11日起至99年6月10日止，每月租金10萬元。
本院之判斷：
㈠按「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理
委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文。原告主張羅馬大廈於91年間訂立規約，業據提出羅馬大廈住戶規約為證（參見本院99年度司北調字第297號卷第50、51頁），被告亦不爭執，堪信為真實；又原告主張於94年間及其後因買賣、贈與而取得位於羅馬大廈1樓之系爭房屋全部與系爭土地部分所有權等情，亦為被告所不爭執，則原告繼受為羅馬大廈之區分所有權人，自應遵守羅馬大廈住戶規約所定之一切權利義務事項。
㈡原告雖主張系爭房屋之外牆為原告專有專用，因被告羅馬大
廈管理委員會主張有使用權，遂請求確認對於系爭房屋之外牆有使用收益權等語。惟羅馬大廈住戶規約第2條第3項已約定「為維護本大廈之美觀安全，本大廈周圍上下及外牆面為共用部分，由全體所有權人共同維護，並不得有下列各項行為：…㈦將任何非公共設施、招牌、廣告與管道配置於屋外、庭園與建築物之外表。但依據本規約施行細則許可設置者不在此限。…」（參見本院99年度司北調字第297號卷第50頁），其約定並未違反當時（89年4月26日修正公布）之公寓大廈管理條例第8條第1項「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，依此約定，原告自不得在系爭房屋之外牆面任意懸掛冷氣機或其他類似行為。至於原告雖依羅馬大廈之外牆使用現況，主張外牆向來均為住戶專有專用等語，惟羅馬大廈之區分所有權人本有遵守羅馬大廈住戶規約之義務，如有違規，應由被告羅馬大廈管理委員會依規約或公寓大廈管理條例之規定處理，原告尚難援引違規情形而主張權利。從而，原告以被告羅馬大廈管理委員會拆除原告懸掛於系爭房屋外牆之冷氣機，並否認原告對於系爭房屋外牆之使用權為由，請求確認原告對於系爭房屋之外牆有使用收益權，並無理由。
㈢次按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住
戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」公寓大廈管理條例第23條第1項、第10條第2項前段定有明文。原告雖主張：被告羅馬大廈管理委員會未經全體區分所有權人之同意，擅自將系爭土地面對忠孝東路西側甲棟安全門（天井北側）至騎樓前之避難通道出租被告曾慶鑠經營BOBBI 精品服飾店，另將系爭土地面對忠孝東路西側甲棟安全門（天井南側）至181巷10弄前之避難通道及系爭土地後側之法定停車場出租被告陳新傑經營溫州大餛飩店及洗車打蠟業務，原告得依民法第767條、第821條規定，請求被告曾慶鑠、陳新傑拆除無權占用系爭土地部分之地上物，將土地返還原告及全體共有人等語。惟被告羅馬大廈管理委員會辯稱其係依羅馬大廈住戶規約第15條第2項約定出租共用部分等語，核與該項規約約定「共用部分及約定共用部分之使用…依與管理委員會之約定大廈所屬空間租賃契約者，惟其仍需繳租金清潔水電費，該金額授權管理委員會訂定之」相符（參見本院99年度司北調字第297號卷第51頁），該項規約尚不違反公寓大廈管理條例第23條第1項、第10條第2項前段規定，原告亦不爭執上開出租範圍屬共用部分，則被告羅馬大廈管理委員會非無權出租，被告曾慶鑠、陳新傑因承租上開共用部分而為使用，即非無權占用。至於原告雖主張：被告羅馬大廈管理委員會出租供被告曾慶鑠、陳新傑違法使用，應為無效等語，惟所舉公寓大廈管理條例第9條第2項「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、第3項「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、第16條第2項前段「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。」，均係對於住戶之規定，且羅馬大廈住戶規約第15條第2項關於被告羅馬大廈管理委員會出租共用部分之約定，或被告羅馬大廈管理委員會據以與被告陳新傑、曾慶鑠所訂租約內容，均難遽認違反公寓大廈管理條例上開規定；縱然被告陳新傑、曾慶鑠承租期間之實際使用方式違反租約之約定或公寓大廈管理條例等法令之規定，亦應由出租人即被告羅馬大廈管理委員會依租約行使權利，在租賃關係消滅前，難認被告曾慶鑠、陳新傑無權占用所承租之系爭土地共用部分。從而，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告曾慶鑠、陳新傑拆除無權占用系爭土地共用部分之地上物，將土地返還原告及全體共有人，並無理由。
㈣被告羅馬大廈管理委員會並非無權出租系爭土地共用部分供
被告曾慶鑠、陳新傑使用，已如前述，則原告主張被告羅馬大廈管理委員會擅自出租，無法律上之原因而受有租金利益等語，自無理由；何況，原告陳稱被告羅馬大廈管理委員會出租系爭土地共用部分所得利益已歸屬於全體區分所有權人（參見本院卷㈠第155頁之100年1月18日言詞辯論筆錄），亦難認原告或其他區分所有權人受有損害。故原告依民法第179條規定請求被告羅馬大廈管理委員會返還不當得利，亦無理由。
綜上所述，原告請求確認對於系爭房屋之外牆有使用收益權、
依民法第767條、第821條規定請求被告曾慶鑠、陳新傑將系爭土地騰空返還原告及全體共有人、依民法第179條規定請求被告羅馬大廈管理委員會返還不當得利，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
民事第二庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 25 日
書記官 劉碧輝